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編輯推薦

　　一部房産糾紛案例工具書，既為大眾解決類似糾紛提供參考，也是從事房産業務的各界人士必備讀物。

內容簡介

　　《房産糾紛案例大全：房屋權屬、買賣、租賃、徵收補償、居間、繼承、贈與》精選135個常見房地産法律糾紛典型案例，涉及房屋權屬、買賣、租賃、徵收補償、居間、繼承、贈與等方麵，每個案例均有詳細的案情描述和審理過程，並對相關焦點問題進行深入分析，鏈接辦理案件過程中所涉及的主要法律依據。

作者簡介

　　大瀚律師事務所，服務領域為刑事、民事訴訟代理服務、房地産法律事務、公司法律事務及涉外法律事務的法律服務。

目錄

第一章　商品房買賣閤同糾紛 001
1. 因奧運會停工造成商品房遲延交付構成買賣閤同中的不可抗力 / 001
——許某花與北京某房地産公司商品房預售閤同糾紛案
……
20. 購房人解除閤同後，可以主張首付款的利息、稅費損失 / 054
——邵某平與某房地産公司商品房預售閤同糾紛案
21. 一房二賣，購房人仍可取得房屋的，開發商無需承擔雙倍賠償責任 / 057
——王某與某公司商品房銷售閤同糾紛案
第二章　二手房買賣閤同糾紛 060
22. 房屋買賣中變更産權登記人原閤同權利義務不發生轉移 / 060
——焦某某與梁某某房屋買賣閤同案
……
26. 對標的物抵押情況約定不明造成二手房買賣閤同不能履行，不適用定金罰則 / 070
——包某華與蔡某定金閤同糾紛案
27. 購房人不知是婚內共同財産，與夫妻一方簽訂的閤同有效 / 072
——陳某平、劉某傑與金某雲、蘭某房屋買賣閤同糾紛案
28.一房二賣需雙倍返還定金 / 075
——周某某與王某某房屋買賣閤同糾紛案
29.以欺騙公證處方式取得房屋再齣售閤同仍有效 / 078
——牛某某與薑某、袁某的房屋買賣閤同無效糾紛案
30.房屋共有人惡意齣賣房屋閤同無效 / 080
——薑某某與曾某某、嚴某某確認房屋買賣閤同無效案
31.口頭購房閤同具有法律效力 / 083
——霍某某與王某、李某某房屋買賣閤同糾紛案
32.如何應對“陰陽閤同”産生的糾紛 / 087
——張某與李某房屋買賣閤同糾紛案
33. 單方變更購房人，售房人可解除閤同並不承擔違約責任 / 090
——婁某某與孫某房屋買賣閤同定金糾紛案
34. 無行為能力人所簽訂的房屋買賣閤同無效 / 092
——楊某中與倪某、楊某華房屋買賣閤同糾紛案
35. 因計稅依據産生爭議導緻房屋買賣閤同遲延履行無需承擔違約責任 / 095
——郭某與於某房屋買賣閤同糾紛案
36.售房人不將戶口及時遷移應承擔違約責任 / 098
——孫某景與張某雲房屋買賣閤同糾紛案
37.閤同無效或解除導緻購房人沒有買到房屋損失的計算 / 100
——硃某與鬍某房屋買賣閤同糾紛案
38.外國人符閤購房資格條件的可以在中國購房 / 103
——李某某與張某某房屋買賣閤同糾紛案
39.購房人不得以政策變化為由遲延支付購房款 / 106
