中國樓市真相：喧囂、幻象下的危機與未來 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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楊紅旭 著

圖書標籤:

• 房地産
• 中國經濟
• 樓市分析
• 投資
• 危機
• 市場
• 政策
• 未來趨勢
• 住房
• 金融

齣版社： 貴州人民齣版社

ISBN：9787221136343

版次：1

商品編碼：12020657

包裝：平裝

開本：16

齣版時間：2018-01-01

用紙：膠版紙

頁數：230

字數：240000

編輯推薦

任何一個社會在高速發展的過程當中，都必然會齣現某種程度的社會撕裂，國內一綫城市房價高漲，而二三綫城市庫存積壓，其實就是這種撕裂的體現。要緩解撕裂的痛苦，不是意氣用事地打壓房價就能實現的——以往的種種調控也說明，打壓不解決根本問題。房價的高漲也是社會財富增值的體現，關鍵在於財富怎麼分配，利益如何平衡。中國社會終究會在城市化的過程當中，找到適閤自己的中庸之道。

內容簡介

為什麼樓市的走嚮如此牽動人心？為什麼調控屢屢加碼而房價卻越走越高？樓市是否存在泡沫，它的前景如何，會崩盤嗎？是什麼決定著樓市的大趨勢？復雜現象的背後，究竟隱藏著哪些深層次的秘密？如何在眾說紛紜的房地産市場中流擊水，把握趨勢，賺得利潤？本書將一一為你解答。

本書是上海易居房地産研究院副院長楊紅旭的新力作。全麵收錄瞭作者近三年來關於房地産走勢、房價、宏觀調控、國內外經驗對比等方麵的論述，率先提齣中國房地産市場不存在泡沫，而是正在從“黃金十年”嚮“白銀時代”過度，同時作者運用自創的房地産短周期理論對房價進行分析，對普通的房産投資者有現實的指導意義，中間穿插網友故事和互動評答，對中國樓市的現狀和未來進行瞭揭示和預測。

作者簡介

楊紅旭，上海易居房地産研究院副院長，中央電颱特約財經評論員，中國國際電颱特約財經評論員，上海交大房地産總裁班特聘教授，房地産短周期理論的創始人，房地産“白銀十年”的首倡者。全國著名的房地産政府智囊。全國著名的房地産企業智囊。

目錄

導言：一個房地産“研究癡+實戰派”的自白

第一章　從“黃金十年”到“白銀時代”——中國房地産業的現狀

全國房價基本沒泡沫？

中國樓市驚現“旱澇”雙災

二十二城實行限購，為什麼是他們？

為什麼近來房價又大漲

樓市上攻的主力軍是誰

中國首次齣現房地産闆塊輪動現象

去庫存根本不需要十年

中國房地産的大拐點，早就齣現

史無前例的地王潮，連賭場都不如？

全球房價都在漲，中國為何最惹眼？！

第二章　房産投資是技術活兒——樓市呼喚更加理性的投資者

何時是房地産投資的好時機

股市和樓市並非“蹺蹺闆”

算好商業地産租金迴報率這本賬

改善性需求房的好時機

學區房價格為何隻漲不跌

商辦類物業多數不值得參與

需要警惕的最典型的購房陷阱

在一綫城市購房要用足杠杆

在小城市滿足自住需求後，可分享大城市樓市紅利！

第三章　什麼決定著房價——中國樓市的決定性因素

不懂市場短周期，勸你彆玩房地産

庫存規模多大是閤理的？

人口與房地産市場需求

我國人口與住宅市場前景：年前樓市總體嚮好

城鎮化與房地産市場的發展

我國城鎮化及住宅需求還能再跑十五年

“二孩紅利”下的房地産走嚮

房産稅來瞭，還能買房嗎？

房産稅、個稅抵扣房貸，到底什麼意思？

降息降準對樓市的利好看得見摸得著

第四章　未來五年中國樓市走嚮——宏觀經濟環境與樓市的關係

房地産與宏觀經濟同嚮波動

國外經濟與房地産發展的經驗及對我國的啓示

當前經濟驚現“慢刀子割肉”

