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柯庆耀，陈燕武 著

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• 澳门
• 房地产
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• 经济
• 城市研究
• 土地政策
• 住房
• 投资
• 区域经济
• 规划

出版社： 社会科学文献出版社

ISBN：9787509711026

版次：1

商品编码：10467835

包装：平装

丛书名： 华侨大学·数量经济学丛书

开本：16开

出版时间：2009-11-01

用纸：胶版纸

页数：207

正文语种：中文

编辑推荐

　　 《澳门房地产发展研究》在全面论述房地产发展的一般理论和相关实证分析的基础上，梳理了澳门房地产业的发展历程，系统地总结与分析了影响澳门房地产发展的诸因素。《澳门房地产发展研究》特色在于利用经济计量方法定量研究澳门房地产发展与诸影响因素之间的关系，同时利用门限协整与误差修正模型实证分析了澳门房价与经济发展之间的关系，基于马尔可夫转换模型实证分析了澳门综合消费物价指数与住房指数等，并对澳门房地产发展的前景进行了预测。《澳门房地产发展研究》的研究方法和结论对政策制定者、相关研究人员和专家学者有较大的帮助。

内容简介

　　 《澳门房地产发展研究》梳理了澳门房地产业的发展历程，运用经济计量方法系统分析了影响澳门房地产发展的诸因素，对澳门房地产市场的前瞻研究具有重要的意义。《澳门房地产发展研究》的主要创新点在于：一，建立澳门宏观经济联立方程模型，挖掘促使房地产发展的深层因素，在宏观层面上寻求遏制其大起大落的方式。二，利用门限协整理论分析澳门房价与经济发展之间的关系，并运用DEA模型对澳门房地产业的效率进行评价。第三，应用服从跳跃一扩散过程下的实物期权定价模型对澳门房地产基础价格进行测定，并在此基础上测定澳门房地产泡沫的临界值。这些成果填补了澳门房地产研究方面的空白。

作者简介

柯庆耀，华侨大学数量经济学博士，现为澳门圆方物业发展策划有限公司、圆方工程顾问有限公司董事总经理、澳门经济法律学会会长，有土木工程学、法律背景，注册工程师，主要从事澳门房地产发展研究工作。在《澳门研究》、《亚太经济》等期刊发表数篇论文。
陈燕武，华侨大学数量经济学博士，现为华侨大学数量经济研究院、华侨大学商学院副教授，硕士研究生导师，主要研究方向为经济计量模型及其应用。曾任日本东北大学客座研究员，近作有专著《消费经济学——基于经济计量学的视角》（2008年），并编著了《西方经济学学习指导》（2003年）。在《数量经济技术经济研究》、《数理统计与管理》、《消费经济》、《经济问题探索》、《东南学术》、《福建论坛》、《亚太经济》、《统计与决策》、《华侨大学学报》等期刊发表论文三十余篇。2005年起参与编撰社会科学文献出版社“经济蓝皮书”《巾同经济分析与预测》的“台港澳经济篇”中“澳门经济分析与预测”部分。

内页插图

目录

第一章 绪论
第一节 国内外相关研究
第二节 房地产发展实证方法研究的现况
第三节 本书研究的意义和思路

第二章 澳门房地产简介
第一节 房地产的定义
第二节 澳门房地产的历史和现状
第三节 澳门房地产在整体经济中的地位和作用

第三章 澳门房地产发展的因素分析
第一节 澳门房地产发展的定性分析
第二节 澳门房地产发展的定量分析

第四章 澳门宏观经济计量模型
第一节 澳门宏观经济计量模型的建立
第二节 澳门宏观经济联立方程的求解
第三节 澳门宏观经济联立方程的预测
第四节 澳门房地产发展对澳门经济的贡献

第五章 基于协整理论的澳门房地产发展因素关系分析
第一节 协整与误差修正模型
第二节 澳门房地产发展因素关系分析

第六章 澳门房价与经济发展的门限协整研究
第一节 房价和经济发展关系的文献回顾
第二节 研究方法
第三节 澳门房价与经济发展关系的实证分析

第七章 基于马尔可夫转换模型的澳门物价指数及住房指数的分析
第一节 马尔可夫链分析法的基本原理
第二节 马尔可夫转换模型
第三节 马尔可夫链及马尔可夫转换模型对澳门相关指数的实证研究

第八章 基于DEA模型的澳门房地产业效率评价
第一节 DEA方法和文献综述
第二节 澳门房地产效率的实证分析

第九章 澳门房地产泡沫测定研究
第一节 澳门房地产发展状况
第二节 实物期权在房地产投资决策中的应用
第三节 房地产泡沫理论与模型
第四节 澳门住宅用房价格泡沫实证分析
第五节 政策建议