——郭某某與韓某某、張某某房屋買賣閤同糾紛案
40. 房屋買賣閤同履行過程中稅收發生變化可構成情勢變更 / 109
——張某與陳某房屋買賣閤同糾紛案
41. 買賣閤同簽訂後，未經買受人同意，齣賣人過戶前抵押無效 / 111
——古某某與北京市住建委撤銷房屋抵押權糾紛案
第三章　其他房屋買賣閤同糾紛 116
42.傢庭內部成員房屋買賣閤同需經共有人同意 / 116
——劉某弟訴賈某強、賈某偉房屋買賣閤同無效案
43. 買受人同意清償債務消滅抵押權而簽訂的房屋買賣閤同有效 / 119
——李某某與陳某某、郭某某確認房屋買賣閤同無效案
44.買賣閤同訂立後房屋被查封可以解除閤同 / 121
——河南證券與上海科交公司房屋買賣閤同糾紛案
45.購得“凶宅”可要求退房或賠償 / 125
——張某某與劉某某房屋買賣閤同糾紛案
46.購買小産權房無法獲得産權證 / 127
——韓某與瓦井村村民委員會房屋買賣閤同糾紛案
47.非依法定程序，轉讓經濟適用住房買賣閤同無效 / 129
——陳某訴王某轉讓經濟適用房閤同無效案
48.雖未經主管機關同意，央産房買賣閤同仍有效 / 132
——陳某與崔某某央産房買賣閤同糾紛案
49.
開發商因大産權抵押無法辦理小産權應承擔違約責任 / 134
——張某與北京某房地産開發公司商品房買賣閤同糾紛案
……
57.宅基地買賣協議效力的認定需結閤特殊曆史條件 / 157
——李某芬訴張某珍宅基地房屋買賣閤同無效案
第四章　房屋租賃閤同 161
……
61.承租人未經同意轉租房屋，齣租人可解除租賃閤同 / 168
——唐某某與錢某某、扶某某租賃閤同糾紛案
62.不能辦理營業執照的房屋租賃閤同可以依法解除 / 171
——蔣某與王某租賃閤同糾紛案
63. 房屋租賃閤同無效或者解除，房屋占有使用費可參照租金計算 / 174
——陳某某與張某租賃閤同糾紛案
64. 承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構應承擔違約責任 / 177
——楊某某與趙某某房屋租賃閤同糾紛案
……
81.承租人擅自改變房屋結構，齣租人可解除租賃閤同 / 225
——陳某某訴趙某某房屋租賃閤同糾紛案
82. 齣租人就同一房屋訂立數份租賃閤同應承擔違約責任 / 227
——鄧某訴江某、鬍某房屋租賃閤同糾紛案
83. 商鋪租賃閤同承租方違約，齣租方可依據約定解除閤同 / 232
——A公司訴B公司租賃閤同糾紛案
84. 租賃期內，因拆遷造成的停業損失補償費歸承租人所有 / 236
——某五金機電銷售部訴某書店租賃閤同糾紛案
85. 租賃期間內，齣租人應保證租賃物符閤租賃要求，負有修繕義務 / 239
——徐某訴易某租賃閤同糾紛案
86.齣租人強行收房造成承租人財産損失應當賠償 / 242
——王某、王某華與賀某輝租賃閤同糾紛案
87.租賃期間遇拆遷，拆遷利益如何分配 / 245
——E公司訴D公司租賃閤同糾紛案
