房地产周期 任泽平 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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任泽平 夏磊 熊柴 著

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店铺： 天健图书专营店

出版社： 人民出版社

ISBN：9787010179896

商品编码：23412447838

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-09-01

用纸：胶版纸

页数：424

正文语种：中文

基本信息
商品名称：	房地产周期
作者：	任泽平
市场价：	68.00
ISBN号：	9787010179896
出版社：	人民出版社
商品类型：	平装

内容简介

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。 　　本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。

 

目录

导论 第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话 第一章 中国房地产周期研究 第一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融 第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验 第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来 第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较 第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利 第一节 人口迁移的主要理论逻辑 第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利 第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚 第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化 第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划 第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验 第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力 第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题 第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划 第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产 第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 第一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 第二节 日本1986—1991年房地产泡沫 第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫 第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 第六节 历次房地产泡沫的启示 第五章 中国房地产泡沫风险有多大? 第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 第二节 绝对房价：居于世界前列 第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 第五节 租金回报率：整体偏低 第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市 第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 第六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比 第四节 与2015年中国股市大泡沫比 第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险 第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 第一节 房价和汇率的理论关系 第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价 第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价 第五节 来自三种模式的启示 第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制 第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身? 第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身 第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡第四节 启示 第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 第一节 1998—2001年：房改启动市场 第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热 第三节 2005—2007年：稳定住房价格 第四节 2008—2009年：刺激住房消费 第五节 2010—2013年：遏制房价上涨 第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 第八节 历次房地产调控的反思 第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析 第一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 第一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政 第二节 土地财政的历史和成因 第三节 土地财政是地方政府的核心 第四节 客观认识土地财政的积极作用 第五节 正视土地财政带来的待解问题 第六节 改革完善土地财政 第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 第一节 人口迁移趋势：大都市圈化 第二节 人口城镇化与土地城镇化背离 第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断 第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性 第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件 第三节 房产税的历史和效果 第四节 其他国家和地区房产税实践经验 参考文献 后记

