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編輯推薦

適讀人群 ：房地産行業財務人員
　　

按照房地産開發流程詳細編寫

清晰介紹各稅種的操作和籌劃

　　

1.來自作者18年工作和8年谘詢經驗總結

從作者經手的數韆個項目及谘詢實例中，精選齣代錶性的問題進行解析，涵蓋日常高頻疑難問題。特彆是內含多傢韆億級房地産集團的經典稅收案例。

　　

2.根據全新營改增法規修訂

根據總局營改增精神編寫案例，傳遞新營改增政策。

　　

3. 完整案例全流程展示房地産財稅的操作

按房地産開發流程編排案例，具有係統性與連貫性，涵蓋公司設立、設計、融資、建造、銷售、交房、清算等各個環節。

　　

4. 書中的方案和思路安全且落地

一手實踐案例已有案例結果，真實、落地，並且提供突破性稅務管理思路。

　　

內容簡介

　　

?本書作者擁有豐富的房地産實務經驗。本書汲取第1版和第2版的精華，結閤新法規政策精心編寫。全書分為入門操作篇與高級解析篇兩部分。入門操作篇以房地産開發流程為主綫，按開發的時間順序介紹瞭房地産公司拿地、項目公司設立、融資、建造開發、開盤預售、竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題。高級解析篇首先介紹瞭企業所得稅匯算清繳、土地增值稅清算、涉外稅收中的常設機構判定原則等房地産公司難以迴避的更高一級的稅收問題；然後以一手資料介紹瞭吸收閤並購地、精裝房分劈成毛坯房與代裝飾兩個籌劃案例，以案例來說明理論模型與稅收實踐的差距。

作者簡介

硃光磊，中國注冊會計師，南京大學MBA，從事房地産業務15年，曆任房地産集團公司財務部總經理、戰發部總經理，現任某稅務師事務所閤夥人，同時擔任多傢百強房地産集團稅務顧問，並為數百傢房地産公司做過稅收培訓，培訓房地産學員近萬人。一手實操一百多例公司並購案例與數百例土地增值稅清算案例。

陳正坤，注冊稅務師，從事稅務工作21年，湖北省恩施州國稅局乾部，湖北省國稅局營改增專傢，湖北省營改增政策執行口徑主要起草者之一。自2012年8月起全程參與營改增工作，對營改增給房地産行業帶來的影響、房地産行業後營改增時期的涉稅風險應對及各稅種之間的協調有獨到見解。

目錄

目錄

前言

第一部分入門操作篇

第一章房地産開發流程與涉稅簡介

第一節房地産開發流程簡介

第二節房地産公司涉稅簡介

第二章購買土地環節稅務風險控製關鍵點

第一節購地閤同所涉增值稅、印花稅、土地使用稅、契稅風險

問題1：土地齣讓金能否在項目公司乙實行差額扣除？

問題2：甲公司將購地主體變更為乙公司，是否需要繳納增值稅？

問題3：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？

問題4：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？

問題5：在案例2��1中，如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？

問題6：在案例2��1中，如果國土局沒有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用稅？

問題7：房地産公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止繳納？

問題8：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？

問題9：在案例2��1中，市政建設配套1 000萬元是土地齣讓閤同總金額的組成部分，因而作為契稅的計稅基礎。如果土地齣讓閤同中沒有包含市政建設配套1 000萬元的金額，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套1 000萬元是否作為契稅的計稅基礎？

第二節房地分離如何繳納契稅

問題10：甲公司應該按20 000萬元還是25 000萬元作為契稅的計稅依據？

問題11：土地變性閤同是否交契稅？是否交印花稅？

第三節關注資本運作手法産生額外的稅收負擔

問題12：甲公司以3 000萬元齣售股權是否屬於稅收籌劃?

問題13：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否能産生節稅效果？

第三章公司設立環節稅務風險控製關鍵點

第一節選對公司注冊地

問題14： 甲房地産公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？

問題15：經過與C鎮招商部門的溝通，C鎮承諾按錶3��1進行稅收返還，同時為瞭便於操作，遵循對房地産公司的返還習慣，僅對營業稅、土地增值稅、企業所得稅進行返還。C鎮招商條件有哪些陷阱？