88. 租賃房屋有毒氣體超標，齣租人應承擔相應損失，但承租人須負舉證責任 / 249
——某公司訴陳某房屋租賃閤同糾紛案
89.公房租賃期間共同居住人應協商一緻變更承租人 / 252
——趙某訴戴某租賃閤同糾紛案
……
第五章　房屋居間閤同糾紛 269
95.居間解除閤同後中介費應返還 / 269
——黃某重訴某房地産經紀公司居間閤同糾紛案
96.
協商解除閤同後居間費應根據閤同實際履行程度適當退還 / 272
——宋某訴某房産經紀公司閤同糾紛案
第六章　房屋贈與閤同糾紛 276
97.子女不盡贍養義務，父母可以撤銷贈與 / 276
——馮某賢與馮某、馮某楠贈與閤同糾紛案
98.發現子女非親生，可以撤銷贈與房屋 / 279
——王某訴徐某贈與閤同糾紛案
99. 贈與閤同受贈人沒有履行約定義務，贈與人仍要承擔違約責任 / 282
——劉甲與周甲附義務贈與閤同糾紛案
第七章　房屋權屬糾紛 286
100.委托購房中所購房屋産權歸委托人所有 / 286
——黎某晶與薛某豐所有權確認糾紛案
101.翻建裝修房屋不一定能取得所有權 / 288
——趙某華、尤某某等與劉某某等房屋確認所有權糾紛案
102.藉名買房房屋權屬歸實際齣資人所有 / 291
——蔣某霞與赫某藉名買房閤同糾紛案
103.婚前購買，婚後取得産權的房屋應屬於婚前個人財産 / 293
——王某與劉某甫、劉某英確認房屋買賣閤同無效案
104. 隱名購房，實際齣資人應當與名義産權人簽訂共有協議或齣資協議 / 296
——蔡某全與蔡某強、王某丹房屋確認所有權案
105.經過公證的共有物可以分割 / 299
——孫某遠與李某寜共有物分割案
106.公證委托售房，産權人應為齣賣方 / 301
——周某星與硃某房屋買賣閤同糾紛案
107. 解除戀愛關係後共有房屋分割，有約定從約定，沒有約定平均分割 / 305
——薛某舟與被告劉某共有物分割糾紛案
108.同居期間所購福利房權屬應由享受優惠政策一方所有 / 307
——龔某訴張某共有物分割糾紛案
109. 婚前一方購買房産婚後共同還貸，離婚時房屋增值部分應當均分 / 310
——李某訴郭某離婚糾紛案
110.宅基地上的房屋買賣閤同有效 / 314
——任某、甘某訴李某房屋買賣閤同無效糾紛案
……
第八章　房屋相鄰權糾紛 331
116.通風權、采光權受到侵害，權利人可以要求停止侵害 / 331
——張某訴陳某、劉某采光權、通風權糾紛案
117.鄰居排水造成房屋漏水，可要求及時修復並賠償 / 334
——孫某某訴白某相鄰關係糾紛案
118.房屋下水道阻塞，物業公司承擔賠償責任 / 336
——付某訴某物業公司物業服務閤同糾紛案
……
第九章　房屋徵收補償糾紛 351
129.拆遷人將安置房售與他人需對被拆遷人雙倍賠償房款 / 366
——王某某與某房地産公司房屋拆遷安置補償閤同糾紛案
……
第十章　其他房産糾紛 371
……
135.房屋被占用，所有權人如何維權 / 383
——劉某珊、張某芝訴劉某葵、馬某敏返還原物糾紛案

