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内容简介

本书选取全国有代表性的或者在物业行业曾引起轰动的案例，每个案例都是全面和深入分析，从法律和实务两个方面出发对物业公司全面指导。汇聚物业行业的典型案例，提出解决问题的方案，帮助大家轻松入门轻松精通，对从业者实务工作有很好的参考价值。

作者简介

　　王占强，就职于北京市住房和城乡建设委员会，毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，经济师，注册物业管理师。曾大量参与了物业管理领域立法、执法、行政调解、业务培训和指导工作。著有专业畅销书《物业管理从入门到精通》《物业管理：经典案例与实务操作指引》，在《中国物业管理》、《住宅与房地产》等杂志累计发表文章100余篇。

精彩书评

　　★物业管理实践中，鲜活的案例比抽象的理论更具说服力，本书从经典案例切入，提出实务操作的注意事项，相信能对物业服务企业和从业者带来不少帮助和启示。
　　——北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长 郭彦利
　　
　　★物业服务的市场越来越大，各方主体的纠纷也与日俱增，如何处理好这些问题，本书进行了很好的诠释，有指导意义！
　　——北京市物业管理行业协会秘书长 宋宝程
　　
　　★作者以行业典型案例为背景，从基本案情、裁判结果、案例评析、实务指引以及法规链接五个纵向维度剖析案情，既有真实性、严肃性，又有延伸性，对从业者实务工作有很好的参考价值。
　　——深圳房地产和物业管理进修学院院长助理兼教研部部长 赖新林
　　
　　★作者通过对物业管理实际案例的综合分析，清晰地梳理了物业管理风险处置，将法规有机地融入到物业管理实操之中，对物业管理人而言，是·本简明、实用、专业的风险管控指导手册。
　　——北京闻达敏斯物业管理服务有限公司董事长 艾白璐
　　
　　★通过物业管理中的经典案例，作者为物业从业人员进行了专业、系统的归纳、总结，非常值得物业入学习、借鉴。
　　——北京经中太联物业管理有限公司总经理 吴楠
　　
　　★内容非常实用是本书的特点，更可贵的是，在条理清晰的目录背后，将案例、解析与法律依据紧密结合，有理有据，学爿、查阅十分方便，对物业管理从业人员的工作开展具有较强的指导意义，建}义作为手边书随时翻阅。
　　——长城物业集团股份有限公司物业运营中心副总经理 张永谦

目录

　　第一章 建筑物及设施设备管理

　　1.行人在小区内摔伤，物业公司构成侵权吗?

　　刘某诉某物业服务(上海)有限公司健康权纠纷案

　　2.大厦高空坠物致人死亡，物业公司应否担责?

　　深圳市某大厦高空坠物案

　　3.电梯事故致人重伤，物业公司和维保单位谁应担责?

　　盛某与上海某电梯有限公司、上海某物业发展有限公司生命权、健康权、身体权纠纷案

　　4.供热管线爆裂烫死人，物业公司应否担责?

　　北京市某物业公司、建设单位与供热单位因热力管线爆裂致人死亡引发事故责任案

　　5.物业公司如何有效开展有限空间作业?

　　北京市通州区某小区物业公司员工维修污水泵时中毒身亡，项目经理被刑拘案

　　第二章 公共秩序及消防安全管理

　　6.物业公司有权制止小区内的群租吗?

　　上海市“群租”第一案

　　7.什么样的“住改商”才是合法的?

　　湖南省“住改商”第一案

　　8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”?

　　四川省乐山市某物业公司与刘某财产损害赔偿纠纷案

　　9.物业公司对人室盗窃负何种责任?

　　湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案

　　10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责?

　　天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案

　　第三章 停车及装饰装修管理

　　11.小区内地面停车位及地下白行车车库能否出售?

　　上海市物权法第一案：上诉人宫×、上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

　　12.物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎破，物业公司应否承担责任?

