轻轻松松管物业·快速成为物管王：物业管理处与业委会运作 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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张野，邵小云 著

图书标签:

• 物业管理
• 业委会
• 物管实操
• 社区管理
• 物业法规
• 管家服务
• 业主权益
• 物管技巧
• 快速入门
• 实战指南

出版社： 广东经济出版社

ISBN：9787545434538

版次：1

商品编码：11565603

包装：平装

丛书名： 轻轻松松管物业

开本：16开

出版时间：2014-09-01

用纸：胶版纸

页数：205

字数：209000

正文语种：中文

内容简介

　　《轻轻松松管物业·快速成为物管王：物业管理处与业委会运作》是一本文本和表格合一的实用案头手册，以管理理念和方法贯穿全书。物业管理一直处于社会关注的焦点，已成为当代一个重要的新兴行业。在物业管理理论研究和实践探索的层面上，深圳远远走在全国物业管理行业的前列，从行业主管部门、教育机构、物业管理企业、建设单位到产权人、住户等众多人士都广泛、深入地参与物业管理理论研究和探索，这一些研究成果为物业行业的健康深入发展起到了积极的作用。

目录

第一章 物业的管理机构
第一节 物业与物业管理
一、物业与物业区域
二、物业管理
第二节 物业管理机构
一、房地产开发企业
二、物业管理者
三、业主大会和业主委员会
四、物业管理相关机构

第二章 物业管理处运作
第一节 物业管理处组建
一、物业管理处架构
范本01：某物业管理处组织架构
范本02：某物业管理处组织架构
二、管理处人员配备
范本03：某物业管理处人员岗位编制
三、管理处物资配备
范本04：某管理处管理用房与员工宿舍安排
范本05：某物业管理处装备配备
四、物业管理制度和档案建立
第二节 管理处员工的管理
一、员工招聘
范本06：某物业管理处人员招聘要求
二、员工培训
三、员工绩效考核
范本07：管理处绩效考评方案
范本08：员工岗位月考核成绩汇总表
范本09：员工岗位年考核表
范本10：部门月考评分数统计表
范本11：部门（半）年度考评分数统计表
四、员工的激励
范本12：奖罚条例
第三节 管理处财务管理
一、管理处财务工作内容
二、物业经营管理收入
三、物业管理费的收缴和追讨
范本13：物业管理服务收费公示栏
范本14：委托银行代收款协议书
四、物业管理资金的使用
五、物业维修基金的使用和管理
六、向业主公布财务报告
第四节 日常物业管理的开展
一、前期介入
二、业主人住
二、二次装修管理
四、业主投诉处理
五、安全管理
六、车辆及交通管理
范本15：物业区域车辆交通管理规定
范本16：停车场（库）管理规定
七、消防管理，
八、物业绿化与养护
九、环境卫生管理
范本17：环境管理的具体措施及工作标准
十、机电、智能化等设备设施的管理

第三章 业主委员会运作
第一节 业主与业主委员会
一、业主及其权利和义务
二、业主大会
范本18：第二次业主大会公告
范本19：____物业管理区域业主大会决议
三、业主委员会
第二节 业主委员会成立
一、首次召开业主大会并成立业主委员会
范本20：上海市业主大会议事规则（试行示范文本）
范本21：某住宅区业主公约范例
范本22：关于召开业主大会会议的通知
二、业主委员会委员的更改
三、业主委员会换届选举
第三节 业主委员会工作内容
一、制定业主委员会章程
范本23：深圳市某物业业主委员会章程
二、建立工作制度和工作计划
范本24：业主委员会年度工作计划公告
三、召开会议
范本25：×××区第二届业主委员会会议纪要
四、实施日常工作
五、行使监督、检查职能
六、选聘、续聘与解聘物业服务企业

第四章 物业管理处与业委会关系
第一节 物业管理处与业主委员会的关系
一、业主委员会与物业管理
二、业主委员会与物业管理处的关系
第二节 物业管理处与业主委员会的有效沟通
一、必须进行沟通的事项
二、有效沟通的原则
三、有效沟通的方式和种类
范本26：物业管理处与业主委员会沟通、协调规定
四、沟通时应注意的事项