精彩書摘

　　因奧運會停工造成商品房遲延交付構成買賣閤同中的不可抗力
　　--許某花與北京某房地産公司商品房預售閤同糾紛案
　　不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能剋服的客觀情況。在履行商品房買賣閤同過程中，房地産開發商有可能遇到不可抗力而對其遲延交付房屋的行為而免責；但房地産開發商已經遲延交付房屋後發生的不可抗力是不能免除其對購房人的違約責任。
　　2007年4月20日，許某花與某公司簽訂《北京市商品房預售閤同》。雙方約定：許某花購買某公司開發的北京市朝陽區某小區605號樓15層某房屋；該房屋套內麵積142.46平方米、總價款1655000元；某公司應當在2008年8月31日前將符閤閤同約定的商品房交付許某花使用；逾期交房超過90日的，許某花有權退房，許某花要求繼續履行閤同的，某公司應當自約定交付期限次日起至實際交付之日止，按日嚮許某花支付全部己付款萬分之二的違約金。雙方在閤同附件八《補充協議》中約定開工日期（2006年9月27日）和竣工日期（2007年12月25日）。雙方同意在遇到下列特殊原因時，某公司可以據實予以延期、且不承擔逾期交房的違約責任，即：受國傢或北京市政府新頒發的法律政策影響；因政府或其他有關機構的行為引起的延誤，市政配套的批準與安裝的延誤（因某公司過失造成的延誤除外），其他不能預見和控製，足以對項目工期造成重大影響的事件。
　　2008年北京舉辦奧運會，政府實行綜閤管製措施，一些建築工程受到影響，某公司沒有按照約定時間交付房屋。
　　許某花起訴要求某公司支付逾期交房違約金547762元，並按照銀行同期貸款利率標準支付利息。
　　某公司答辯稱：許某花所述閤同簽訂情況及延期交付房屋等情況屬實。按照雙方補充協議的約定，在特定情況下交房時間順延。我公司延期交付房屋係"中非論壇"期間車輛限行、北京奧運會期間綜閤管製及天氣等原因所緻，因我公司本身不存在過錯，故不同意許某花的訴訟請求。
　　法院經審理認為，訴訟中某公司延期交付房屋為不爭之事實，某公司主張自2008年7月1日至2008年11月13日期間其均應免除違約責任，缺乏依據，但鑒於奧運施工限製措施對施工確有明顯影響，且雙方閤同中約定瞭因政府行為導緻逾期交房的免責情形，故在核定某公司違約責任時應當適當減輕。依法判決：被告某公司於本判決生效後七日內賠償原告許某花違約金35100元。
　　本案的核心問題是"奧運會期間"是否為開發商延期交房的不可抗力因素？
　　不可抗力所造成的是一種法律事實，是指閤同簽訂後，發生瞭閤同當事人無法預見、無法避免、無法控製、無法剋服的意外事件，以緻閤同當事人不能依約履行職責或不能如期履行職責，發生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行職責的責任或推遲履行職責。不可抗力主要有三類：（1）自然災害，如颱風、洪水、地震等；（2）政府行為，如徵收、徵用；（3）社會異常事件，如罷工、騷亂等。在判斷是否可以預見時，必須以一般人的預見能力及現有的科學技術水平作為能否預見的判斷標準。
　　開發商作為專業的房地産開發公司其應當預見到北京奧運會期間政府會采取一些管製措施，在預見到的情況下開發商應當采取足夠的應對措施，比如在簽訂閤同時適當放寬交付房屋的期限，這個期限是完全可以適當放寬的，因商品房預售閤同是在雙方協商一緻的基礎上簽訂的。在閤同約定房屋的交付期限後，開發商就應當按照約定的時間交付房屋。
　　所以，因舉辦奧運會造成的延期交付房屋，不屬於不可抗力的免責條款，開發商仍需承擔逾期交房的違約責任。
　　奧運會施工雖非不可抗力，但奧運施工限製措施對施工確有明顯影響，且雙方閤同中約定瞭因政府行為導緻逾期交房的免責情形，故在核定某公司違約責任時應當適當減輕。
　　《中華人民共和國閤同法》
　　第一百零七條　當事人一方不履行閤同義務或者履行閤同義務不符閤約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
　　第一百一十七條　因不可抗力不能履行閤同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
　　本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能剋服的客觀情況。
　　第一百一十八條　當事人一方因不可抗力不能履行閤同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在閤理期限內提供證明。
　　……

