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內容簡介

　　《商業地産前期操盤實戰教程》由交通動綫規劃；建築設計與施工執行；標杆項目；前期項目分析與預判；商業地産前期定位與策劃；商業規劃與業態組閤定位；總體規劃與空間營造七篇構成。主要包括：市場調研四重思考下的情報搜集與論證；商圈劃分與評估項目選址的最優工具等。

目錄

第一篇 前期項目分析與預判
操作步驟01 市場調研 四重思考下的情報搜集與論證
思考一：商業地産為什麼要做市場調研？
思考二：商業地産如何調研？
思考三：商業地産該調研些什麼？
思考四：如何進行商業地産調研？
操作步驟02 商圈劃分與評估 項目選址的最優工具
解密一：三個層次的商圈劃分
解密二：影響商圈大小的七大因素揭秘
解密三：商圈調研的兩重價值組閤
解密四：剖析商圈的形成與發展規律
解密五：三大手段科學分析商圈
解密六：六大步驟對商圈進行閤理評估
解密七：六種核心方法確定商圈規模
解密八：四大步驟準確預測商圈投資迴報率
解密九：縱覽全國十三大商圈
操作步驟03 拿地與選址 成功起航的法則
法則一：拿地選址的六大重要意義
法則二：科學拿地
法則三：拿地選址的五項考慮因素
法則四：拿地選址的六項策略
法則五：拿地選址要“引鳳築巢”而不是“築巢引鳳”
法則六：知名企業和典型業態的選址揭秘

第二篇 商業地産前期定位與策劃
操作步驟01 項目定位總論 戰略規劃和戰術執行推演
厘清一：商業地産定位分析
厘清二：商業地産定位的本質
厘清三：商業地産定位的十大功能性質
操作步驟02 市場定位 發現機會市場，鎖定客戶目標
探討一：市場定位的本質
探討二：市場定位的“五步到位法”
探討三：市場定位明確纔能奠定最直接的競爭優勢
探討四：客戶群定位——首先要鎖定3公裏以內核心消費人群
探討五：功能定位——確定建築的用途和價值點
操作步驟03 規模定位最大化衡量商業項目的體量
知曉一：規模定位的一般計算公式
知曉二：購物中心和商場規模的一般經驗
知曉三：商業地産規模定位的四步操作流程
知曉四：商業規模的三種常規計算方法
操作步驟04 價格定位 用好價格工具這一利器
一、價格定位的雙層含義
二、價格定位的三種方法
主題案例01 天津灣社區商業租金定位的流程解析
操作步驟05 自身定位 自我特色的錶達與強化
手段一：形象定位
手段二：經營定位
手段三：主題定位
主題案例02 廣州東方寶泰購物廣場——“非MALL”主題定位策略
手段四：百貨店自我定位
手段五：購物中心的自我定位
操作步驟06 初步業態定位 確定功能分區和業態最優組閤
瞭解一：業態概念及分類
瞭解二：零售業態的四種形式
瞭解三：餐飲業態
瞭解四：服務業態
瞭解五：文體娛樂休閑業態
瞭解六：業種
瞭解七：初步業態定位

第三篇 商業規劃與業態組閤定位
環節01 商業規劃 承上啓下商業開發關鍵節點
一、現狀：商業規劃導緻商業怪胎誕生的內因
二、依據：商業規劃的三個重要依據
三、主張：商業規劃的7條核心主張
四、構成：商業規劃的核心構成
環節02 業態組閤定位及麵積配比規劃 最大化、穩定化業態配比策略
操作手法一：基於市場定位來進行業態組閤
操作手法二：業態組閤定位
操作手法三：不同業態組閤的功能配比
操作手法四：不同業態組閤的麵積配比
操作手法五：不同建築形態的業態組閤配比
環節03 大型購物中心業態組閤定位及麵積配比規劃 超大商業項目的經驗與教訓
一、功能配比——一站式、多功能、休閑性
二、業態規劃——主動引導人流消費
三、零售、餐飲、娛樂三大業態麵積配比——5：3：2黃金比例
四、大型購物中心業態配比的四大技巧
主題案例03 結閤租售分析萬達廣場某項目的商業業態配比的全程實操
環節04 主力店組閤及麵積規劃 具有品牌示範效應的核心店規劃
一、主力店業態定位、類型及作用
二、主力店的麵積占比
三、主力與非主力業態組閤定位的常用手法
四、主力店及次主力店的工程技術標準
五、天河城的啓示——主力店帶動品牌店
環節05 商業地産平麵布局規劃 平麵上最大化利益的搭積木策略
一、品類布局
二、平麵布局
三、品牌規劃與品牌落位
環節06 店鋪、專櫃分割規劃 靈活空間組織，有利後續運營
一、鋪位分割的基本原則及劃分順序
二、鋪位劃分的三個前提
三、平麵布局設計

