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內容簡介

本書選取全國有代錶性的或者在物業行業曾引起轟動的案例，每個案例都是全麵和深入分析，從法律和實務兩個方麵齣發對物業公司全麵指導。匯聚物業行業的典型案例，提齣解決問題的方案，幫助大傢輕鬆入門輕鬆精通，對從業者實務工作有很好的參考價值。

作者簡介

　　王占強，就職於北京市住房和城鄉建設委員會，畢業於清華大學法學院，獲法律碩士學位，取得A類法律職業資格證書，經濟師，注冊物業管理師。曾大量參與瞭物業管理領域立法、執法、行政調解、業務培訓和指導工作。著有專業暢銷書《物業管理從入門到精通》《物業管理：經典案例與實務操作指引》，在《中國物業管理》、《住宅與房地産》等雜誌纍計發錶文章100餘篇。

精彩書評

　　★物業管理實踐中，鮮活的案例比抽象的理論更具說服力，本書從經典案例切入，提齣實務操作的注意事項，相信能對物業服務企業和從業者帶來不少幫助和啓示。
　　——北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處處長 郭彥利
　　
　　★物業服務的市場越來越大，各方主體的糾紛也與日俱增，如何處理好這些問題，本書進行瞭很好的詮釋，有指導意義！
　　——北京市物業管理行業協會秘書長 宋寶程
　　
　　★作者以行業典型案例為背景，從基本案情、裁判結果、案例評析、實務指引以及法規鏈接五個縱嚮維度剖析案情，既有真實性、嚴肅性，又有延伸性，對從業者實務工作有很好的參考價值。
　　——深圳房地産和物業管理進修學院院長助理兼教研部部長 賴新林
　　
　　★作者通過對物業管理實際案例的綜閤分析，清晰地梳理瞭物業管理風險處置，將法規有機地融入到物業管理實操之中，對物業管理人而言，是·本簡明、實用、專業的風險管控指導手冊。
　　——北京聞達敏斯物業管理服務有限公司董事長 艾白璐
　　
　　★通過物業管理中的經典案例，作者為物業從業人員進行瞭專業、係統的歸納、總結，非常值得物業入學習、藉鑒。
　　——北京經中太聯物業管理有限公司總經理 吳楠
　　
　　★內容非常實用是本書的特點，更可貴的是，在條理清晰的目錄背後，將案例、解析與法律依據緊密結閤，有理有據，學爿、查閱十分方便，對物業管理從業人員的工作開展具有較強的指導意義，建}義作為手邊書隨時翻閱。
　　——長城物業集團股份有限公司物業運營中心副總經理 張永謙

目錄

　　第一章 建築物及設施設備管理

　　1.行人在小區內摔傷，物業公司構成侵權嗎?

　　劉某訴某物業服務(上海)有限公司健康權糾紛案

　　2.大廈高空墜物緻人死亡，物業公司應否擔責?

　　深圳市某大廈高空墜物案

　　3.電梯事故緻人重傷，物業公司和維保單位誰應擔責?

　　盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業發展有限公司生命權、健康權、身體權糾紛案

　　4.供熱管綫爆裂燙死人，物業公司應否擔責?

　　北京市某物業公司、建設單位與供熱單位因熱力管綫爆裂緻人死亡引發事故責任案

　　5.物業公司如何有效開展有限空間作業?

　　北京市通州區某小區物業公司員工維修汙水泵時中毒身亡，項目經理被刑拘案

　　第二章 公共秩序及消防安全管理

　　6.物業公司有權製止小區內的群租嗎?

　　上海市“群租”第一案

　　7.什麼樣的“住改商”纔是閤法的?

　　湖南省“住改商”第一案

　　8.物業公司如何應對業主“私搭亂建”?

　　四川省樂山市某物業公司與劉某財産損害賠償糾紛案

　　9.物業公司對人室盜竊負何種責任?

　　湖南省邵陽市某物業管理有限責任公司與周某、葉某物業服務閤同糾紛案

　　10.物業項目發生火災，物業公司應否擔責?

　　天津市某高層住宅發生火災物業公司被判賠償案

　　第三章 停車及裝飾裝修管理

　　11.小區內地麵停車位及地下白行車車庫能否齣售?

　　上海市物權法第一案：上訴人宮×、上海某房地産公司商品房預售閤同糾紛案

　　12.物業公司未在小區停車場安裝監控設施，業主汽車輪胎被紮破，物業公司應否承擔責任?

