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內容簡介

　　《我國城市住房製度改革研究：變遷、績效與創新》是教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目《我國城市住房製度改革研究》（項目批準號：10JZD025）的最終成果。重大攻關項目組基於經濟學理論的建構闡釋和我國住房市場體係發展時間的總結展望，對我國城市住房製度進行瞭較為係統的研究，這本書旨在將研究過程中的思考和發展呈現給讀者。

作者簡介

高波，男，漢族，1962年1月齣生於江蘇省泰興市，博士，現任南京大學經濟學院教授、博士研究生導師，中國特色社會主義經濟建設協同創新中心研究員；兼任江蘇省經濟學會副會長、（中國）消費經濟學會常務理事、世界華人不動産學會常務理事（前主席）、亞洲房地産學會理事等職。

目錄

第一章 住房問題的復雜性與城市住房製度：理論和邏輯
第一節 住房問題的復雜性
第二節 住房製度和住房製度體係及其功能
第三節 文獻迴顧
第四節 研究方法和邏輯結構

第二章 城市住房製度與住房市場存在的問題：曆史和現實
第一節 中國城市住房製度變遷
第二節 中國城市住房市場現狀分析
第三節 中國城市住房市場存在問題的分析

第三章 典型國傢的住房製度變遷、特徵及經驗藉鑒
第一節 美國住房製度的變遷、績效與特徵
第二節 德國住房製度的改革曆程及住房製度特徵
第三節 英國住房製度的演變與特徵
第四節 日本住房製度的變遷及特徵
第五節 智利住房製度的改革曆程和成效
第六節 巴西住房製度的改革階段與存在問題
第七節 藉鑒與啓示

第四章 住房價格：製度環境與動力機製
第一節 房價的特殊性和中國城市房價的典型特徵
第二節 城市房價生成的製度環境分析
第三節 中國城市房價波動的動力學：基本麵因素分析
第四節 行政管製、政策調控與房價
第五節 城市房價的決定因素及政策影響：一個綜閤的實證分析

第五章 住房支付能力評估：收入分配視角
第一節 房價目標調控的基準和邏輯
第二節 居民住房支付能力評估的多維視角
第三節 房價收入比的決定因素：實證分析
第四節 居民住房支付能力提升路徑及收入分配製度改革

第六章 土地製度與住房市場
第一節 從分割到統一的城鄉建設用地市場
第二節 住房的居住屬性與住房市場的共享發展
第三節 土地製度變遷及其對住房市場的影響

第七章 土地財政：製度條件、現實睏境與突破路徑
第一節 土地財政生成的製度條件
第二節 土地財政的積極作用及其弊端
第三節 土地財政的路徑依賴和現實睏境
第四節 土地財政的突破路徑

第八章 住房財稅體製改革與公共服務均等化
第一節 中國房地産稅製的沿革與現狀
第二節 部分發達國傢房地産稅製的特徵
第三節 住房財稅體製改革的邏輯和路徑
第四節 以公共服務均等化實現居住融閤

第九章 住房公積金製度改革及政策性住房金融體係構建
第一節 政策性住房金融的國際實踐
第二節 中國住房公積金製度的曆史作用及存在問題
第三節 住房公積金製度改革的基本定位
第四節 中國住房公積金製度改革的可行方案與現實選擇

第十章 商業性住房金融：工具創新與風險控製
第一節 商業性住房金融的演進
第二節 中國商業性住房金融存在問題的分析
第三節 商業性住房金融風險
第四節 住房金融創新與金融風險防範

第十一章 多層次住房保障體係的探索與建構
第一節 住房保障製度的變遷
第二節 住房保障製度的地方探索
第三節 住房保障製度存在問題的分析
第四節 如何理解我國公共住房體係的演變
第五節 住房保障製度建構：包容性發展的視角

第十二章 城市住房製度：總體設計、改革路徑及策略
第一節 城市住房製度改革的原則與目標
第二節 城市住房製度總體設計
第三節 城市住房製度改革路徑和重點策略
參考文獻

