内容简介

《我国城镇住房保障政策研究》是一本对我国城镇住房保障政策研究的书，从各个方面对我过城镇住房保障政策进行讲解分析，通过一些数据和实施的重点环节展开研究论述。

作者简介

蔡荣生，1965年出生。1987年毕业于清华大学，获工程学士学位；1992年和2002年毕业于中国人民大学，分别获经济学硕士和博士学位。曾任职于中共中央台湾工作办公室，现任中国人民大学商学院教授、博士生导师、招生就业处处长。主要研究方向为产业组织理论、产业政策设计等，著有《大型流通企业的国际化发展之路》等学术专著，在《新华文摘》、《 财贸经济》、《中国软科学》等国内著名期刊发表过多篇学术论文，并主持国家社会科学基金项目等多项科研课题。

内页插图

目录

引言： 住房保障政策——功在当代、利在千秋
一、居住权是一项基本人权
二、建立住房保障制度是人类社会发展的共识
三、建立住房保障制度是城市化进程中的必然选择
四、住房保障政策是缓解当前我国城市住房问题的有效途径
五、住房保障政策是我国公共政策走向成熟的重要标志
参考文献
第一篇 我国城镇住房保障体系概述
第1章 我国城镇住房保障体系的实物保障政策
1.1 经济适用住房政策
1.2 限价商品住房政策
1.3 棚户区改造安置住房政策
1.4 廉租住房政策
1.5 公共租赁住房政策
参考文献
第2章 我国城镇住房保障体系的货币补贴政策
2.1 我国城镇住房保障货币补贴方式的概念及意义
2.2 住房保障货币补贴方式的政策实践Ⅰ：租房补贴
2.3 住房保障货币补贴方式的政策实践Ⅱ：购房补贴
参考文献
第二篇 我国城镇住房保障政策的实施效果
第3章 我国城镇住房保障政策效果的实证调查
3.1 关于我国住房保障政策实施效果实证调查的介绍
3.2 我国城镇住房保障政策的认知度和整体实施效果评价
3.3 我国城镇住房保障政策体系设计的效果评价
3.4 我国城镇住房保障政策实施各环节的效果评价
3.5 我国城镇住房保障政策效果的实证分析总结
参考文献
第4章 我国城镇保障性住房的供求均衡度
4.1 我国城镇保障性住房供求情况概述
4.2 非均衡理论及非均衡计量模型介绍
4.3 我国大中城市经济适用住房有效供求非均衡计量模型
4.4 我国大中城市经济适用住房有效供求非均衡度
参考文献
第5章 我国城镇住房保障政策的调控功能
5.1近年来我国住房市场调控政策回顾
5.2 实证研究的技术工具——VAR模型介绍
5.3 我国城镇住房保障政策的房价抑制功能
5.4 我国城镇住房保障政策的经济刺激功能
参考文献
第三篇 我国城镇保障性住房的供给模式
第6章 我国城镇保障性住房供给模式的政策取向
6.1 成熟市场经济国家保障性住房的供给模式
6.2 我国保障性住房的供给模式
6.3 我国城镇保障性住房供给模式的政策取向
参考文献
第7章 我国城镇保障性住房的政府供给——基于博弈论的研究
7.1 保障性住房供给博弈的相关研究
7.2 保障性住房供给的博弈分析
7.3 我国保障性住房的供给困境：基于博弈的视角
7.4 增加保障性住房政府供给的政策建议
参考文献
第8章 我国城镇保障性住房的社会化供给——融资模式的创新
8.1 我国城镇保障性住房建设面临的资金压力
8.2 保障性住房建设的传统资金渠道
8.3 保障性住房建设可借鉴的新兴融资模式介绍
8.4 保障性住房建设可借鉴的新兴融资模式比较
8.5 保障性住房融资模式的创新
参考文献
第四篇 我国城镇住房保障政策实施的重点环节
第9章 保障性住房的选址规划
9.1 保障性住房选址的重要意义
9.2 保障性住房选址的理论基础
9.3 保障性住房建设选址的影响因素
9.4 保障性住房选址规划的几种基本模式
9.5 保障性住房选址规划的政策建议
参考文献
第10章 保障性住房的设计装饰与配套设施
10.1 保障性住房的建筑设计
10.2 保障性住房的装修、装饰
10.3 保障性住房的配套设施
参考文献
第11章 保障性住房的分配机制Ⅰ：准入和退出机制
11.1 保障性住房准入、退出机制的政策框架
11.2 保障性住房准入、退出机制的政策实践
11.3 保障性住房准入、退出机制的优化与完善
参考文献
第12章 保障性住房的分配机制Ⅱ：定价机制
12.1 我国城镇保障性住房的定价模式
12.2 保障性住房定价的影响因素
12.3 保障性住房定价机制的政策设计
参考文献
第13章 保障性住房的物业管理
13.1 保障性住房的物业管理概况
13.2 保障性住房物业管理的收费标准
13.3 保障性住房物业管理的特色服务
13.4 保障性住房物业管理的体制、机制
参考文献
第五篇 我国城镇住房保障政策的顶层设计
第14章 我国城镇住房保障政策的实施方式
14.1 关于住房保障政策实施方式的争论
14.2 住房保障政策实施方式的比较分析
14.3 典型国家住房保障政策的实施方式
14.4 我国住房保障政策实施方式的重点轮换及未来走向
参考文献
第15章 我国城镇住房保障政策的体系设计
15.1 我国城镇住房保障政策的发展脉络
15.2 经济适用住房政策的“存”、“废”选择
15.3 我国城镇住房保障政策的体系设计
参考文献
附 录
附录4.1：
我国大中城市经济适用住房有效供求非均衡计量分析结果
附录5.1：变量平稳性检验结果（房价抑制功能研究）
附录5.2： 格兰杰因果检验结果（房价抑制功能研究）
附录5.3：VAR模型估计结果（房价抑制功能研究）
附录5.4：变量平稳性检验结果（经济刺激功能研究）
附录5.5： 格兰杰因果检验结果（经济刺激功能研究）
附录5.6：VAR模型估计结果（经济刺激功能研究）
附录7.1： 2011年上半年我国部分省市保障性住房施工进度
附录10.1：北京市保障性住房套型分类标准
附录10.2：
上海市保障性住房套型分类、套型模式与家庭结构标准
附录10.3：北京市保障性住房装饰、装修项目基本标准
附录10.4：安徽省保障性住房装饰装修的参照标准
附录11.1：
北京市城六区和远郊区县城市居民申请经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准
附录11.2：
北京市城六区和远郊区县城市居民申请廉租住房家庭收入、住房、资产准入标准

