中国REITs操作手册 pdf epub mobi txt 电子书下载 2025

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林华著

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REITs
基础设施REITs
不动产投资
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中国经济
政策解读

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你会得到大惊喜!!

出版社：中信出版集团

ISBN：9787508685106

版次：1

商品编码：12300138

品牌：中信出版

包装：平装

开本：16开

出版时间：2018-01-01

用纸：纯质纸

页数：536

字数：410000

具体描述

产品特色

编辑推荐

1. 一本*且前沿性中国版REITs落地实操手册。REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者新蓝海，持续成为房地产市场以及资本市场投资热点。

2. 这本书从整个行业的角度对REITs各个环节和主体进行了全面而且颇具前瞻性的探讨，对产品交易结构、税务筹划、评级要素、法律关键，以及会计处理都进行了详细的介绍和分析。这是一本专业机构和投资者系统了解REITs实操不可或缺的参考书。

3.市场同类书偏理论，这本书为具体产品操作实践，对业务操作过程中存在的要点、难点进行了深入的分析，并辅以大量国内外案例作为经验借鉴，介绍了REITs产品的创新历程，对实际操作有很强的指导意义。

4. 蔡鄂生主席、邢早忠社长作序推荐，孟晓苏、魏革军、王俊峰、刘绍统、沈炳熙、毛振华、王少波、李南青老师联袂推荐，以及中国资产证券化研究院院长林华教授领衔的*专业的翻译团队，提升业内影响力。

内容简介

一本*且前沿性中国版REITs落地实操指南。

《中国REITs操作手册》介绍REITs的前沿理论和国际经验之外，也细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程。

《中国REITs操作手册》涵盖了REITs市场的国际经验借鉴、产品的基本原理、交易结构、产品设计、业务创新、物业评估、信用评级、法律法规、案例分析、会计税务以及基础设施REITs等内容，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。

REITs是一种以发行收益凭证的方式，募集不特定投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次提到鼓励以REITs拓宽租赁住房资金来源。政策不断鼓励通过长期运营管理提升自持物业质量，数十万亿级别的租赁市场将被催生，从开发向租赁和居住功能的转变，可以说是中国经济转型的缩影。我们已经进入了“存量地产” 与“租够并举”的新时代，能够发挥盘活存量和经济去杠杆功能的REITs市场值得期待！

作者简介

林　华

　　特许金融分析师、美国注册会计师、注册风险管理师。

　　现任中国资产证券化研究院院长，上海和逸金融董事长（cn-abs.com、fundadmin.com.cn），国家发改委、财政部PPP定向邀请入库专家，中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问，兴业银行独立董事，中意资产独立董事。

　　国合—耶鲁全球领导力项目导师，南开大学与西南财经大学兼职教授，厦门国家会计学院客座教授，央行《金融会计》编委，区块链联合发展组织轮值理事长。

著有《金融新格局：资产证券化的突破与创新》《中国资产证券化操作手册》《PPP与资产证券化》《FinTech与资产证券化》，译有《全球REITs投资手册》《区块链：技术驱动金融》《商业区块链：开启加密经济新时代》《FOF投资手册》《基金事务管理指南》《对冲基金管理指南》《REITs投资指南》《被人工智能操控的金融业》。

许余洁，中国人民大学数量经济学博士，现任鼎诺（北京）投资管理有限公司总经理。对外经贸大学金融学院和国际商学院两院校外导师，西南财经大学特聘研究员，中国资产证券化研究院首席研究员。曾供职于联合信用评级、中国证监会研究中心和公司债券监管部、国开证券以及北京市金融局。

罗桂连，清华大学PPP研究中心特聘高级专家，国家发改委PPP专家库定向邀请专家，中国资产证券化研究院PPP专业委员会主任委员, 中国银行间市场交易商协会法律专业委员会委员,中国水网特约评论员。清华大学管理学博士，伦敦政治经济学院访问学者，注册会计师。

彭　超，北京大学经济学硕士，现任天风证券资产证券化总部总经理。国家发改委PPP专家库专家，中国资产证券化研究院REITs专家委员会主任委员。曾供职于中信金石基金及中信证券，全程参与了国内首单私募REIT——中信启航的发起设立。获得介甫奖“2016—2017年度风云人物”。

精彩书评

经过多年的发展，我国大量基础设施资产和存量不动产已经十分庞大。REITs无疑是盘活存量资产*科学的金融工具。推动中国版REITs市场发展，不但有利于打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维，还能够化解我国长期以来居高不下的债务问题。由林华教授牵头组织撰写的这本书，除了介绍REITs的前沿理论和国际经验之外，也细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程。

孟晓苏/中房集团理事长

REITs是一种金融投资产品，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。住建部及金融部委都明确表示过要推进REITs试点，落实*报告中“租购并举”的要求。此外，这本书对业务操作过程中存在的要点、难点进行了深入的分析，并辅以大量国内外案例作为经验借鉴，介绍了REITs产品的创新历程。对于政策制定者而言，也具有相当高的参考价值。

魏革军/《中国金融》主编

REITs有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。在房地产“去库存”成为主基调，存量市场占据主导地位的市场环境下，REITs势必迎来大规模增长。这本书涵盖了REITs产品的基本原理、交易筹划、产品设计、业务创新、案例分析等内容。该书作为一本系统而务实的REITs产品工作手册，值得推荐给所有相关从业人员。

