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| 書名： | 房地産抵押融資實務-風險防範與案例解析 | ||
| 作者： | 江丁庫 | 開本： | |
| 定價： | 68 | 頁數： | |
| 現價： | 見頂部 | 齣版時間 | 2016-07 |
| 書號： | 9787509376409 | 印刷時間： | |
| 齣版社： | 中國法製齣版社 | 版次： | |
| 商品類型： | 正版圖書 | 印次： | |
江丁庫，北京德恒(溫州)律師事務所閤夥人，中國政法大學法學院兼職教授。浙江省優秀律師，溫州市人民政府法律顧問，鹿城區人民政府法律顧問。主要著作《民間藉貸法律規範與操作實務》、《電力營銷風險的法律防範》。其設計的危機企業債權人重組模式為破解溫州民間藉貸睏局提供瞭有力的藉鑒。江丁庫律師擅長為企業提供投資、融資、規範運營管理、企業危機救濟，金融機構法律風險防控等民商事訴訟和非訴法律服務。
精彩導讀第二章 房地産抵押人資格與法律風險
……
第二節 企業法人提供房地産抵押及相關法律風險
我國的法人分為非企業法人與企業法人。企業法人和非企業法人都具備法人的基本要素，但兩者有很大差彆。就房地産抵押而言，企業法人可以作為抵押人，而非企業法人要視其有無經營性質再確定其擔保資格問題。
一、企業法人提供房地産抵押的主體資格問題
企業法人，是指具有符閤國傢法律規定的獨立財産、企業名稱、組織章程、組織機構、住所等法定條件，能夠獨立承擔民事責任，經主管機關核準登記取得法人資格的社會經濟組織。企業法人是以營利為目的，從事生産經營活動的經濟組織，包括依法取得法人資格的全民所有製企業、集體所有製企業、私營企業、中外閤資經營企業、中外閤作經營企業和外資企業。《民法通則》第36條規定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人的民事權利能力和民事行為能力，從法人成立時産生，到法人終止時消滅。”據此規定，企業法人的民事主體資格從成立時産生到法人終止時消滅。企業取得法人資格後至法人終止前，因其具有民事權利能力和民事行為能力，所以是適格的房地産抵押主體，可以提供房地産抵押進行融資活動。
二、分支機構提供房地産抵押及其法律風險
這裏的分支機構，是指由企業法人投資設立、有固定經營場所、以自己名義直接對外從事經營活動、但不具有法人資格，其民事責任由其隸屬的企業法人承擔的經濟組織。企業法人的分支機構主要有兩種：一是沒有領取營業執照的分支機構;二是依法設立並領取營業執照的分支機構。
1.沒有領取營業執照的分支機構提供房地産抵押問題
(1)這種分支機構因其不具有民事主體資格，其占用的財産不是自有財産而是其企業法人的財産，但若擅自將其占用的房地産為他人債務提供抵押，並與債權人訂立房地産抵押閤同，因其不是抵押房地産的所有權人，故無法辦理登記使抵押權設立，在此情況下，分支機構的過錯責任應當由企業法人承擔。
(2)這種分支機構已經得到其企業法人書麵授權的，可以在授權範圍內提供房地産抵押，但超齣授權範圍部分的抵押擔保無效。
(3)企業法人將房地産登記在這種分支機構名下的，可將這種分支機構推定為該房地産所有權人。這種分支機構將其名下的房地産用於抵押的，應當認定為企業法人授權的有效擔保行為。2005年11月16日，《zui高人民法院關於企業法人分支機構未經授權以登記在其名下的房地産為他人提供抵押擔保的效力應如何認定問題請示之答復》指齣：“根據我國房地産法律關於登記確權規定之精神，企業法人的分支機構以登記在其名下的房地産為他人債權設定抵押，該抵押設定行為符閤擔保法規定的抵押權生效條件的，人民法院應當認定有效。”
2.領取營業執照的分支機構提供房地産抵押問題
《民事訴訟法》第48條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代錶人進行訴訟。其他組織由其主要負責人進行訴訟。”根據《zui高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第52條規定，其他組織是指閤法成立、有一定的組織機構和財産，但又不具備法人資格的組織，其中包括依法設立並領取營業執照的法人的分支機構。根據上述規定，領取瞭營業執照的企業法人分支機構，雖然不具有法人資格，但可以作為民事訴訟的當事人參加訴訟。
這種分支機構是在法人授權範圍內依法從事經營活動的相對獨立的組織，其經營管理的財産是法人財産的一部分，其以授權占用的企業法人的房地産進行抵押的，應當直接認定有效。這種分支機構既然具有訴訟主體資格，如果在房地産抵押權糾紛案件中成為被告並敗訴的，人民法院就可以直接判決該分支機構承擔抵押責任。但因分支機構的房地産屬於企業法人的財産，故以分支機構的房地産承擔抵押責任，zui終還是企業法人承擔抵押責任。
【風險提示】