精彩书摘

第一篇
我国城镇住房保障体系概述
第1章
我国城镇住房保障体系的实物保障政策
我国城镇住房保障体系包括实物保障和货币补贴两种方式。其中，我国城镇住房保障体系的实物保障按照供应方式可以分为：购置型保障性住房和租赁型保障性住房，前者包括：经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房，后者则包括：廉租住房和公共租赁住房。[1] 本章，笔者将依据上述逻辑体系，从概念、分类、政策框架、实践操作等多个层面对我国城镇住房保障体系的实物保障政策进行系统介绍。
1.1 经济适用住房政策
1.1.1 经济适用住房的政策概念及意义
关于经济适用住房的概念，根据2007年修订后的《经济适用住房管理办法》的说法，“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”笔者认为，掌握经济适用住房的概念，关键在于深入理解经济适用住房的双重属性：保障性和市场性。
经济适用住房的保障性体现在经济适用住房政策的建设标准、销售价格、供给对象和上市转让等多个方面的政策限定上。经济适用住房的保障性首先还体现在经济适用住房供给对象的界定。2007年修订后的《经济适用住房管理办法》第二十五条规定：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”上述规定确保经济适用住房的供给对象为城市低收入住房困难家庭。
其次，经济适用住房的保障性还体现为经济适用住房建设标准的政策规定。修订后的《经济适用住房管理办法》第十五条规定：“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”这一规定说明经济适用住房以满足城市低收入住房困难家庭的基本住房需求为目标。
另外，经济适用住房的保障性也体现在经济适用住房的价格管理上。修订后的《经济适用住房管理办法》第二十条规定：“经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”上述政策规定在充分考虑了城市低收入住房困难家庭购买能力的同时，也考虑到了政府在实施经济适用住房政策过程中的财政负担。
最后，经济适用住房的保障性体现在经济适用住房的产权性质上。修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”因此，经济适用住房在上市交易的过程中将面临严格的政策限制。具体而言，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”
经济适用住房的市场性表现在经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅。一方面，经济适用住房的价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；另一方面，经济适用住房的设计和建设标准以“满足基本住房需求”为原则，虽然建设成本略低于普通商品房，但是其设计标准、功能、质量与普通商品住房并无差异。
经济适用住房政策经过二十多年的发展和完善，发挥出了社会保障、房地产市场调控等功能，对我国城镇住房保障体系的建立与完善意义重大。首先，从党的十七大提出的“住有所居”的高度来看，作为我国城镇住房保障体系中的一项重要政策，经济适用住房政策为我国人数众多的中低收入者实现置业理想提供了帮助。正所谓“有恒产者有恒心”，在当前住房市场价格激增的时代背景下，帮助更多的中低收入者拥有住房，不仅可以优化社会结构，促进社会和谐稳定，而且可以提升我国中低收入者的当期消费水平，拉动内需，促进经济良性发展。
其次，经济适用住房政策在我国城镇住房保障体系中有其不可替代的政策位置。成熟市场经济国家的发展经验表明，市场经济发展必然会使社会产生不同收入水平的家庭，不同收入水平的家庭有着不同的住房需求和购房（租房）能力。因此，对不同收入水平的家庭实行不同的住房供应政策，是市场经济国家制定住房政策的一个基本出发点。当前，我国正处于工业化、城镇化加速阶段，大中城市的住房供求关系紧张、房价上涨较快的趋势在短期内难以改变，建立多层次的住房保障体系是我国政府解决大中城市中低收入居民住房困难所坚持的基本原则。在当前我国城镇住房保障体系下，廉租住房政策旨在解决城市低收入群体的住房困难，公共租赁住房和限价商品房政策则旨在解决城镇“夹心层”群体的住房困难，而经济适用住房则肩负着帮助有一定财产积累的城市中低收入群体实现置业理想的政策任务。从这个角度来说，经济适用住房政策绝不是我国城镇住房保障体系建立和完善过程中的过渡政策或权宜之计，相反，经济适用住房政策是我国城镇住房保障体系建立和完善过程中一项不可或缺的政策内容。