　　上诉人张先生与被上诉人河南省信阳市某物业公司物业服务合同纠纷案

　　13.业主汽车在小区内被划伤，物业公司应承担保管合同违约责任吗?

　　河北省某小区业主与物业公司车辆保管合同纠纷案

　　14.业主装修，能指定水泥、沙子等装修材料吗?

　　霍某等人强迫河南省平顶山市新华区某小区业主购买其装修材料和搬运服务构成强迫交易罪一案

　　15.物业公司如何做好装修管理?

　　赵×与上海某物业公司及其保安宋×健康权、身体权纠纷案

　　第四章 物业收费及财务管理

　　16.物业公司应如何应对拖欠或拒付物业费的“老赖”业主?

　　重庆市大渡口区业主拖欠物业费被拘留案

　　17.物业公司有权取得物业公共收益吗?

　　河南省洛阳市某小区业主委员会与物业公司公共收益归属纠纷上诉案

　　18.业委会主任能支配小区停车费吗?

　　四川省攀枝花市首起业委会成员私吞公共收益犯职务侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小区业委会主任利用物业公司账户侵吞停车费被判有期徒刑案

　　19.物业公司应否向业主和业委会公示公司账目?

　　上海市徐汇区某小区业主委员会诉某物业公司业主知情权纠纷一案

　　20.业主能否申请撤销业主委员会与物业公司之间签订的物业服务合同?

　　上海市某小区7名业主申请法院确认业委会与物业公司签订的物业服务合同无效案

　　第五章 住宅专项维修资金

　　21.已入住并办理产权证的房屋还须交纳专项维修资金吗?

　　上海市××区某大厦小区业主大会诉上海×实业总公司其他所有权纠纷案

　　22.使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗?

　　北京市某小区部分业主与物业公司维修资金申请使用纠纷案

　　23.未归集住宅专项维修资金的老旧小区发生大修怎么办?

　　谭某诉上海市长宁区某别墅小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷-案

　　24.物业公司可否转让住宅专项维修资金?

　　北京万利和物业管理有限责任公司与北京茂德物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

　　第六章 物业管理权交接及承接查验

　　25.物业公司如何应对业委会解聘决定?

　　广东省佛山市某小区业主委员会解聘物业公司纠纷上诉案

　　26.物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费?

　　洛阳广厦城业物业管理有限公司与洛阳市极标物业管理有限公司、洛阳市华谷翠庭业主委员会物业管理纠纷案

　　27.物业公司如何做好项目接撤管?

　　湖北省武汉市某大厦业主委员会与湖北某物业管理有限责任公司、湖北某房地产开发有限责任公司物业交接纠纷案

　　第七章 客户关系管理与维护

　　28.物业经理将业主打伤，物业公司应当承担赔偿责任吗?

　　原告杨某诉被告牛某、物业公司人身损害赔偿纠纷案

　　29.物业公司安装摄像装置是否侵犯了业主的隐私权?

　　谢某某诉某物业管理(上海)有限公司隐私权纠纷案

　　30.物业公司贬损业委会主任是否构成名誉权侵权?

　　业委会主任黄×诉上海某物业有限公司名誉权纠纷案

　　31.物业公司如何保护其法人名誉权?

　　广东省业主李某与佛山市×物业公司名誉权纠纷上诉案

　　32.物业公司应如何处理与业主委员会的关系?

　　陕西省某物业公司为阻止业主成立业主委员会雇凶殴打业主案

　　第八章 物业服务企业劳动关系管理

　　33.物业公司应当向签订保密及竞业禁止协议的员工支付经济补偿金吗?

　　田某与北京某物业管理有限公司劳动争议纠纷案

　　34.未缴纳工伤保险的职工发生工伤后怎么办?

　　重庆市某物业公司与陈某工伤保险待遇纠纷案

　　35.收物业费被打伤，能否认定为工伤?

　　广西南宁某物业公司与广西南宁市××局作出的工伤行政确认案

　　36.员工经常请病假，企业可以单方调岗吗?