参考文献

精彩书摘

　　《轻轻松松管物业·快速成为物管王：物业管理处与业委会运作》：
　　2.续聘的程序
　　对物业服务公司的续聘过程为：
　　（1）提出书面意见。即向物业服务企业书面提出续聘意向。
　　（2）协商。业主委员会提出书面意见的同时，物业服务企业也将书面提出对续聘的意见。之后，业主委员会和物业管理处进行协商，具体商谈续聘的问题。
　　（3）倾听业主的意见和建议。业主委员会应充分听取广大业主对物业服务企业的看法及评价，广泛征求业主对续聘原物业服务企业的意见和建议。
　　（4）召开业主大会，决定是否续聘原物业服务公司。若超过2／3以上投票权的业主同意续聘，并且原物业服务公司也同意续聘时，业主委员会则可以代表业主大会对原物业服务企业进行续聘，并代表业主大会与原物业服务企业签订续聘合同。否则，业主委员会应当在原物业服务合同期满前就对期满后的物业管理区域进行招标，重新聘请物业服务企业，以免在物业服务合同期满后出现无人管理的真空局面，给业主带来损失和不便。
　　（三）物业服务公司的解聘
　　对物业服务公司的解聘，主要是指在物业管理委托合同期满前，委托方单方面决定和宣布终止与物业服务公司的委托合同的行为。提前解聘一般是发生在广大业主就合同履行问题与物业服务企业产生争议，而最终不能解决时，在业主大会形成解聘决议后，业主委员会代表业主大会，宣布对物业服务企业的解聘。
　　1.解聘物业公司的要求
　　-般情况下业主委员会不宜轻易更换物业服务企业；对于解聘由开发公司组建的物业管理单位更要慎重行事。如果业主委员会认为必须解聘现有的物业服务企业，则应注意以下两点：
　　（1）要按有关规定、公约、合同和规范化的程序进行；
　　（2）要在业主委员会、业主和业主代表间充分协商、讨论，切忌仓促行事。
　　2.可以解聘物业服务公司的情况
　　为了规范业主委员会的工作，保障业主、物业服务企业的合法权益，只有出现下列情况之一，并经区房屋土地管理局发出限期整改通知后仍未见效的，业主委员会才可以解聘物业服务企业：
　　（1）物业服务企业严重违反管理服务合同的。
　　（2）物业服务企业的上级住宅出售单位维修基金不到位的。
　　（3）业主普遍反映物业管理不善、维修不到位或者矛盾突出，造成人身财产重大损失的。
　　（4）物业服务企业财务管理}昆乱，服务收费不规范，经物价部门查处整改不力，影响较大的；不定期公布账目，挪用、占用维修基金，造成经济损失的。
　　（5）物业服务企业管理不能达标，创建文明小区，优秀物业管理小区不力的。
　　3.解聘的运作方式
　　业主委员会想解聘物业服务企业时，应当写出书面报告，经业主大会或业主代表大会决定；同时征求街道办事处、镇人民政府及政府及居住区居民委员会意见，并报所在地房地办事处审核、登记注销，批准后公告全体业主并通知被解聘的物业服务企业，于两个月内解除合同。与此同时，业主委员会应当对原物业服务企业维修基金及物业管理服务用房收益的管理、使用进行财务审计，并将审计结果报房地办事处。
　　4.资料的移交
　　被解聘的物业服务企业应当在新选聘的物业服务企业接收十日内移交下列资料：
　　（1）业务资料：物业分户产权清册、租赁清册、业主和使用人情况表；共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证。
　　（2）财务资料：财务收支账册及以幢为单位的维修基金分户清册。
　　（3）技术资料：各类物业设施的验收、接管档案（图、卡、册，设备技术说明书）。
　　……

