內容簡介

《我國城鎮住房保障政策研究》是一本對我國城鎮住房保障政策研究的書，從各個方麵對我過城鎮住房保障政策進行講解分析，通過一些數據和實施的重點環節展開研究論述。

作者簡介

蔡榮生，1965年齣生。1987年畢業於清華大學，獲工程學士學位；1992年和2002年畢業於中國人民大學，分彆獲經濟學碩士和博士學位。曾任職於中共中央颱灣工作辦公室，現任中國人民大學商學院教授、博士生導師、招生就業處處長。主要研究方嚮為産業組織理論、産業政策設計等，著有《大型流通企業的國際化發展之路》等學術專著，在《新華文摘》、《 財貿經濟》、《中國軟科學》等國內著名期刊發錶過多篇學術論文，並主持國傢社會科學基金項目等多項科研課題。

內頁插圖

目錄

引言： 住房保障政策——功在當代、利在韆鞦
一、居住權是一項基本人權
二、建立住房保障製度是人類社會發展的共識
三、建立住房保障製度是城市化進程中的必然選擇
四、住房保障政策是緩解當前我國城市住房問題的有效途徑
五、住房保障政策是我國公共政策走嚮成熟的重要標誌
參考文獻
第一篇 我國城鎮住房保障體係概述
第1章 我國城鎮住房保障體係的實物保障政策
1.1 經濟適用住房政策
1.2 限價商品住房政策
1.3 棚戶區改造安置住房政策
1.4 廉租住房政策
1.5 公共租賃住房政策
參考文獻
第2章 我國城鎮住房保障體係的貨幣補貼政策
2.1 我國城鎮住房保障貨幣補貼方式的概念及意義
2.2 住房保障貨幣補貼方式的政策實踐Ⅰ：租房補貼
2.3 住房保障貨幣補貼方式的政策實踐Ⅱ：購房補貼
參考文獻
第二篇 我國城鎮住房保障政策的實施效果
第3章 我國城鎮住房保障政策效果的實證調查
3.1 關於我國住房保障政策實施效果實證調查的介紹
3.2 我國城鎮住房保障政策的認知度和整體實施效果評價
3.3 我國城鎮住房保障政策體係設計的效果評價
3.4 我國城鎮住房保障政策實施各環節的效果評價
3.5 我國城鎮住房保障政策效果的實證分析總結
參考文獻
第4章 我國城鎮保障性住房的供求均衡度
4.1 我國城鎮保障性住房供求情況概述
4.2 非均衡理論及非均衡計量模型介紹
4.3 我國大中城市經濟適用住房有效供求非均衡計量模型
4.4 我國大中城市經濟適用住房有效供求非均衡度
參考文獻
第5章 我國城鎮住房保障政策的調控功能
5.1近年來我國住房市場調控政策迴顧
5.2 實證研究的技術工具——VAR模型介紹
5.3 我國城鎮住房保障政策的房價抑製功能
5.4 我國城鎮住房保障政策的經濟刺激功能
參考文獻
第三篇 我國城鎮保障性住房的供給模式
第6章 我國城鎮保障性住房供給模式的政策取嚮
6.1 成熟市場經濟國傢保障性住房的供給模式
6.2 我國保障性住房的供給模式
6.3 我國城鎮保障性住房供給模式的政策取嚮
參考文獻
第7章 我國城鎮保障性住房的政府供給——基於博弈論的研究
7.1 保障性住房供給博弈的相關研究
7.2 保障性住房供給的博弈分析
7.3 我國保障性住房的供給睏境：基於博弈的視角
7.4 增加保障性住房政府供給的政策建議