　　梅某与山西某物业公司劳动争议案

　　37.什么情况下辞退员工不用提前通知并无须支付经济补偿金?

　　北京某物业公司与卞某劳动争议纠纷案

　　第九章 其他典型案例

　　38.物业管理区域应当如何划分?区域边界对业主和物业公司有何影响?

　　黄某等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政纠纷案

　　39.小区门卫室产权和使用权如何认定?

　　上海某房地产经营有限公司与上海市宝山区某公寓业主委员会业主共有权纠纷案

　　40.业主委员会如何保障业主的知情权?

　　田某与上海市松江区×小区业主委员会业主知情权纠纷案

　　41.物业公司开拓市场提高竞争力都有什么招?

　　深圳市甲物业管理有限公司收购深圳市乙物业管理有限公司案

　　附录

　　中华人民共和国物权法(节录)

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　物业管理条例

精彩书摘

　　《物业管理实务操作经典丛书：物业管理 经典案例与实务操作指引(最新升级版)》：

　　北京市通州区某住宅小区由北京某物业管理有限公司提供物业服务。2009年7月3日下午14时许，北京市某小区2号楼东侧的污水井排水出现问题，物业公司3名维修人员先后下井对污水提升泵进行维修，在出现中毒情况后，井口外的物业公司员工又有7人下井救援，都依次中毒晕倒。14时37分，消防部门接到报警后，先后调集3部指挥车、2个中队、3辆抢险车，共59名消防官兵参与抢险救援，成功救出井下被困工人10人，其中有6人经抢救无效死亡，4人脱离危险。区支队消防战士张某在救人过程中被一名落井受困人员拽断空气呼吸器接头，并坠入井底吸入毒气，溺水身亡。因硫化氢、甲烷引起窒息性气体中毒，本次事故造成王某某等6名物业公司员工死亡，李某等4人受伤，另有1名消防人员在施救过程中牺牲。

　　2010年4月21日下午，区法院开庭审理污水井中毒事故案。本案中，北京某物业管理有限公司总经理南某及该公司小区物业管理分公司执行总经理陈某被提起公诉，罪名均为重大劳动安全事故罪。通州检察院经审查后认为，陈某作为分公司执行总经理，全面负责北区的安全生产工作，却对有限空间作业现场检查不到位，未及时向总公司申请相关的劳动防护用品和相关检验检测设备，事故发生后，他在未采取有效安全防护措施的情况下贸然施救，导致事故进一步扩大，对该事故的发生负有直接领导责任。南某作为北京某物业管理有限公司总经理，未按规定设置安全生产管理机构或配备专职安全生产管理人员;未组织制定本单位危险作业安全管理和操作规程;未进行必要的安全投入;未及时发现和消除井下作业存在的安全隐患;未组织制定和实施本单位生产安全事故应急救援预案，对该起事故的发生负有直接领导责任。检察院表示，陈某、南某作为企业的主要负责人，未保障企业安全生产条件符合国家规定，因而发生重大伤亡事故，且情节特别恶劣，应当以重大劳动安全事故罪追究其刑事责任。

　　本案是一起物业管理区域内污水井有限空间作业引发的生产安全事故。关键问题有三个：什么是有限空间作业?对污水井作业有何要求?污水井作业过程中物业公司负责人有何责任?

　　(一)有限空间作业。

　　有限空间，是指封闭或者部分封闭，与外界相对隔离，出人口较为狭窄，作业人员不能长时间在内工作，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或者氧含量不足的空间。有限空间作业是指作业人员进入有限空间实施的作业活动。有限空间分为三类：(1)密闭设备：船舱、贮罐、车载槽罐、反应塔(釜)、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等;(2)地下有限空间：地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池(井)、沼气池、化粪池，下水道等;(3)地上有限空间：储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等。

