編輯推薦

本書全麵而深入地介紹日本城市更新的政策內容、發展曆程、政策效果和經驗教訓。

全麵而深入瞭解日本二手房市場和租賃市場的必讀書。

內容簡介

房屋再生是住宅生命周期的奇點，更是由居住衍生的社會關係網絡的重構，最終實現經濟、社會、人文與自然的共生。

由於城市化進程、人口結構的演化和住宅市場主要矛盾的轉變，日本對城市更新與住宅政策的認知和住宅消費觀念持續進化，使得日本整個城市構建理念與住宅供應體係隨之發生巨變，摺射在城市更新、二手房市場與租賃市場的實踐中，引發相關行業的新革命和新趨勢，激活瞭一批新的崛起者。

本書總結日本城市更新與住宅再生的經驗，發現哪些經驗可為我們所用，從而擺脫傳統的“衰敗—改造”的路徑，演繹齣富有中國特色的房屋再生之路。

作者簡介

楊現領，經濟學博士、博士後，現任貝殼找房首席經濟學傢、鏈傢研究院院長，先後從事宏觀經濟、房地産和互聯網新産業的研究。曾在《國際經濟評論》、《財貿經濟》、《財政研究》、《宏觀經濟研究》、《中國金融》等期刊發錶論文近20篇；參與近10項國傢重點課題。在城鎮化、房地産等領域已齣版多本著作，獲2015年中國青年金融學者奬。

陸卓玉，統計學碩士，鏈傢研究院分析師。

粟樣丹，金融學碩士，鏈傢研究院分析師。

目錄

第一篇 城市再生

第一章 城市再生的曆史

一、 日本城市化發展變遷

二、 日本城市更新曆程

第二章 城市更新的現狀

一、日本城市更新的意義與目標

二、民間主導模式——都市再生緊急整備區域

三、官民閤作模式——城市再生整備計劃

四、政府主導模式——城市布局閤理化製度

五、城市更新的其他支持

第三章 日本城市更新的特徵

一、由政府發起並推動進行

二、以東京都為原點逐步嚮全國鋪開

三、更新物業類型更加多樣，更新內涵更加豐富

第二篇 二手房市場

第四章 日本二手房住宅市場現狀分析

一、 日本二手房住宅市場的發展現狀

二、 日本二手住宅交易量低於新房的原因

三、 建立可循環二手房市場體係的必要性與意義

第五章 不動産經紀行業監管體係

一、政府對房地産經紀公司與經紀人的監督管理

二、日本房地産經紀公司牌照的取得

三、日本經紀人資格考試製度

四、營業保證金製度以及指定保證機構

五、信息共享平颱

六、信息共享平颱的管理與運營

第六章 日本經紀行業概況

一、傭金規模測算

二、經紀行業特徵

三、行業競爭環境

第七章 市場參與主體的作用

一、 讓二手房流通更加安全

二、 讓二手房流通更加快捷

三、 住宅再生提高存量住宅質量

第八章 日本政府促進二手房市場的政策與效果

一、日本政府改善住宅存量市場的政策

二、具體實施政策

三、政策效果

【附錄】日本促進二手房流通具體政策實施經緯

第三篇 租賃市場

第九章 龐大而溫和的日本租賃市場

一、韆億級市場規模

二、GMV背後的推動因素

三、十大市場特徵

第10章 從開發到管理的日本租房産業鏈

一、租賃開發

二、中介市場

三、租賃住宅管理的輕資産管理模式

四、持有運營的重資産管理模式

第11章 日本租賃政策

一、完善的租賃立法

二、促進可循環利用的租賃政策

三、抓取重點的行業監管

四、糾紛解決機製

五、附錄

第四篇 典型公司

第十一章 三大不動産綜閤開發商

一、多元化均衡發展——三井不動産

二、城市更新——三菱地所

三、住宅流通——住友不動産

第十二章 購入改建再售型住宅再生獨立運營商

一、商業模式

二、財務錶現對比

第十三章 輕資産擴展的大東建托

一、“建築+托管”的商業模式

二、大東建托發展曆程

三、核心競爭力

第十四章 深耕細分市場的Leopalace21

一、Leopalace21商業模式與市場錶現

二、Leopalace21發展路徑

三、Leopalace21的競爭優勢

第十五章 肩負曆史使命的UR

一、業務闆塊：開啓城市未來的四把鑰匙

二、發展曆程：與城市建設並進的軌跡

三、經營狀況：穩定的營收與減值的資産

四、發展趨勢：不忘初心，老年住宅再生與城市更新

第五篇 經驗藉鑒

第十六章 日本城市更新的經驗總結

一、日本城市再生的經驗與教訓

二、中日城市化發展階段的異同性

三、 關於城市更新的經驗藉鑒

第十七章 日本二手房市場的經驗藉鑒

一、 經紀行業的經驗藉鑒

二、 經紀公司的啓示

三、 二手房市場的政策藉鑒

第十八章 日本租賃市場的經驗藉鑒

一、租賃行業的經驗藉鑒

二、租賃運營企業的啓示

三、租賃市場政策藉鑒

參考文獻

精彩書摘

前言:構建可循環住房供應體係

房屋再生不僅是房屋物理結構的改造與居住功能的循環利用，更重要的在於由居住衍生的社會關係的重構。 房屋再生實現的不僅是房屋使用壽命的延長，更是居住品質的消費升級與居住關係的重組。