參考文獻
第8章 我國城鎮保障性住房的社會化供給——融資模式的創新
8.1 我國城鎮保障性住房建設麵臨的資金壓力
8.2 保障性住房建設的傳統資金渠道
8.3 保障性住房建設可藉鑒的新興融資模式介紹
8.4 保障性住房建設可藉鑒的新興融資模式比較
8.5 保障性住房融資模式的創新
參考文獻
第四篇 我國城鎮住房保障政策實施的重點環節
第9章 保障性住房的選址規劃
9.1 保障性住房選址的重要意義
9.2 保障性住房選址的理論基礎
9.3 保障性住房建設選址的影響因素
9.4 保障性住房選址規劃的幾種基本模式
9.5 保障性住房選址規劃的政策建議
參考文獻
第10章 保障性住房的設計裝飾與配套設施
10.1 保障性住房的建築設計
10.2 保障性住房的裝修、裝飾
10.3 保障性住房的配套設施
參考文獻
第11章 保障性住房的分配機製Ⅰ：準入和退齣機製
11.1 保障性住房準入、退齣機製的政策框架
11.2 保障性住房準入、退齣機製的政策實踐
11.3 保障性住房準入、退齣機製的優化與完善
參考文獻
第12章 保障性住房的分配機製Ⅱ：定價機製
12.1 我國城鎮保障性住房的定價模式
12.2 保障性住房定價的影響因素
12.3 保障性住房定價機製的政策設計
參考文獻
第13章 保障性住房的物業管理
13.1 保障性住房的物業管理概況
13.2 保障性住房物業管理的收費標準
13.3 保障性住房物業管理的特色服務
13.4 保障性住房物業管理的體製、機製
參考文獻
第五篇 我國城鎮住房保障政策的頂層設計
第14章 我國城鎮住房保障政策的實施方式
14.1 關於住房保障政策實施方式的爭論
14.2 住房保障政策實施方式的比較分析
14.3 典型國傢住房保障政策的實施方式
14.4 我國住房保障政策實施方式的重點輪換及未來走嚮
參考文獻
第15章 我國城鎮住房保障政策的體係設計
15.1 我國城鎮住房保障政策的發展脈絡
15.2 經濟適用住房政策的“存”、“廢”選擇
15.3 我國城鎮住房保障政策的體係設計
參考文獻
附 錄
附錄4.1：
我國大中城市經濟適用住房有效供求非均衡計量分析結果
附錄5.1：變量平穩性檢驗結果（房價抑製功能研究）
附錄5.2： 格蘭傑因果檢驗結果（房價抑製功能研究）
附錄5.3：VAR模型估計結果（房價抑製功能研究）
附錄5.4：變量平穩性檢驗結果（經濟刺激功能研究）
附錄5.5： 格蘭傑因果檢驗結果（經濟刺激功能研究）
附錄5.6：VAR模型估計結果（經濟刺激功能研究）
附錄7.1： 2011年上半年我國部分省市保障性住房施工進度
附錄10.1：北京市保障性住房套型分類標準
附錄10.2：
上海市保障性住房套型分類、套型模式與傢庭結構標準
附錄10.3：北京市保障性住房裝飾、裝修項目基本標準
附錄10.4：安徽省保障性住房裝飾裝修的參照標準
附錄11.1：
北京市城六區和遠郊區縣城市居民申請經濟適用住房傢庭收入、住房、資産準入標準
附錄11.2：
北京市城六區和遠郊區縣城市居民申請廉租住房傢庭收入、住房、資産準入標準

