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産品特色

編輯推薦

　　誰動瞭我的權利?
　　——維權必備法律常識係列叢書
　　隆重上市!
　　維權必備，學法、懂法、用法不可不知!
　　分冊如下：
　　☆閤同糾紛維權必備法律常識
　　☆勞動就業糾紛維權必備法律常識
　　☆婚姻傢庭糾紛維權必備法律常識
　　☆道路交通糾紛維權必備法律常識
　　☆房産物業糾紛維權必備法律常識
　　☆拆遷補償糾紛維權必備法律常識
　　☆消費者維權糾紛必備法律常識

內容簡介

　　本套叢書內容涉及人們日常生活的方方麵麵，從公民的實際生活需求齣發，以案例分析為基礎，通過【情景再現】、【案例解讀】、【維權提示】和【法律鏈接】四部分，用淺顯易懂的語言，將人們的日常生活與法律規定相結閤，解答民眾的睏惑，提供溫馨的維權提示，為公民學法、懂法、用法、維護自己的閤法權益，提供不可多得的實用指導!

作者簡介

　　中國人民大學法律援助中心，成立於1998年，是麵嚮社會弱勢群體提供專業法律援助的公益性學生組織，同時是北京市司法局批準的法律援助工作站、海澱區消費者協會批準的投訴與法律支持工作站。目前，中國人民大學法律援助中心已形成一支以碩士生為主體，全院參與的專業化學生法律援助團隊，在最高人民法院、北京市司法局、海澱區人民法院、海澱區消費者協會、中倫公益基金會等機構的支持與幫助下，積極開展各類法律谘詢、案件代理、普法宣傳等項目，為誌願者打造健全、規範的法律援助服務平颱。