王俊峰/全国政协委员、金杜律师事务所创始人

作为不动产证券化的一种特殊方式，REITs对公租房、长租公寓、基础设施建设等诸多方面具有重要的意义，尤其有助于住房租赁市场拓宽融资渠道、提高融资效率，更为疏导投资需求、熨平不动产市场价格以及避免非理性繁荣提供了方向。这本书用直观的语言阐述了我国REITs业务实务运作流程、方法，是值得从业人员一读的操作指南。

刘绍统/上海证券交易所副总经理

《中国REITs操作手册》一书展现了各位作者对于REITs业务的深刻理解与丰富经验，从整个行业的角度对REITs各个环节和主体进行了全面而且颇具前瞻性的探讨，对产品交易结构、税务筹划、评级要素、法律关键，以及会计处理都进行了详细的介绍和分析。在国内REITs市场即将蓬勃发展之际，我相信这本书对于各类REITs业务的从业人员、相关专业学生乃至监管机关，都有很大的参考价值。

沈炳熙/中国人民银行原金融市场司巡视员

随着我国住房制度改革节奏的加快，建设房地产长效机制日益成为社会经济中要着力抓好的重点工作。金融方面，国内首单住房租赁REIT也已经成功落地，预计住房租赁市场开展资产证券化将会加快步伐。林华教授团队的这本*新著作，对REITs进行了全面而细致的介绍，推荐给相关人士研读。

毛振华/中国诚信公司创始人、董事长、CEO

REITs可以将房地产、公共基础设施和公共服务等项目资产所产生的稳定现金流进行证券化，在为城市建设融资的同时，为全民共享经济发展成果提供理想的投资工具。该书结构清晰，逻辑严谨，配合各位作者多年实务经验的传授，是广大读者了解我国REITs产品的学习手册。

王少波/联合信用管理有限公司总裁

推行REITs是一项重大的金融创新，在鼓励住房租赁市场发展的政策导向下，对于盘活存量资产、改善金融资本供给效率、促进多层次资本市场体系的建设具有重要意义。该书结合国内*新政策与市场动态，对REITs产品的具体操作实务进行了详细的系统介绍，是一本难得的佳作。

李南青/微众银行行长

前言/序言

序一

蔡鄂生

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。

我认为，在中国发展REITs市场，意义重大并且正当其时。

首先，REITs市场有利于落实“三去一降一补”的宏观经济政策，加快我国经济结构的转型，整体有利于房地产市场去库存、去杠杆、降成本，控制行业风险，推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。其次，REITs符合国家鼓励住房租赁市场发展的政策导向，有助于盘活存量地产、树立合理价值标杆，推动房地产行业供给侧结构性改革。再次，REITs的出现也会使得房地产投资从传统的重资产、不动产投资直接转化为证券投资，有利于疏导不动产投资需求、熨平商业地产价格非理性波动的冲击。这是因为，REITs本身作为一种长期、低波动性的投资工具，对于跨周期资产配置、分散风险也具有重要意义。最后，将REITs引入基础设施建设、公租房、养老医疗等公共领域，为政府投资降杠杆提供新思路，尤其是PPP项目与REITs结合，能有效降低成本，推动重要民生领域和基建领域的投资建设，推动社会整体的“轻资产化”。尽管我国REITs起步较晚，但目前已经进入发展的快车道。根据中国资产证券化分析网数据统计，自2014年4月国内首单私募REIT产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来，截至2017年11月20日，已有26单私募REITs在上海/深圳证券交易所以及机构间私募产品报价与服务系统上市，规模总计606��69亿元。政策方面，2014年，中国人民银行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。此后，国家大力支持REITs发展，2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，又提到鼓励以REITs等产品作为多种方式和渠道拓宽租赁住房来源。同时，证监会也正在加紧研究制定REITs立法相关的政策法规。中国REITs市场正面临着巨大的发展机遇，市场规模的不断壮大和政策法规的陆续出台，都印证了市场对REITs的巨大需求空间。考虑到我国房地产存量规模已经超过200万亿元，以及未来基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长规模，北京大学光华管理学院测算我国未来标准REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间，这还是一个相对保守的估计。

然而，目前国内环境依然存在着制约REITs市场发展的诸多因素。突出表现在：

首先，法律框架有待完善。美国的REITs形式包括公司型和契约型，并以公司型为主。而在我国，采取何种法律框架设立REITs仍然值得探讨。成立公司型或契约型REITs，无论在《证券法》还是《证券投资基金法》框架下，都存在很多障碍需要突破，更需要时间去研究和讨论。

其次，税收政策的制约。在美国，REITs是典型的税收优惠驱动型产品，在信托层面免税，避免了双重征税问题。而在我国，房地产行业本身税负较高，涉及交易环节和持有环节两类税收。交易环节涉及土地增值税，这一特殊税种适用超额累进税率，导致持有时间越长、增值空间越大的资产发行REITs的成本反而越高。持有环节的增值税、所得税等多重税收累加导致实际税率过高，直接拉低了物业估值，进一步压缩了证券化的空间。