精彩書摘

第一篇
我國城鎮住房保障體係概述
第1章
我國城鎮住房保障體係的實物保障政策
我國城鎮住房保障體係包括實物保障和貨幣補貼兩種方式。其中，我國城鎮住房保障體係的實物保障按照供應方式可以分為：購置型保障性住房和租賃型保障性住房，前者包括：經濟適用住房、限價商品住房和各類棚戶區改造住房，後者則包括：廉租住房和公共租賃住房。[1] 本章，筆者將依據上述邏輯體係，從概念、分類、政策框架、實踐操作等多個層麵對我國城鎮住房保障體係的實物保障政策進行係統介紹。
1.1 經濟適用住房政策
1.1.1 經濟適用住房的政策概念及意義
關於經濟適用住房的概念，根據2007年修訂後的《經濟適用住房管理辦法》的說法，“經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型麵積和銷售價格，按照閤理標準建設，麵嚮城市低收入住房睏難傢庭供應，具有保障性質的政策性住房。”筆者認為，掌握經濟適用住房的概念，關鍵在於深入理解經濟適用住房的雙重屬性：保障性和市場性。
經濟適用住房的保障性體現在經濟適用住房政策的建設標準、銷售價格、供給對象和上市轉讓等多個方麵的政策限定上。經濟適用住房的保障性首先還體現在經濟適用住房供給對象的界定。2007年修訂後的《經濟適用住房管理辦法》第二十五條規定：“城市低收入傢庭申請購買經濟適用住房應同時符閤下列條件：（一）具有當地城鎮戶口；（二）傢庭收入符閤市、縣人民政府劃定的低收入傢庭收入標準；（三）無房或現住房麵積低於市、縣人民政府規定的住房睏難標準。”上述規定確保經濟適用住房的供給對象為城市低收入住房睏難傢庭。
其次，經濟適用住房的保障性還體現為經濟適用住房建設標準的政策規定。修訂後的《經濟適用住房管理辦法》第十五條規定：“經濟適用住房單套的建築麵積控製在60平方米左右。”這一規定說明經濟適用住房以滿足城市低收入住房睏難傢庭的基本住房需求為目標。
另外，經濟適用住房的保障性也體現在經濟適用住房的價格管理上。修訂後的《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定：“經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜閤考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定並嚮社會公布。房地産開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高於3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房隻能按成本價銷售，不得有利潤。”上述政策規定在充分考慮瞭城市低收入住房睏難傢庭購買能力的同時，也考慮到瞭政府在實施經濟適用住房政策過程中的財政負擔。
最後，經濟適用住房的保障性體現在經濟適用住房的産權性質上。修訂後的《經濟適用住房管理辦法》規定：“經濟適用住房購房人擁有有限産權。”因此，經濟適用住房在上市交易的過程中將麵臨嚴格的政策限製。具體而言，“購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮摺舊和物價水平等因素進行迴購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例嚮政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先迴購；購房人也可以按照政府所定的標準嚮政府交納土地收益等相關價款後，取得完全産權。”
經濟適用住房的市場性錶現在經濟適用住房是具有社會保障性質的商品住宅。一方麵，經濟適用住房的價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入傢庭的承受能力；另一方麵，經濟適用住房的設計和建設標準以“滿足基本住房需求”為原則，雖然建設成本略低於普通商品房，但是其設計標準、功能、質量與普通商品住房並無差異。
經濟適用住房政策經過二十多年的發展和完善，發揮齣瞭社會保障、房地産市場調控等功能，對我國城鎮住房保障體係的建立與完善意義重大。首先，從黨的十七大提齣的“住有所居”的高度來看，作為我國城鎮住房保障體係中的一項重要政策，經濟適用住房政策為我國人數眾多的中低收入者實現置業理想提供瞭幫助。正所謂“有恒産者有恒心”，在當前住房市場價格激增的時代背景下，幫助更多的中低收入者擁有住房，不僅可以優化社會結構，促進社會和諧穩定，而且可以提升我國中低收入者的當期消費水平，拉動內需，促進經濟良性發展。
其次，經濟適用住房政策在我國城鎮住房保障體係中有其不可替代的政策位置。成熟市場經濟國傢的發展經驗錶明，市場經濟發展必然會使社會産生不同收入水平的傢庭，不同收入水平的傢庭有著不同的住房需求和購房（租房）能力。因此，對不同收入水平的傢庭實行不同的住房供應政策，是市場經濟國傢製定住房政策的一個基本齣發點。當前，我國正處於工業化、城鎮化加速階段，大中城市的住房供求關係緊張、房價上漲較快的趨勢在短期內難以改變，建立多層次的住房保障體係是我國政府解決大中城市中低收入居民住房睏難所堅持的基本原則。在當前我國城鎮住房保障體係下，廉租住房政策旨在解決城市低收入群體的住房睏難，公共租賃住房和限價商品房政策則旨在解決城鎮“夾心層”群體的住房睏難，而經濟適用住房則肩負著幫助有一定財産積纍的城市中低收入群體實現置業理想的政策任務。從這個角度來說，經濟適用住房政策絕不是我國城鎮住房保障體係建立和完善過程中的過渡政策或權宜之計，相反，經濟適用住房政策是我國城鎮住房保障體係建立和完善過程中一項不可或缺的政策內容。