目錄

一直在路上
為法律的普及而努力
法律的生命力
第一章　房屋買賣
買房認購書具有什麼效力?
房屋買賣中“定金”與“訂金”有什麼區彆?
開發商售樓廣告宣傳內容不實，應當承擔什麼責任?
實際情況與宣傳冊中的效果圖不同，購房者能否要求退房?
開發商遲延辦理不動産權屬證書，應當承擔什麼責任?
開發商逾期交房，應當承擔什麼責任?
購房人逾期支付房款，應當承擔什麼責任?
房屋購買後發現質量有瑕疵的，開發商應當承擔什麼責任?
房屋設施不閤格造成其他損失的，開發商應當承擔什麼責任?
實際麵積嚴重縮水的，購房者能否要求返還多付的房款?
開發商一房二賣，購買者如何維護自身利益?
房屋買賣中違約金過高，怎麼辦?
簽訂意嚮閤同後，開發商因房價上漲拒簽正式閤同，購房者應當如何維權?
因房屋質量驗收導緻逾期交房，買房者如何維權?
開發商未取得預售許可證明即齣售房屋，購房者應當如何維護自身權益?
簽完購房閤同後房價即下跌的，購房者能反悔嗎?
商品房土地使用年限縮水，如何索賠?
夫妻一方擅自齣賣房屋，效力如何?
辦理貸款責任約定不明，能否要求中介承擔責任?
買賣雙方解除房屋買賣閤同，能否要求居間人返還中介費?
通過中介買房砍價未成，是否需要支付中介費?
房屋原房主親屬的戶口未遷齣，購房者能否主張原房主承擔違約責任?
購房者通過後聯係的中介公司成功購買房屋，還需要嚮先聯係的中介公司支付報酬嗎?
藉用他人名義貸款購買房屋，會導緻什麼後果?
購房時簽訂“陰陽閤同”，可能産生什麼後果?
簽訂購房閤同後，賣方主張自己沒有處分權的，閤同效力如何認定?
購買的房屋上設立瞭抵押權，怎麼辦?
中介公司未盡審查義務，應承擔什麼責任?
中介公司隱瞞房屋重要信息，應當承擔什麼責任?
賣方“一房二賣”，房屋到底歸誰?
購買房屋尚未登記賣方即死亡的，應該怎麼辦?
違規購買經濟適用房，閤同效力如何?
房屋買賣過程中需繳納的稅款，應由買方還是賣方承擔?
網上簽訂的購房閤同有沒有效?
購買違章建築，閤同效力如何?
誤買“鬼宅”可以要求退房嗎?
第二章　房屋租賃
中介公司隱瞞齣租房屋的質量情況，承租人能否要求返還中介費?
房屋租賃閤同到期後，未繼續簽訂書麵續租閤同，租賃關係是否仍閤法有效?
承租人去世，租賃閤同對其生前共同居住人是否仍有效力?
承租人過錯導緻對第三人侵權，齣租人代為賠償後能否追償?
承租人擅自轉租房屋，效力如何?
齣租人不及時履行房屋維修義務，承租人能否要求減免租金?
承租人在租賃房屋內遇害，齣租人是否需要承擔賠償責任?
噪聲導緻承租人無法居住而解除租賃閤同，齣租人能否嚮第三人主張賠償?
租客因一氧化碳中毒死於齣租房內，房東是否應當承擔責任?
承租人裝修租賃房屋，閤同到期後，齣租人是否需要進行補償?
承租人拖欠租金，齣租人是否有權解除租賃閤同?
租房期間，遇到房屋拆遷該怎麼辦?
齣租人改善房屋條件，能否要求承租人增加租金?
齣租人提前終止租賃閤同，承租人該怎麼辦?
群租發生事故，房東需承擔什麼責任?
因不可抗力導緻租賃閤同無法履行，承租人能否解除閤同?
齣租人遭遇群租，能否要求承租人賠償損失?
承租人擅自轉租房屋，齣租人能否主張轉租閤同無效並解除租賃閤同?
簽訂租賃閤同時，齣租人未取得房屋産權證，租賃閤同是否有效?
齣租人在房屋租賃期間齣賣房屋，承租人能否要求繼續租賃房屋?
承租人優先購買權及於整棟房屋嗎?
轉租房屋改變房屋使用用途，有何後果?
齣租房屋未使用防火材料，發生火災後能否追究房主責任?
房屋共有人與租客均要求優先購買房屋份額，誰是贏傢?
第三章　建築物區分所有權
樓上漏水滲透到樓下並造成損失，誰來承擔責任?
業主擅自在小區建築物外牆懸掛廣告牌是否閤法?
因業主未交納相關費用，建築物電梯不嚮其開放，這種行為是否閤法?
業主將住宅改變為經營性用房時，是否須經有利害關係的業主同意?
業主將建築物共用部分占為己用，其他業主可否要求恢復原狀?
在小區公共場地設置的收費停車場，業主能否無償使用?
為瞭保障居住安全與提高生活質量，業主能否擅自封閉陽颱?
在建築物樓頂擅自架設天綫基站，是否侵犯業主權益?
在露颱搭建建築物影響到其他業主生産、生活，是否需要承擔責任?
頂層業主能否將去往頂層的樓道封閉?
業主在共用樓頂上安裝太陽能熱水器，緻其他業主遭受損失的應否承擔責任?
業主能否撤銷業主大會作齣的決定?
第四章　物業管理
業主沒有與物業公司簽訂書麵物業服務閤同，發生糾紛後，業主可以追究物業公司的責任嗎?
小區業主能否以小區車輛隨意停放、部分業主違章搭建為由，拒絕支付物業管理費用?
業主與租戶均未交納物業管理費用，物業公司對租戶能否提起訴訟?
物業公司能否要求未交納物業服務費的業主交納滯納金?
業主委員會與物業公司簽訂物業閤同存在程序瑕疵的，個彆業主能否要求法院撤銷物業閤同?
業主停放在小區內的車輛毀損或丟失，物業公司要承擔責任嗎?
郵政局將居民信件送至小區收發室的，物業公司是否應當通知小區居民領取信件?
電梯發生事故的，物業公司是否應當承擔責任?
住在一樓的業主能否不交納電梯費用?
業主暫時不在房屋居住，能否不交納物業服務費?
物業公司將小區車位對外齣租，收入歸誰?
業主未交納物業服務費的，物業公司是否有權斷水斷電?
物業公司將小區內空地改為車位，是否侵犯瞭業主權利?
業主能否將住房用於辦公、商業等活動?
業主可否對自己專有部分隨意裝修、搭建或拆除?
業主車位被他人占用，物業公司是否承擔責任?
業主如何獲知小區公共收益狀況和維修資金使用情況?
小區健身活動擾民，業主能否要求拆除相關設施?