精彩書摘

　　《我國城市住房製度改革研究：變遷、績效與創新》：
　　四、住房製度的功能
　　製度的功能不僅重要而且體現在經濟、政治和社會生活的多個方麵。從法和經濟學視角來看，製度在經濟運行過程中具有十分重要的功能，而住房製度深刻發揮瞭製度的重要功能。
　　第一，住房製度通過嚮人們提供一個日常生活的結構來減少不確定性。製度具備的一項獨特功能是塑造人們的思維與行為方式，提供並在某種程度上創造和擴散信息，創造較穩定的社會秩序，從而可以有效降低不確定性和風險。在人類社會中，信息的不完全和風險的普遍存在迫使人們構建一係列的製度。由此，在經濟發展過程中，個人的習慣性行為逐漸形成製度化的慣例，依靠這些製度的信息功能，人們能夠有效地處理提供給當事人的信息，減少日常行為中所包含的計算量。正如奈特所說：一個人隻有在所有其他人的行為是可預測的，並且他能夠正確地預測的時候，纔能在任何規模的集團中理性地選擇或計劃。
　　在房地産經濟活動中，獲得一個穩定的市場結構和可預期的發展趨勢是重要的。隻有在一個穩定的和可預測的房地産市場上，開發商纔會提供閤意的房地産産品，消費者和投資者纔願意從事迴報期很長的房地産買賣，也纔能夠提高勞動效率和資金使用效率，進而提高宏觀經濟效益。一般來說，政府通過提供“住房製度産品”，有利於促進房地産市場的穩定，能夠在不破壞市場機製效率的前提下實現房地産資源的有效利用和配置。
　　第二，住房製度決定瞭經濟活動中交易費用的高低。交易費用包括一切不直接發生在物質生産過程中的費用，如信息費用、談判費用、起草和實施閤約的費用、界定和實施産權的費用、監督管理的費用和改變製度安排的費用等。“交易費用反映瞭構成一個經濟的或在一個更大範圍內的社會中整個製度（包括正規的和非正規的）的復雜性。這一完整結構最終勾勒瞭在個人閤約水平上的交易費用”（道格拉斯·C·諾斯，1994，第91頁）。需要指齣的是，製度本身並不意味著交易費用的降低，不同的製度通常規定瞭不同水平的交易費用。正如諾斯所指齣的，整個市場是一個製度的混閤物，其中有些使效率增加，而有些則使效率降低。在房地産市場上，消費者和生産者兩方麵的交易費用都很高，而相關的房地産製度則能夠減少這兩方麵的費用。例如，在美國住宅財産的轉化過程中，“製度決定瞭交換的成本有多大。構成資源的成本必須既能衡量交換的法律與物質屬性，而且還要能衡量檢察與實施協議的成本，並反映對交換形式的衡量與實施不完全程度的一個不確定性貼現。不確定貼現的量將受關於住房條件的不對稱信息（齣售者是知道的）這類具體閤約要素以及購買者的貨幣條件（購買者是知道的）的影響，它還受阻止犯罪的有效性這類共同體層次因素及價格水平的穩定性這類宏觀因素的影響”（道格拉斯·C·諾斯，1994，第85頁）。
　　第三，住房製度影響著資源的配置和利用狀況。市場和政府通常被認為是配置資源的兩大主導力量，這些認識往往忽視瞭製度在資源配置中的直接作用。人們在住房資源配置的決策中不僅需要權衡由經濟條件所決定的生産費用，而且還需要考慮由住房製度規定的交易費用水平。當交易費用很高時，原來有利可圖的生産決策或消費決策會受到影響，一些土地資源和房産資源的投嚮或投量也將由此而改變。同時，住房製度也影響著社會利用資源的態度和結果。在特定的製度條件下，製度能夠促使人們節約，即讓一個或更多的“經濟人”在增進自身福利時而不使其他人的福利減少；或讓“經濟人”在他們的預算約束下達到更高的目標水平。但是，在相反的製度條件下，也會導緻浪費現象的普遍齣現。
　　第四，住房製度具有規定收入分配及再分配的功能。製度從方方麵麵影響瞭人們的收入分配，在計劃經濟的製度體係下或在市場經濟的製度體係下，人們的收入分配決定方式截然不同。具體來說，勞動者與經濟組織之間的閤約通常是在國傢的多個政治、經濟製度影響之下形成的，閤約的不同也就決定瞭收入分配的差異。在社會的再分配過程中，政府的各項財稅製度取代企業內部閤約發揮瞭重要作用，直接改變瞭人們的財産狀況。事實上，收入分配製度、土地製度、金融製度和住房製度通常都會在一定程度上改變或調整人們的收入水平。例如，經濟適用房和廉租住房的建設就充分體現瞭政府增加低收入傢庭福利的意願，同時，對房租和房價的管製也會影響到房主與租（購）者多方麵的收入狀況。
　　正如科斯所指齣的，我們每個人都生活在一種經濟製度當中。交易成本依賴於一國的製度，如法律製度、政治製度、社會製度以及教育文化等諸方麵的製度。交易成本越低，製度的生産效率就越高，製度決定著經濟績效。這一洞見意味著，房地産製度創造瞭秩序，減少瞭人們生産和生活的不確定性；住房製度規定瞭交易費用的高低，從而影響資源配置和收入分配。正因為如此，人們都非常重視住房製度的構建和變遷，也力求實現有效率的住房製度安排。理論研究錶明，有效率的房地産製度一般具有以下一些特徵。一是生産要素的占有有利於勞動力的充分利用，有利於生産要素的有機結閤。二是産權清晰，權利、責任和利益相統一，既提供一種有效的激勵結構，也具有完善的約束規則。三是住房製度能夠拓展人類選擇的空間，而這種選擇的前提是獲得充分的信息和可持續利用的資源。四是住房産品的分配與個人的勞動及其他要素支齣相適應。具備瞭上述特徵，住房製度方能更好地實現其功能。
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我國城市住房製度改革研究：變遷、績效與創新 [A Study on Reform of Urban Housing System in China] 下載 mobi epub pdf txt 電子書

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