再次，在实际操作过程中需要考虑资产、结构、会计、税务等各方面问题。在资产重组方面，关于底层资产的权属问题往往比较复杂，在设计成标准化的产品的过程中，往往需要对项目公司和底层资产的情况进行重组；常见的重组手段包括债权债务无偿划转、以不动产出资、分立等。在基础资产选择上，要考虑对于资产支持专项计划的SPV的选择，包括信托收益权、私募基金份额、项目公司股权等。在证券设计过程中，要考虑证券的分层设计（优先级和次级的杠杆比例）、增信设计和含权设计等问题。在会计的处理上，主要关注点在于是否出表，即主要考虑是否保留资产的控制权，是否对资产进行真实出售的处理。在税务筹划过程中，可能会面临土地增值税、增值税、契税、印花税、企业所得税等税种，在产品设计的过程中，必须考虑交易方案的最优性，降低交易的总体税负成本。

总而言之，推出REITs产品并不容易，在我国，任何一项金融创新都需要尝试的勇气，也需要研究的支持。放在我面前的这本书，就是林教授团队为上述问题所做出的解答，该书以REITs产品的不同业务环节划分章节，从参与机构的角度对REITs业务的完整流程进行了详细的叙述，是目前关于我国REITs业务最全面的操作手册。作者们对证券公司、发起企业、律师、会计师、评级机构、评估机构的实务操作，都提供了REITs市场的国际经验总结与国内业务操作指引，在深入挖掘REITs投资价值的同时，也为投资者提供了可供参考与借鉴的建议。

如何进一步推动REITs的健康发展，是政府部门、从业人员、投资人和所有读者需要冷静思考的问题。这本书从中国REITs产品的实务操作入手，阐释了REITs的基本原理，借鉴国外成熟市场的有益经验，结合中国市场现状，对REITs产品的操作流程、法律要点、价值评估、会计和税务处理要点、信用评级、投资与交易等一系列关键环节进行了具体的介绍和深入的分析，为从业人员的实务操作提供了指南，也对我国REITs的制度设计具有重要的参考价值。基于对林华院长团队辛勤工作的赞赏，以及对REITs在中国金融市场发展前景的期许，欣然作序推荐。

蔡鄂生

中国银监会原副主席

序二

邢早忠

2017年10月，当习总书记在*报告中明确指出“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”这一点时，人民大会堂全场长时间响起热烈掌声。总书记提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，“住有所居”这四个字话音刚落，人民大会堂内再次响起掌声。“房住不炒”是2016年年底的中央经济工作会议上就已经明确了的命题，可以说，“房住不炒”将成为相当长时间内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。深化供给侧改革，已成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，*报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。为改善住房市场在租售结构上的失衡，这几年来政府在住房市场方面大力推进和提倡“租购并举”，其本质思路正是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。“租购并举”将是未来我国房地产发展的主基调，未来5年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分。

这本书的主要议题是REITs。在国际市场上，REITs是一种通行的房地产金融投资工具，以证券化方式盘活存量不动产，为广大投资者提供房地产资产相关稳定收益的投资机会。从国际经验来看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向。当前中国经济处于转型过程中，一定意义上进入了存量时代，这在房地产行业和基础设施领域表现得尤为明显。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场和基础设施领域，可以多渠道增加住房租赁房源供应和为保障房融资。通过REITs市场，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面，可以解决我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力；另一方面，能够通过市场化手段有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。因此，可以认为，REITs是实现“租购并举”这一目标需要运用的金融模式。住建部及金融管理部门都明确表示过要推进REITs试点，落实*报告中“租购并举”的要求。随着租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等政策的落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

实际上，国内REITs的探索与推动由来已久，无论是政策制定者还是地产、金融相关从业人员，都看到了这个市场的重要功能和作用。早在2004年，国内就已经开展了比较正式、成体系的REITs研究。当时，日本、新加坡、中国香港等地纷纷推出REITs，引起了国内市场机构及政策层面的关注。监管层对REITs产品的正式推动是从2006年开始的，至今已经超过10个年头。整体而言，我国REITs市场上的探索主要分为如下三大阶段：

第一阶段从2006年到2010年，是研究及政策试点的第一次探索。这一时期，央行牵头成立11部委的试点工作小组推进政策落地。2007年，中国人民银行、证监会与银监会的REITs专题研究小组成立。2008年金融危机爆发后，国家出台4万亿元经济刺激计划，“金融30条”“房地产13条”陆续出台，把REITs从幕后推向了前台，REITs总体架构逐渐形成。

第二阶段从2010年至2012年，是第二次探索。由于房价快速上涨，2010年，政府出台一系列行政干预手段促使行业恢复平稳发展。该时期REITs以支持保障房融资为主要方向，同时向除了保障性住房以外的大类不动产拓展，比如基础设施、能源基建等，推进方向更注重REITs盘活资产对于实体经济的支撑作用。

第三阶段从2014年至今，是REITs的新发展阶段。随着《证券投资基金法》的修改和我国资产证券化市场的重启，私募REITs开始运营，第一单私募REIT中信启航项目上报证监会，2013年8月获得无异议函，并于2014年4月正式发行。这标志着中国私募REITs市场的发展开始。截至2017年11月20日，已有26单私募REITs在上海/深圳证券交易所及机构间私募产品报价与服务系统上市，规模总计606��69亿元。近期长租公寓项目受到市场热捧，比如已于2017年10月11日正式获批发行的“新派长租公寓”类REITs产品就是市场顺应供给侧改革、落实国家鼓励住房租赁市场政策，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式创新与尝试。业内普遍认为，私募REITs市场的发展积累了大量市场经验，使市场对新产品有了深层次的认识，培育了机构投资人，长租公寓REITs项目为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用，预计未来公募REITs将进入有望突破发展的实质探索期。