第二節注冊資本金與資本弱化

第三節分公司或子公司的選擇

第四節開辦期的止點

問題16：在案例3��1中，乙公司的開辦期什麼時候結束？

問題17：在案例3��2中，乙公司開辦費40萬元如何進行財稅處理？

第四章融資環節稅務風險控製關鍵點

第一節信托與類信托

問題18：信托關係有什麼特殊之處？

問題19：在會計處理上丁公司的融資屬於股權還是債權？

問題20：丁公司的融資稅務上屬於股權還是債權？

問題21：丁公司的利息支齣可以在企業所得稅前扣除嗎？

第二節融資租賃

問題22：承租人乙、丙的融資性售後迴租行為屬於銷售行為嗎？

問題23：融資租賃公司丁如何做到本金不徵稅？

第三節炒樓花

問題24：閤同項下的收益權轉讓是否交流轉稅？

問題25：閤同項下的收益權轉讓是否需要代扣代交個人所得稅？

第四節對賭

問題26：對賭協議涉稅處理有幾種觀點？

問題27：目前對賭協議唯一公開的涉稅文件引導瞭什麼？

第五章開發環節稅務風險控製關鍵點

第一節境外設計費涉稅解析

問題28： 乙公司如何繳納增值稅？

問題29： 乙公司是否需要在中國境內繳納企業所得稅？

第二節甲供材的避稅空間

問題30：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層麵的節稅？

問題31： 簡易計稅和一般計稅孰優孰劣？

問題32：外牆麵磚、門窗、幕牆是否是裝飾材料？

第三節統藉統還的法律形式

問題33：甲集團公司嚮乙公司收取600萬元利息是否繳納營業稅？

問題34：如何纔能做到集團統藉統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？

問題35：如果營改增後發生統藉統還，是否需要繳納增值稅？

第四節母子公司往來涉及的流轉稅

問題36：丙公司未嚮乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？

問題37：若營改增後發生該行為，丙公司未嚮乙公司收取利息，是否要被核定增值稅？

問題38：甲集團公司3億元流動貸款産生的600萬元銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？

第六章銷售環節稅務風險控製關鍵點

第一節購房俱樂部會員費的納稅時點

問題39：稅務機關檢查時認為，甲房地産公司收取的會員費1 000萬元

自2012年6月19日産生納稅義務，甲房地産公司應補交滯納金。

第二節賣房送汽車是否屬於混閤銷售行為

問題40：賣房送汽車是否屬於混閤銷售行為？

問題41：贈送的奔馳SMART汽車是否應交增值稅？

問題42：贈送的奔馳SMART汽車是否應交企業所得稅？

問題43：贈送的奔馳SMART汽車是否代扣個人所得稅？

第三節無産證地下建築是否可以轉讓

問題44：地上無産證的架空層歸誰所有？

問題45：地下無産證且非人防工程地下車庫歸誰所有？

問題46：地下人防改造的車庫歸誰所有？

問題47： 無産證建築物是否可售？

問題48：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？

第四節精裝房銷售的流轉稅問題

問題49：營改增前後，空調、整體櫥櫃是否需要交增值稅？如何計算繳納增值稅？

問題50：銷售樣闆房中的床、桌椅、傢電、軟裝是否交增值稅？

問題51：精裝房的裝修是否交契稅？

問題52：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅及增值稅？

第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額徵稅

第六節售樓處、樣闆間的涉稅問題

第七節閤作建房

問題53：閤營企業的法律形式與文件適用性分析。

第八節同是違約金納稅並不同

問題54：沒收張某的定金5萬元是否需要交增值稅？

問題55：收取王某的滯納金2 000元是否需要交增值稅？

第九節閤同簽訂過程中應關注的財稅問題

問題56：地下車位是否應按無償捐贈不動産而補徵營業稅或者增值稅？

第七章竣工後環節稅務風險控製關鍵點

第一節竣工備案的形式要件及涉稅後果

問題57：甲房地産公司是否需要補企業所得稅與滯納金？

第二節交房纔是所有權風險轉移的標誌

問題58：2010~2012年，會計上，甲房地産公司的銷售成本是多少？

第三節資産的後續計量與房産稅的疑難問題

問題59：發生的固定資産改良如何增加資産原值？

問題60：該商業地産取得的進項稅額是否需要分兩次抵扣？

問題61：Y項目的租金是否交房産稅？

問題62：齣租的大型遊船租金收入是否交房産稅？

問題63：齣租簡易農貿市場收取的租金是否交房産稅？

問題64： 免租期的納稅義務人到底是誰？

問題65： 免租期是否需要按視同銷售繳納增值稅？

問題66：如何區分獨立地下建築和與地上房屋相連的地下建築？

問題67： 如何利用轉租不徵稅進行籌劃節稅？

問題68：營改增後對2016年4月30日之前租入的不動産再轉租的，能否選擇簡易計稅方法計稅？

問題69：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？

問題70：排氣管道是否要並入房産原值徵房産稅？

問題71：以上各種車位如何交房産稅？

問題72：物業用房是否應交房産稅？由誰交？

第八章營改增對房地産開發各環節及相關稅種的影響

第一節營改增對房地産開發各環節的影響

問題73：預繳的增值稅能否抵減當期實現的增值稅應納稅額？

問題74：在預售環節，在有比較多的進項稅額可供抵扣的情況下，可以確認售房收入的實現、納稅義務的發生嗎，同時可以不預繳

增值稅嗎？

問題75：對“一次購地、分期開發”的房地産項目，其土地價款如何扣除？

第二節營改增對相關稅種的影響

第二部分高級解析篇

第九章企業所得稅應對

第一節國稅發〔2009〕31號文的亮點與漏洞解析

第二節收入的確認

第三節成本計算與分攤

第四節期間費用的處理

問題76：補充養老保險與補充醫療保險是否必須到社會保障局辦理纔可以在企業所得稅前扣除？

第五節企業所得稅財稅處理案例

問題77：2016年乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？

問題78：2017年乙公司如何進行財稅處理?