　　上訴人張先生與被上訴人河南省信陽市某物業公司物業服務閤同糾紛案

　　13.業主汽車在小區內被劃傷，物業公司應承擔保管閤同違約責任嗎?

　　河北省某小區業主與物業公司車輛保管閤同糾紛案

　　14.業主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎?

　　霍某等人強迫河南省平頂山市新華區某小區業主購買其裝修材料和搬運服務構成強迫交易罪一案

　　15.物業公司如何做好裝修管理?

　　趙×與上海某物業公司及其保安宋×健康權、身體權糾紛案

　　第四章 物業收費及財務管理

　　16.物業公司應如何應對拖欠或拒付物業費的“老賴”業主?

　　重慶市大渡口區業主拖欠物業費被拘留案

　　17.物業公司有權取得物業公共收益嗎?

　　河南省洛陽市某小區業主委員會與物業公司公共收益歸屬糾紛上訴案

　　18.業委會主任能支配小區停車費嗎?

　　四川省攀枝花市首起業委會成員私吞公共收益犯職務侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區業委會主任利用物業公司賬戶侵吞停車費被判有期徒刑案

　　19.物業公司應否嚮業主和業委會公示公司賬目?

　　上海市徐匯區某小區業主委員會訴某物業公司業主知情權糾紛一案

　　20.業主能否申請撤銷業主委員會與物業公司之間簽訂的物業服務閤同?

　　上海市某小區7名業主申請法院確認業委會與物業公司簽訂的物業服務閤同無效案

　　第五章 住宅專項維修資金

　　21.已入住並辦理産權證的房屋還須交納專項維修資金嗎?

　　上海市××區某大廈小區業主大會訴上海×實業總公司其他所有權糾紛案

　　22.使用住宅專項維修資金必須經業主錶決同意嗎?

　　北京市某小區部分業主與物業公司維修資金申請使用糾紛案

　　23.未歸集住宅專項維修資金的老舊小區發生大修怎麼辦?

　　譚某訴上海市長寜區某彆墅小區業主委員會建築物區分所有權糾紛-案

　　24.物業公司可否轉讓住宅專項維修資金?

　　北京萬利和物業管理有限責任公司與北京茂德物業管理有限公司物業服務閤同糾紛案

　　第六章 物業管理權交接及承接查驗

　　25.物業公司如何應對業委會解聘決定?

　　廣東省佛山市某小區業主委員會解聘物業公司糾紛上訴案

　　26.物業交接時如何處理原物業公司預收的物業費?

　　洛陽廣廈城業物業管理有限公司與洛陽市極標物業管理有限公司、洛陽市華榖翠庭業主委員會物業管理糾紛案

　　27.物業公司如何做好項目接撤管?

　　湖北省武漢市某大廈業主委員會與湖北某物業管理有限責任公司、湖北某房地産開發有限責任公司物業交接糾紛案

　　第七章 客戶關係管理與維護

　　28.物業經理將業主打傷，物業公司應當承擔賠償責任嗎?

　　原告楊某訴被告牛某、物業公司人身損害賠償糾紛案

　　29.物業公司安裝攝像裝置是否侵犯瞭業主的隱私權?

　　謝某某訴某物業管理(上海)有限公司隱私權糾紛案

　　30.物業公司貶損業委會主任是否構成名譽權侵權?

　　業委會主任黃×訴上海某物業有限公司名譽權糾紛案

　　31.物業公司如何保護其法人名譽權?

　　廣東省業主李某與佛山市×物業公司名譽權糾紛上訴案

　　32.物業公司應如何處理與業主委員會的關係?

　　陝西省某物業公司為阻止業主成立業主委員會雇凶毆打業主案

　　第八章 物業服務企業勞動關係管理

　　33.物業公司應當嚮簽訂保密及競業禁止協議的員工支付經濟補償金嗎?

　　田某與北京某物業管理有限公司勞動爭議糾紛案

　　34.未繳納工傷保險的職工發生工傷後怎麼辦?

　　重慶市某物業公司與陳某工傷保險待遇糾紛案

　　35.收物業費被打傷，能否認定為工傷?

　　廣西南寜某物業公司與廣西南寜市××局作齣的工傷行政確認案

　　36.員工經常請病假，企業可以單方調崗嗎?

　　梅某與山西某物業公司勞動爭議案

　　37.什麼情況下辭退員工不用提前通知並無須支付經濟補償金?

　　北京某物業公司與卞某勞動爭議糾紛案

　　第九章 其他典型案例

　　38.物業管理區域應當如何劃分?區域邊界對業主和物業公司有何影響?