《周期之王：洞察楼市起伏与财富密码》 前言 “周期”二字，仿佛是隐藏在万物运行规律中的一串神秘符咒，它无形却有力，驱动着经济的潮起潮落，影响着市场的冷暖变幻。在所有经济现象中，房地产周期无疑是最为波澜壮阔、也最为牵动人心的那一环。它关乎普通家庭的安身立命，关乎宏观经济的稳定根基，更关乎无数投资者的财富命运。每一轮房地产周期的起伏，都伴随着财富的重新洗牌，每一次的精准判断，都能带来丰厚的回报，而每一次的误判，则可能付出沉重的代价。 本书并非旨在描绘某个特定时期、某个具体地点的房地产故事，也不是对某一学者理论的简单复述。它是一次深入的、系统性的关于“周期”本身的原初探索，是对房地产市场运行底层逻辑的深度剖析，是对经济运行规律在房地产领域独特体现的哲学性思考。我们试图剥离纷繁复杂的表象，直抵房地产周期背后的驱动力量，理解其内在的生成机制、演变规律和终极形态。 在信息爆炸的时代，房地产市场的预测往往被淹没在海量的新闻、数据和观点中，真假难辨，方向不明。本书的宗旨，是为读者构建一个清晰、系统、具有普适性的分析框架，帮助大家掌握洞察房地产周期本质的能力，从而在波诡云谲的市场环境中，做出更明智的决策，把握财富增长的脉络。我们相信，理解了周期，就理解了市场的脉搏；掌握了周期，就掌握了财富的密码。 第一章：周期的“本相”——何为房地产周期？ 房地产周期，绝非简单的房价涨跌记录。它是一种经济现象，是房地产市场在供需关系、信贷环境、政策导向、人口结构、技术革新等多重因素耦合作用下，呈现出的客观的、规律性的波动模式。这种波动并非随机，而是遵循着一套内在的逻辑，从萌芽、扩张、繁荣、滞胀，到衰退、复苏，循环往复，生生不息。 本章将首先梳理“周期”在经济学中的概念起源，从熊彼特的创新理论到康德拉季耶夫的长波理论，为理解房地产周期奠定理论基础。随后，我们将聚焦房地产这一特殊商品，探讨其“实物性”、“高杠杆”、“长周期”、“强关联”等特质如何塑造了其独特的周期形态。我们将深入分析房地产周期的核心驱动因素，包括但不限于： 供需失衡的动态演变： 土地供给的稀缺性与城镇化进程中的住房需求之间的博弈；房地产开发的长期性与市场需求短期波动的错配；新增供给与存量房产之间的互动。 信贷政策的“潮汐效应”： 利率变动、信贷额度、首付比例等金融工具如何影响房地产市场的资金流入与流出；金融周期的传导机制。 宏观经济的“晴雨表”： GDP增长、通货膨胀、就业率等宏观经济指标与房地产市场的联动关系；经济周期的不同阶段对房地产市场的传导路径。 人口结构与城市化的“基石”： 人口出生率、老龄化进程、城镇化率、人口迁移等长期因素对住房需求的根本性影响；城市化进程中的区域分化。 政策调控的“双刃剑”： 土地政策、税收政策、金融政策、户籍政策等政府调控手段如何引导、干预甚至扭曲房地产周期；政策的滞后性与有效性。 技术创新的“颠覆性力量”： 建筑技术、房地产开发模式、租赁模式、城市规划理念的演进对房地产市场格局的潜在影响。 本章旨在帮助读者建立对房地产周期“是什么”、“为什么会发生”的根本性认知，为后续章节的深入分析打下坚实的基础。 第二章：周期的“轮廓”——房地产周期的典型阶段与特征 房地产周期并非一个单一的模型，而是存在多种细分和变形。然而，大多数房地产周期都呈现出一些共性的、可识别的阶段。理解这些阶段的典型特征，是准确判断当前市场所处位置的关键。 本章将对房地产周期进行详细的阶段性划分，并深入剖析每个阶段的内在逻辑和外在表现： 底部（低谷期）： 市场成交量低迷，房价承压甚至下跌，开发商资金链紧张，新开工面积锐减。此时，悲观情绪弥漫，但往往也是新一轮周期的孕育期。我们将探讨底部特征的识别信号，以及可能孕育周期的内在动力。 复苏期： 随着宏观经济的企稳或政策的松动，市场信心开始回暖。成交量逐步放大，房价止跌企稳并出现温和上涨。开发商开始加大推盘力度，土地市场活跃度提升。我们将分析复苏期的启动信号和关键驱动因素。 上涨期（扩张期）： 市场情绪高涨，投资投机需求涌入，房价快速上涨。开发商积极拿地，新开工面积大幅增加，销售火爆。信贷宽松，杠杆率攀升。这一阶段的特征是“快”和“热”。我们将深入剖析上涨期的动力来源，以及可能存在的过热迹象。 滞胀期（顶部徘徊）： 房价上涨速度放缓，但并未明显下跌。市场成交量开始出现分化，部分区域或产品表现疲软。通胀压力可能显现，宏观政策开始收紧。开发商面临销售压力，资金周转开始出现挑战。我们将探讨滞胀期的信号，以及其可能向衰退转化的风险。 下跌期（衰退期）： 市场信心崩溃，房价出现明显下跌。成交量大幅萎缩，开发商资金链断裂风险加大，烂尾项目增多。政策刺激效果减弱，市场进入调整期。我们将分析下跌期的诱因和扩散机制，以及市场自我修正的过程。 在分析各阶段特征时，我们将结合大量的历史案例和数据，例如不同国家、不同城市的房地产市场发展轨迹，分析其共性与个性。