前言/序言

《从心出发，高效协同：解析现代物业管理与业主自治的和谐之道》 在这喧嚣的都市丛林中，每一个居住单元都汇聚成一个充满活力的社区。而连接这些单元、保障居民安居乐业的关键，便是高效运作的物业管理体系与充满活力的业主自治组织。本书《从心出发，高效协同》并非一本冰冷的管理手册，而是一次深入的探索，旨在揭示现代物业管理处与业主委员会（以下简称“业委会”）之间，如何超越简单的服务与被服务关系，实现真正意义上的协同共治，共同营造一个更加宜居、和谐、充满人情味的社区。 本书的出发点，是“以人为本”的理念。我们深知，物业管理不仅仅是设备的维护、环境的清洁，更是对居民生活品质的细致关怀，是对社区居民情感需求的积极回应。而业委会，则代表着全体业主的集体意志，是社区自我治理的基石。当物业管理处与业委会能够真正理解并尊重彼此的角色与价值，以开放、真诚的态度进行沟通与协作，便能激发出无限的能量，解决社区发展中的种种挑战。 第一部分：物业管理的温情脉脉——不止于服务，更在于理解 在这一部分，我们将深入剖析现代物业管理的本质。它早已不再是简单地执行合同、完成任务。一个优秀的物业管理处，是社区的“生活管家”，更是居民的“贴心伙伴”。 “心”的温度：服务细节中的人文关怀 我们不仅仅关注“硬”的服务，如水电维修、绿化养护、安保巡逻。更重要的是，我们探讨如何在日常服务中注入“软”的关怀。例如，如何通过细致入微的观察，发现并满足老年业主、行动不便业主、新迁入家庭的特殊需求？如何建立一套有效的反馈机制，让每一位居民的意见都能被认真倾听并得到及时回应？ 我们将分享一系列真实案例，展示物业管理人员如何在突发事件中（如台风、停水停电）展现出专业素养与人文关怀，如何通过社区活动、节日慰问等形式，拉近与居民的距离，增强社区的凝聚力。 “标准化服务”是基础，但“个性化关怀”才能让服务升温。我们将引导读者思考，如何为社区制定更符合实际需求的服务标准，如何赋能一线员工，让他们在执行标准的同时，也能发挥出主观能动性，用爱心和耐心去服务每一位业主。 “效”的精进：科技赋能与精细化运营 在这个信息时代，科技是提升物业管理效率的强大引擎。本书将探讨如何利用智能化技术，如智慧门禁、智能停车、在线报修系统、社区APP等，优化服务流程，提升响应速度，降低运营成本。 我们也将关注“精细化运营”的重要性。这意味着要建立一套科学的绩效考核体系，对物业服务的各项指标进行量化评估，从而发现问题，持续改进。如何通过数据分析，预测社区潜在风险，提前做好预防措施？如何优化资源配置，确保各项服务都能高效、优质地开展？ 我们还将讨论物业管理企业在人员培训、专业技能提升、服务标准更新等方面的持续投入，以及如何构建一个学习型组织，让整个团队都能不断进步，以适应不断变化的社区需求。 “法”的保障：合同精神与合规运作 物业管理服务是一项基于合同的委托关系。本书将深入浅出地解读《物业管理条例》等相关法律法规，帮助物业管理人员和业委会成员理解各自的权利与义务，做到有法可依，依法办事。 我们将探讨如何在物业服务合同的签订、履行、续签等环节中，充分保障业主的合法权益，避免不必要的纠纷。同时，也强调物业管理企业应具备的专业能力和责任担当。 合规经营是物业管理企业生存与发展的生命线。我们将分析物业管理中常见的法律风险，并提供切实可行的风险防范建议。 第二部分：业委会的力量——民主决策与业主自治的实践 业委会是社区的“自治之窗”，是业主们共同意志的集中体现。本书将聚焦于业委会的运作，探寻如何才能让这个自治组织更加高效、民主、有活力。 “共”的愿景：搭建业主参与的广阔平台 我们深知，业委会的成立与运作，离不开广大业主的积极参与。本书将探讨如何创新业主大会的召开形式，提高会议的参与度和有效性。如何利用线上平台，方便业主投票、发表意见？ 