土地財政風光不再

房價、股價、銀根、外儲，這桌麻將該怎麼打？

金融動蕩捲土重來，中國因素再次登場

人民幣“入籃”對樓市是喜還是憂？

“十三五”期間房地産不會硬著陸

中國房地産調控的難處與未來

這三張圖，決定著房價漲跌！

M：與房價密切相關

第五章　樓市改變中國——房地産業的輻射效應

房地産業處於不斷的變革發展中

房地産正在威脅中國金融安全

人口老齡化對房地産的深遠影響

樓市高庫存是中國經濟的痛點

高層罕見要求“抑製資産泡沫”，暗指高房價！

鼓勵農民買房，可能是“中國版次貸危機” 的唯一禍根

推倒住宅小區圍牆的十隻“攔路虎”

房地産業到底是不是支柱産業

精彩書摘

近期，有兩類房地産方麵的新聞報道比較熱，一是房地産政策頻齣，比如首套房貸首付比例降至二成，再如契稅與二手房營業稅優惠等。二是少數城市房價加速上漲，深圳自不必說，上海、北京、南京、蘇州也不淡定瞭。

比如，有則新聞：上海虹口區一新盤近日推齣的352套每套上韆萬的新房，一天內就被搶光，銷售額高達36億元。而更多的消息來自於上海二手房市場，房東跳價、毀約現象層齣不窮。如果說一綫城市房價強勢，人們已經見怪不怪，那麼作為二綫城市的南京、蘇州部分闆塊房價一年大漲五六成，當地人可就看不懂瞭。

在筆者看來，中國樓市正在上演罕見天文異象：多地大旱，急需落雨；而少數地區正在遭遇水災。更奇特的是，政府在旱區采取瞭人工降溫措施，但雨卻落到澇區。

眾所周知，2015年11月以來中央提齣要打一場房地産去庫存的殲滅戰，而庫存壓力較大的地區，也正是天氣乾燥、土地乾裂的地區，最嚴重的是“三北”：東北、華北和西北，其次是西南和中部。

而房屋庫存壓力較小的地區，主要分布在東部地區的長三角、珠三角，這裏氣候溫潤，在這兩個闆塊的核心城市，則大雨不止，初現澇災，以深圳為核心，包括鄰近的東莞、珠海、惠州、中山等市的部分地區。以上海為中心，包括蘇州和南京。

值得關注的是，政府對此采取瞭差異化的調控政策，分類指導，因城施策。從2014年第二季度開始，在多數城市取消限購限貸限外的時候，很多政策文本中，明確不包括一綫城市。部分房貸和稅收優惠新政，也不包括一綫城市。

但是，持續兩年、頻頻放鬆政策之後，“三北”和西南地區、三四綫城市的庫存壓力仍然很大，市場依然供大於求，多數城市房價仍然陰跌，廣大中小房企仍在苦苦掙紮，甚至老闆跑路現象仍在持續。真可謂：政府積極實施人工降雨，但是“乾打雷，不下雨”。

而樓市土壤肥沃的上述幾個東部城市，卻大雨瓢潑。統計局70城房價指數錶明：2015年12月同比前一年，深圳房價大漲近47.5%，上海上漲18.2%，排名前兩位；而包頭和銀川皆下跌3.7%，排名最後。

另外，需要提示一點：房價指數的波幅小於實際市價。從筆者瞭解的情況來看，相比一年之前，深圳房價平均上漲八成左右，而且是全市普漲。上海主城區上漲四成左右，但郊區，尤其是遠郊隻上漲一成左右。而包頭和銀川的很多樓盤仍在持續降價促銷，而且成交量並未放大。

西邊打雷東邊雨，道是無情卻有情。從樓市基本麵分析，樓市旱災地區，經濟不振（尤其是東北和山西），人口流齣，土地不稀缺，住宅庫存大，供大於求，房價連續幾年不漲。樓市澇災地區，則正相反，經濟穩健、人口流入，土地稀缺，庫存較小，供不應求，房價上漲明顯。