最后，经济适用住房政策在稳定住房市场价格、抑制住房市场过热方面发挥了显著的调控作用。针对2006年开始的住房市场过热现象，几年来，我国相继出台了一系列房地产市场的宏观调控政策，意在通过结构调整促进商品房价格的理性回归，带动房地产市场进入一个供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康发展轨迹，确保商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，减轻中低收入家庭的住房负担，保护人民群众的利益。在上述调控政策中，大力兴建经济适用住房作为增加有效供给的重要措施，一直被赋予高度的政策关注。由于目前经济适用住房多倾向于采用配建方式，相同地段下，经济适用住房往往比周围商品房便宜20%甚至更多，这对于抑制房价过快上涨，产生了积极作用。经济适用住房的兴建改善了住房市场的供给结构，进一步细分了住房市场，释放住房市场的部分刚性需求。与此同时，经济适用住房政策“微利”原则迫使开发企业改善经营管理，降低成本，在一定程度上对平抑周边地区乃至城市住房总体价格产生了积极影响。
1.1.2 经济适用住房的政策框架
早在上世纪九十年代初，为解决无房户和困难户的住房问题，国务院就在《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，“经济适用的商品房”作为第一个与“经济适用住房”相似的政策概念正式登上历史舞台，但需要强调的是，“经济适用的商品房”仍属于商品房的范畴，与现行的经济适用住房概念仍有显著的区别。
1994 年，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步明确将“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系”作为我国城镇住房体制改革的重要内容。同年，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，对经济适用住房的保障性质、保障对象、融资渠道、成本核算等诸多内容进行了具体规定。上述两个文件的相继出台，标志着经济适用住房政策正式由政策概念转化为政策实践。
1998年，国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，规定：“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。”《通知》同时对于经济适用住房的建设、管理、税费等内容进行了原则规定：“新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中，经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。” 随后，我国城镇住房保障政策进入了以经济适用住房为主要形式的发展时期。这时期，在建筑设计、分配等环节经济适用住房的保障性逐步凸显，成为缓解我国住房市场供需矛盾的重要政策补充。此外，当时我国正处于受亚洲金融危机冲击最为严重的时期，经济适用住房的大规模建设在满足城镇中低收入家庭基本住房需求的同时，也发挥了扩大公共投资，活跃住房市场等经济刺激功能。
此后，为了进一步完善经济适用住房政策，我国政府相继出台了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》、《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》、《经济适用住房住房开发贷款管理暂行规定》、《住房公积金管理条例》等规范性文件。2004年，《经济适用住房管理办法》出台，该《办法》是我国第一部经济适用住房管理办法，它对限定价格、严格购房资格审查、集资建房等方面做出了更严格的规定。2007年，国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，我国住房保障体系向倾向于廉租住房的方向发展。根据上述政策方向，同年，建设部、发展改革委、监察部、 财政部等7部委联合修订并下发了《经济适用住房管理办法》，并沿用至今。
关于经济适用住房的准入条件。修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。”
关于经济适用住房的价格。修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”
……

