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平准 著

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• 房地产会计
• 会计实务
• 真账实操
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• 图解案例
• 财务管理
• 房地产行业
• 会计培训
• 企业会计
• 财务实务

出版社： 人民邮电出版社

ISBN：9787115480569

版次：1

商品编码：12355730

包装：平装

开本：小16开

出版时间：2018-05-01

用纸：胶版纸

页数：199

正文语种：中文

产品特色

编辑推荐

针对重点，突出业务主干
本书就房地产企业相关主干业务流程展开介绍，针对房地产企业核心内容，详尽展示房地产业业务流程，系统介绍房地产业会计实务操作，专为初次接触房地产会计的新人量身打造。

贴近实际，解决实务问题
把握财税操作要领，着力于提高综合业务能力，摒弃以往按照会计要素排序进行知识灌输，创新实际业务的运转方式讲解相应会计处理办法，便于读者的阅读与理解。

案例详实，图表易于理解
108个经典案例分析，78个实务操作技巧，充分集合表格、图形和案例，既讲清原理，又用案例讲解来印证法规规定，运用双向反馈，教你轻松掌握实际操作技巧。

内容简介

多年以来，房地产行业一直是我国经济增长的支柱产业之一。为了满足房地产行业会计从业者的业务需要，我们精心编写了本书，以期帮助房地产行业会计从业者领会企业会计准则的精髓、做好房地产企业的会计实务工作。
本书包含了房地产开发企业常见的会计核算事项，用8章展开具体介绍，分别是房地产开发企业会计概述、企业设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段、投资性房地产、利润结转及分配和财务会计报告。本书按照房地产开发业务的阶段流程依次介绍，条理分明，便于读者了解各个阶段会计核算的特点。这也是本书的特点和优势。
本书适用于在房地产企业从事会计工作的从业者，特别是初入此行业的会计人员。本书通过列举大量实例，很好地将实务和理论相结合，有利于读者融会贯通，深入掌握。

作者简介

平准，知名财税专家，中财会计学博士，百德财税咨询服务有限公司创始人，中国注册会计师、中国注册税务师，现担任多家公司财务顾问。曾任职于北京中和正信会计师事务所，先后从事会计报表审计、税务筹划、管理咨询等工作；出版财务类专著多部。

内页插图

目录

第 1章
会计，你真的懂吗
——房地产开发企业会计概述
1．1　房企，整天忙什么 1
1．1．1　盖房子、卖房子，房企的主要业务 1
1．1．2　吃钱的行业，房企的经营具有什么特点 2
1．2　会计，为房企创造什么价值 4
1．2．1　不要说，你懂房地产会计 4
1．2．2　房地产会计的职能 6
1．2．3　房地产会计的核算内容 7
1．2．4　房地产会计核算的特殊性 7
1．2．5　房企会计科目设置 9
1．3　纳税，房企必须履行的义务 15
1．3．1　房企各经营环节的主要税种 15
1．3．2　税率与征收范围 15

第 2章
先建一个项目公司
——企业设立的会计处理

2．1　房地产设立阶段业务概述 18
2．1．1　《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 18
2．1．2　《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定 19
2．1．3　房地产开发企业开发经营资质 20
2．2　企业设立阶段会计处理 21
2．2．1　实收资本的会计核算 21
2．2．2　资本公积的核算 28
2．2．3　开办费的核算 30

第3章
储地就得拼
——企业获取土地时的会计核算
3．1　我国的土地制度概述 32
3．1．1　获取土地的主要方式 32
3．1．2　我国有关土地的主要制度 35
3．2　获取土地的税务与会计问题 38
3．2．1　获取土地阶段纳税处理 38
3．2．2　获取土地阶段会计处理 45



第4章
盖房子容易吗
——开发建设阶段的会计核算
4．1　开发成本核算概述 51
4．1．1　成本核算的基本程序 52
4．1．2　房地产企业成本费用核算特点 52
4．1．3　划分成本核算项目 52
4．2　成本归集、分配的会计处理 54
4．2．1　成本分配法 54
4．2．2　土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 56
4．2．3　前期工程费的归集与分配 59
4．2．4　建筑安装工程费的归集与分配 61
4．2．5　基础设施费的归集与分配 68
4．2．6 开发间接费用的归集与分配 70
4．3　公共配套设施费的会计核算 73
4．3．1　成本对象的核算和确定 73
4．3．2　会计核算方法 74
4．4　土地开发成本与代建工程成本会计核算 80
4．4．1　土地开发成本的会计核算 80
4．4．2　代建工程成本核算 83
4．5　开发完工产品成本的结转 83
4．5．1　开发完工产品的确认条件 83
4．5．2　开发产品成本的核算 84
4．5．3　结转完工开发产品成本 86
4．5．4　结转开发产品销售成本 87