可以看到，REITs这项国际上先进的不动产金融工具，在我国的有关理论探索和实践也一直在进行着，由于涉及的有住房体系、商业地产、金融行业、基础设施领域，还有财政税收等问题，其复杂性毋庸置疑。我国要发展REITs还面临如房地产市场自身的问题、法律制度不完善、金融市场不成熟、税收环境约束等诸多的困难和障碍，我们一方面要适当借鉴国外市场的成熟经验，另一方面也要考虑国内市场的具体情况。

摆在大家面前的这本操作手册，正是中国资产证券化研究院林华院长对于这个领域的最新思考和认识。我和林院长相识多年，他对于我国资产证券化市场发展“三大决定要素”的理论和观点，我是非常认同的。2013年，他在央行组织的干部培训会议上，正式提出中国资产证券化能否大规模发展取决于三个要素——一是与资产证券化相关的硬技术，主要是指资产证券化中的现金流模型技术；二是市场需求，即资产证券化产品买方和卖方的需求；三是资产证券化的软环境，主要是法律法规和监管。这三大要素中，硬技术可以借鉴国外经验，相对较易学习；而软环境与我国法律、会计、税务体系有关，需要配套改革。和资产证券化一样，未来我国的REITs市场发展更多也是要解决面临的软环境问题。基于以上认识，林院长带领的专业团队在资产证券化领域做了系统性研究。

林华院长组织的行业专家团队对于REITs业务有着深刻理解与丰富经验，对REITs各个环节和主体做了全面而且颇具前瞻性的探讨，对国内外市场发展历史经验、产品交易结构、信用评级、法律法规以及会计税务处理都进行了详细的介绍和分析，并辅以大量国内外案例。通过阅读本书书稿，结合我个人对中央“房住不炒”政策所表达的坚定信念的认识，我相信，我国住房租赁市场与REITs模式的结合，将会水到渠成、相辅相成。我希望中国资产证券化研究院能与具有社会责任感、拥有强大专业能力和丰富实操经验的市场机构一起促进中国REITs发展，提供长远发展的思想动力。这些都有利于我国现代金融市场体系的建设和发展。

邢早忠

中国资产证券化研究院理事长、《金融时报》社长

前言

REITs是一种以发行受益凭证的方式，公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。REITs是不动产金融投资产品的一种，本质上是将成熟或者说存量不动产在资本市场进行证券化，投资者可以交易转让。因此它既具有金融属性，又具有不动产属性。其金融属性体现在：REITs是被公认为能够帮助投资者拓宽不动产投资渠道的最好方式之一，通过证券化的形式，将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的REITs份额，提高了不动产资产的变现能力，有利于拓展资本机制，可通过并购、融资等资本运作实现规模扩张。REITs的不动产属性则体现在：REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，可少量投资于土地和在建工程等，具有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。

在国际资本市场上，REITs具有公开募集、流动性好、税收中性、财务稳健（杠杆率通常不超过50%）和分红稳定（每年经营收益90%以上用于现金分红）等特点。从20世纪60年代在美国推出以来，市场规模逐渐壮大，参与的国家和地区也越来越多。截至2016年年底，全球范围内共有36个国家或地区建立了REITs市场，总市值超过1.8万亿美元。其中，美国是全球最大的REITs市场，上市REITs数量221只，总市值超过1万亿美元，亚洲较大的REITs市场主要包括日本（总市值超过1 000亿美元）、新加坡（总市值超过500亿美元）和中国香港（总市值接近1亿美元）。北京大学光华管理学院近期公布的REITs报告明确指出，考虑到我国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，我国REITs市场进入成熟阶段后，会超过美国市场规模。按照偏保守的估计，我国公募REITs市场规模将在4万亿到12万亿元之间。

国内外很多研究从各种不同角度论述了发展REITs的意义，比如REITs流动性好、成长性强、分散投资、对应稳定而较高的收益回报，REITs可以通过发行债券、CMBS和股票，实现地产开发阶段机构资金在成熟阶段的退出，以及收购兼并时期的进入。我认为，除了上述普遍意义上的好处外，在我国发展REITs市场有几点更为独特的内涵。

首先，REITs可以在盘活存量的同时帮助经济去杠杆。经过多年的发展，我国大量基础设施资产和存量不动产已经十分庞大，REITs无疑是盘活存量资产最科学的金融工具。REITs不但有利于打破“固定资产不能直接流入资本市场”的传统思维，还能够以权益型投资的方式化解我国长期以来居高不下的债务问题，因为是股权而非保本固定收益的债券型，可以直接帮助实体经济和金融体系降杠杆。从这个角度来说，REITs的面世与有序发展，未来可以缓和金融和房地产市场的波动。这也是孟晓苏老师近20年来一直呼吁推动中国版REITs市场发展的主要原因。

其次，发展REITs市场可以降低财政与经济周期共振风险。我之前和业内专家合作完成《PPP与资产证券化》一书时就已经意识到，如果单纯依赖于债券型资产证券化为PPP项目融资，基础设施再融资的高成本与经济周期会产生共振效应，即在利率上行时，经济很可能处于下行阶段，债务成本的上升会加剧经济下行周期；利率下行时，经济如果处于上行周期，债务则会出现扩张，迅速积累经济中的非理性繁荣与杠杆风险。因此，推动基础设施REITs市场发展，降低财政与经济周期共振风险。