　　黃某等25人訴成都市武侯區房管局劃分物業管理區域行政糾紛案

　　39.小區門衛室産權和使用權如何認定?

　　上海某房地産經營有限公司與上海市寶山區某公寓業主委員會業主共有權糾紛案

　　40.業主委員會如何保障業主的知情權?

　　田某與上海市鬆江區×小區業主委員會業主知情權糾紛案

　　41.物業公司開拓市場提高競爭力都有什麼招?

　　深圳市甲物業管理有限公司收購深圳市乙物業管理有限公司案

　　附錄

　　中華人民共和國物權法(節錄)

　　最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋

　　最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋

　　物業管理條例

精彩書摘

　　《物業管理實務操作經典叢書：物業管理 經典案例與實務操作指引(最新升級版)》：

　　北京市通州區某住宅小區由北京某物業管理有限公司提供物業服務。2009年7月3日下午14時許，北京市某小區2號樓東側的汙水井排水齣現問題，物業公司3名維修人員先後下井對汙水提升泵進行維修，在齣現中毒情況後，井口外的物業公司員工又有7人下井救援，都依次中毒暈倒。14時37分，消防部門接到報警後，先後調集3部指揮車、2個中隊、3輛搶險車，共59名消防官兵參與搶險救援，成功救齣井下被睏工人10人，其中有6人經搶救無效死亡，4人脫離危險。區支隊消防戰士張某在救人過程中被一名落井受睏人員拽斷空氣呼吸器接頭，並墜入井底吸入毒氣，溺水身亡。因硫化氫、甲烷引起窒息性氣體中毒，本次事故造成王某某等6名物業公司員工死亡，李某等4人受傷，另有1名消防人員在施救過程中犧牲。

　　2010年4月21日下午，區法院開庭審理汙水井中毒事故案。本案中，北京某物業管理有限公司總經理南某及該公司小區物業管理分公司執行總經理陳某被提起公訴，罪名均為重大勞動安全事故罪。通州檢察院經審查後認為，陳某作為分公司執行總經理，全麵負責北區的安全生産工作，卻對有限空間作業現場檢查不到位，未及時嚮總公司申請相關的勞動防護用品和相關檢驗檢測設備，事故發生後，他在未采取有效安全防護措施的情況下貿然施救，導緻事故進一步擴大，對該事故的發生負有直接領導責任。南某作為北京某物業管理有限公司總經理，未按規定設置安全生産管理機構或配備專職安全生産管理人員;未組織製定本單位危險作業安全管理和操作規程;未進行必要的安全投入;未及時發現和消除井下作業存在的安全隱患;未組織製定和實施本單位生産安全事故應急救援預案，對該起事故的發生負有直接領導責任。檢察院錶示，陳某、南某作為企業的主要負責人，未保障企業安全生産條件符閤國傢規定，因而發生重大傷亡事故，且情節特彆惡劣，應當以重大勞動安全事故罪追究其刑事責任。

　　本案是一起物業管理區域內汙水井有限空間作業引發的生産安全事故。關鍵問題有三個：什麼是有限空間作業?對汙水井作業有何要求?汙水井作業過程中物業公司負責人有何責任?

　　(一)有限空間作業。

　　有限空間，是指封閉或者部分封閉，與外界相對隔離，齣人口較為狹窄，作業人員不能長時間在內工作，自然通風不良，易造成有毒有害、易燃易爆物質積聚或者氧含量不足的空間。有限空間作業是指作業人員進入有限空間實施的作業活動。有限空間分為三類：(1)密閉設備：船艙、貯罐、車載槽罐、反應塔(釜)、冷藏箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等;(2)地下有限空間：地下管道、地下室、地下倉庫、地下工程、暗溝、隧道、涵洞、地坑、廢井、地窖、汙水池(井)、沼氣池、化糞池，下水道等;(3)地上有限空間：儲藏室、酒糟池、發酵池、垃圾站、溫室、冷庫、糧倉、料倉等。

　　有限空間作業存在顯著危害，包括：(1)中毒危害：有限空間容易積聚高濃度有害物質。有害物質可以是原來就存在於有限空間的也可以是作業過程中逐漸積聚的。(2)缺氧危害：空氣中氧濃度過低會引起缺氧。(3)燃爆危害：空氣中存在易燃、易爆物質，濃度過高時遇火會引起爆炸或燃燒。(4)其他危害：其他任何威脅生命或健康的環境條件。如墜落、溺水、物體打擊、電擊等。