雖然澇區的利好政策並不多，但存在三種“下雨機製”。

其一，連續降息降準，寬鬆的貨幣政策並不分地區，資金逐利，如水流動，在樓市領域，全國資金更願意流進一綫城市，而非三四綫地區。

其二，在當前經濟與樓市形勢下，房價小漲，可以靠自住需求。但若想如深圳那樣大漲，主要還得靠投資需求，或者自住與投資兼顧的復閤需求，隻有非自住需求，纔會加大資金杠杆，纔會剛剛500萬買進，轉手就以550萬掛牌齣售。而三北地區、三四綫城市，投資需求很少。

其三，在少數強勢城市，在房價加速上漲的過程中，如同不斷加熱的一鍋油。此時貨幣麵和政策麵一旦有什麼新的寬鬆政策齣來，比如降息、比如減稅，如同一滴水掉進鍋裏，立即油花四濺。即便是新政不包括一綫城市，也會激起市場情緒的浪花。這是一種典型的資産價格上漲過程中的“正反饋”與“自我激勵”機製。

好的，這是一本關於中國樓市的深度剖析書籍的簡介，旨在揭示其復雜性與內在矛盾，但內容不涉及您指定的書名： --- 《泡沫邊緣的騰挪：中國房地産的結構性嬗變與宏觀風險傳導》 關鍵詞：土地財政、城鎮化進程、金融風險、存量博弈、長效機製 內容概要 本書聚焦於過去二十年中國房地産市場從高速擴張到結構性調整的復雜曆程，深入剖析瞭支撐其超常規增長的深層經濟邏輯、政策路徑以及隨之積纍的係統性風險。我們認為，理解當代中國的經濟格局，必須理解房地産——它不僅是國民經濟的重要支柱，更是社會財富分配、地方政府運作以及居民生活預期的核心載體。 本書摒棄瞭單一的“繁榮”或“崩潰”敘事，而是采用多維度的分析框架，將樓市視為一個與地方金融、土地製度和人口結構高度耦閤的復雜係統。我們首先迴顧瞭改革開放以來，尤其是在21世紀初“房改”後，土地要素如何被高效動員，成為拉動地方經濟增長的“第一引擎”。書中詳細梳理瞭土地齣讓金製度如何塑造瞭地方政府的財政結構，以及這種結構如何反嚮驅動瞭對土地和房地産開發的過度依賴，形成瞭一種難以擺脫的增長路徑依賴。 第一部分：增長的邏輯與失衡的結構 在分析機製方麵，本書深入探討瞭“土地財政”這一核心驅動力的運作細節。我們不僅量化瞭土地齣讓金占地方財政收入的比重演變，更重要的是，揭示瞭其在不同區域間的差異化影響。對於東部沿海城市和中西部內陸省份，土地財政的角色和風險敞口存在顯著區彆。 同時，本書詳細考察瞭金融杠杆在這一周期中的推波助瀾作用。從銀行信貸的擴張，到影子銀行體係的介入，再到日益復雜的金融工具如何將房地産風險嵌入國民經濟的各個角落，構建瞭一個龐大的、基於信用擴張的投資循環。書中對“土地抵押融資”這一關鍵環節進行瞭詳細解構，闡明瞭其如何加速瞭地方政府的隱性負債積纍。 此外，我們沒有忽視人口結構這一基礎變量。本書通過對城鎮化速度、人口淨流入流齣區域的對比分析，指齣瞭當前房地産市場的核心矛盾之一：供給側的慣性擴張與需求側的結構性分化之間的尖銳對立。 許多三四綫城市的“鬼城”現象，不再是簡單的開發過度，而是人口基本麵變化在空間維度上的集中體現。 第二部分：風險的傳導與危機的邊界 本書的核心在於對當前風險形態的識彆與量化。我們認為，當前風險的性質已經從過去單一的“高杠杆開發商破産風險”，轉嚮更為復雜的“係統性金融穩定風險”和“社會財富重構風險”。 我們用大量篇幅分析瞭頭部房企的債務危機演變路徑，重點考察瞭其嚮産業鏈上下遊——包括建築、建材、金融機構以及購房者的風險傳染效應。通過構建“風險耦閤模型”，我們展示瞭開發商違約、預售資金監管失效、爛尾樓風險如何相互交織，最終影響到居民的資産負債錶和對未來收入的預期。 在宏觀層麵，本書深入探討瞭“財富效應”的逆轉。當房地産價格預期發生轉變時，居民財富中最大的一塊受損，將如何影響消費和投資意願，進而拖纍整體經濟復蘇的步伐。我們特彆關注瞭“負資産傢庭”的齣現概率及其對社會穩定的潛在影響。 第三部分：政策的博弈與長效機製的構建 在政策應對方麵，本書分析瞭近年來中央政府在“房住不炒”總基調下，所采取的去金融化、去杠杆化的努力及其麵臨的阻力。我們探討瞭“因城施策”的實際效果，指齣在既有的土地財政框架下，地方政府在執行中央政策時所展現齣的“製度性套利”行為。 書中對“長效機製”的構建進行瞭前瞻性探討。這包括但不限於：不動産統一登記製度的深化、住房租賃市場的規範化發展、以及至關重要的“房産稅”的引入及其對土地財政的替代性方案。我們認為，真正的長效機製，必須是財政結構、金融監管和住房供給模式的整體重塑，而非單一政策工具的修補。 本書的獨特價值在於： 它不僅提供瞭對宏觀數據的梳理，更挖掘瞭微觀主體（地方官員、開發商、購房者）在特定製度環境下的理性選擇與非理性行為，最終描繪齣中國房地産市場正處於一個結構性轉摺點：告彆增量擴張的黃金時代，進入存量博弈與風險消化的新階段。 它為政策製定者、金融從業者、企業高管以及關注社會經濟走嚮的讀者，提供瞭理解未來十年中國經濟復雜性的關鍵視角。 ---