我们还将分享如何通过各种方式，激发业主参与社区事务的热情，例如成立各种兴趣小组（如环保小组、读书会、运动社团），鼓励业主在社区公共事务中发挥专长，贡献智慧。 “信息公开”是赢得信任的关键。业委会应建立透明的沟通机制，及时向全体业主公开业委会的决策过程、财务收支、重大事项等，让每一位业主都感觉自己是社区的主人。 “决”的智慧：民主决策与科学管理 业委会的职责重大，涉及社区的方方面面。本书将深入探讨业委会的日常运作，从会议的组织、议题的确定、投票的规则，到各类规章制度的制定与完善，都将提供详实的指导。 我们还将分析业委会如何与物业管理处进行有效的沟通与协作，如何就社区共用设施设备的维修、更新改造、环境整治等重大事项，达成共识，并形成科学的决策。 “专业”与“民主”的结合，是业委会高效运作的秘诀。我们将鼓励业委会成员学习相关的法律法规、管理知识，并积极引进专业人士的意见，从而做出更科学、更符合全体业主利益的决策。 “治”的担当：依法履职与有效监督 业委会作为业主大会的执行机构，肩负着重要的法律责任。本书将详细阐述业委会的法定职责，包括代表业主与物业管理企业签订、续订、解除物业服务合同，监督物业服务的实施情况，审议物业服务企业提出的费用动用方案等。 同时，业委会也扮演着“监督者”的角色。如何有效地监督物业管理企业的服务质量、财务收支，确保其依法依规履行合同义务？我们将提供可行的监督方法和工具。 “换届”是业委会组织发展的重要环节。本书将探讨如何规范业委会换届选举流程，确保新一届业委会的产生合法合规，并能顺利接棒，延续社区治理的良好态势。 第三部分：协同共治的无限可能——携手共创美好社区 当物业管理处与业委会能够真正实现“从心出发，高效协同”，社区将焕发出前所未有的活力，成为真正意义上的“家”。 “和”的文化：建立互信互利的合作关系 本书将重点阐述，物业管理处与业委会之间，并非对立关系，而是唇齿相依的合作伙伴。通过定期的沟通会议、信息共享、联合培训等方式，建立起深厚的互信基础。 我们鼓励双方都能站在对方的角度思考问题，理解对方的难处与职责，从而在处理社区事务时，更加包容、理解与合作。 “共同解决问题”是检验合作成效的最佳标准。无论是小区的安全隐患，还是公共空间的管理难题，亦或是居民之间的矛盾纠纷，双方都能携手面对，共同寻求最优解决方案。 “创”的活力：激发社区自治的内生动力 一个健康的社区，应该拥有强大的内生动力。本书将鼓励物业管理处与业委会积极探索社区文化建设，组织各类丰富多彩的社区活动，如邻里节、社区市集、书画摄影展、健康讲座等，从而增进邻里感情，营造和谐友善的社区氛围。 我们还将探讨如何通过“社区共建”模式，鼓励居民积极参与到社区的改造与提升中来，例如“我的社区我做主”项目，让居民参与到小区绿化设计、公共空间布置等环节，从而提升居民的归属感和幸福感。 “共治”不仅仅是管理，更是情感的链接。当居民感受到自己被尊重、被重视，并能积极参与到社区事务中来时，社区的活力将得到极大的激发。 “美”的未来：描绘宜居社区的蓝图 最终，本书的目标是描绘一个更加美好、宜居的社区蓝图。通过物业管理与业委会的协同共治，我们能够实现社区环境的持续优化、公共设施的完善升级、社区服务的精益求精，以及社区文化的繁荣发展。 我们将分享一些先行社区的成功经验，展示在高效协同下，社区如何从一个简单的居住空间，蜕变成一个充满人情味、安全感、归属感，能够满足居民物质与精神双重需求的精神家园。 本书的每一个字，都饱含着对美好社区的期许。我们相信，通过所有社区参与者的共同努力，我们能够携手共创一个更加安宁、舒适、充满活力的未来。 《从心出发，高效协同》是一本面向所有关心社区发展的人士的书籍，包括物业管理行业的从业者、业委会成员、社区工作者，以及每一位热爱自己家园的业主。它不仅是一次理论的梳理，更是一次实践的启迪。让我们一起，用爱心、智慧和协作，将我们的社区打造成最温馨、最美好的港湾。