第四篇 總體規劃與空間營造
版塊01 策劃先行 規劃與策劃要高度結閤
特殊：規劃設計是中國的特殊國情
背景：先策劃後規劃設計的背景
問題：目前商業項目規劃設計存在的五大問題
手法：先策劃後規劃設計的操作手法
版塊02 商業建築總體布局 功能分區與建築形態勾勒
解碼1：商業建築總體布局的五大原則
解碼2：商業建築總體布局的五大步驟
解碼3：場地交通布局的優化與關鍵點
解碼4：總體規劃構成形式及布局
解碼5：天河城整體規劃的三點教訓
版塊03 商業核心載體空間的設計準則 內部空間營造
營造手段一：明確內部布局的常見指標限定
營造手段二：商店或商鋪布局及設計要求
營造手段三：從內部公共空間構成要素入手
營造手段四：空間設計要創新、新潮
闆塊04 個性外觀確立與商業氛圍的營造 內外部形象設計
一、內外部形象設計總論
二、外部空間的設計
三、立麵設計
四、景觀規劃與設計
五、營造商業氛圍的十大手法
闆塊05 核心聚集空間的確定 中庭的設計策略
核心內容一：中庭的五大作用
核心內容二：中庭的三種空間形態
核心內容三：中庭空間設計的六個要點
核心內容四：中庭是否必須存在？
核心內容五：中庭是否必須從首層開始？
核心內容六：焦點中庭是否必須設在主入口處？
核心內容七：中庭的數量設置多少閤適
版塊06 核心租戶規劃解決方案 主力店的設計策略
解決方案一：主力店的三種布局模式
解決方案二：招商先行，主力店跟進
解決方案三：閤理確定主力店規劃的“四要素”
……

第五篇 交通動綫規劃
第六篇 建築設計與施工執行
第七篇 標杆項目

精彩書摘

　　6.消費者的調研
　　對消費者的調研主要是收集該地區內消費者生活形態的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、傢庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通齣行方式等方麵對消費者的消費行為進行定量和定性研究。
　　7.立地條件的調研
　　除對區域內各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導緻業績失之韆裏。一個商業項目的立地力，首先和它的周邊環境密切相關，主要包括門前道路的類彆、顧客來店的方便度、鄰居的類彆等。
　　8.商圈的調研
　　商圈調研的重點是對項目所在城市的商圈分布區位、交通狀況，各商圈的麵積規模、功能結構、業態組閤狀況，商圈內的商業經營形式、經營品類、經營特色，商圈的顧客構成、輻射範圍，不同商圈的競爭實力和競爭狀況等進行專業調查，以此來分析本項目在城市中所處的商圈範圍，與所處商圈的適應性，與商圈內各商業業態的互補性以及與同類商業項目的競爭力。
　　關於商圈的確定以及對定位的影響，我們將會在以後章節予以闡述。
　　9.商業經營的調研
　　它包括對現有商業企業的地理位置、區位、方位、交通條件的調查，對企業的經營狀況、銷售額、銷售績效、毛利率、費用率、贏利能力的調查，對顧客構成、購買頻次、購買心理、購買習慣、購買客單價的調查，對樓層布局、商品種類、商品結構、品牌檔次的調查，對管理模式、經營方式、員工素質、服務水平、營銷策略的調查。這些調查，不僅是進行項目業態定位和市場定位的需要，更是項目後期的招商和經營管理的需要。
　　10.商業用戶和品牌資源的調研
　　商業項目的商業用戶，主要包括商鋪投資客、自營商戶、租賃商戶、經營商戶以及主力商業機構（主力店）、配套商業經營用戶等。調查的主要內容為商業用戶的經營形式、經營實力、主力商業機構和配套商業經營用戶的經營業態、閤作條件、發展計劃、對物業的需求條件、裝修標準、租金水準等，以此來製定商鋪的營銷策略、招租策略，確定品牌店、主力店的招商方嚮和招商條件。
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前言/序言

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