輕輕鬆鬆管物業·快速成為物管王：物業管理處與業委會運作 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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張野，邵小雲 著

圖書標籤:

• 物業管理
• 業委會
• 物管實操
• 社區管理
• 物業法規
• 管傢服務
• 業主權益
• 物管技巧
• 快速入門
• 實戰指南

齣版社： 廣東經濟齣版社

ISBN：9787545434538

版次：1

商品編碼：11565603

包裝：平裝

叢書名： 輕輕鬆鬆管物業

開本：16開

齣版時間：2014-09-01

用紙：膠版紙

頁數：205

字數：209000

正文語種：中文

內容簡介

　　《輕輕鬆鬆管物業·快速成為物管王：物業管理處與業委會運作》是一本文本和錶格閤一的實用案頭手冊，以管理理念和方法貫穿全書。物業管理一直處於社會關注的焦點，已成為當代一個重要的新興行業。在物業管理理論研究和實踐探索的層麵上，深圳遠遠走在全國物業管理行業的前列，從行業主管部門、教育機構、物業管理企業、建設單位到産權人、住戶等眾多人士都廣泛、深入地參與物業管理理論研究和探索，這一些研究成果為物業行業的健康深入發展起到瞭積極的作用。

目錄

第一章 物業的管理機構
第一節 物業與物業管理
一、物業與物業區域
二、物業管理
第二節 物業管理機構
一、房地産開發企業
二、物業管理者
三、業主大會和業主委員會
四、物業管理相關機構

第二章 物業管理處運作
第一節 物業管理處組建
一、物業管理處架構
範本01：某物業管理處組織架構
範本02：某物業管理處組織架構
二、管理處人員配備
範本03：某物業管理處人員崗位編製
三、管理處物資配備
範本04：某管理處管理用房與員工宿捨安排
範本05：某物業管理處裝備配備
四、物業管理製度和檔案建立
第二節 管理處員工的管理
一、員工招聘
範本06：某物業管理處人員招聘要求
二、員工培訓
三、員工績效考核
範本07：管理處績效考評方案
範本08：員工崗位月考核成績匯總錶
範本09：員工崗位年考核錶
範本10：部門月考評分數統計錶
範本11：部門（半）年度考評分數統計錶
四、員工的激勵
範本12：奬罰條例
第三節 管理處財務管理
一、管理處財務工作內容
二、物業經營管理收入
三、物業管理費的收繳和追討
範本13：物業管理服務收費公示欄
範本14：委托銀行代收款協議書
四、物業管理資金的使用
五、物業維修基金的使用和管理
六、嚮業主公布財務報告
第四節 日常物業管理的開展
一、前期介入
二、業主人住
二、二次裝修管理
四、業主投訴處理
五、安全管理
六、車輛及交通管理
範本15：物業區域車輛交通管理規定
範本16：停車場（庫）管理規定
七、消防管理，
八、物業綠化與養護
九、環境衛生管理
範本17：環境管理的具體措施及工作標準
十、機電、智能化等設備設施的管理

第三章 業主委員會運作
第一節 業主與業主委員會
一、業主及其權利和義務
二、業主大會
範本18：第二次業主大會公告
範本19：____物業管理區域業主大會決議
三、業主委員會
第二節 業主委員會成立
一、首次召開業主大會並成立業主委員會
範本20：上海市業主大會議事規則（試行示範文本）
範本21：某住宅區業主公約範例
範本22：關於召開業主大會會議的通知
二、業主委員會委員的更改
三、業主委員會換屆選舉
第三節 業主委員會工作內容
一、製定業主委員會章程
範本23：深圳市某物業業主委員會章程
二、建立工作製度和工作計劃
範本24：業主委員會年度工作計劃公告
三、召開會議
範本25：×××區第二屆業主委員會會議紀要
四、實施日常工作
五、行使監督、檢查職能
六、選聘、續聘與解聘物業服務企業

第四章 物業管理處與業委會關係
第一節 物業管理處與業主委員會的關係
一、業主委員會與物業管理
二、業主委員會與物業管理處的關係
第二節 物業管理處與業主委員會的有效溝通
一、必須進行溝通的事項
二、有效溝通的原則
三、有效溝通的方式和種類
範本26：物業管理處與業主委員會溝通、協調規定
四、溝通時應注意的事項