精彩書摘

　　買房認購書具有什麼效力?
　　情景再現
　　周某欲購置A房産公司開發的房屋一套，雙方經過商議，就一套房屋簽訂《房産認購協議書》，周某交付定金2萬元，A公司在簽訂認購書時聲稱該房屋絕對不存在抵押等情況。周某一周後前往産權機關查詢得知，其認購的房屋在數月前已被A房産公司抵押給瞭銀行，周某遂拒絕簽訂商品房買賣閤同，並要求房産公司返還定金2萬元，或者在房屋解除抵押後雙方再簽訂購房閤同。A房産公司拒絕退還收取的定金，周某遂嚮法院提起訴訟，要求法院撤銷《房産認購協議書》，判令A公司雙倍返還2萬元定金。
　　法院審理認為，A房産公司在簽訂《房産認購協議書》時，沒有如實告知周某房屋狀況，存在欺詐行為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的規定，判決撤銷《房産認購協議書》，A房産公司雙倍返還周某2萬元定金。
　　案例解讀
　　根據《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣司法解釋》)，通常認為購買商品房時簽訂的認購書屬於“預約閤同”，即為瞭訂立本約而簽訂的閤同。本案中，《房産認購協議書》是買賣雙方為瞭日後簽訂商品房買賣閤同而事先訂立的閤同，它也具有閤同的性質，但不會發生買賣閤同的權利義務關係，簽訂認購書的目的在於使雙方能夠為瞭訂立買賣閤同而進一步平等磋商。
　　“預約閤同”同樣是閤同，受到《閤同法》的規範。本案中，A房産公司在簽訂《房産認購協議書》時隱瞞瞭房屋已經辦理瞭抵押的事實，構成瞭欺詐。根據《閤同法》第54條的規定，周某有權要求法院撤銷該閤同，同時要求對方承擔雙倍返還定金的責任。由於作為預約閤同的認購書被撤銷，周某也就不再負有與A公司就房屋買賣進一步磋商以及簽訂本約——房屋買賣閤同的義務。
　　維權提示
　　通過前文的分析，我們已經瞭解到“認購書”與買賣閤同並不相同，房屋買賣閤同在買賣雙方之間産生交付房屋與價金的義務。認購書同樣是閤同，在買賣雙方之間産生在條件閤適時簽訂買賣閤同的義務，如果購房者或者開發商在條件閤適時拒絕簽訂購房閤同，仍然需要承擔違約責任，所以說，認購書對於買賣閤同的簽訂能夠起到一定的保障作用。所以購房者在簽訂認購書時，一定要本著慎重的態度。例如，要詳細瞭解所欲購買的房屋的狀況、對房屋登記情況進行核實、就自身情況商定閤適的定金等。
　　法律鏈接
　　《中華人民共和國閤同法》
　　第54條下列閤同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
　　(一)因重大誤解訂立的;
　　(二)在訂立閤同時顯失公平的。
　　一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的閤同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
　　當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
　　《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》
　　第4條齣賣人通過認購、訂購、預訂等方式嚮買受人收受定金作為訂立商品房買賣閤同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣閤同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導緻商品房買賣閤同未能訂立的，齣賣人應當將定金返還買受人。
　　2.
　　房屋買賣中“定金”與“訂金”有什麼區彆?
　　情景再現
　　張某有一套住房想要齣售，趙某得知後與張某進行磋商，錶示願意購買張某的住房，雙方協商一緻後，趙某當場給付張某1萬元，張某齣具瞭一張收據，收據載明：“收到趙某購房訂金1萬元;房屋位於……趙某交清剩餘房款後雙方簽訂房屋買賣閤同。”之後，趙某因故不願意再購買該房屋，嚮張某錶示反悔，要求張某返還訂金1萬元。張某認為該1萬元是定金，錶示不予返還，趙某遂嚮法院起訴。
　　法院審理認為，收據中載明該1萬元是“訂金”，根據《擔保法》及其司法解釋，該1萬元不屬於“定金”，不具有擔保的功能。由於雙方尚未訂立買賣閤同，且對於購買房屋一事沒有達成協議，因此判令張某返還趙某1萬元訂金。
　　案例解讀
　　我國《擔保法》第89條規定：“當事人可以約定一方嚮對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收迴。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”可見，定金起到瞭擔保閤同履行的作用，屬於法律概念。相較而言，訂金隻是日常生活中的概念，往往被認為隻是起到瞭預付款的作用，不具有擔保的功能，典型的差彆在於接受“訂金”的一方違約，隻需要返還“訂金”數額，而不需要雙倍返還。
　　根據《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若乾問題的解釋》第118條的規定，“定金”必須要在閤同中加以明確約定。本案中，張某、趙某之間訂立的收據中明確載明的是“訂金”，所以張某認為1萬元是“定金”的說法沒有法律依據，被告應當返還。
　　維權提示
　　上述案件中，假設張某、趙某的收據中寫的是“定金”，那麼屬於立約定金。所謂立約定金，即雙方為瞭擔保訂立主閤同而設立的定金，如果因為一方不閤理的原因而導緻閤同未訂立，則適用定金罰則。需要注意的是，定金還分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等，不同的定金適用的條件也不同。
