具體描述
編輯推薦
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內容簡介
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精彩書摘
第一章 土地估價概念【大綱要求】
（一）考試目的
測試應考人員對土地估價的定義、作用及現實意義的理解與掌握程度。
（二）考試範圍
1．土地估價的概念。
2．土地估價的作用及現實意義。
3．土地估價的服務方嚮。
4．我國土地估價的産生背景和發展過程。
（三）考試基本要求
掌握：土地估價的概念、作用。
熟悉：土地估價的現實意義，土地估價的服務方嚮。
瞭解：我國土地估價的産生背景和發展過程。
【重要考點】
一、土地估價的概念
土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地産的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜閤評定齣某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
二、土地估價的作用及現實意義
地價作為土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地估價為促進土地使用製度改革，保證國傢土地所有權在經濟上的實現，完善社會主義市場體係，培育地産市場，建立完善的土地産權製度，保護産權人的閤法收益，促進地産正常交易和利用經濟手段強化土地資産管理，全麵科學閤理地使用土地提供依據。其現實意義如下：
（1）交易雙方正常交易的基礎；
（2）閤理徵收土地稅收的基礎；
（3）推進我國土地使用製度改革的重要前提；
（4）調控土地市場供需的有力杠杆；
（5）地價管理的基礎性工作；
（6）國傢進行國有土地資産核算的重要手段。
三、土地估價的服務方嚮
不動産是人類生産生活的基礎和載體。不動産估價應用領域很廣，從國傢和稅收到百姓置業都與估價有關。其服務方嚮如下：
（1）為土地增值稅等有關不動産稅費徵收提供地價參考、為稅收提供依據，保證稅收的公平性，是土地估價的最初目的；
（2）為國有土地使用權齣讓、轉讓、租賃、收迴、收購儲備、作價入股和清産核資等提供地價參考；
（3）為集體土地所有權徵收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考；
（4）為土地使用權抵押提供地價參考；
（5）為企業設立、重組、改製、上市、增資擴股、産權交易、資産置換、閤並、分立、破産、關閉和清算等經濟活動提供地價參考；
（6）確定和更新城鎮基準地價、標定地價；
（7）實現城市地價動態監測；
（8）對農用地進行分等定級；
（9）確定農用地綜閤區片價；
（10）為司法鑒定提供地價參考；
（11）其他評估，如遺産、傢産分割和贈與等的評估。
四、我國土地估價的産生背景和發展過程
土地估價行業是伴隨著土地使用製度改革而産生並發展起來的，到現在已有20多年的曆史。土地估價行業在服務於市場經濟建設、國有企業改革、土地使用製度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體係中一個重要的中介行業，並取得瞭輝煌的成就。其發展過程如下：
（1）建立瞭與我國市場經濟體係相適應的土地估價製度和土地估價師資格製度；
（2）形成瞭一整套具有中國特色的土地估價理論方法體係與土地估價的技術標準體係；
（3）形成瞭一支具有一定規模並專門提供土地估價中介服務的專業隊伍；
（4）有力地配閤土地使用製度改革和土地市場建設；
（5）有力地配閤國有企業改革；
（6）土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正和自主發展的道路。
【典型答疑】
1．如何理解土地估價的概念？土地的價格是在哪些限製條件下的價格？
答：土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地産的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜閤評定齣某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下、某一時點的價格的過程。要特彆注意的是，土地的價格是在某一權利狀態下、某一時點、某一土地利用方式下的價格。
2．我國土地估價的發展過程是怎樣的？
答：改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用製度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提齣瞭需要，特彆是1986年《土地管理法》頒布後，土地估價中介服務有瞭更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機製進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資産需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高瞭土地齣讓過程中的招標和拍賣比例等。這些市場化取嚮的改革都對土地估價中介服務提齣瞭更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場要求，1993年國傢土地管理局製定瞭《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。
3．土地和其他商品的價格形成是一緻的嗎？
答：土地估價必須依據土地估價的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由於它不是人類勞動的産品，因此不具有價值，其價格受到經濟、社會和自然等許多因素的影響，有彆於一般商品的價格。這就決定瞭土地估價具有自己獨特的理論和方法。隻有遵循土地估價的原則，依據土地估價理論，正確選擇土地估價的方法，充分考慮各種因素對土地價格的影響，纔能正確評估齣地産價格。
4．土地價格形成最終取決於哪些因素？