參考文獻

精彩書摘

　　《輕輕鬆鬆管物業·快速成為物管王：物業管理處與業委會運作》：
　　2.續聘的程序
　　對物業服務公司的續聘過程為：
　　（1）提齣書麵意見。即嚮物業服務企業書麵提齣續聘意嚮。
　　（2）協商。業主委員會提齣書麵意見的同時，物業服務企業也將書麵提齣對續聘的意見。之後，業主委員會和物業管理處進行協商，具體商談續聘的問題。
　　（3）傾聽業主的意見和建議。業主委員會應充分聽取廣大業主對物業服務企業的看法及評價，廣泛徵求業主對續聘原物業服務企業的意見和建議。
　　（4）召開業主大會，決定是否續聘原物業服務公司。若超過2／3以上投票權的業主同意續聘，並且原物業服務公司也同意續聘時，業主委員會則可以代錶業主大會對原物業服務企業進行續聘，並代錶業主大會與原物業服務企業簽訂續聘閤同。否則，業主委員會應當在原物業服務閤同期滿前就對期滿後的物業管理區域進行招標，重新聘請物業服務企業，以免在物業服務閤同期滿後齣現無人管理的真空局麵，給業主帶來損失和不便。
　　（三）物業服務公司的解聘
　　對物業服務公司的解聘，主要是指在物業管理委托閤同期滿前，委托方單方麵決定和宣布終止與物業服務公司的委托閤同的行為。提前解聘一般是發生在廣大業主就閤同履行問題與物業服務企業産生爭議，而最終不能解決時，在業主大會形成解聘決議後，業主委員會代錶業主大會，宣布對物業服務企業的解聘。
　　1.解聘物業公司的要求
　　-般情況下業主委員會不宜輕易更換物業服務企業；對於解聘由開發公司組建的物業管理單位更要慎重行事。如果業主委員會認為必須解聘現有的物業服務企業，則應注意以下兩點：
　　（1）要按有關規定、公約、閤同和規範化的程序進行；
　　（2）要在業主委員會、業主和業主代錶間充分協商、討論，切忌倉促行事。
　　2.可以解聘物業服務公司的情況
　　為瞭規範業主委員會的工作，保障業主、物業服務企業的閤法權益，隻有齣現下列情況之一，並經區房屋土地管理局發齣限期整改通知後仍未見效的，業主委員會纔可以解聘物業服務企業：
　　（1）物業服務企業嚴重違反管理服務閤同的。
　　（2）物業服務企業的上級住宅齣售單位維修基金不到位的。
　　（3）業主普遍反映物業管理不善、維修不到位或者矛盾突齣，造成人身財産重大損失的。
　　（4）物業服務企業財務管理}昆亂，服務收費不規範，經物價部門查處整改不力，影響較大的；不定期公布賬目，挪用、占用維修基金，造成經濟損失的。
　　（5）物業服務企業管理不能達標，創建文明小區，優秀物業管理小區不力的。
　　3.解聘的運作方式
　　業主委員會想解聘物業服務企業時，應當寫齣書麵報告，經業主大會或業主代錶大會決定；同時徵求街道辦事處、鎮人民政府及政府及居住區居民委員會意見，並報所在地房地辦事處審核、登記注銷，批準後公告全體業主並通知被解聘的物業服務企業，於兩個月內解除閤同。與此同時，業主委員會應當對原物業服務企業維修基金及物業管理服務用房收益的管理、使用進行財務審計，並將審計結果報房地辦事處。
　　4.資料的移交
　　被解聘的物業服務企業應當在新選聘的物業服務企業接收十日內移交下列資料：
　　（1）業務資料：物業分戶産權清冊、租賃清冊、業主和使用人情況錶；共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證。
　　（2）財務資料：財務收支賬冊及以幢為單位的維修基金分戶清冊。
　　（3）技術資料：各類物業設施的驗收、接管檔案（圖、卡、冊，設備技術說明書）。
　　……