评分☆☆☆☆☆

最近总感觉我们小区的物业管理处像个“漏水的筛子”，各种问题层出不穷，但他们似乎总是在被动应对，而不是主动出击。所以，我特别留意那些声称能系统化解决这些难题的工具书。这本书的副标题“物业管理处与业委会运作”直击痛点，因为在我看来，物业和业委会之间的“相爱相杀”几乎是所有小区治理的共同难题。如果这本书能深入剖析这两种角色的权限边界、沟通机制，乃至在财务监管上的协同点，那将是极具价值的。我希望它能提供一套“剧本”，告诉物业人员在面对业委会提出的不合理要求时，该如何用合乎规定、又不失人情味的方式进行有效沟通和谈判；反之，也希望它能指导业委会如何更专业、更透明地履行监督职责。这种平衡艺术，恰恰是很多小区治理陷入僵局的核心症结所在。我期待读完之后，能对小区内部的权力结构和协作流程有一个更清晰的认识，不再对那些幕后的运作感到迷茫和无力。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名乍一听就让人觉得充满了实用主义色彩，尤其对于那些在物业管理一线摸爬滚打，或者正准备投身这个行业的新人来说，无疑是一个及时的“指路明灯”。我之所以对它产生兴趣，很大程度上是因为它承诺了“快速成为物管王”这样一个诱人的目标。在如今这个社区治理越来越复杂、业主诉求也日益多元化的时代，传统的、经验主义的管理模式显然已经捉襟见肘。我期待这本书能像一本操作手册，清晰地梳理出从日常事务到危机处理的每一个环节，尤其是在处理那些棘手的邻里纠纷、设备设施的维护保养，以及最重要的——如何与业主委员会建立起良性、高效的合作关系方面，能提供一些开创性的思路和可执行的方案。我希望看到的不仅仅是理论的堆砌，更是那些在实际工作中被反复验证过的“秘籍”，能够帮助管理者迅速提升战斗力，让小区的居民感受到实实在在的居住品质提升，而不是空泛的口号。一个优秀的物业经理，其价值就在于将混乱的管理变得井井有条，将潜在的矛盾化解于无形，这本书能否真正做到这一点，是我最为关注的焦点。

评分☆☆☆☆☆

在物业管理的领域中，人员管理和激励机制往往是管理者最头疼的问题之一。一个优秀的服务团队，才能支撑起一个高效的物业机构。我非常好奇这本书是如何处理“人”这个核心要素的。它是否探讨了如何建立一套公平合理的绩效考核体系，如何对那些长期服务、表现出色的员工给予恰当的激励，以及如何处理团队内部的冲突和人员流失问题？毕竟，那些一线的水电工、保洁员、安保人员，才是直接面对业主，决定社区服务形象的关键人物。如果这本书能提供一些关于提升员工满意度和职业认同感的具体策略，帮助管理者打造一支有战斗力、有责任心的铁军，那么它对“快速成为物管王”的承诺就有了坚实的基础。我深信，技术和流程固然重要，但最终服务的温度和质量，还是取决于那些“人”的素养和积极性。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我对市面上很多行业书籍都抱有一种警惕心，因为它们往往过于理论化，读起来枯燥乏味，让人难以坚持。这本书若真能做到“轻松”二字，那它在叙事方式上一定下了不少功夫。我猜想，它可能采用了大量的案例分析，通过讲述一个“小区的诞生”到“成熟运营”的全过程，将枯燥的规章制度融入到生动的故事场景中去。比如，如何处理一次突发的管道爆裂，从最初的接到报修，到启动应急预案，再到和保险公司、抢修队伍的交涉，最后向业主通报进展并进行善后，这一系列流程如果能被细致地、步骤化地展示出来，那学习效果肯定比干巴巴地背诵法规要强得多。我追求的是那种“一目了然、照着做就能行”的直观感，让复杂的管理工作变得可预测、可复制，而不是一场充满变数的冒险。

评分☆☆☆☆☆

我是一个刚毕业的大学生，对物业行业抱有极大的热情，但也深知其中的水很深，很多东西是学校里学不到的。这本书的“轻松”二字，让我感到一丝亲切，它似乎在暗示，复杂的体系也可以被拆解成易于理解和掌握的模块。我特别希望它能有一部分篇幅专门讲解现代化的物业管理技术，比如如何利用数字化工具进行报事报修管理、数据化的能耗监控，以及如何构建一个高效的业主信息平台。在这个信息时代，如果物业管理还停留在传统的靠人盯、靠纸笔记录的阶段，那竞争力无疑会落后一大截。这本书如果能提供一些关于如何引进、部署和维护这些技术系统的实战经验分享，哪怕只是初步的框架介绍，对我这样渴望用新思维改造传统行业的年轻人来说，都是宝贵的指引。我需要的是一套与时俱进的知识体系，而非仅仅是陈旧的管理条例汇编。

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