前言/序言

　　以案為鑒，明辨法理。前車之鑒，後事之師。
　　隨著中國法治建設和經濟建設進程的加快，社會生活中房産糾紛不斷增加，由此而伴生的房産訴訟也不斷增加。如何正確處理和解決此類糾紛對促進和諧社會的發展有重要意義。《房産糾紛案例大全——房屋權屬、買賣、租賃、徵收補償、居間、繼承、贈與》一書適應瞭現實生活中解決此類糾紛的需要，有一定的積極意義。
　　這些年房地産市場的高熱使得房屋買賣糾紛方麵的案例圖書並不少見。北京市大瀚律師事務所從律師多年辦案的經驗視角，除對房屋買賣、租賃、繼承析産、拆遷徵收、不動産權屬、相鄰關係糾紛具有特彆的研究外，在內容上緊密結閤司法實踐，重點探索司法實踐中遇到的熱點、難點、焦點問題，切中房産糾紛的關鍵，圍繞現行有效的法律法規，在每一個案例中均盡可能地探求立法本意，結閤《閤同法》、《民法通則》以及最高人民法院相關司法解釋，總結齣房産糾紛案件的法律適用問題，給予提示點，真正讓房産利益相關人預防風險，減少損失。
　　本書較之於目前國內的其他同類書籍而言，具有以下特點：
　　首先，本書由北京市大瀚律師事務所富有實踐經驗的房産律師團隊編寫。本書所選擇的典型案例，大多由大瀚律師事務所律師親自代理的訴訟案件改編而成，將生動、常見的房産糾紛案例與案件評析結閤，詳細講解房産糾紛中遇到的方方麵麵的問題，以點帶麵，觀點明確，重點突齣，具有較強的係統性、知識性、可讀性、適用性，稱得上是一部房産糾紛工具書。
　　其次，編寫體例新穎，本書較為專業且係統完整，內容豐富，在房産糾紛範圍內囊括瞭幾乎全部類型的代錶性案例。本書內容采用瞭律師提示、案件簡介、法院判決、案件評析、法條鏈接等形式，較全麵地反映瞭房産糾紛中的焦點問題，具有建設性的解決思路，有利於讀者通過具體案例的認知和理解來綜閤會診自己的得失，繼而進行利益上的取捨。本書內容豐富，不僅僅適閤法官律師等司法界人士作為工具書使用，也適閤普通大眾，購房者、售房者、租房人、齣租人、拆遷徵收人等閱讀。對房産糾紛感興趣的讀者來講，本書也極具參考價值。
　　最後，本書從具體案例齣發，針對當事人雙方爭議焦點，依據國傢法律規定，以法學界對房産糾紛的最新研究成果，對房産糾紛進行瞭體係性的歸納整理，有些觀點屬於司法實踐中的前沿理論，但又理論聯係實際，不空洞、不抽象，以案說法，以案說理，有很好的警示意義。
　　當然，有些房産糾紛案情復雜，其法學理論又博大精深，本書作為理論問題的研究和實務問題的研討，也還存在商榷和探討的餘地，希望廣大讀者批評指正。
　　我相信，本書對於提升公民法律意識，幫助當事人正確處理房屋産糾紛必將産生積極影響。同時，我也衷心地希望能夠有更多類似書籍齣版，為促進和諧社會，推動我國社會主義法治建設作齣貢獻。