答：土地估價必須依據充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決於土地交易雙方。也就是說，土地價格形成於市場，不充分掌握土地市場交易情況，不瞭解土地的供求情況，不把握土地市場的過去、現在和未來的發展趨勢，也就不能評估齣公正客觀閤理的地産價格。
5．政府土地政策對土地價格有影響嗎？
答：是的，土地估價必須考慮政府土地政策的影響。如政府的城鎮規劃對地價可能産生巨大影響，同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津。如果不考慮政府的政策，地價評估結果很難稱得上公正閤理。
……
前言/序言
全國土地估價師考試是中華人民共和國國土資源部為瞭加強土地估價專業隊伍建設，提高土地估價人員素質和執業水平，根據《城市房地産管理法》《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法規設置的專門針對土地估價從業人員的專業考試。本叢書嚴格依據全國土地估價師資格考試大綱並參考全國土地估價師資格考試相關教材編寫而成。叢書依照考試科目設置方法共分為五個分冊，分彆為《土地管理基礎與法規》（第六版）、《土地估價相關知識》（第六版）、《土地估價理論與方法》（第六版）、《土地估價實務基礎》（第六版）、《土地估價案例與報告》（第六版）。叢書的每個分冊均包含土地估價基礎知識及相關考點介紹、模擬練習題和曆年真題。本叢書對具有一定難度的習題進行輔導，使考生深刻理解和掌握知識點；模擬練習題為考生在掌握知識點後有針對性地練習並檢查復習效果提供參考；曆年真題給考生最直接的考場感受。
本叢書旨在發揮正確的導嚮作用，幫助廣大考生迅速提高考試能力、順利通過全國土地估價師資格考試。由於編寫水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者批評指正。
另外，在編寫本書過程中，編者參考和引用瞭一些相關專業書籍的觀點或內容，在此謹緻謝忱！
編者
2013年3月
用戶評價
土地是一種資産，能給人們提供恒久的産品和服務，這種産品和服務的獲得都以土地權利的限定為基礎。另外，土地自身位置不能移動，可轉移的是該土地的權利和收益。誰購買土地，就必須為獲得這項權利付齣代價，誰獲得瞭土地權益，就可以從這塊土地收獲産品和服務，這種産品和服務的獲得都是以土地權利的限定為基礎。因此，土地買賣實質上是土地權益的買賣，土地價格是土地權利和收益的購買價格。
評分評分
另外，在編寫本書過程中，編者參考和引用瞭一些相關專業書籍的觀點或內容，在此謹緻謝忱！
評分四、土地估價實務；
評分 評分價格便宜，東西是正品，京-東的服務很好好好學習天天嚮上 麵對知識的匱乏 我必須充電 學曆本來就不高最高有效學曆初中的我，在社會中工作也好學習也好，我擁有的隻是一份真誠和執著誠信的堅持，然而這些真的遠遠不夠，網絡裏每天充斥著新的機遇也是遭遇，從五月感覺身體不適，堅持到十月，後來迴傢休息三個月，迴來省會城市，依然想要繼續網絡裏憑興趣愛好經營自己的小店，可是連續幾年的電腦工作和不規律的生活讓我的身體陷入瞭深度不得解乏的疲勞中，春節期間無所事事，也沒精力去做什麼，就邊看病邊看天津衛視非你莫屬，差不多網絡裏能看到的每期都看瞭，我知道瞭我需要看非你莫屬這本書也知道瞭微力無邊這本書，後去書店找可是兩本都沒找到，在看節目的過程裏，我越發認識到我自己隻是有誠信和堅持不夠真的不夠，也許我的疲勞就是我傻乎乎的任勞任怨不懂方法導緻的吧，我急切認識到自己的隻是匱乏和一些思想還有宅的很深而忽視的現實存在的一些危機和不足，我不想成為工作的機器，不想成為銀子的奴隸，我纍我能堅持終歸可能隻是因為我選擇做的是我的興趣愛好，所以纔能保證我因為給更多興趣愛的分享和提供質量保證的材料得到認可而無怨無悔，礙於麵子我覺得賺同興趣愛好的姐妹的銀子我有負罪感，到最後自己已經開始從貨源的維持從維持自己的興趣愛好就好到無法維持和寸步難行，我發現瞭自己的錯誤，彆人就是同興趣愛好的也不想我因為分享而真的餓死自己，那麼什麼樣的模式是對的什麼樣的方式纔是經營自己的興趣愛好並充實豐富自己的興趣愛好，我就需要學習更多關於創業，關於營銷，關於我拿到代理後如何找加盟者，我拿到瞭新疆區的代理，卻依然停留在全憑興趣愛好和話不投機半句多，不看銀子臉色隻看我自己高不高興為你，這似乎是一種不負責任的態度，因此，我決定給自己完全的調整作息調養身體和學習知識的半年時間，我購買到瞭我需要學習的所有書記，希望可以幫到我可以讓我因為自己的主動學習，在半年後至少我可以係統的知道如何從頭再來，以全新的麵貌，可以坦蕩蕩的知道既然經營賺銀子隻要閤乎情理就是王道，誠信為本一諾韆金隻要我想就可以走的更遠！在很多天以前我就已經拿到瞭我的書，開始書城說15-20天我挺失落的，但是還是把買書當做計劃內必須完成的，其實第五天我就拿到書瞭32本書，這裏包括瞭理財的書加盟商代理商的培訓書包括性格脾氣的書，我已經開始看瞭《簡單就好 生活可以很德國》這本書很簡單真的很簡單，清爽，它用最簡單也是最肯定的語氣告訴瞭我必須馬上簡單和讓自己的生活因為簡單變得輕鬆的方法，我按照它說的正在努力付諸行動，發現自己真的輕鬆瞭，我知道自己不會成為真正意義的商人老闆生意人之類的，但是我也必須有閤理的方法和對未來的規劃和好習慣纔可以讓自己能夠更好的，讓自己的興趣愛好成為自己的職業，能陪我到老，也能因為分享興趣愛好結識更多同愛好的人相伴到老，簡單到老，為瞭更好的持續健康的發展和不放棄，我會盡力的努力學習和調整自己的一些不足。我的美國之路，我從17歲開始想得到的書，微力無邊和非你莫屬，我必須擁有的書，其它都是來京東意外獲得的書，都值得擁有！隻有淡定的人生不寂寞是我不喜歡的類型，本來生活中都不會去買小說類的書，這個有點兒心靈雞湯的感覺，但是不夠深層個人不大喜歡，無聊到沒書看我纔會去看！因為書裏的很多內容好像網友空間轉載來轉載去的那種，不抱怨的世界很好！今天我要來買我喜歡的塔莎奶奶的美好生活！希望在不久的將來有興趣有愛好的人都可以像塔沙奶奶那樣優雅的老去！
評分4.土地價格呈上升趨勢
評分三、教育培訓質量、教學計劃完成情況、教育培訓考核標準等。
評分第十八條 本規定自發布之日起實施。
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