前言/序言

　　 引言：

　　 住房保障政策——功在当代、利在千秋

　　 衣、食、住、行一直被认为是人类社会生存和发展的基本要素。随着我国全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会目标的先后提出，“加快推进以改善民生为重点的社会建设”成为现阶段我国改革开放和社会主义现代化建设的一项中心工作。胡锦涛总书记在十七大报告中明确提出“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。可见，能否实现“住有所居”直接关系到我国社会的和谐程度，直接关系到全面建设小康社会目标的实现，具有极为重要的战略意义。近年来，在我国城市化进程不断加快、住房价格快速攀升的背景下，丰富和完善城镇住房保障政策越来越受到社会各界的关注，被视为我国实现“住有所居”目标的一个重要途径。

　　 一、居住权是一项基本人权

　　 居住权利不仅是人类生存权最基本的物质条件，而且是人类社会运行的保证。《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”根据这一共识，世界各国尤其是成熟市场经济国家纷纷颁布法律，保障和维护公民的居住权。西班牙宪法第47章就明确规定：凡西班牙公民都有权获得适当和足够的住房，政府要创造条件、制定规则，保障公民的这一权利得以实现。荷兰宪法第22章规定：政府有责任确保公民得到住房。葡萄牙宪法第65条规定：为了健康和舒适，为了保护个人隐私和家庭生活，每个人都有权利为自己和家人谋求住房。[1] 可以说，居住权作为一项基本人权得到了世界各国的普遍认可，并以法律的形式得到保障。

　　 我国作为社会主义国家更是把保障公民的居住权利放在十分突出的位置。1996年，我国政府在联合国人居大会上指出：“人人享有适当的住房是一项最基本的人权，是人的生存权和发展权的重要内容。”目前，我国住房保障法也已经纳入十一届全国人大常委会立法规划，基本住房保障法征求意见稿已经形成，对城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度等内容做出了具体规定。

　　 二、建立住房保障制度是人类社会发展的共识

　　 “各安其居而乐其业”自古就是我国社会发展的伟大理想。早在先秦时期，许多思想家、政治家就提出，要使社会长治久安，就必须“制民之产”，即满足人民最基本的物质需要。孟子提出：“民之为道也，有恒产者有恒心 我国城镇住房保障政策研究 电子书 下载 mobi epub pdf txt