問題79：2018年乙公司如何進行財稅處理？

第六節關聯方藉款利息扣除

第十章土地增值稅清算解析

第一節土地增值稅清算體係介紹

問題80：甲房地産公司節稅多少？

第二節新房查賬清算

問題81：為什麼式(10��1)中直接按1��3加計扣除,而稅法規定是“房地産開發費用在按‘取得土地使用權所支付的金額’與‘房地産開發成本’金額之和的10%以內計算扣除”?

問題82：滿足什麼條件扣除項目纔可以加計扣除20%？

問題83：投資而來的土地扣除金額是多少？

問題84：開發精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？

問題85：房地産企業根據規定繳納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？

問題86：售樓部、樣闆房建造成本如何扣除？

問題87：代收費與規費的區彆是什麼？

問題88：房地産企業用房地産投資,是否要徵收土地增值稅？

問題89：土地增值稅清算的滯納金如何計算？

第三節舊房清算

問題90：應納的土地增值稅額是多少？

問題91：甲公司應交多少土地增值稅？

第四節土地增值稅經典錯誤籌劃批判

第十一章經典籌劃案例解析

第一節投資新設公司後吸收閤並實現土地收購

問題92：投資新設S公司環節J公司是否産生營業稅？營改增後，同樣的行為是否産生增值稅？

問題93：投資新設S公司環節J公司是否産生土地增值稅？

問題94：吸收閤並後，J公司是否需要補交土地增值稅？

問題95：J公司轉讓S公司股權是否産生營業稅？營改增後，同樣的行為是否産生增值稅？

問題96：J公司轉讓S公司股權是否産生土地增值稅？

問題97：N房地産公司土地增值稅清算時土地的可扣除成本是多少？

問題98：吸收閤並是否産生稅收？

第二節銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾

問題99：如何利用L集團的優勢實現集團層麵的節稅？

第十二章常設機構的判定原則

第一節常設機構判定的重要性

第二節常設機構的種類

第三節固定營業場所類常設機構

第四節承包工程

第五節提供勞務

問題100： 特許權使用費與營業利潤的區彆是什麼？

問題101：乙公司是否構成常設機構的判定？

第六節非獨立代理人

第七節獨立代理人

第十三章房地産集團稅務風險管理研究

第一節稅務風險理論

第二節稅務風險産生的原因

第三節風險管理整閤框架在稅務風險中的應用

第四節稅務風險管理的動態框架

第五節稅務風險管理案例分析

第十四章稅收籌劃本質是一門實戰技藝

第一節籌劃理論解決不瞭實際問題

第二節關注商業模式的重要作用

第三節專傢的工作就是創新

問題102：有保底收益的委托理財收益屬於股息還是利息？

問題103：不按持股比例的稅收分紅是否可以免企業所得稅？

問題104：委托理財的納稅義務人是委托人還是受托人？

第四節稅法的硬傷

第五節避稅的藍海

第六節風險與收益對等是稅務實戰至高法則

參考文獻

前言/序言

黃金十年，所思所想

自2003年踏入房地産行業以來，我已經在這個行業乾瞭14年，恰巧也經曆瞭這個行業的黃金十年。在這十年裏，我服務過民營、國資、外資三種不同性質的房地産公司，開發的業態也涵蓋瞭毛坯住宅、精裝住宅、星級酒店、服務型公寓、商業、寫字樓、彆墅、城市綜閤體等。由於好奇心的驅使，這十年來我趁為其他公司做培訓的機會，和數韆名房地産業學員進行過交流，接受瞭他們的谘詢，因而得以對幾百傢房地産公司的稅收問題進行瞭瞭解。

從業以來，我也曾斷斷續續地在《財務與會計》和《中國稅務報》上發錶過一些文章，但是慢慢地人就懶惰瞭，寫作越來越少。在從業十年後，我決定將這十年來的所見、所思、所想總結成一本書齣版，以作為對自己過去十年的紀念。本書中的全部案例均來自真實的第一手資料，全部經驗總結均有案例的支撐，這也許是本書最重要的特色。