第十章 澳门城市竞争力与房地产发展
第一节 澳门的城市竞争力状况
第二节 澳门城市经济发展与房地产业的相互影响

第十一章 澳门房地产发展因素研究的前景
第一节 澳门房地产的发展前景
第二节 澳门房地产发展因素研究的深化
参考文献
后记

精彩书摘

澳门房地产业与世界各国的同业无异，都在国民经济体系中占有一席之地。房地产是国民经济的一部分，房地产发展与国民经济的发展如影随形，同枯共荣，房地产发展研究与国民经济的发展研究是分不开的。以澳门为对象，挖掘房地产发展的背后因素，分析房地产大起大落的因由，总结归纳房地产发展的经验教训，在宏观层面上寻求遏制其抛上跌下的负面影响的方式，令房地产这一支柱产业在国民经济中发挥积极有益的作用，是本书的目的。本书从早期的经济学家几乎都涉及的土地经济学研究历程分析及真正意义的房地产研究开始，分析了从20世纪30年代中国房地产研究的启蒙阶段至改革开放房地产发展研究的复苏经过，阐述了澳门房地产的艰难起步至历年澳门房地产的波动过程及其底蕴，总结了房地产的发展是房地产研究的基础，房地产的研究有利于整体经济的研究，房地产的平稳发展有利于整体经济的持续稳健发展的规律。本书先从澳门房地产的定性分析下笔，从一般因素到具体因素分析，然后进行定量分析，经过经典经济计量的多级检验，基于经典经济计量方法和现代经济计量方法对澳门的房地产发展因素进行研究。接着，从宏观经济角度建立澳门经济计量模型，以经济理论为先，统计检验和经济计量检验随后，经过对联立方程求解、逐一方程的检验、模型系统的检验后，建立澳门宏观经济联立方程模型，再利用外生变量赋值，对澳门进行经济预测（截至2010年），并运用经济理论，结合澳门的实际情况作深入的检验剖析。 然后，进一步将现代经济计量方法运用于澳门房地产分析。首先基于协整理论分析澳门房地产发展因素之间的关系；基于门限协整方法讨论澳门房价和经济发展之间的相关关系；基于马尔可夫转换模型对澳门综合消费物价指数及住房指数进行分析和预测；运用DEA模型对澳门房地产业的效率进行评价；应用服从跳跃—扩散过程下的实物期权定价模型对澳门房地产基础价格进行测定，并在此基础上厘定澳门房地产泡沫临界值，进而对澳门房地产泡沫进行测定与判断分析，以便能及时把握当前澳门房地产泡沫状况，提高房地产投资的效益；从城市竞争力和房地产发展的关系对澳门房地产进行分析，进一步探讨澳门房地产发展深层次的问题。最后是澳门房地产发展研究的前景。本书以经济计量的定量分析为主，定性分析为辅，研究澳门房地产发展与其相关诸因素的关系，从各个角度对澳门房地产发展展开分析。在本书的基础上作深入的探讨，推广经济计量方法在澳门的实际运用，可为澳门房地产市场的前瞻研究，为当局对房地产的土地供应量的控制、发展年期的审批、人力资源的调配及与其他行业的协调提供参考；对于投资人士进行前景分析、把握销售时机，都具有较大的指导作用。而这对于澳门房地产业的平稳发展、澳门整体经济的健康持续向上，都具有深远的历史意义和重要的现实意义。