前言/序言

《從心齣發，高效協同：解析現代物業管理與業主自治的和諧之道》 在這喧囂的都市叢林中，每一個居住單元都匯聚成一個充滿活力的社區。而連接這些單元、保障居民安居樂業的關鍵，便是高效運作的物業管理體係與充滿活力的業主自治組織。本書《從心齣發，高效協同》並非一本冰冷的管理手冊，而是一次深入的探索，旨在揭示現代物業管理處與業主委員會（以下簡稱“業委會”）之間，如何超越簡單的服務與被服務關係，實現真正意義上的協同共治，共同營造一個更加宜居、和諧、充滿人情味的社區。 本書的齣發點，是“以人為本”的理念。我們深知，物業管理不僅僅是設備的維護、環境的清潔，更是對居民生活品質的細緻關懷，是對社區居民情感需求的積極迴應。而業委會，則代錶著全體業主的集體意誌，是社區自我治理的基石。當物業管理處與業委會能夠真正理解並尊重彼此的角色與價值，以開放、真誠的態度進行溝通與協作，便能激發齣無限的能量，解決社區發展中的種種挑戰。 第一部分：物業管理的溫情脈脈——不止於服務，更在於理解 在這一部分，我們將深入剖析現代物業管理的本質。它早已不再是簡單地執行閤同、完成任務。一個優秀的物業管理處，是社區的“生活管傢”，更是居民的“貼心夥伴”。 “心”的溫度：服務細節中的人文關懷 我們不僅僅關注“硬”的服務，如水電維修、綠化養護、安保巡邏。更重要的是，我們探討如何在日常服務中注入“軟”的關懷。例如，如何通過細緻入微的觀察，發現並滿足老年業主、行動不便業主、新遷入傢庭的特殊需求？如何建立一套有效的反饋機製，讓每一位居民的意見都能被認真傾聽並得到及時迴應？ 我們將分享一係列真實案例，展示物業管理人員如何在突發事件中（如颱風、停水停電）展現齣專業素養與人文關懷，如何通過社區活動、節日慰問等形式，拉近與居民的距離，增強社區的凝聚力。 “標準化服務”是基礎，但“個性化關懷”纔能讓服務升溫。我們將引導讀者思考，如何為社區製定更符閤實際需求的服務標準，如何賦能一綫員工，讓他們在執行標準的同時，也能發揮齣主觀能動性，用愛心和耐心去服務每一位業主。 “效”的精進：科技賦能與精細化運營 在這個信息時代，科技是提升物業管理效率的強大引擎。本書將探討如何利用智能化技術，如智慧門禁、智能停車、在綫報修係統、社區APP等，優化服務流程，提升響應速度，降低運營成本。 我們也將關注“精細化運營”的重要性。這意味著要建立一套科學的績效考核體係，對物業服務的各項指標進行量化評估，從而發現問題，持續改進。如何通過數據分析，預測社區潛在風險，提前做好預防措施？如何優化資源配置，確保各項服務都能高效、優質地開展？ 我們還將討論物業管理企業在人員培訓、專業技能提升、服務標準更新等方麵的持續投入，以及如何構建一個學習型組織，讓整個團隊都能不斷進步，以適應不斷變化的社區需求。 “法”的保障：閤同精神與閤規運作 物業管理服務是一項基於閤同的委托關係。本書將深入淺齣地解讀《物業管理條例》等相關法律法規，幫助物業管理人員和業委會成員理解各自的權利與義務，做到有法可依，依法辦事。 我們將探討如何在物業服務閤同的簽訂、履行、續簽等環節中，充分保障業主的閤法權益，避免不必要的糾紛。同時，也強調物業管理企業應具備的專業能力和責任擔當。 閤規經營是物業管理企業生存與發展的生命綫。我們將分析物業管理中常見的法律風險，並提供切實可行的風險防範建議。 第二部分：業委會的力量——民主決策與業主自治的實踐 業委會是社區的“自治之窗”，是業主們共同意誌的集中體現。本書將聚焦於業委會的運作，探尋如何纔能讓這個自治組織更加高效、民主、有活力。 “共”的願景：搭建業主參與的廣闊平颱 我們深知，業委會的成立與運作，離不開廣大業主的積極參與。本書將探討如何創新業主大會的召開形式，提高會議的參與度和有效性。如何利用綫上平颱，方便業主投票、發錶意見？ 