再次，有利于金融体系落实政府对于房地产长效机制的建设。住建部及金融部委都明确表示过要推进REITs试点，落实*报告中“租购并举”的要求。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。

最后，REITs还有利于我国资本市场走向理性，转变投资者行为。REITs是一种金融投资产品，REITs的发展将投资者的注意力重新吸引到长期租金收益，以减少短期投资的过度投机行为。发展REITs市场尤其是未来推出公募型REITs，可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产，加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等，疏导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益，而非短期的价值提升，引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。未来吸引公众投资者（散户）离开中国股市的最好市场是REITs市场，政府要以税收政策来推动。

综上，可以认为，在我国发展REITs市场意义重大。基于以上思考，我再次组织业内实务专家提笔撰写《中国REITs操作手册》。2014年年初，和资产证券化领域的朋友们一起合作编写《中国资产证券化手册》时，我国资产证券化市场刚刚重启。随后市场处于蓬勃发展的浪潮中，我们的作品得到了很多监管领导和市场专家、朋友们的关注，我们作为参与者与见证者，深感荣幸。在这个过程中，我深深地感到，和资产证券化市场一样，未来我国REITs市场的健康发展需要更多专业的机构和组织积极参与。

在此，我首先要感谢基金业协会洪磊会长的大力支持，洪磊会长在整体校稿的基础上提出了许多真知灼见，有利于我们对中国未来REITs市场发展的理解。感谢中国银监会原副主席蔡鄂生先生，中国资产证券化研究院理事长、《金融时报》社长邢早忠先生不辞辛苦，亲自提笔为这本书作推荐序。感谢中房集团理事长孟晓苏先生、《中国金融》主编魏革军先生、全国政协委员及金杜律师事务所创始人王俊峰先生、上海证券交易所副总经理刘绍统先生、中国人民银行原金融市场司巡视员沈炳熙先生、中国诚信公司董事长毛振华先生、联合信用管理有限公司总裁王少波先生、微众银行李南青行长先生的倾情推荐，感谢您们对我们的鼓励和支持。

本书从动笔开始，历时接近两年时间。感谢参与本书撰写的每一位作者。具体的写作分工如下：

本书共分为13章。第一章由许余洁、彭超主笔；第二章由贺锐骁、洪浩主笔；第三章由彭超、黄长清主笔；第四章由彭超主笔；第五章由彭超、许余洁主笔；第六章由方榕、王爻主笔；第七章由胡峰、李峰主笔；第八章由黄哲君、王颢完成；第九章由张连娜、曹枞主笔；第十章由李耀光、赖嘉凌主笔；第十一章由罗桂连、许余洁主笔；第十二章由许余洁、刘洪光主笔；第十三章由洪浩、张湜主笔。我、许余洁博士和彭超先生确定了本书的章节架构和整体思路，统筹了全书最初的整体规划与写作安排，并统一校对了全书初稿，对整本书做出多次修改。许余洁博士还多次与出版社老师们对接书稿的最后内容。同时还要感谢天风证券的张凡、郭永，戴德梁行的杨枝、王天会、于红、张秀娟、张诺贝、梁琦等朋友，他们在本书写作过程中提供了重要资料。此外，远在美国的朋友郁冰峰和朱江博士，也从华尔街实务专家的视角，对书稿提出了很多宝贵的修订意见和建议，在此一并感谢。

由于作者自身水平有限，中国标准REITs相关政策还没有推出，市场还处于培育和探索阶段，书中难免存在纰漏甚至很多不足之处，还请读者多多批评指正，希望通过这本书加强REITs理论以及业务实践方面的交流。最后，我还要衷心感谢中信出版社编辑，她们进行了负责任的编校，本书能够如此顺利与读者见面，离不开编辑老师精益求精的努力。再次感谢读者们的厚爱与支持，希望本书的出版能够推动中国REITs市场的长远健康发展。