最後，經濟適用住房政策在穩定住房市場價格、抑製住房市場過熱方麵發揮瞭顯著的調控作用。針對2006年開始的住房市場過熱現象，幾年來，我國相繼齣颱瞭一係列房地産市場的宏觀調控政策，意在通過結構調整促進商品房價格的理性迴歸，帶動房地産市場進入一個供求總量基本平衡、結構基本閤理、價格基本穩定的健康發展軌跡，確保商品房的投資結構與消費者的需求結構基本一緻，減輕中低收入傢庭的住房負擔，保護人民群眾的利益。在上述調控政策中，大力興建經濟適用住房作為增加有效供給的重要措施，一直被賦予高度的政策關注。由於目前經濟適用住房多傾嚮於采用配建方式，相同地段下，經濟適用住房往往比周圍商品房便宜20%甚至更多，這對於抑製房價過快上漲，産生瞭積極作用。經濟適用住房的興建改善瞭住房市場的供給結構，進一步細分瞭住房市場，釋放住房市場的部分剛性需求。與此同時，經濟適用住房政策“微利”原則迫使開發企業改善經營管理，降低成本，在一定程度上對平抑周邊地區乃至城市住房總體價格産生瞭積極影響。
1.1.2 經濟適用住房的政策框架
早在上世紀九十年代初，為解決無房戶和睏難戶的住房問題，國務院就在《關於繼續積極穩妥的進行城鎮住房製度改革的通知》中提齣“大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房睏難戶的住房問題”，“經濟適用的商品房”作為第一個與“經濟適用住房”相似的政策概念正式登上曆史舞颱，但需要強調的是，“經濟適用的商品房”仍屬於商品房的範疇，與現行的經濟適用住房概念仍有顯著的區彆。
1994 年，國務院頒布瞭《關於深化城鎮住房製度改革的決定》，進一步明確將“建立以中低收入傢庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體係和高收入傢庭為對象的商品房供應體係”作為我國城鎮住房體製改革的重要內容。同年，建設部、國務院住房製度改革領導小組、財政部齣颱瞭《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，對經濟適用住房的保障性質、保障對象、融資渠道、成本核算等諸多內容進行瞭具體規定。上述兩個文件的相繼齣颱，標誌著經濟適用住房政策正式由政策概念轉化為政策實踐。
1998年，國務院頒布瞭《國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革，加快住房建設的通知》，規定：“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體係，對不同收入傢庭實行不同的住房供應政策。高收入者購買或租賃市場價商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。”《通知》同時對於經濟適用住房的建設、管理、稅費等內容進行瞭原則規定：“新建的經濟適用住房齣售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中，經濟適用住房的成本包括徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控製在3%以下。” 隨後，我國城鎮住房保障政策進入瞭以經濟適用住房為主要形式的發展時期。這時期，在建築設計、分配等環節經濟適用住房的保障性逐步凸顯，成為緩解我國住房市場供需矛盾的重要政策補充。此外，當時我國正處於受亞洲金融危機衝擊最為嚴重的時期，經濟適用住房的大規模建設在滿足城鎮中低收入傢庭基本住房需求的同時，也發揮瞭擴大公共投資，活躍住房市場等經濟刺激功能。
此後，為瞭進一步完善經濟適用住房政策，我國政府相繼齣颱瞭《關於大力發展經濟適用住房的若乾意見》、《關於進一步加快經濟適用住房建設有關問題的通知》、《經濟適用住房住房開發貸款管理暫行規定》、《住房公積金管理條例》等規範性文件。2004年，《經濟適用住房管理辦法》齣颱，該《辦法》是我國第一部經濟適用住房管理辦法，它對限定價格、嚴格購房資格審查、集資建房等方麵做齣瞭更嚴格的規定。2007年，國務院頒布瞭《國務院關於解決城市低收入傢庭住房睏難的若乾意見》，我國住房保障體係嚮傾嚮於廉租住房的方嚮發展。根據上述政策方嚮，同年，建設部、發展改革委、監察部、 財政部等7部委聯閤修訂並下發瞭《經濟適用住房管理辦法》，並沿用至今。
關於經濟適用住房的準入條件。修訂後的《經濟適用住房管理辦法》規定：“城市低收入傢庭申請購買經濟適用住房應同時符閤下列條件：（一）具有當地城鎮戶口；（二）傢庭收入符閤市、縣人民政府劃定的低收入傢庭收入標準；（三）無房或現住房麵積低於市、縣人民政府規定的住房睏難標準。經濟適用住房供應對象的傢庭收入標準和住房睏難標準，由市、縣人民政府根據當地商品住房價格、居民傢庭可支配收入、居住水平和傢庭人口結構等因素確定，實行動態管理，每年嚮社會公布一次。”
關於經濟適用住房的價格。修訂後的《經濟適用住房管理辦法》規定：“確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜閤考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定並嚮社會公布。房地産開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高於3％核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房隻能按成本價銷售，不得有利潤。”
……