　　有限空间作业存在显著危害，包括：(1)中毒危害：有限空间容易积聚高浓度有害物质。有害物质可以是原来就存在于有限空间的也可以是作业过程中逐渐积聚的。(2)缺氧危害：空气中氧浓度过低会引起缺氧。(3)燃爆危害：空气中存在易燃、易爆物质，浓度过高时遇火会引起爆炸或燃烧。(4)其他危害：其他任何威胁生命或健康的环境条件。如坠落、溺水、物体打击、电击等。

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前言/序言

　　“有一千个读者就有一千个哈姆雷特”。对哈姆雷特是如此，对物业管理又何尝不是。每个人心中大概都有一个自定义的物业管理。
　　我国现代意义上的物业管理走过了三十年历程，它体现出的价值不容质疑。可以说，城市中的人现在已离不开物业管理，无论你是居住在家还是单位办公，没有物业管理是不可想象的。如果没有对二次供水设施的维护，高层住宅的你将无法正常使用自来水；如果没有对配电设施设备的维护，你也将无法正常使用照明，使用电器或者乘坐电梯；如果没有对物业区域的卫生清洁，你将只能生活、工作在垃圾遍地的环境中。物业管理已然成为现代人正常生活和工作不可或缺的要素。不仅如此，物业管理还贡献了大量的就业机会，目前从业人数已超过300万人；物业管理还促进了国民经济发展，目前我国物业管理行业创造的产值已超过2000亿元。此外，我国将培养更多的物业管理专业人才来壮大这个行业，包括北京林业大学、上海师范大学、内蒙古财经大学、四川师范大学、成都工业学院、山东工商学院、沈阳工程学院等在内的一大批院校都开设了物业管理专业。随着城市化进程的不断推进，建设主导期将逐步过渡到管理主导期，物业管理的地位和作用将更加凸显，可以预见物业管理将迎来更加广阔的天地。
　　不知你是否已经与物业管理亲密接触，如果是，你会发现物业管理还是一个很有意思的行业。假如你在企业，你可能会接触到各色业主，守法的、违法的、讲理的、蛮横的，雷锋、好心的大妈、慈祥的奶奶，甚或地痞、流氓，还有一些专业维权人士。其手段也是花样百出，常变常新，大闹管理处，用车堵门口，上街、静坐、游行、辱骂、围政府，有时凭伟大而自豪的业主身份，有时借维护整个小区全体业主公共利益的名义，有时还声称是某某某领导或者与某某某领导有某某某关系。当然，这个行业里的奇葩企业和员工也不在少数，如收一毛钱的费干半毛钱的活，在装修工人面前耀武扬威、装大装牛，为了蝇头小利与业委会主任沆瀣一气，想方设法揩点专项维修资金的油，为了追讨物业费用上堵锁眼的手段等。深究下去，造成这些乱象的不是某个业主、业委会或物业公司的原因，而是从一开始对物业管理的定位就出现了问题，这突出反映在两个方面：一是物业管理价格机制扭曲，质价相符无从实现；二是物业管理责任主体及治理机制设计天生缺陷，与我国国情不符。物业管理是公共服务吗？是准公共服务吗？是市场化服务吗？是带有准公共服务性质的市场化服务吗？提供优质物业服务的企业一定能够获得应有的收益吗？业委会到底是何性质的组织？应该赋予其什么权利和职责？当下语境，似乎无人说得清。物业管理待解之难题还有很多。
　　但不管怎样，无可否认的是，在改革开放之风正劲的今天，物业管理之路势必一往无前。如同改革开放本身一样，物业管理的永续发展是无可逆转的。如果你已经在路上，那么且行且珍惜，请坚持，请聚精会神地谋划、全心全意地付出，不仅为自己、为企业，也为了整个行业，你会有所收获。如果你正在准备上路，也实情相告，最起码目前的物业管理还远不是一个高大上的职业。相反地，它很平平淡淡、实实在在，有时很琐碎，在其中你也一定会遭遇到委屈、挫折和麻烦。或许本应如此。
物业管理实务操作经典丛书：物业管理 经典案例与实务操作指引（最新升级版） [Property Management:Classic Cases and Practical Directions] 电子书 下载 mobi epub pdf txt

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