林华

中国REITs操作手册：解读中国房地产投资信托基金（REITs）的市场机制与实务操作本书并非一本详尽阐述中国房地产投资信托基金（REITs）市场现状、发展历程、法律法规、政策导向，或是对现有REITs产品进行深入分析评测的著作。它也未深入探讨REITs在宏观经济周期中的表现、与其他投资类别的比较优势，或是对特定投资策略进行系统性的梳理。本书将聚焦于“操作”层面，旨在为参与中国REITs市场的各类主体提供一套清晰、实用的实操指南。我们将目光投向构成REITs交易和管理链条上的每一个关键环节，从项目发行前的准备工作，到上市后的日常运营，再到退出机制的设计，都将进行细致的分解和阐述。谁适合阅读这本书？潜在的REITs基金管理人：如果您正计划组建或管理一只REITs基金，本书将为您梳理从基金设立、资产选择、尽职调查、募集发行到基金日常管理、信息披露等一系列必不可少的流程和注意事项。我们将探讨如何构建稳健的治理结构，如何制定有效的投资策略，以及如何确保基金的合规运作。希望将优质资产注入REITs的原始权益人：对于拥有符合条件的房地产资产，并希望通过REITs实现资产证券化、盘活存量、拓宽融资渠道的企业而言，本书将为您详细解析资产的筛选标准、资产的价值评估、资产的重组与整合、以及最终将资产注入REITs基金的具体操作步骤。我们将重点关注资产的合规性、收益的稳定性和增长潜力如何最大化，以吸引投资者。对REITs市场感兴趣的机构投资者和高净值个人：如果您希望深入理解REITs产品的“幕后故事”，了解基金经理是如何进行投资决策、如何管理资产、如何处理风险，以及如何通过二级市场进行交易，本书将为您揭示其中的运作逻辑。我们将侧重于实操层面的分析，帮助您更好地评估REITs产品的内在价值和潜在风险。为REITs市场提供服务的专业人士：包括律师、会计师、评估师、券商等，本书将为您提供一个整合性的操作视角，帮助您在各自的专业领域内，更精准地理解REITs项目的需求和操作要点，从而提供更具价值的服务。本书的内容将围绕以下核心操作模块展开：第一部分：REITs基金设立与募集操作基金法律架构搭建：探讨不同法律框架下REITs基金的设立模式，以及在中国当前监管环境下，哪种架构更具操作性。这包括基金管理人、托管人、投资顾问等关键角色的选聘与职责界定。资产筛选与尽职调查实务：提供一套系统性的资产尽职调查框架，涵盖法律、财务、税务、工程、环保等多个维度，确保所选资产的合规性、稳定性和盈利能力。我们将重点解析如何识别潜在风险，并制定相应的规避措施。资产注入与估值操作：详细阐述资产注入REITs基金的具体流程，包括资产的评估方法、交易结构的搭建、以及税务筹划等环节。我们将重点关注如何通过合理的估值，实现资产价值的最大化，并保证投资者利益。产品设计与发行上市操作：讲解REITs产品的结构化设计，包括份额的划分、收益分配机制、风险控制措施等。并详细介绍在中国资本市场发行REITs的流程，包括申报材料的准备、与监管机构的沟通、以及投资者推介等环节。第二部分：REITs基金运营与资产管理操作投资组合管理与再投资操作：基金成立后，如何根据既定的投资策略，进行主动或被动的投资组合管理。我们将探讨新资产的筛选、收购，以及现有资产的优化升级等实操技巧。日常运营与物业管理操作：重点关注REITs基金名下物业的日常运营，包括租金收取、租户关系维护、物业维修与保养、成本控制等。我们将分析如何通过精细化管理，提升物业的经营效益和资产价值。财务报告与信息披露操作：详细说明REITs基金在信息披露方面的具体要求，包括定期报告、临时报告的编制与提交。我们将聚焦于如何做到信息披露的及时、准确、完整，以维护市场信心。投资者关系管理操作：探讨如何与广大投资者建立有效沟通，定期向投资者汇报基金的经营情况、投资进展以及未来展望。我们将侧重于如何通过透明、真诚的沟通，增强投资者对基金的信任度。第三部分：REITs基金退出与价值实现操作退出机制设计与操作：分析REITs基金可能存在的各种退出方式，如整体出售、分拆出售、上市交易等，并探讨在不同市场环境下，如何设计最优的退出策略，以实现投资回报的最大化。交易与清算操作：详细阐述REITs份额在二级市场的交易规则和操作流程。同时，对于基金整体退出的清算环节，也将进行细致的步骤说明。本书的核心价值在于其“操作性”。我们摒弃了空泛的理论探讨，转而聚焦于每一个操作步骤背后的具体方法、技术要点和潜在风险。通过大量的案例分析和流程梳理，我们力求为读者提供一套可复制、可借鉴的实操模板。我们不提供对未来市场走势的预测，也不做具体的投资建议。相反，本书致力于赋能读者，让您掌握在中国REITs市场中进行实际操作的必备知识和技能。无论是希望发起一只REITs基金，还是希望将您的优质资产实现证券化，亦或是希望更深入地理解REITs产品的运作细节，本书都将是您不可或缺的实践指南。让我们一同打开这份“中国REITs操作手册”，开始一段务实的探索之旅。

用户评价

评分☆☆☆☆☆

《中国REITs操作手册》这个书名，让我立刻联想到一本能够指导实践、解决实际问题的宝典。作为一名积极关注中国经济发展和资本市场动向的普通读者，我深知REITs在中国的发展是盘活存量资产、支持基础设施建设的重要途径。然而，对于大多数普通投资者而言，REITs的概念依然相对陌生，其运作机制更是复杂难懂。我期待这本书能够以一种清晰、易懂的方式，向我介绍REITs的基本概念，解释它是如何运作的，以及它与传统的股票、债券等投资产品有何不同。我希望它能够详细讲解REITs是如何产生收益的，收益的来源有哪些，以及投资者如何分享这些收益。更重要的是，我期待这本书能够提供实操层面的指导，比如如何选择一款适合自己的REITs产品，在购买前需要关注哪些信息，以及在持有期间需要注意些什么。我希望书中能够包含一些真实的案例分析，展示成功的REITs项目是如何运作的，以及投资REITs能够为普通投资者带来哪些实际的好处。这本书应该能够帮助我消除对REITs的疑虑，让我能够更自信地参与到这项新兴的投资活动中来，分享中国经济发展的红利。

评分☆☆☆☆☆

《中国REITs操作手册》的出现，让我看到了深入理解中国REITs市场的希望。作为一名对金融创新和资产配置充满热情的研究者，我一直关注着REITs在全球的发展，并对其在中国市场的落地充满期待。我深知，REITs的成功发展，离不开一套完善的规则和操作体系。《中国REITs操作手册》这个书名，正是我所期盼的。我希望这本书能够从宏观的政策导向出发，深入剖析中国REITs市场的发展逻辑和未来前景，为投资者提供一个清晰的宏观视野。在微观层面，我期待它能够详细阐述REITs的发行、交易、管理和退出等全流程操作，包括资产的合规性审查、估值模型的建立、基金份额的发行与定价、二级市场的交易规则以及投资者退出机制等。我尤其关注书中关于REITs风险管理的内容，希望能够看到详细的风险识别、评估和控制策略，以及应对市场波动和监管变化的建议。这本书应该能够成为中国REITs领域的“操作宝典”，为业内人士和广大投资者提供极具价值的参考，助力中国REITs市场的健康发展。