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挺好的人都有一個人的時候我就不想再去看瞭一個人的時候我

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孔子的經濟思想最主要的是重義輕利、“見利思義”的義利觀與“富民”思 平壤齣土的《論語》竹簡(2張) 想。這也是儒傢經濟思想的主要內容。對後世有較大的影響。孔子所謂“義”，是一種社會道德規範，“利”指人們對物質利益的謀求。在“義”、“利”兩者的關係上，孔子把“義”擺在首要地位。他說：“見利思義”。要求人們在物質利益的麵前，首先應該考慮怎樣符閤“義”。他認為“義然後取”，即隻有符閤“義”，然後纔能獲取。孔子甚至在《論語·子罕》中主張“罕言利”，即要少說“利”，但並非不要“利”。《左傳·成公二年》記載，乾不符閤道義的事而獲得富貴，就如同浮雲一樣，不屑於用不義的手段取得富貴。孔子還認為，對待“義”與“利”的態度，可以區彆“君子”與“小人”。有道德的“君子”，容易懂得“義”的重要性，而缺乏道德修養的“小人”，則隻知道“利”而不知道“義”。這就是孔子在《論語·裏仁》中說的“君子喻於義，小人喻於利”。有人認為孔子既然重“義”，則勢必輕視體力勞動。這種觀點是錯誤的。《論語》中記載他對想學農的弟子樊遲十分不滿，罵他是“小人”，這是因為孔子認為人要有更大的理想和追求，要承擔的是更大的責任。他要讓他的學生成為價值的承擔者而不是一個農民。 ◎ 教育思想 孔子講學[2] 孔子在中國曆史上最早提齣人的天賦素質相近，個性差異主要是因為後天教育與社會環境影響（“性相近也，習相遠也”）。因而人人都可能受教育，人人都應該受教育。他提倡“有教無類”，創辦私學，廣招學生，打破瞭奴隸主貴族對學校教育的壟斷，把受教育的範圍擴大到平民，順應瞭當時社會發展的趨勢。他主張“學而優則仕”，學習瞭還有餘力，就去做官。他的教育目的是要培養從政的君子，而君子必須具有較高的道德品質修養，所以孔子強調學校教育必須將道德教育放在首要地位（“弟子入則孝，齣則悌，謹而信，泛愛眾，而親仁。行有餘力，則以學與趙翼齊名的王鳴盛和錢大昕，他們所著的《十七史商榷》和 《廿二史考異》，都被錢穆先生譽為考據學上的典範著作。在考據上，趙翼的《廿二史劄記》也許較錢、王的大作要遜色一些。王樹民先生在中華書局 版《廿二史劄記》的校對前言中評論道：“翼於經學無所建樹……則粗率疏闊，多具體性謬誤，成為其書之嚴重缺點”。但我個人以為，劉知己論“史傢三 長”，有史纔、史學、史識三者，三者之中，當以史識為冠。讀史究竟是為瞭什麼？難道僅僅是為瞭搞清楚劉備究竟是不是中山靖王之後漢景帝玄孫，李 自成是真的死在瞭九宮山還是齣瞭傢，或者雍正是否真的謀父篡位之類的細微末節嗎?還是應該透過現象看本質，把握曆史現象背後更深層的規律性的問 題呢？從這個意義上來看，趙翼的《劄記》也許在“史學”上與錢、王等“考據高手”有差距，但在“史識”上卻是技高一籌的。《廿二史劄記校證(訂補本)(套 裝上下冊)》是清代史學傢趙翼的一部著名的讀史劄記，為史學工作者必讀書之一。《廿二史劄記校證(訂補本)(套裝上下冊)》對各朝正史的編撰得失作 瞭係統的論述，並結閤分析考辨訂正瞭重要的史實。王樹民先生所作《校證》，對其書中引用的資料逐條校核，糾正瞭不少錯誤。 　被梁啓超、錢穆等諸位大師認為在考據、訓詁諸學上成就斐然的“乾嘉 學派”，就産生於這樣一個時代。 　　 　　 趙翼與寫《十七史商榷》的王鳴盛，著《廿二史考異》的錢大昕並稱“乾嘉學派”中的史學三大巨匠。說心裏 話，此前我對於乾嘉學派的諸公頗不以為然，覺得那是一群沒有一絲中國文人的骨氣的昏聵老朽，被文字獄嚇得屁滾尿流，不問世事，“躲進書齋成一統 ”，皓首窮經，終老於戶牖之下，醉心於故紙堆中，“於國於傢無望”，實是中國文化史上的一大悲哀。而讀瞭《廿二史劄記》，細細思量，這雖不是魯迅 石破天驚的呐喊，亦非曹雪芹無纔補天的絕望，卻使人在窒息與沉悶之中感到瞭另類的萌動。 翻開《廿二史劄記》，但見作者在《小引》中寫著這樣的 話：“是以此編就正史記、傳、錶、誌中參互勘校，其有抵牾處，自見輒摘齣，以俟博雅君子訂正焉。至古今風雲之遞變，政事之屢更，有關於治亂興衰 之故者，亦隨所見

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