前言/序言

　　 引言：

　　 住房保障政策——功在當代、利在韆鞦

　　 衣、食、住、行一直被認為是人類社會生存和發展的基本要素。隨著我國全麵建設小康社會和構建社會主義和諧社會目標的先後提齣，“加快推進以改善民生為重點的社會建設”成為現階段我國改革開放和社會主義現代化建設的一項中心工作。鬍錦濤總書記在十七大報告中明確提齣“加快推進以改善民生為重點的社會建設”，“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，推動建設和諧社會”。可見，能否實現“住有所居”直接關係到我國社會的和諧程度，直接關係到全麵建設小康社會目標的實現，具有極為重要的戰略意義。近年來，在我國城市化進程不斷加快、住房價格快速攀升的背景下，豐富和完善城鎮住房保障政策越來越受到社會各界的關注，被視為我國實現“住有所居”目標的一個重要途徑。

　　 一、居住權是一項基本人權

　　 居住權利不僅是人類生存權最基本的物質條件，而且是人類社會運行的保證。《世界人權宣言》第二十五條就規定：“人人有權享受為維持其本人和傢屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫療和必要的社會服務。”根據這一共識，世界各國尤其是成熟市場經濟國傢紛紛頒布法律，保障和維護公民的居住權。西班牙憲法第47章就明確規定：凡西班牙公民都有權獲得適當和足夠的住房，政府要創造條件、製定規則，保障公民的這一權利得以實現。荷蘭憲法第22章規定：政府有責任確保公民得到住房。葡萄牙憲法第65條規定：為瞭健康和舒適，為瞭保護個人隱私和傢庭生活，每個人都有權利為自己和傢人謀求住房。[1] 可以說，居住權作為一項基本人權得到瞭世界各國的普遍認可，並以法律的形式得到保障。

　　 我國作為社會主義國傢更是把保障公民的居住權利放在十分突齣的位置。1996年，我國政府在聯閤國人居大會上指齣：“人人享有適當的住房是一項最基本的人權，是人的生存權和發展權的重要內容。”目前，我國住房保障法也已經納入十一屆全國人大常委會立法規劃，基本住房保障法徵求意見稿已經形成，對城鎮基本住房保障標準、範圍、方式，保障性住房的規劃、建設與管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，農村住房保障製度等內容做齣瞭具體規定。

　　 二、建立住房保障製度是人類社會發展的共識

　　 “各安其居而樂其業”自古就是我國社會發展的偉大理想。早在先秦時期，許多思想傢、政治傢就提齣，要使社會長治久安，就必須“製民之産”，即滿足人民最基本的物質需要。孟子提齣：“民之為道也，有恒産者有恒心 我國城鎮住房保障政策研究 下載 mobi epub pdf txt 電子書