评分☆☆☆☆☆

当我翻开《中国REITs操作手册》时，我立刻被其严谨的编排和清晰的逻辑所吸引。我一直认为，任何一个新兴的金融市场，其发展壮大都离不开详实的操作指南和丰富的实践案例。而REITs，作为一种旨在将不动产投资证券化的金融工具，其在中国的发展更是需要一个能够指导实践、规范操作的“操作手册”。我期待这本书能够不仅仅停留在理论层面，而是能够真正地“操作”起来。我希望它能够详细地解析中国REITs的发行机制，包括如何选择合适的底层资产，如何进行有效的尽职调查，以及如何设计合理的收益分配方案。同时，我也期待这本书能够深入探讨REITs的二级市场交易，包括交易规则、市场参与者、流动性管理等方面。更重要的是，我希望它能提供关于REITs的风险管理策略，比如如何识别和评估市场风险、信用风险、流动性风险以及操作风险，并提出相应的应对措施。我希望这本书能够成为我进行REITs投资决策的可靠依据，能够帮助我在复杂多变的金融市场中，做出更明智的选择。它的内容应该能够涵盖从产品设计到投资退出，从理论构建到实践操作的整个链条，为读者提供一条完整的、可操作的投资路径。

评分☆☆☆☆☆

当我捧起《中国REITs操作手册》时，心中涌动着一种对专业知识的渴望。作为一名在金融领域工作多年的从业者，我深知一个成熟的资本市场需要完善的法律法规和详细的操作细则作为支撑。中国REITs市场虽然发展迅速，但对于许多投资者，尤其是机构投资者而言，仍存在着信息不对称和操作理解的障碍。我希望这本书能够提供一套系统化的、具有前瞻性的REITs操作框架。我期待它能够深入剖析中国REITs的监管体系，包括相关的法律法规、政策文件以及监管机构的指导意见，为投资者提供合规操作的指引。更重要的是，我希望它能详细解析REITs的发行过程，包括资产注入、份额发行、市场推广等关键环节，并重点关注项目合规性、风险评估和尽职调查的重要性。在交易层面，我期待书中能够探讨REITs的流动性管理，包括做市商制度、交易量分析以及二级市场交易策略。此外，我希望这本书能够提供关于REITs估值和定价的深入分析，并结合中国市场的实际情况，给出具有参考价值的估值模型和分析方法。这本书应该能够成为我理解中国REITs市场运作机制、进行投资决策以及风险管理的权威参考。

评分☆☆☆☆☆

《中国REITs操作手册》这本书名，让我直观地感受到其内容的高度专业性和实用性。作为一名对房地产金融领域有着浓厚兴趣的投资者，我一直密切关注着中国REITs市场的发展动态。我深知，REITs作为一种能够将不动产资产证券化的金融工具，在中国具有巨大的发展潜力，但其复杂的运作机制和投资逻辑，对于普通投资者而言，仍然存在一定的门槛。我希望这本书能够填补我在这方面的知识空白，提供一套系统性的、操作性的指导。我期待它能够深入剖析中国REITs的发行机制，包括资产的选择标准、估值方法、发行流程等关键环节，并详细讲解不同类型REITs（如基础设施REITs、商业地产REITs）的特点和投资价值。在交易层面，我希望书中能够探讨REITs的流动性问题，以及如何通过合理的交易策略来优化投资回报。更重要的是，我期待这本书能够提供关于REITs风险控制的详细建议，包括如何识别和评估市场风险、信用风险、操作风险等，并提供相应的应对措施。这本书应该能够成为我理解中国REITs市场、进行投资决策的可靠参考。

评分☆☆☆☆☆

我拿到《中国REITs操作手册》时，内心涌动着一种探索未知的兴奋。我一直以来都对那些能够稳定产生现金流的投资工具非常感兴趣，而REITs，凭借其“以租金收益为基础”的特点，自然而然地吸引了我的目光。然而，中国REITs市场相对年轻，信息碎片化，对于像我这样的非专业投资者来说，要从中梳理出一条清晰的投资路径并非易事。我迫切需要一本能够提供系统性、条理性的指导书籍，来帮助我理解REITs的运作逻辑。我希望这本书能够从宏观层面，阐述中国REITs发展的大背景、国家政策导向以及市场前景，让我对这个行业的未来有一个整体的把握。接着，我期待它能够深入到微观层面，详细讲解REITs的发行流程，包括资产的筛选、估值、信托设立、募集资金等每一个细致的步骤。更重要的是，我希望这本书能够提供实操层面的指导，比如如何分析REITs的资产质量，如何评估其管理团队的能力，如何理解不同类型的REITs（如基础设施REITs、商业地产REITs等）的差异，以及如何进行投资组合的构建和风险控制。我期待这本书能够用通俗易懂的语言，辅以丰富的案例分析，让我能够真正理解REITs的投资价值，并具备独立判断和投资的能力。它应该不仅仅是一本教科书，更应该是一位循循善诱的老师，指引我在这片新兴的投资领域中，稳健前行，收获成长。