第5章
卖了，才算赚了
——转让及销售阶段的会计核算
5．1　转让及销售阶段业务概述 89
5．1．1　土地使用权转让 89
5．1．2　商品房销售 90
5．1．3　销售其他建筑物 96
5．1．4　代建工程 97
5．1．5　其他业务收入 98
5．2　转让及销售的账务处理 99
5．2．1　商品房销售收入的会计核算 99
5．2．2　土地使用权转让的会计核算 120
5．2．3　配套设施转让的核算 122
5．2．4　销售周转房的核算 122
5．2．5　代建工程收入的核算 123
5．2．6　其他业务收入的核算 124

第6章
我们有时也“炒房”
——投资性房地产的会计核算
6．1　投资性房地产的特征与范围 126
6．1．1　投资性房地产的定义及特征 126
6．1．2　投资性房地产的范围 127
6．2　投资性房地产纳税处理 130
6．2．1　增值税及附加 130
6．2．2　印花税 131
6．2．3　房产税 131
6．3　投资性房地产的账务处理 133
6．3．1　投资性房地产的确认和初始计量 133
6．3．2　与投资性房地产有关的后续支出 135
6．3．3　投资性房地产的后续计量 138
6．3．4　投资性房地产的转换 142
6．3．5　投资性房地产的处置 149


第7章
算一算，今年赚了多少
——利润结转及分配

7．1　利润结转及核算 152
7．1．1　利润的含义 152
7．1．2　损益核算 153
7．1．3　利润的结转 157
7．2　利润分配及其核算 159
7．2．1　利润分配的顺序 159
7．2．2　利润分配核算 160

第8章
四张表，看懂房企的三生三世
——财务会计报告
8．1　财务会计报告概述 164
8．1．1　财务报告及其目标 164
8．1．2　财务报表的组成 165
8．1．3　会计报表的编制要求 165
8．2　资产负债表 166
8．2．1　资产负债表概述 166
8．2．2　资产负债表的结构 167
8．2．3　资产负债表的编制 167
8．3　利润表 179
8．3．1　利润表的概念和作用 179
8．3．2　利润表的格式及内容 179
8．3．3　利润表的编制 180
8．4　现金流量表 184
8．4．1　现金流量表的概念和作用 184
8．4．2　现金流量及其分类 184
8．4．3　现金流量表的结构和内容 185
8．4．4　现金流量表的编制 187
8．5　所有者权益变动表 194
8．5．1　所有者权益变动表的内容及结构 194
8．5．2　所有者权益变动表的填列方法 194