本書內容主要分為兩部分，第一部分為入門操作篇，主要介紹房地産財稅人員在日常工作中經常會遇到的事項和問題。第二部分為高級解析篇，對土地增值稅清算、企業所得稅匯算、涉外稅收中的常設機構判定進行瞭探討，並分享瞭吸收閤並與精裝分劈兩個比較經典的籌劃案例，目的是想藉此厘清稅收係統籌劃的復雜性。第13章對房地産集團的稅務風險管理進行瞭研究，我寫這一章的目的並不是提供一個具體問題的解決方案，而是提供一個係統的房地産集團稅務風險管理的思路。

十多年來，我主要在江蘇、上海、浙江工作，本書既然是個人工作的總結，可能難免會被烙上長三角地區稅務實踐的特徵，但好在稅理相通，我的工作思路和方法應該能給您提供藉鑒。在本書的寫作過程中，我力求在保證專業性的同時做到行文上的輕鬆，但是實在沒辦法將一個專業書籍寫得過於娛樂化，在專業性與輕鬆性相衝突時，我毫不猶豫地保留瞭專業性。

2版、3版背後的思量

《房地産稅收麵對麵：實務與案例》齣版後，從感情上講，我一直視它為我的第三個兒子，因為我對它傾注瞭關愛，每個字都是我一個一個敲齣來的。

令我欣慰的是，它也獲得瞭比較多的認可，甚至知道它的人要遠遠多於知道我的人，作為作者，我很享受這種結果。更令我驚奇的是，許多事務所與培訓機構購買它用作培訓教材。也因為它，我又結識瞭更多朋友，特彆是硃權森先生，他成瞭我生活中非常重要的朋友。

本次修訂我又一字一字地敲瞭兩萬多字，而且我會持續修訂它，不斷把稅戰中的新鮮案例寫進來，把老案例替換齣去以保持它的活力，就像看著孩子成長，從幼兒到少年再到成人。

寫作背後的花絮

《房地産稅收麵對麵：實務與案例》第2版齣版後不久，就遇到瞭營改增，所以許多讀者要求快點修改一個增值稅製下的“麵對麵”，但是以我的寫作風格，必須有案例落地纔可以寫作，以保證案例的真實性，所以又拖延到瞭2017年。本書的第二作者陳正坤全程參與瞭湖北省營改增政策的起草與齣颱，為瞭保證本書的質量，我請他來寫營改增部分，謝謝正坤給瞭我們閤作的機會，這也是生命裏難得的寶貴迴憶。

本書對我的生活産生瞭重大影響，這是我始料不及的，謝謝喜歡“麵對麵”的所有讀者，也謝謝當年努力負責的自己，一個字一個字地敲齣瞭“麵對麵”這個孩子。謝謝為本書付齣努力的石美華編輯和劉新艷編輯。

最近兩年，我開始全職走嚮稅務谘詢，主要服務於地産百強集團，房地産行業的主要稅務問題集中在並購與商業模式創新上，房地産行業越來越走嚮壟斷，可能在不久的將來，優秀的人纔主要集中在百強地産集團的前20強，而且主要的前沿問題也集中齣現在前20強集團企業。因而稅務人纔也會麵臨一個大洗牌，隻有比企業的稅務人纔更專業的中介人士纔有生存的空間。這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。

緻謝

在寫作本書的過程中，我們得到瞭同行天洋控股財務總監韓國良先生的熱心支持和幫助，他身為財務總監，在繁忙的工作之餘，不辭辛苦地為我們審定初稿和終稿，在此錶示感謝。感謝我的導師戴海平先生、陳鼕華教授，你們的指導為我指明瞭方嚮，堅定瞭我的信心。感謝我的良師益友趙小剛、趙國慶、焉梅、金文龍、李岩峰、王大祥、李軍武、張大春、鬍俊、劉雪峰、李利威、陸容馨、劉東軍等，和你們一起探討學習的日子是愉快的人生旅行。

最後，特彆感謝我的傢人，感謝我的太太和孩子，將本書獻給你們。

硃光磊

2017年6月

房地産稅收麵對麵：實務與案例（第3版） 下載 mobi epub pdf txt 電子書

評分☆☆☆☆☆

一口氣買瞭五本，已經大緻瀏覽瞭，不錯的書

評分☆☆☆☆☆

很棒的書，送貨也快，下次還來！

評分☆☆☆☆☆

很實用的一本書，值得購買

評分☆☆☆☆☆

很實用的一本書，值得購買

評分☆☆☆☆☆

不錯的産品，發貨也很快。

評分☆☆☆☆☆

很好

評分☆☆☆☆☆

慢慢看，應該很不錯，房地産的稅務問題很詳細

評分☆☆☆☆☆

對於外行來說，還是挺實用，起碼讓我知道都有哪些稅要交

評分☆☆☆☆☆

還是有幫助的，多學習……………………………………

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