城市再生正是房屋物理、經濟、文化與社會關係再生的綜閤外延。 因此，在城市再生的新階段以及住房消費的新模式下，可循環住房供應體係區彆於日本傳統增量開發主導的住房供應體係，從開發環節建設可持續使用的品質優良住宅，著眼於存量房屋的循環利用，實現經濟、文化、社會的多重目標。

城市化發展、經濟結構轉型、人口結構變化、住宅存量與住房消費方式變遷以及政策引導是城市再生與構建可循環住宅供應體係的驅動力。

人口持續流入大城市，城市化率不斷提升，經濟結構轉型，社會不可避免地麵臨大城市老舊城區、原有中心城區功能老化以及人口流齣城市公共功能不足的問題，原有規劃與經濟結構轉型要求不符，城市再生也就應運而生。

不同年齡群體住房需求是不同的。 年輕人有活力而趨於流動，相較於房屋麵積與設施，更偏好房屋區域位置、交通便利以及娛樂商業配套設施；中年人穩定，期望房屋麵積大，具有收納功能，配套教育、醫療、公園等公共資源；老年人安定，對於周邊醫療、鄰裏關係、健身設施有著更高的需求。 隨著日本日益加深的人口老齡化，城市更新與可循環住宅供應體係均以建設優美、安全舒適、富有活力的城市為目標，通過充分利用存量市場更好地滿足老年人生活需要。

住房消費方式本身是人口、經濟與社會的綜閤結果，承載著不同年代的住房消費觀念。 住房供給短缺時代，人們住房消費傾嚮於住房的私有化，即擁有住宅是主鏇律，對於住宅的結構、品質要求較低，錶現為以傢庭為單位的同質化、工業化、標準化的住宅消費，諸如東京都多摩新城為代錶的標準化高層住宅小區；在住宅供給逐漸充裕時，住房消費轉變為擁有多套住宅和追求品牌的傾嚮，將住宅賦予身份和品牌的含義，人們開始追求差異化居住，隨著單身一族的崛起，單身公寓逐漸成為重要的住房消費品；在住房供給過剩的時代，全民單身化下，住房消費迴歸為“輕私有重共享”，錶現為房屋DIY、房屋共享與閤租公寓的興起。 因此，正處於存量住宅過量、房屋空置率日益攀升時期的日本，住房消費開始追求經濟、環保、品質、多樣化，這與可循環住宅供應體係不謀而閤。

政府政策引導是城市再生與構建可循環住宅供應體係的直接動因。 城市再生是一項係統性工程，是城市居住、交通、商業、工業多領域的功能再生，需要處理不同主體的産權利益關係，協調社會與自然的和諧發展，因而城市再生具有強的正外部性，是市場容易失靈的領域，需要政府政策加以引導。

所以說，可循環住宅供應體係是隨著日本經濟轉型升級，日本主要住房矛盾由日益增長的居住需求與房屋供給不足的矛盾轉變為當前房屋存量品質較差無法滿足日益多元的品質居住需求矛盾的産物。

以2002年《都市再生特彆措施法》為標誌，城市再生正式登上日本的曆史舞颱，但自身可追溯至20世紀80年代城市住宅?發展工團開展的大城市都心再開發，並經曆從被動再生到主動再生的新階段，成為經濟與社會轉換期新的方嚮。 目前城市再生以政府與市場閤作為主流模式，UR(都市再生機構)參與協調統籌，以共同構建富有經濟活力、可持續發展、安心舒適的高品質生活的城市為目標。 目前，日本半數以上的地方政府加入瞭城市再生整備計劃，纍計實施2700個都市再生整備項目。

可循環住房供應體係是城市更新中住宅領域的最新實踐與應用，是對房屋供給過剩與現有房屋供給與住房消費需求結構錯配的改善，實現房屋再存續。

日本的可循環住房供應體係分為:開發環節，新建性能完善的住宅；使用環節，維護到位並附帶房屋履曆；流通環節，房屋價值可以得到市場認可並再次進入使用環節。 關鍵環節是“流通環節”，在流通環節中若房屋價值無法得到市場認可則房屋將要麵臨被拆除重建的風險，循環也就無從談起。

進一步拆分，住宅的流通環節又可分為“所有權的流通”與“使用權的流通”，分彆可以滿足“長期安定的居住需求”與“短期靈活的居住需求”。 住宅所有權的流通形成瞭二手房市場，住宅使用權的流通則形成瞭租賃市場。 二手房市場與租賃市場的健康規範發展反過來又可以促進所有權與使用權的流通，二者相輔相成、協同發展，構成瞭住宅供應的可循環體係。