本章的目标是帮助读者能够“望闻问切”，通过观察市场表象，诊断出周期所处的具体阶段。 第三章：周期的“驱动力”——解构房地产周期背后的核心变量 周期的形成并非偶然，而是由一系列相互关联、相互作用的核心变量共同驱动。理解这些变量的运行逻辑，是深入把握房地产周期本质的关键。 本章将系统性地剖析房地产周期背后最为关键的几个驱动变量： 土地供给与城市化： 土地的稀缺性与供给的刚性，与城镇化进程中人口向城市集聚的需求之间的长期博弈。土地财政与地方政府的行为模式。城市化进程对不同地区房地产市场分化的影响。 金融与信贷的“蓄水池”： 银行的信贷投放意愿与能力，宽松的货币政策如何为房地产市场注入流动性，收紧的货币政策又如何“抽水”。居民部门的杠杆率与偿债能力。金融创新对房地产市场的影响。 人口的“潮起潮落”： 人口结构的变化（如年龄结构、生育率、家庭规模）对住房需求的长期影响。人口迁移与城镇化进程中的人口流动，对不同城市房地产市场的需求驱动。 居民的“购买力”与“预期”： 居民收入水平、财富积累、就业预期如何影响其购房能力和意愿。心理预期对市场情绪的放大效应，贪婪与恐惧如何驱动周期的极端化。 政策的“指挥棒”： 不同时期、不同类型的房地产调控政策（限购、限贷、限售、税收、租赁市场改革等）对市场供需、价格、信心的影响。政策的有效性、滞后性、以及对市场的预期引导作用。 经济周期的“联动效应”： 宏观经济的景气度、通货膨胀、利率水平等与房地产市场的紧密联系。不同经济周期阶段对房地产投资价值的影响。 本章将通过定量与定性相结合的方式，深入挖掘这些变量的内在联系与互动机制，揭示它们如何共同谱写房地产周期的宏大叙事。 第四章：周期的“洞察”——如何识别市场信号与预判趋势 理论的知识最终需要转化为实践的智慧。本章将聚焦于如何将对周期的理解应用于实际的市场分析，掌握识别市场信号、预判周期趋势的方法。 我们将探讨以下几个关键方面： 数据驱动的分析： 哪些宏观经济数据（GDP、CPI、PPI、PMI、M2等）是房地产市场的先行指标或同步指标？哪些微观市场数据（成交量、去化率、库存量、新开工面积、土地成交价等）能够反映市场冷暖？如何运用这些数据构建自己的监测体系。 政策信号的解读： 如何理解中央和地方政府出台的各项房地产政策？不同类型政策对市场可能产生怎样的影响？政策的发布时机、力度和信号意义。 市场情绪的观察： 如何从媒体报道、网络讨论、行业声音中捕捉市场情绪的变化？预期如何影响市场行为，并形成自我实现？ 区域分化的分析： 房地产周期并非全国同步，如何识别不同区域、不同城市的周期特征差异？哪些因素导致了这种分化？（例如：城市群发展、产业结构、人口流入、土地供给等）。 价值与价格的辨析： 在周期波动中，如何区分房地产的内在价值与市场价格？哪些因素支撑房地产的长期价值？如何在价格被低估或高估时做出判断。 模型与框架的应用： 介绍一些常用的房地产周期分析模型和框架，如供需模型、信贷周期模型、政策周期模型等，并说明其适用性与局限性。 本章旨在为读者提供一套实操性的分析工具和方法论，帮助大家在纷繁复杂的信息中，提炼出有价值的判断依据，提高对房地产周期趋势的预判能力。 第五章：周期的“智慧”——在波动中稳健前行 理解周期、洞察周期，最终是为了在房地产市场的长期波动中，实现资产的保值增值，规避风险。本章将从投资与决策的角度，探讨如何在不同的周期阶段，做出更为明智和审慎的选择。 我们将讨论： 风险管理的核心： 识别和规避房地产周期带来的系统性风险和非系统性风险。如何评估和管理杠杆风险、流动性风险、政策风险。 资产配置的策略： 在不同的周期阶段，房地产资产在整体资产配置中的比例和角色应如何调整？与其他资产类别（股票、债券、黄金等）的配置关系。 投资时机的选择： 如何在周期底部寻找投资机会？如何在上涨期保持理性，避免追高？如何在衰退期规避风险？ 不同参与者的策略： 购房者、开发商、投资者、政策制定者等不同角色的周期应对策略。 长期视角与价值投资： 房地产作为一种长期资产，其价值增长的根本驱动力是什么？如何在短期的周期波动中，坚持长期的价值投资理念。 未来的展望与思考： 房地产周期是否会发生根本性改变？技术创新、人口结构变化、政策导向等因素将如何重塑未来的房地产市场？ 本书的终极目标，是帮助读者建立一种“周期智慧”，理解市场运行的规律，拥抱周期的必然性，并在此基础上，做出更具前瞻性、更符合自身利益的决策。我们相信，掌握了周期的奥秘，就能在变化的市场中，找到属于自己的稳定之道，实现财富的稳健增长。 结语 房地产周期，是一场永无止境的宏大叙事，它既充满了挑战，也蕴藏着无限机遇。本书的目标，是为读者打开一扇理解周期的窗户，提供一套分析周期的工具，点亮在周期波动中前行的智慧。愿本书能帮助您拨开迷雾，看清市场的本质，在房地产的波涛起伏中，成为一名冷静而睿智的航行者。