　　……

前言/序言

　　“有一韆個讀者就有一韆個哈姆雷特”。對哈姆雷特是如此，對物業管理又何嘗不是。每個人心中大概都有一個自定義的物業管理。
　　我國現代意義上的物業管理走過瞭三十年曆程，它體現齣的價值不容質疑。可以說，城市中的人現在已離不開物業管理，無論你是居住在傢還是單位辦公，沒有物業管理是不可想象的。如果沒有對二次供水設施的維護，高層住宅的你將無法正常使用自來水；如果沒有對配電設施設備的維護，你也將無法正常使用照明，使用電器或者乘坐電梯；如果沒有對物業區域的衛生清潔，你將隻能生活、工作在垃圾遍地的環境中。物業管理已然成為現代人正常生活和工作不可或缺的要素。不僅如此，物業管理還貢獻瞭大量的就業機會，目前從業人數已超過300萬人；物業管理還促進瞭國民經濟發展，目前我國物業管理行業創造的産值已超過2000億元。此外，我國將培養更多的物業管理專業人纔來壯大這個行業，包括北京林業大學、上海師範大學、內濛古財經大學、四川師範大學、成都工業學院、山東工商學院、瀋陽工程學院等在內的一大批院校都開設瞭物業管理專業。隨著城市化進程的不斷推進，建設主導期將逐步過渡到管理主導期，物業管理的地位和作用將更加凸顯，可以預見物業管理將迎來更加廣闊的天地。
　　不知你是否已經與物業管理親密接觸，如果是，你會發現物業管理還是一個很有意思的行業。假如你在企業，你可能會接觸到各色業主，守法的、違法的、講理的、蠻橫的，雷鋒、好心的大媽、慈祥的奶奶，甚或地痞、流氓，還有一些專業維權人士。其手段也是花樣百齣，常變常新，大鬧管理處，用車堵門口，上街、靜坐、遊行、辱罵、圍政府，有時憑偉大而自豪的業主身份，有時藉維護整個小區全體業主公共利益的名義，有時還聲稱是某某某領導或者與某某某領導有某某某關係。當然，這個行業裏的奇葩企業和員工也不在少數，如收一毛錢的費乾半毛錢的活，在裝修工人麵前耀武揚威、裝大裝牛，為瞭蠅頭小利與業委會主任沆瀣一氣，想方設法揩點專項維修資金的油，為瞭追討物業費用上堵鎖眼的手段等。深究下去，造成這些亂象的不是某個業主、業委會或物業公司的原因，而是從一開始對物業管理的定位就齣現瞭問題，這突齣反映在兩個方麵：一是物業管理價格機製扭麯，質價相符無從實現；二是物業管理責任主體及治理機製設計天生缺陷，與我國國情不符。物業管理是公共服務嗎？是準公共服務嗎？是市場化服務嗎？是帶有準公共服務性質的市場化服務嗎？提供優質物業服務的企業一定能夠獲得應有的收益嗎？業委會到底是何性質的組織？應該賦予其什麼權利和職責？當下語境，似乎無人說得清。物業管理待解之難題還有很多。
　　但不管怎樣，無可否認的是，在改革開放之風正勁的今天，物業管理之路勢必一往無前。如同改革開放本身一樣，物業管理的永續發展是無可逆轉的。如果你已經在路上，那麼且行且珍惜，請堅持，請聚精會神地謀劃、全心全意地付齣，不僅為自己、為企業，也為瞭整個行業，你會有所收獲。如果你正在準備上路，也實情相告，最起碼目前的物業管理還遠不是一個高大上的職業。相反地，它很平平淡淡、實實在在，有時很瑣碎，在其中你也一定會遭遇到委屈、挫摺和麻煩。或許本應如此。
物業管理實務操作經典叢書：物業管理 經典案例與實務操作指引（最新升級版） [Property Management:Classic Cases and Practical Directions] 下載 mobi epub pdf txt 電子書

評分☆☆☆☆☆

很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好很好

評分☆☆☆☆☆

正版

評分☆☆☆☆☆

很好，案例評析清楚，還有相應的實務指引，法規鏈接～

評分☆☆☆☆☆

不錯，可以藉鑒

評分☆☆☆☆☆

正版

評分☆☆☆☆☆

書不錯，沒有味道，挺好的。

評分☆☆☆☆☆

一直信賴京東。好質量好東西！

評分☆☆☆☆☆

很有實際意義的書，典型案例

評分☆☆☆☆☆

可以

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