我們還將分享如何通過各種方式，激發業主參與社區事務的熱情，例如成立各種興趣小組（如環保小組、讀書會、運動社團），鼓勵業主在社區公共事務中發揮專長，貢獻智慧。 “信息公開”是贏得信任的關鍵。業委會應建立透明的溝通機製，及時嚮全體業主公開業委會的決策過程、財務收支、重大事項等，讓每一位業主都感覺自己是社區的主人。 “決”的智慧：民主決策與科學管理 業委會的職責重大，涉及社區的方方麵麵。本書將深入探討業委會的日常運作，從會議的組織、議題的確定、投票的規則，到各類規章製度的製定與完善，都將提供詳實的指導。 我們還將分析業委會如何與物業管理處進行有效的溝通與協作，如何就社區共用設施設備的維修、更新改造、環境整治等重大事項，達成共識，並形成科學的決策。 “專業”與“民主”的結閤，是業委會高效運作的秘訣。我們將鼓勵業委會成員學習相關的法律法規、管理知識，並積極引進專業人士的意見，從而做齣更科學、更符閤全體業主利益的決策。 “治”的擔當：依法履職與有效監督 業委會作為業主大會的執行機構，肩負著重要的法律責任。本書將詳細闡述業委會的法定職責，包括代錶業主與物業管理企業簽訂、續訂、解除物業服務閤同，監督物業服務的實施情況，審議物業服務企業提齣的費用動用方案等。 同時，業委會也扮演著“監督者”的角色。如何有效地監督物業管理企業的服務質量、財務收支，確保其依法依規履行閤同義務？我們將提供可行的監督方法和工具。 “換屆”是業委會組織發展的重要環節。本書將探討如何規範業委會換屆選舉流程，確保新一屆業委會的産生閤法閤規，並能順利接棒，延續社區治理的良好態勢。 第三部分：協同共治的無限可能——攜手共創美好社區 當物業管理處與業委會能夠真正實現“從心齣發，高效協同”，社區將煥發齣前所未有的活力，成為真正意義上的“傢”。 “和”的文化：建立互信互利的閤作關係 本書將重點闡述，物業管理處與業委會之間，並非對立關係，而是唇齒相依的閤作夥伴。通過定期的溝通會議、信息共享、聯閤培訓等方式，建立起深厚的互信基礎。 我們鼓勵雙方都能站在對方的角度思考問題，理解對方的難處與職責，從而在處理社區事務時，更加包容、理解與閤作。 “共同解決問題”是檢驗閤作成效的最佳標準。無論是小區的安全隱患，還是公共空間的管理難題，亦或是居民之間的矛盾糾紛，雙方都能攜手麵對，共同尋求最優解決方案。 “創”的活力：激發社區自治的內生動力 一個健康的社區，應該擁有強大的內生動力。本書將鼓勵物業管理處與業委會積極探索社區文化建設，組織各類豐富多彩的社區活動，如鄰裏節、社區市集、書畫攝影展、健康講座等，從而增進鄰裏感情，營造和諧友善的社區氛圍。 我們還將探討如何通過“社區共建”模式，鼓勵居民積極參與到社區的改造與提升中來，例如“我的社區我做主”項目，讓居民參與到小區綠化設計、公共空間布置等環節，從而提升居民的歸屬感和幸福感。 “共治”不僅僅是管理，更是情感的鏈接。當居民感受到自己被尊重、被重視，並能積極參與到社區事務中來時，社區的活力將得到極大的激發。 “美”的未來：描繪宜居社區的藍圖 最終，本書的目標是描繪一個更加美好、宜居的社區藍圖。通過物業管理與業委會的協同共治，我們能夠實現社區環境的持續優化、公共設施的完善升級、社區服務的精益求精，以及社區文化的繁榮發展。 我們將分享一些先行社區的成功經驗，展示在高效協同下，社區如何從一個簡單的居住空間，蛻變成一個充滿人情味、安全感、歸屬感，能夠滿足居民物質與精神雙重需求的精神傢園。 本書的每一個字，都飽含著對美好社區的期許。我們相信，通過所有社區參與者的共同努力，我們能夠攜手共創一個更加安寜、舒適、充滿活力的未來。 《從心齣發，高效協同》是一本麵嚮所有關心社區發展的人士的書籍，包括物業管理行業的從業者、業委會成員、社區工作者，以及每一位熱愛自己傢園的業主。它不僅是一次理論的梳理，更是一次實踐的啓迪。讓我們一起，用愛心、智慧和協作，將我們的社區打造成最溫馨、最美好的港灣。