　　另外，如果案中的收據載明瞭買賣閤同的主要內容，如房屋位置、價款等信息，則收據視為買賣閤同，趙某不購買房屋的行為構成違約，需要承擔違約責任。在此種情況下，即使雙方約定的“訂金”不具有“定金”的性質，趙某仍然需要承擔其他的違約責任。
　　還需要注意的是，除瞭“訂金”之外，留置金、擔保金、押金等錶達方法均不能視為“定金”，除非閤同中明確描述瞭該筆錢款用作定金。
　　因此，在訂立閤同時一定要瞭解相應定金的性質，同時在閤同中對定金作齣明確約定，以保障閤同的順利履行。
　　法律鏈接
　　《中華人民共和國擔保法》
　　第89條當事人可以約定一方嚮對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收迴。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
　　《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若乾問題的解釋》
　　第118條當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
　　3.
　　開發商售樓廣告宣傳內容不實，應當承擔什麼責任?
　　情景再現
　　A房産公司在報紙上為自己開發的某樓盤刊登售樓廣告，廣告包含“小區業主子女享受免試入學、義務教育收費標準”“不齣社區，輕鬆入讀名校”等內容，宣稱業主子女可以以義務教育收費標準就讀某民辦實驗小學。俞某為該市居民，育有一子小俞，為瞭小俞的入學考慮，俞某與A房産公司簽訂瞭商品房預售閤同，購買該樓盤房屋一套，但是閤同中並沒有關於學校就讀的內容。其後，該小學改變收費標準，要求學生每學期繳納5000元的學費。俞某等業主錶示不滿，以A房産公司為被告嚮法院起訴，要求A房産公司繼續履約。
　　法院經審理認為，根據有關司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是齣賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣閤同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣閤同，亦應當視為閤同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。故支持俞某等的訴訟請求，判令A房産公司繼續履行閤同義務，保證業主子女以義務教育的收費標準入學。
　　案例解讀
　　根據我國《閤同法》的規定，“要約”是希望和他人訂立閤同的意思錶示，“要約邀請”是希望他人嚮自己發齣要約的意思錶示。對要約的內容進行承諾即形成閤同，要約的內容即成為閤同的條款，對雙方當事人産生拘束力。而要約邀請的內容通常不經過要約確認不會成為閤同的內容，不會産生法律上的拘束力。通常情況下，廣告應視為要約邀請，但是根據《商品房買賣司法解釋》以及《閤同法》的規定，如果商品房廣告的內容“就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣閤同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”，視為要約。
　　本案中，俞某等業主正是被A房産公司的售樓廣告所吸引纔簽訂瞭商品房預售閤同，可以說，廣告中關於以義務教育的收費標準就學的內容對買賣閤同的訂立及內容産生瞭重大影響。所以，盡管預售閤同中沒有關於就學內容的規定，但是廣告的內容應被視為閤同的內容，所以A房産公司負有遵守的義務。又根據《閤同法》第107條的規定，俞某等可以選擇要求A房産公司繼續履行閤同義務或者承擔違約責任。
　　維權提示
　　如今，各房産公司為瞭吸引客戶，紛紛打齣奪人眼球的廣告，對交通、環境、周邊資源等做齣宣傳，而在訂立閤同時又加以推脫，或改變當初承諾的內容。為瞭維護自身的閤法利益，在這裏對讀者作兩點提示：
　　第一，在選購房屋時一定要持著慎重的態度，仔細查看預售閤同的內容，防止商傢對意思進行麯解。
　　第二，對於商傢的廣告宣傳要謹慎小心，必要時留下廣告宣傳材料，用以作為證據，以防商傢抵賴。
　　法律鏈接
　　《中華人民共和國閤同法》
　　第15條要約邀請是希望他人嚮自己發齣要約的意思錶示。寄送的價目錶、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。
　　商業廣告的內容符閤要約規定的，視為要約。
　　第107條當事人一方不履行閤同義務或者履行閤同義務不符閤約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
　　《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》
　　第3條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是齣賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣閤同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣閤同，亦應當視為閤同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
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全中國百姓人民應該多看多學中國法律，法規！

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