评分☆☆☆☆☆

这本书的叙事节奏把握得相当到位，它不像某些学术著作那样干巴巴地堆砌理论，而是巧妙地将宏大的周期概念融入到一个个生动的案例剖析之中。你读起来会感觉像是在跟随一位经验丰富的老行家进行深度访谈，他不仅告诉你“是什么”，更重要的是解释了“为什么会这样”以及“接下来可能怎样”。特别是一些关于历史拐点的描述，那种娓娓道来却又洞察人心的叙述方式，让人欲罢不能。我发现自己常常会因为某个关键的转折点分析而停下来，反复揣摩作者的逻辑推演。这种流畅性使得即使面对高深的经济学原理，也能保持高度的专注度，实属不易。

评分☆☆☆☆☆

这本书的装帧设计，嗯，乍一看就给人一种沉稳、专业的印象。封面的色彩搭配和字体选择都非常考究，透露出一种对内容严肃性的尊重。内页的纸张质量也相当不错，拿在手里有分量，阅读体验提升了不少。而且，排版布局很清晰，即便是初次接触这类专业书籍的读者，也能很快找到重点。作者在版式设计上显然花了不少心思，使得那些复杂的图表和数据在视觉上不那么令人望而生畏。这种对细节的关注，让我对书中内容的专业性充满了期待。在如今这个信息爆炸的时代，一本实体书能做到如此用心的呈现，本身就是一种难得的诚意。我甚至觉得，光是把这本书摆在书架上，都能为整个空间增添一份知性的气息。

评分☆☆☆☆☆

这本书的语言风格是那种非常克制但又极具力量感的类型。它没有使用太多华丽的辞藻来渲染气氛，而是用精准、凝练的专业术语，配合严密的逻辑链条来支撑观点。这种“惜墨如金”的写作方式，反而带来了一种强大的说服力。你不会觉得作者是在推销某种观点，而是被他提供的证据链和推理过程所折服。对于那些真正追求深度和实证的读者而言，这种坦诚和严谨是比任何煽动性语言都更具价值的。它更像是一份严谨的科研报告，而不是一本流行读物，这一点，我非常欣赏。

评分☆☆☆☆☆

整本书读下来，给我最大的感受是其强烈的时代感和前瞻性。它没有沉溺于对既往历史的回顾，而是将分析的焦点牢牢锁定在当前环境的复杂性和未来可能出现的结构性变化上。作者似乎总能比我们早一步察觉到那些潜在的、尚未被大众充分认识的风险点和机遇点。这种“先知先觉”的能力，无疑是建立在扎实的基础研究和敏锐的现实洞察之上的。它促使读者跳出眼前的得失，去思考更长远的时间维度和更广阔的政策空间，真正实现“立足当下，着眼未来”的思考模式。

评分☆☆☆☆☆

我特别欣赏作者在构建理论框架时所展现出的那种宏观视野与微观洞察的完美结合。它不是空泛地谈论“大势”，而是能精准地切入到微小的市场参与者的行为模式中去，解释这些微观决策是如何共同作用，最终驱动整个宏观周期的起伏。这种“由小见大”的处理手法，极大地增强了理论的可操作性和现实指导意义。读完之后，我感觉自己对市场波动的理解不再是碎片化的，而是有了一个完整的、可以自洽的分析体系。这对于任何希望在复杂市场环境中做出理性判断的人来说，都是一种宝贵的思维工具的馈赠。