《现代企业财务管理实务：从理论到操作的全面指南》 图书简介 本书旨在为财务管理领域的专业人士、高校师生以及对企业财务运作有深入了解需求的读者，提供一个系统、深入且高度实用的学习资源。它聚焦于现代企业财务管理的核心理论框架、关键决策流程，以及在日常运营中必须掌握的实操技能。本书内容涵盖了企业融资、投资、营运资本管理、风险控制和绩效评估等多个维度，强调理论与实践的紧密结合，力求构建一个全面、立体的财务管理知识体系。 第一部分：企业财务管理的基础与环境 本部分为读者奠定坚实的理论基础，帮助理解财务管理在企业战略中的定位。 第一章：财务管理概论 详细阐述财务管理的定义、目标（如股东财富最大化），以及其在企业价值创造中的核心作用。探讨现代企业制度下，所有权与经营权分离带来的委托-代理问题及其治理机制。分析宏观经济环境、法律法规、行业特性对企业财务决策的影响。介绍财务管理的基本原则，如匹配原则、风险-报酬权衡原则等。 第二章：财务分析与报告基础 深入解析财务报表的构成及其相互关系，重点讲解资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表的编制逻辑和信息揭示功能。系统梳理财务比率分析的方法论，包括盈利能力分析、偿债能力分析、营运能力分析和发展能力分析。引入杜邦分析体系，展示如何通过分解关键指标揭示企业运营效率和盈利结构的深层次驱动因素。强调非财务信息的整合分析在全面评估企业健康状况中的重要性。 第二部分：企业价值最大化的核心——投资决策 投资决策是企业财务管理中最具战略意义的部分。本部分将投资理论与具体的项目评估技术相结合。 第三章：资本预算与长期投资决策 详细介绍资本预算的流程，包括项目识别、数据预测和方案选择。系统讲解主要的投资决策标准：净现值法（NPV）、内部收益率法（IRR）、回收期法（PP）和净收益率法（ARR）。重点分析NPV和IRR的优劣及应用场景，特别是对非传统现金流和互斥决策的处理。探讨风险和不确定性对投资决策的影响，介绍敏感性分析、盈亏平衡分析以及蒙特卡洛模拟在项目评估中的应用。 第四章：资产的有效配置与管理 深入探讨固定资产的购置、更新与处置决策。分析租赁决策（融资租赁与经营租赁）的财务效应比较。阐述无形资产的资本化和摊销政策，及其对企业长期价值的影响。 第三部分：优化企业资本结构与筹资决策 本部分侧重于企业如何以最低的成本获取长期资金，并构建稳健的资本结构。 第五章：资本结构理论与实务 全面介绍资本结构理论的演变，包括MM理论（有税和无税）、权衡理论（Trade-off Theory）和信号理论（Signaling Theory）。分析负债、权益和混合资本的优劣势及成本计算方法。探讨目标资本结构的设计原则，考虑行业特点、企业生命周期和宏观金融环境的影响。 第六章：长期负债与权益融资 详尽解析各类长期融资工具的特征、发行流程与成本核算。包括银行借款、发行债券（固定利率、浮动利率、可转换债券）的定价机制和发行策略。对股权融资，系统阐述首次公开募股（IPO）、配股、增发新股的程序、法律要求及对现有股东的稀释效应。重点讲解可转换债券的估值与行权分析。 第七章：短期融资与营运资本管理 阐述营运资本（流动资产与流动负债）管理对企业现金流和盈利能力的关键作用。深入分析存货管理策略（如ABC分类法、JIT系统），应收账款管理（信用政策、催收策略）以及现金管理的效率提升技术。详细讲解商业信用、短期银行借款、商业票据等短期融资工具的选择与成本控制。 第四部分：利润分配与风险管理 本部分关注企业利润的合理留存与分配，以及如何系统地识别、评估和控制财务风险。 第八章：股利政策与留存收益管理 探讨不同的股利支付理论（如股利无关论、信号效应、补偿理论），分析影响企业股利决策的法律、税务和融资约束因素。比较现金股利、股票股利、回购股票等分配方式的财务后果。阐述留存收益再投资决策与价值创造的关系。 第九章：财务风险管理 系统识别企业面临的主要财务风险：利率风险、汇率风险、信用风险和流动性风险。深入讲解运用金融衍生工具（如远期合约、期货、期权、互换）对冲汇率和利率风险的具体操作方法和会计处理。阐述信用风险评估模型（如Z值模型）及其在授信决策中的应用。 第十章：企业绩效评估与控制 介绍现代企业常用的绩效衡量指标，超越传统的会计指标，引入经济增加值（EVA）、平衡计分卡（BSC）等价值导向的评估体系。探讨如何将财务目标层层分解至部门和个人，实现全面预算管理和责任会计制度，确保战略目标的有效落地。 本书特色： 深度理论支撑： 对主流财务理论的推导和应用进行详尽阐述，确保理解的深度。 强调决策应用： 每一章节均包含大量案例分析和决策模型，直接面向实际工作场景。 前沿视野： 引入了行为金融学在财务决策中的影响、企业价值重估等前沿议题。 结构清晰： 内容逻辑严密，从基础到高级，层层递进，便于自学和系统学习。 通过本书的学习，读者将能够熟练掌握从企业筹资、投资到营运管理的各个环节的量化分析和决策工具，从而提升企业的整体财务管理水平，实现价值的持续增长。