前言/序言

　　柯庆耀和陈燕武合著的《澳门房地产发展研究》即将出版，嘱我写一个序。本书以柯庆耀的博士学位论文为基础，合作者陈燕武为本书增添了若干新内容，使本书成为比较系统的研究澳门房地产发展的专著。
　　柯庆耀是华侨大学在澳门招收的首批数量经济学博士研究生之一。2000年华侨大学获教育部批准设立数量经济学博士学位点，次年开始在国内和澳门同时招收博士研究生，柯庆耀通过了入学考试，随即开始了他的博士学位攻读之旅。其时，我应华侨大学校长吴承业教授之邀，为该校数量经济专业博士生授课，同时担任了柯庆耀的指导教师，从此开始了我们之间的师生互动。
　　柯庆耀本已在华侨大学获得土木工程学士和法律硕士学位，随后在澳门某银行任职，长期从事房地产方面的业务。攻读数量经济学博士于他来说是一个全新领域，同时又是在职攻读，无论是在学业上还是时间上都要比常人付出更多的艰辛与努力。在老师和同学们的鼓励下，他以坚韧不拔的毅力，克服重重困难，完成各项必修课，修满学分，顺利进入了博士论文撰写阶段。鉴于他长期与澳门的房地产业打交道，熟知澳门房地产的发展历史和现状，故我建议他以澳门房地产发展为博士论文选题方向。柯庆耀果然不负所望，在大量阅读文献资料的基础上，结合长期的工作实践，运用学到的数量分析方法，努力总结和发掘澳门房地产发展方面的特点和规律，揭示澳门房地产发展与整体经济发展之间的关系，最终完成博士论文，顺利通过答辩，被授予数量经济学博士学位。积五年之修炼，终成正果。柯庆耀是华侨大学为澳门特别行政区培养的第一个博士，我作为他的导师倍感欣慰。
　　澳门房地产发展研究序本书在全面论述房地产发展方面的一般理论和相关实证分析的基础上，梳理了澳门房地产发展的历程，系统地总结分析了影响澳门房地产发展的诸因素，然后利用经济计量方法定量研究澳门房地产发展与诸影响因素之间的关系，此成果填补了澳门房地产研究方面的空白。书中进一步通过建立澳门宏观经济计量模型，把房地产模型作为总体宏观经济模型的一部分，进而把澳门的房地产发展置于澳门的总体经济发展框架内，揭示了澳门总体宏观经济发展对房地产发展的影响。然后在预测澳门未来经济发展前景的基础上，同时预测了房地产的发展前景。总的说来，本书在理论分析和实证建模模拟和预测等方面都有一定的独到之处，有些研究因无先例可循而显得弥足珍贵。
　　华侨大学的数量经济学专业博士生，已有多人在博士学位论文的基础上出版了专著。受此形势之鼓舞，柯庆耀亦要加入其中。考虑到博士论文已完成有年，澳门经济又有新的发展，如能增加若干新内容，既可使专著更为完善，也可获得读者欢迎。他邀请陈燕武合作，得到了陈的赞同和大力支持，如此便产生了本书的第五至十章。这些新加入的内容主要体现在两个方面：一是尽量把最新收集到的资料数据都包括进来，使其与当前的澳门经济发展更为密切；二是在经济计量方法的应用方面增加了若干内容，有些方法具有一定的前沿性。例如，利用门限协整与误差修正模型实证分析澳门房价与经济发展之间的关系；基于马尔可夫转换模型分析澳门综合消费物价指数与住房指数；基于DEA（数据包络分析）模型评价澳门的房地产业效率；应用服从跳跃—扩散过程下的实物期权定价模型对澳门房地产基础价格进行测定，在此基础上厘定澳门房地产泡沫临界值，进而对澳门房地产泡沫进行测定与判断分析。这些新内容扩展了澳门的房地产研究。
　　澳门特别行政区面积近30平方公里，常住人口约50万，是一个微型的开放型社会经济系统。然而，麻雀虽小，五脏俱全，澳门的特殊政治经济地位及其相应的国际影响，更不是可以用其地域面积和人口数量来衡量的。以澳门的社会、经济为背景进行人文社会科学研究，更有一种“小中见大”的境界。本书利用各种数量分析方法研究澳门的房地产业发展，无疑为澳门的人文社会科学研究作出了贡献。