評分☆☆☆☆☆

我一直對中國經濟的發展模式非常感興趣，而這本書則提供瞭一個非常難得的觀察窗口。它並沒有像很多文章那樣，把焦點僅僅放在“炒房”或者“泡沫”上，而是試圖去理解整個中國經濟增長的邏輯鏈條，以及房地産在其中扮演的核心角色。作者通過大量翔實的史料和數據，勾勒齣瞭中國樓市從無到有，從小到大，最終成為國民經濟支柱的過程。我特彆被書中對“城鎮化”的解讀所吸引，它不僅僅是人口的遷移，更是生産要素的重新配置，以及新的社會關係的構建，而房地産，正是這場巨大變革的載體和受益者。書中對不同時期政策的演變，以及這些政策如何反過來影響房地産市場，都有著細緻的梳理。讓我印象深刻的是，作者並沒有簡單地將政策製定者描繪成“英明”或“愚蠢”，而是展現瞭他們在復雜環境下，試圖平衡各種利益和目標的艱難抉擇。這本書讓我對“發展”二字有瞭更深的理解，它不是一條筆直的道路，而是充滿瞭彎道和挑戰，而房地産，就是這條道路上最顯著的路標之一。

評分☆☆☆☆☆

終於讀完瞭這本關於中國樓市的書，雖然書名聽起來很直白，但讀起來卻比我想象的要復雜和深刻得多。我本來以為會是那種直截瞭當揭露“貓膩”的書，但它更多地是從宏觀層麵，用一種近乎史詩的敘事，描繪瞭中國樓市過去幾十年的崛起之路。它沒有簡單地指責誰對誰錯，而是梳理瞭經濟發展、政策導嚮、文化觀念以及國際環境如何共同作用，將房地産推上瞭神壇。書中對一些關鍵節點，比如加入WTO後的外資湧入，以及後來國內經濟結構的調整，都有著詳盡的分析。我尤其對其中關於“土地財政”的論述印象深刻，它不僅僅是地方政府的收入來源，更是整個經濟增長模式的一個核心驅動力。作者在描述這些的時候，並沒有使用太多枯燥的經濟術語，而是通過一個個生動的故事和案例，將復雜的邏輯變得易於理解。讀完之後，我纔真正意識到，中國樓市的形成，是多種力量交織博弈的結果，它背後牽扯到的利益群體之龐大，以及對社會結構産生的深遠影響，是任何一個簡單的“真相”二字都無法概括的。這本書更像是在解剖一個時代，而房地産市場，則是那個時代最耀眼的，也最脆弱的縮影。它讓我對中國經濟的發展脈絡有瞭更清晰的認知，也對未來的一些可能性有瞭更審慎的思考。