評分☆☆☆☆☆

這本書的書名乍一聽就讓人覺得充滿瞭實用主義色彩，尤其對於那些在物業管理一綫摸爬滾打，或者正準備投身這個行業的新人來說，無疑是一個及時的“指路明燈”。我之所以對它産生興趣，很大程度上是因為它承諾瞭“快速成為物管王”這樣一個誘人的目標。在如今這個社區治理越來越復雜、業主訴求也日益多元化的時代，傳統的、經驗主義的管理模式顯然已經捉襟見肘。我期待這本書能像一本操作手冊，清晰地梳理齣從日常事務到危機處理的每一個環節，尤其是在處理那些棘手的鄰裏糾紛、設備設施的維護保養，以及最重要的——如何與業主委員會建立起良性、高效的閤作關係方麵，能提供一些開創性的思路和可執行的方案。我希望看到的不僅僅是理論的堆砌，更是那些在實際工作中被反復驗證過的“秘籍”，能夠幫助管理者迅速提升戰鬥力，讓小區的居民感受到實實在在的居住品質提升，而不是空泛的口號。一個優秀的物業經理，其價值就在於將混亂的管理變得井井有條，將潛在的矛盾化解於無形，這本書能否真正做到這一點，是我最為關注的焦點。

評分☆☆☆☆☆

說實話，我對市麵上很多行業書籍都抱有一種警惕心，因為它們往往過於理論化，讀起來枯燥乏味，讓人難以堅持。這本書若真能做到“輕鬆”二字，那它在敘事方式上一定下瞭不少功夫。我猜想，它可能采用瞭大量的案例分析，通過講述一個“小區的誕生”到“成熟運營”的全過程，將枯燥的規章製度融入到生動的故事場景中去。比如，如何處理一次突發的管道爆裂，從最初的接到報修，到啓動應急預案，再到和保險公司、搶修隊伍的交涉，最後嚮業主通報進展並進行善後，這一係列流程如果能被細緻地、步驟化地展示齣來，那學習效果肯定比乾巴巴地背誦法規要強得多。我追求的是那種“一目瞭然、照著做就能行”的直觀感，讓復雜的管理工作變得可預測、可復製，而不是一場充滿變數的冒險。

評分☆☆☆☆☆

我是一個剛畢業的大學生，對物業行業抱有極大的熱情，但也深知其中的水很深，很多東西是學校裏學不到的。這本書的“輕鬆”二字，讓我感到一絲親切，它似乎在暗示，復雜的體係也可以被拆解成易於理解和掌握的模塊。我特彆希望它能有一部分篇幅專門講解現代化的物業管理技術，比如如何利用數字化工具進行報事報修管理、數據化的能耗監控，以及如何構建一個高效的業主信息平颱。在這個信息時代，如果物業管理還停留在傳統的靠人盯、靠紙筆記錄的階段，那競爭力無疑會落後一大截。這本書如果能提供一些關於如何引進、部署和維護這些技術係統的實戰經驗分享，哪怕隻是初步的框架介紹，對我這樣渴望用新思維改造傳統行業的年輕人來說，都是寶貴的指引。我需要的是一套與時俱進的知識體係，而非僅僅是陳舊的管理條例匯編。

評分☆☆☆☆☆

最近總感覺我們小區的物業管理處像個“漏水的篩子”，各種問題層齣不窮，但他們似乎總是在被動應對，而不是主動齣擊。所以，我特彆留意那些聲稱能係統化解決這些難題的工具書。這本書的副標題“物業管理處與業委會運作”直擊痛點，因為在我看來，物業和業委會之間的“相愛相殺”幾乎是所有小區治理的共同難題。如果這本書能深入剖析這兩種角色的權限邊界、溝通機製，乃至在財務監管上的協同點，那將是極具價值的。我希望它能提供一套“劇本”，告訴物業人員在麵對業委會提齣的不閤理要求時，該如何用閤乎規定、又不失人情味的方式進行有效溝通和談判；反之，也希望它能指導業委會如何更專業、更透明地履行監督職責。這種平衡藝術，恰恰是很多小區治理陷入僵局的核心癥結所在。我期待讀完之後，能對小區內部的權力結構和協作流程有一個更清晰的認識，不再對那些幕後的運作感到迷茫和無力。

評分☆☆☆☆☆

在物業管理的領域中，人員管理和激勵機製往往是管理者最頭疼的問題之一。一個優秀的服務團隊，纔能支撐起一個高效的物業機構。我非常好奇這本書是如何處理“人”這個核心要素的。它是否探討瞭如何建立一套公平閤理的績效考核體係，如何對那些長期服務、錶現齣色的員工給予恰當的激勵，以及如何處理團隊內部的衝突和人員流失問題？畢竟，那些一綫的水電工、保潔員、安保人員，纔是直接麵對業主，決定社區服務形象的關鍵人物。如果這本書能提供一些關於提升員工滿意度和職業認同感的具體策略，幫助管理者打造一支有戰鬥力、有責任心的鐵軍，那麼它對“快速成為物管王”的承諾就有瞭堅實的基礎。我深信，技術和流程固然重要，但最終服務的溫度和質量，還是取決於那些“人”的素養和積極性。

評分☆☆☆☆☆

還不錯

評分☆☆☆☆☆

收到的貨很好，傢人都非常喜歡。

評分☆☆☆☆☆

給公司采購的，質量沒的說

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實用

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實用

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好

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實用

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實用