评分☆☆☆☆☆

当我拿到《中国REITs操作手册》时，一种对金融工具深度了解的渴望油然而生。作为一名对投资有兴趣的年轻人，我一直在寻找能够帮助我理解和掌握新兴投资工具的书籍。REITs，以其独特的资产类别和收益模式，吸引了我的注意，但我对它在中国市场的具体运作方式知之甚少。我希望这本书能够从最基础的层面开始，向我解释什么是REITs，它的起源和发展历程，以及它在中国是如何被引入和发展的。我期待它能够详细讲解REITs的发行和交易过程，包括发行主体、发行方式、上市交易规则等等，让我对整个流程有一个清晰的认识。此外，我也非常关注REITs的风险管理，希望书中能够分析REITs可能面临的各种风险，并提供相应的规避方法，帮助我做出更审慎的投资决策。我特别期待书中能够提供一些关于REITs的投资策略，例如如何构建多元化的REITs投资组合，如何进行长期持有或短期交易，以及如何根据市场变化调整投资策略。这本书应该能够成为我踏入REITs投资领域的一本“启蒙书”和“指南针”。

评分☆☆☆☆☆

《中国REITs操作手册》的出现，对我而言，仿佛是黑夜中的一盏明灯，照亮了我对中国REITs市场探索的道路。作为一名对资产配置多元化有着强烈追求的投资者，我早已关注到REITs这一类可以提供稳定现金流的投资工具，但碍于信息的不对称和对操作细节的不了解，我一直未能真正踏足这一领域。我迫切需要一本能够真正“落地”的书籍，来帮助我理解REITs的实质，以及在中国这个特定市场中的具体操作。我希望这本书能够清晰地阐述REITs的种类，例如基础设施REITs、商业REITs，以及它们在中国分别有哪些代表性的项目和发展潜力。我期待它能够深入讲解REITs的结构设计，包括基金管理人、托管人、资产服务机构等的角色和职责，以及它们之间如何协同运作，确保基金的稳健运行。此外，我非常关注REITs的估值方法，希望书中能够提供一些实用的估值模型和分析工具，帮助我判断一个REITs是否被低估或高估。同时，我也希望这本书能够详细介绍REITs的税务处理，以及其在投资组合中的税收优势。总而言之，我期待这本书能够成为我理解中国REITs的“百科全书”和“操作指南”，让我在投资决策上更加游刃有余。

评分☆☆☆☆☆

一本厚重的书籍摆在我的书桌上，书名醒目——《中国REITs操作手册》。我毫不犹豫地翻开它，迫不及待地想要一探中国房地产投资信托基金（REITs）的究竟。作为一名对新兴投资领域充满好奇心的普通投资者，我一直渴望找到一本能够系统性地解读REITs运作机制，并提供实操指导的读物。我深知，投资任何一种金融产品，深入的了解和扎实的知识储备是规避风险、抓住机遇的基石。而REITs，作为一种舶来品，在中国尚处于发展初期，相关的理论研究和实践经验都显得尤为珍贵。这本书的名字传递出一种专业、实用的信号，仿佛一位经验丰富的向导，将带领我穿越REITs这片新兴的投资沃土。我期待它能够清晰地解释REITs的基本概念、历史沿革、在中国的发展现状，更重要的是，能够深入浅出地剖析其运作模式，包括发行、交易、管理、收益分配等关键环节。我希望这本书能够让我理解REITs的投资逻辑，如何筛选优质REITs产品，如何评估其潜在风险与回报，以及在实际操作中需要注意的细节。此外，作为一名关注中国经济发展的普通民众，我也想了解REITs在中国经济转型升级中扮演的角色，它如何能够盘活存量资产，促进基础设施建设，并为投资者提供一种新的资产配置选择。这本书的厚度本身就预示着其内容的丰富性和深度，我希望它能填补我在REITs领域的知识空白，让我能够更有信心地参与到这项激动人心的投资中去。

评分☆☆☆☆☆

当我拿到《中国REITs操作手册》时，一种探索中国金融市场新领域的兴奋感油然而生。我一直以来都对能够产生稳定现金流的投资工具非常感兴趣，而REITs，作为一种将房地产资产证券化的创新金融产品，恰好满足了我的需求。然而，对于在中国市场刚刚起步的REITs，我对其运作机制和投资机会感到十分好奇，但缺乏系统性的信息来源。我希望这本书能够成为一本“接地气”的操作指南，帮助我深入了解中国REITs市场的现状和发展趋势。我期待它能够详细讲解REITs的发行流程，包括资产的筛选、评估、设立信托、募集资金等每一个步骤，让我理解REITs是如何从现实中的资产转化为金融产品。在投资层面，我希望书中能够提供关于如何评估REITs价值的实用方法，例如如何分析其底层资产的质量、租金收入的稳定性、管理团队的能力等，帮助我做出更明智的投资决策。同时，我也非常关心REITs的收益分配机制，希望书中能够清晰地解释收益是如何分配给投资者的，以及是否存在税收优惠政策。这本书应该能够成为我理解中国REITs、开启REITs投资之旅的“领路人”。

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感谢政府部门感谢政府部门感谢政府部门感谢政府部门。

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送货速度很快，还没打开封印，哈哈

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非常好非常好非常好很不错啊不错不错

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快递非常神速，包裹完好无损，满意

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