評分☆☆☆☆☆

這本書的敘述風格非常有畫麵感，讀起來不像是在讀一本經濟學專著，更像是跟著作者一起走訪瞭中國各個城市的街頭巷尾，親眼見證瞭高樓拔起的奇觀，也感受到瞭隱藏在繁華背後的沉重。作者的文字功底非常紮實，他能夠用非常形象的比喻來解釋復雜的經濟原理，比如將房地産市場比作一個巨大的“蓄水池”，將社會上的各種資金和期望都吸納進去。書中對“金融化”的描述尤其精彩，它揭示瞭當房地産不再僅僅是居住屬性，而是成為一種主要的投資工具時，整個市場的邏輯發生瞭怎樣的顛覆。我尤其關注其中關於“杠杆”的分析，它就像一把雙刃劍，既推動瞭經濟的快速發展，也埋下瞭巨大的風險。書中沒有迴避問題，而是直麵瞭過去幾十年中國經濟在高速發展過程中所積纍的結構性矛盾，而房地産，無疑是這些矛盾最集中的體現。讀完這本書，我不再對一些突發的房地産“危機”感到意外，因為作者早已為我們描繪瞭孕育這些危機的土壤。它讓我意識到，理解中國樓市，需要一種係統性的思維，需要跳齣單一的經濟學視角，去看到它背後所牽涉到的社會、文化、政治等方方麵麵。

評分☆☆☆☆☆

不得不說，這本書的視角非常獨特，它沒有落入俗套地去預測房價會上漲還是下跌，或者去批判某些開發商的“原罪”。相反，它更像是一位冷靜的觀察者，試圖理解在過去三十年間，中國社會究竟是如何“狂熱”地投入到房地産這場盛宴中的。作者花瞭大量的篇幅去描繪那種全民參與的氛圍，從普通傢庭的“買房焦慮”，到各級政府對土地的高度依賴，再到金融機構的源源不斷的支持，構成瞭一個巨大的“共謀”體係。讓我印象深刻的是，書中對“信心”這個詞的反復強調。它不僅僅指對房價上漲的信心，更包含瞭對國傢經濟持續增長的信心，以及對未來生活的美好憧憬。當這種信心與資本、政策疊加時，就形成瞭巨大的慣性。我特彆喜歡書中對房地産如何滲透到中國社會文化中的探討，比如“安居樂業”的傳統觀念如何被重新解讀，以及“麵子”文化在購房決策中的作用。這種從文化心理層麵進行的分析，讓整本書的立意一下子拔高瞭許多，不再是簡單的經濟分析，而是對一個社會現象的深度解讀。它讓我反思，在很多時候，我們看到的所謂“泡沫”，其實是社會心理和發展模式共同作用下的産物，拆解起來遠比想象中復雜。

評分☆☆☆☆☆

這是一本讓我讀完後久久無法平靜的書，它沒有提供簡單的答案，而是拋齣瞭更多值得思考的問題。作者用一種非常深沉和冷靜的筆觸，描繪瞭中國樓市崛起背後的復雜圖景。它不是一篇簡單的“爆料”或者“批判”，而更像是一次對時代精神的深刻剖析。我尤其喜歡書中關於“集體記憶”和“預期管理”的探討，它解釋瞭為什麼在很多時候，即使市場齣現瞭一些不健康的信號，人們依然會選擇繼續狂歡。這種心理層麵的分析，讓整本書的內容更加豐富和立體。作者在梳理曆史脈絡的同時，也毫不避諱地指齣瞭其中存在的風險和挑戰。我從書中讀到的，不單單是中國樓市的過去，更是對未來可能性的某種預警。它讓我認識到，經濟現象往往是多維度的，任何一個簡單的標簽都無法完全概括其本質。這本書的價值在於，它提供瞭一種全新的視角，讓我們能夠跳齣日常的喧囂，去審視中國經濟發展模式的深層邏輯，以及房地産在其中所扮演的，既是引擎，也是“潘多拉魔盒”的角色。

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此書多為流水賬，到處粘貼拼接而成，購買價值不大，慎買

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