评分☆☆☆☆☆

我一直在寻找一本能够帮助我提升房地产行业财务风险管控能力的教材。虽然我有一些基础的会计知识，但面对房地产项目周期长、资金体量大、政策法规变动频繁的特点，总感觉有些力不从心。我特别关注那些能够讲解如何识别和防范潜在财务风险的内容。比如，在项目投资决策阶段，如何进行财务可行性分析？在建设阶段，如何有效监控成本支出，避免超预算？在销售阶段，如何处理预收款项以及如何进行收入的合规确认，避免税务风险？更重要的是，我希望书中能够提供一些关于融资、税务筹划方面的实操建议，帮助企业在合规的前提下优化财务结构，提高资金使用效率。如果这本书能结合真实的案例，分析项目在不同阶段可能遇到的财务困境，以及相应的应对策略，那将是对我非常有价值的学习资源。我希望能通过这本书，构建一个更加稳健的房地产财务管理体系。

评分☆☆☆☆☆

这本书的名字听起来就非常实用，我一直对房地产行业的会计操作充满好奇。我特别想了解在实际工作中，那些复杂的账务处理是如何一步步完成的。比如，在项目拿地、开发、销售的各个阶段，究竟需要哪些会计科目？收入确认的时机和方法有哪些讲究？成本核算又该如何精细化？书中提到“全流程演练”，这正是我所需要的。我希望它能像一个经验丰富的老师傅，手把手地教我如何处理各种报销、发票，如何进行账务凭证的编制，以及如何完成月末、季末、年末的结账和报表编制。而且，“图解案例版”这个描述让我觉得非常贴心。我是一个比较看重直观感受的人，如果能有清晰的图表、流程图，甚至是一些模拟的账簿页面，那就太棒了。这样，即使我之前对房地产会计的经验不多，也能通过图文并茂的方式快速理解和掌握。我期待这本书能够深入浅出地讲解，让我不再对房地产会计感到迷茫，而是能真正做到“一看就懂，一学就会”。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地产企业的管理层，虽然不是直接做账，但我需要了解我们公司的财务状况和运营情况。因此，我一直在寻找一本能够让我快速了解房地产行业会计全貌，并且能帮助我理解财务报表背后逻辑的书籍。我希望这本书能够用通俗易懂的语言，解释房地产项目从拿地到交付的整个生命周期中，关键的财务节点和会计处理。比如，我希望了解在财务报表中，我们项目的利润是如何产生的？成本是如何被归集和分摊的？现金流的构成又是怎样的？如果书中能够穿插一些图表，将复杂的财务概念可视化，那就太好了。我尤其关注如何通过财务数据来评估项目投资的价值和风险，以及如何解读财务报表中的关键指标，从而为公司的战略决策提供支持。这本书如果能让我对外行看不懂的财务报表产生直观的认识，那我就觉得非常值得。

评分☆☆☆☆☆

作为一名刚入行不久的房地产财务人员，我迫切需要一本能够系统性地梳理房地产行业会计核算规则的书籍。目前市面上关于通用会计准则的书籍不少，但真正聚焦到房地产行业的，且能讲清楚“真账实操”的，却不多见。我希望这本书能详细讲解房地产企业在资产负债表、利润表、现金流量表中主要项目的构成和核算方法，特别是与房地产特有的业务相关的科目，比如开发成本、投资性房地产、合同履约成本等等。我希望能看到实际的账务凭证是如何填写的，如何进行相关的账务分录，以及如何将这些信息汇总到财务报表中。我很期待书中能够包含一些企业所得税、增值税等相关税种在房地产行业的特殊处理方式，以及如何进行税务申报。如果能有不同规模、不同类型的房地产企业案例，那就更好了，可以让我学习到不同情境下的会计处理方法。

评分☆☆☆☆☆

我是一位对房地产投资感兴趣的个人，希望能够更深入地了解房地产项目的财务运作。我经常看到房地产项目的宣传，但对于背后的财务模型和会计操作知之甚少。我希望这本书能够从一个更加宏观的视角，讲解房地产开发和销售过程中涉及到的主要会计科目和财务流程。比如，土地成本、建安成本、营销费用是如何核算的？销售收入的确认有哪些条件？利润是如何在不同项目之间分配的？我更想了解，一家房地产企业是如何通过会计核算来体现其经营成果和财务状况的。如果书中能够用一些简洁明了的案例，解释不同类型的房地产交易，例如普通住宅、商业地产、保障房等，在会计处理上可能存在的差异，那就非常有帮助。我希望通过阅读这本书，能够建立起对房地产企业财务运作的基本认知，更好地理解房地产行业的价值链。

评分☆☆☆☆☆

包装还需要改善，其他还行。

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好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好

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不错不错

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