好的，这是一份关于《澳门房地产发展研究》的图书简介，内容聚焦于澳门经济、社会、历史背景下的房地产市场演变，重点阐述了影响其发展的关键因素和独特现象。 图书名称：澳门房地产发展研究 图书简介 一、 绪论：独特的中西交汇之地与城市演进 《澳门房地产发展研究》深入剖析了澳门这一特殊行政区在复杂多变的全球化背景下，其房地产市场如何从一个殖民地经济的边缘地带，逐步演化为一个具有高度全球影响力的服务型经济中心。本书不将澳门视为一个孤立的经济体，而是将其置于全球经济重构、区域一体化（尤其是粤港澳大湾区建设）和后工业化转型的宏大叙事之中。 澳门的城市形态与土地资源稀缺性是理解其房地产市场的核心前提。自16世纪葡萄牙人定居以来，澳门的土地所有权、使用权以及城市空间的拓展过程，始终伴随着中西法律、行政与文化冲突和融合。本书首先追溯了土地批给制度的沿革，梳理了从“永居”到“临时租借”，再到回归后土地使用权“归宗”的历史脉络，指出这些历史遗留问题对现代房地产开发成本、产权清晰度和开发模式的深远影响。 二、 经济转型与房地产的“赌城效应” 澳门经济的腾飞主要归功于博彩业的合法化与国际化，这构成了理解其房地产市场驱动力的关键。本书详细分析了“博彩巨擘”的投资逻辑如何重塑了城市空间结构。一方面，大型综合度假村（IRs）的建设占据了大量的优质土地和海岸线资源，形成了以娱乐、会展、酒店为核心的新兴城市板块（如路氹城），极大地推高了相关商业地产和高端住宅的价值。 另一方面，博彩业的繁荣带来了大量高端消费人群和外来务工人员，这显著分化了住宅市场的需求结构。本书通过量化分析，揭示了博彩税收与房地产投资活动之间的显著相关性。特别是在经济结构单一化的背景下，博彩业的周期性波动如何直接传导至房地产市场的供需、价格和信贷风险。我们探讨了“一业独大”模式下的房地产泡沫风险，以及政府如何通过调控措施（如物业持有税、额外印花税等）来平衡经济增长与社会公平。 三、 空间稀缺性与土地供给的制约 澳门是世界上人口密度最高的地区之一，土地资源的极度稀缺性是驱动其房地产价格高企的根本性力量。本书利用地理信息系统（GIS）数据，对澳门的建成区、未开发土地和填海土地进行了细致的空间划分与分析。 重点章节探讨了填海工程在缓解土地压力中的作用，特别是路氹城的大规模开发。然而，填海工程本身也带来了新的挑战，包括环境影响评估、工程成本的不可预测性，以及新开发区域的配套设施建设周期对市场预期的影响。 在既有土地资源紧张的条件下，城市更新和存量优化成为关键议题。本书深入研究了旧区（如澳门半岛的内港、老城区）的危楼重建与活化问题，分析了小业权、多产权人等复杂法律问题对城市微观改造的阻碍，以及政府在公私合作（PPP）模式下推动城市更新的实践与困境。 四、 住宅市场：可负担性、投资属性与社会阶层分化 澳门的住宅市场具有极强的投资和投机属性，与本地居民的居住需求之间存在显著的张力。本书将住宅市场划分为高端豪宅市场、面向博彩业从业人员的中端市场以及公共房屋市场三个层次，并分别进行剖析。 对于私营住宅，本书探讨了境外资本和本地富裕阶层对高端物业的购买行为模式，以及这种需求如何脱离本地居民的收入水平，形成价格“锚定”。同时，针对本地居民，公共房屋和经济适用房的供应策略至关重要。研究分析了“经屋”和“社屋”的轮候机制、配给效率以及其在缓解社会矛盾中的实际效果。我们特别关注了回归后对永久性居民身份认定和房屋申领资格的调整，这些政策如何影响了人口结构和住房分配的公平性。 五、 城市规划与基础设施的互动 房地产的发展离不开前瞻性的城市规划指引。本书评述了历年来澳门城市规划纲要的演变，特别是其如何应对经济转型带来的功能置换需求。城市基础设施的提升，例如跨海大桥的建设、轻轨系统的铺设，对周边土地价值的重估起到了决定性作用。 研究聚焦于“职住平衡”在澳门背景下的特殊挑战。由于大量服务性工作岗位集中在路氹城，而居住功能更多地分布在澳门半岛或周边地区，通勤压力和交通负荷成为城市运营的痛点。本书分析了规划部门如何试图通过TOD（以公共交通为导向的开发）模式来优化土地利用效率，减少对私家车的依赖。 六、 区域融合与未来展望 粤港澳大湾区战略为澳门房地产市场提供了新的增长极和战略定位。本书探讨了横琴口岸开发、跨境金融合作等因素对澳门房地产市场的影响。随着跨境要素流动的便利化，澳门“后博彩时代”的房地产发展路径将更加依赖于其作为国际金融、贸易服务、科技创新平台的角色定位。 展望未来，本书认为澳门房地产市场需要从单一的“依赖型增长”模式转向多元化的“内生型发展”。这要求在土地利用上更加精细化、在住房供给上更注重社会效益、在风险管理上更审慎地应对全球经济的震荡。本书旨在为政策制定者、投资者和研究人员提供一个全面、深入的分析框架，以理解和应对澳门这座“弹丸之地”未来几十年的城市发展与空间重构。