二手房市場能夠滿足不同人生階段的居住需求，實現豐富的居住生活，在可循環住宅供應體係中的地位愈發重要。 然而由於可流通高品質的二手房數量少、地震頻發以及社會普遍偏好新房等因素，日本二手房交易非常不活躍，二手房交易量僅占總住宅交易量的37.4％。 如何提高二手房住宅品質、減少重復拆建導緻的資源浪費，住宅再生無疑是絕佳的解決方案，而且再生後的二手房品質不輸新房。

實際上，住宅更新與再生在日本已自發形成超過20年的曆史，但市場極其分散，僅有小部分是專業住宅再生企業，大部分是開發商旗下不動産經紀公司以及同時參與商業地産與住宅再生的企業。 目前住宅再生行業約有10傢上市公司，最大的專業住宅再生企業SunFrontier市值440億日元(摺閤人民幣約24億元)。 住宅再生的主要模式為麵嚮個人“銷售＋改建”一站式模式以及“購入＋改建＋再售”模式。

此外，日本政府通過認定優良品質住宅，構建一體化住宅存量信息係統，改變二手房評估體係，推動瑕疵保險，普及住宅履曆信息， 實現瞭二手房交易品質的提升以及嚮可循環住宅供應體係邁齣瞭堅實的一大步。

租賃市場作為可循環供應體係的一個重要有機部分，是住宅使用權在業主讓渡下，不同租住者之間的循環使用，實現瞭房屋資源的高效配置，提供瞭更為靈活多樣的居住方案。 在日本，租賃市場成為35％的租賃傢庭解決居住的手段，其中54.7％為單身傢庭，錶明隨著婚育年齡的推遲以及不婚主義的蔓延，越來越多的人走嚮租賃市場，並且停留更長的時間。

租賃市場能夠作為日本可循環住宅供應體係的重要組成部分，與其行業生態豐富、參與者眾多、租賃運營高度機構化不無關係。在日本，獨特的社會環境培育齣以租賃住宅管理為核心的行業生態，為業主提供租賃住宅“建築＋中介＋管理”的一站式服務，嚮租客提供齣租與租後服務，促成瞭租賃住宅形成“建築—使用—再生—再使用—再建”完整的生命周期。

麵對日本租賃房屋空置率高居不下和人口日益老齡化的現實，構建可循環租賃住宅市場有助於實現安全安心居住生活與滿足不同層次人群的居住需求的目標。 因此，日本政府不斷完善租賃立法，加強對租賃住宅管理行業的監管，推齣活化空置住宅的租戶DIY 裝修新型契約，鼓勵老年人將大戶型住宅齣租給育兒傢庭，推動老年人住宅無障礙化並將其納入立法，確立老年人附帶醫療服務的居傢養老模式，一係列實現可循環利用的租賃政策陸續落地。

中國特色社會主義建設進入新徵程，城鎮化進程進入關鍵時期，住房矛盾也由住宅總量不足的矛盾嚮日益增長的品質居住需求與住宅市場不平衡發展的矛盾轉變，存量市場全國化趨勢已經顯現，置換改善性需求已成為主流，租賃市場正在崛起，構建可循環住宅供應體係將是解決供需錯配的可能齣路，圍繞房屋再生的城市再生也許能夠解決大城市與眾多中小城市經濟發展失衡的問題，促進資源優化配置。

對於人口持續流入的一綫城市，老舊城區功能老化難以滿足居民的居住、工作與齣行等生活需求，理論上是最需要也是最有可能培育城市再生的地區，而其中建築年代久遠、格局不閤理的住宅區是住宅再生的重點市Ⅴ　場。 因而培育和孵化城市再生行業，鼓勵開發商和經紀公司進入專業住宅再生領域也就十分必要瞭。 但是，應當同時考慮經濟、曆史、文化的綜閤更新，界定政府參與城市更新的職能與作用，參與企業聯閤開發、重視閤作。

建立可循環住宅供應體係，通過房屋再生增加優質二手房房源，滿足不同人群的置換改善性需求，解決新增住宅供給放緩的問題；可循環租賃市場從開發環節增加租賃住宅的供給，推進專業化租賃運營機構化發展，改善租賃住宅供給不足、品質錯配的現狀。

參照日本多年的發展經驗，鑒於中國製度背景的獨特性，二手房環節領域，我國經紀企業應當推動經紀行業職業化，提供更加高品質的經紀服務，提供專業化住宅再生服務，改善存量住宅滿足品質居住；政府加強建立完整的房屋信息係統，對二手房交易環節風險點設計諸如瑕疵保險等産品，加強行業監管，製定經紀行業相關法律法規，發揮經紀行業協會的自律作用。

租賃行業應推動租賃機構化，實現專業化租賃運營企業的輕資産運營，衍生租客篩查與租客徵信行業，配套金融設施實現資産證券化；租賃運營企業應當修煉內功，在不斷變化的需求中準確定位，采取差異化競爭策略，通過優質的産品與服務立足，提升關鍵的運營管理能力，重點關注人口持續流入的一、二綫城市；政府應當完善租賃立法，以盤活存量住宅、提高房源品質為核心，鼓勵租金支付、租期以及租賃産品的創新，明確行業定義，加強行業監管，並建立租賃市場糾紛解決機製。

前言/序言