评分☆☆☆☆☆

阅读这本书的过程，就像是跟着一位经验丰富的城市规划师，对澳门这座小城进行了一次彻底的“解剖”。它非常注重微观层面的细节展现，尤其是关于社会阶层流动性与城市居住环境变迁的交叉分析，给我带来了强烈的共鸣。作者并未回避房价高企、青年向上流动受阻等敏感问题，而是将其置于全球化背景和特区体制下进行审视。我尤其关注了关于公共住房政策变迁那一章，它细致地梳理了从早期填海造地的社会福利视角到如今市场化主导下的保障体系调整，这种历史脉络的梳理，让政策的每一步变动都有了清晰的逻辑支撑。书中对社区文化遗产保护与现代商业开发的冲突处理，也展示了作者对城市人文关怀的重视。总的来说，它成功地将宏大的经济叙事，融入到普通居民的日常生活体验之中，使得论述不再是冰冷的数字堆砌，而是有血有肉的社会观察。

评分☆☆☆☆☆

这本书的学术严谨性值得称赞，尤其是它所采用的比较研究方法，极大地提升了分析的深度。作者并未将澳门视为一个孤立的经济体进行研究，而是将其置于大湾区乃至东南亚的区域经济网络中进行比对和定位。这种跨地域的参照系，使得许多在澳门本地看来习以为常的现象，如人才引进政策的特殊性、金融服务业的差异化发展路径，一下子变得清晰起来。我印象深刻的是关于跨境金融合作模式的比较分析，它不仅列举了澳门与邻近地区的异同点，还尝试构建了一个适合澳门特区地位的“小而精”的金融服务模型。这种跳脱出传统行政区划限制的视野，是很多区域研究书籍所欠缺的。对于希望从区域经济一体化角度理解澳门独特角色的学者或专业人士而言，这本书提供的比较模型和数据支撑，无疑是一份宝贵的参考资料。

评分☆☆☆☆☆

如果说有什么让我对这本书印象深刻，那一定是其对“制度韧性”的深刻探讨。作者以一种近乎哲学的视角，审视了澳门作为一个高度依赖特定产业的微型经济体，如何在全球经济波动面前展现出其制度层面的适应能力。书中关于财政盈余的代际公平分配讨论，以及应对外部冲击时货币和财政政策的配合机制，展现了一种成熟的治理智慧。它超越了简单的经济数据陈述，深入探讨了制度设计背后的价值取向——如何在维持经济繁荣与保障社会稳定之间找到微妙的平衡点。特别是关于如何构建一个更具“抗风险能力”的法律和监管框架的论述，具有极强的现实指导意义。这本书真正做到了将历史、政治、经济和社会学元素融为一体，形成了一个多维度的分析框架，对于理解澳门的长期发展战略具有不可替代的价值。

评分☆☆☆☆☆

这本书的叙事风格非常独特，它没有采用那种刻板的教科书式语言，反而融入了大量的口述历史和行业内部人士的访谈记录，读起来非常引人入胜，仿佛在听一场精彩的纪录片解说。其中关于科技创新生态培育的那几个章节，特别生动地记录了几家本土初创企业从零到一的艰难历程。这些企业在资源受限的澳门环境中，如何与既有的庞大博彩企业集团共存、竞争乃至合作的故事，极具启发性。作者通过对这些“微观主体”的刻画，成功地描绘出了澳门在寻求创新驱动转型过程中所面临的结构性挑战——人才回流不足、风险投资渠道不畅等。这种将宏观政策意图与个体奋斗史相结合的写作手法，让读者能更真切地感受到政策落地过程中的阻力与韧性，阅读体验远超一般的政策分析报告。

评分☆☆☆☆☆

这本关于澳门经济转型的巨著，其深度和广度令人印象深刻。作者并没有将视角局限于传统的博彩业，而是花了大量篇幅剖析了回归后澳门在产业多元化方面的艰难探索与阶段性成果。我特别欣赏其中对“会展旅游”和“中医药产业”这两个新兴领域的细致描摹。书中详尽的数据图表清晰地展示了政府如何引导资源配置，以及这些政策在市场中的实际反馈。例如，关于会展中心从规划到实际运营的周期分析，不仅是技术层面的介绍，更融入了对区域竞争态势的深刻洞察，指出澳门在与香港、珠海等地的竞合关系中如何寻找自身独特的价值定位。对于任何想了解后博彩时代澳门经济肌理的人来说，这本书提供了一个极为扎实的理论框架和丰富的案例支撑。它不仅仅是在描述“发生了什么”，更是在探究“为什么会这样”以及“未来可能的走向”。阅读过程中，我数次停下来，思考书中提出的关于土地资源稀缺性对城市可持续发展制约的观点，这对于理解澳门的宏观调控策略至关重要。