1.企業法人未取得法人資格或者法人資格已經消滅，不具有民事權利能力和民事行為能力，在此情況下與債權人訂立房地産抵押閤同無效，由此造成債權人損失的，應當根據過錯情況依法承擔賠償責任。
2.不具有民事主體資格的分支機構，以占用企業法人的房地産提供抵押，企業法人不予追認的，抵押閤同無效，在此情形下，分支機構的過錯責任應由其企業法人承擔;債權人明知其不具有民事主體資格而接受抵押的，也應承受相應的過錯責任。
3.企業法人授權分支機構以其占用房地産提供房地産抵押，分支機構超齣授權範圍抵押的，除企業法人追認和構成錶見代理外，超齣部分無效，由此造成債權人損失的，由企業法人承擔責任;債權人有過錯的，自行承受相應損失。
4.企業職能部門提供房地産抵押。企業法人的職能部門如辦公室、財務科等，屬於企業法人的內部機構，既無獨立財産，又無獨立承擔民事責任的能力，所以，它們隻能按照企業法人的指示開展業務活動，而不能以其名義為他人提供擔保。《擔保法解釋》第18條第1款規定：“企業法人的職能部門提供保證的，保證閤同無效。債權人知道或者應當知道保證人為企業法人的職能部門的，因此造成的損失由債權人自行承擔。”第2款規定：“債權人不知保證人為企業法人的職能部門，因此造成的損失，可以參照擔保法第五條第二款的規定和第二十九條的規定處理。”基於職能部門提供保證無效的同樣理由，職能部門以其名義提供其企業法人的房地産為他人債務設立抵押，如在抵押閤同上加蓋辦公室的印章或者財務部門的印章，該抵押閤同無效;債權人接受職能部門提供的抵押，由此造成的損失由債權人自行承擔。
從實踐情況來看，職能部門通常都以企業法人名義與債權人訂立房地産抵押閤同，並利用職務便利蓋上企業印章，這種行為對其企業法人具有很大的法律風險，主要理由是，這種蓋章行為在通常情況下都被認為是企業法人的直接行為或者被認為構成錶見代理，不能免除公司法人疏於印章管理的過錯責任，由此訂立的房地産抵押閤同對企業法人將直接産生法律效力。在此基礎上，職能部門繼續以企業法人的名義和印章辦理房地産抵押權登記的，抵押權設立，屆時，被擔保的債務人不能清償債務的，企業法人就將承擔抵押責任。債權人知道或者應當知道職能部門擅自與其訂立抵押閤同的，該抵押閤同屬無效，由此造成債權人損失的，應當根據債權人和企業法人過錯各自承擔相應的民事責任;債權人無過錯的，由企業法人承擔民事責任。
這裏附帶說明一下企業法人的印章問題。企業法人可以有多種印章，但用途和效力各不相同。如：公司章，是公司在工商部門登記備案的全稱印章，其特點是集體性，對外使用代錶著公司的行為;法人章，是刻有單位法定代錶人姓名的個人印鑒，對外使用具有一定的法律效力，如簽訂閤同、齣具委托書等;閤同專用章，在簽訂閤同時代錶企業法人;財務專用章，在財務收支結算方麵代錶企業法人;辦公室印章，在辦理行政事務時代錶企業法人。企業法人在對外訂立閤同時隻有使用公司章、法人章、閤同專用章纔具有法律效力。財務專用章、辦公室印章如果chao越其使用範圍與他人訂立閤同，不具有代錶企業法人的法律效力。
5.不具有獨立法人資格的企業集團提供房地産抵押。根據《企業集團登記管理暫行規定》(工商企字[1998]第59號)第3條規定，企業集團是以資本為主要聯結紐帶的母子公司為主體，以集團章程為共同行為規範的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業或機構共同組成的具有一定規模的企業法人聯閤體。企業集團是由具有法人資格的母公司、子公司、參股公司等企業組成，但其本身屬於非法人經濟聯閤體，不是獨立法人，即不具有獨立的民事權利能力和民事行為能力，不享有獨立的民事權利，不能獨立承擔民事義務。
當前，一些由民營企業組成的不具有獨立法人資格的企業集團(有的稱集團總部)，其企業主或大股東實際控製母公司、子公司，並利用企業集團的名義代替母公司、子公司實施經營管理，譬如，由企業集團與客戶訂立購銷閤同，由企業集團齣麵融資等。在融資活動中，企業集團如果提供房地産抵押的，因其不具有獨立法人資格，故所訂立的抵押閤同無效;企業集團提供母公司、子公司名下的房地産進行抵押，如果未取得母公司、子公司的委托授權，或者不構成錶見代理的，是對具有獨立法人資格的母公司、子公司的侵權，故其抵押行為無效，由此造成母公司、子公司或債權人損失的，應當由行為人承擔相應的責任。
【案例解析】
◎案情簡介
2012年5月17日，某某小額貸款公司(以下簡稱“小額貸款公司”)與彭某、蘇某某、張某某以及某某房地産開發有限公司(以下簡稱“公司”)下屬的某某分公司(以下簡稱“分公司”)簽訂瞭一份《房地産抵押擔保貸款閤同》。該閤同約定以下幾個主要內容：(1)彭某、蘇某某嚮小額貸款公司藉款50萬元，年利率24.4%，貸款期限為5個月，自2012年5月17日至2012年10月13日;(2)分公司(公司法定代錶人和分公司負責人同為白某某)自願以其名下擁有的房地産以不轉移占有的方式抵押給小額貸款公司，為藉款人的藉款提供擔保，並承擔連帶責任保證;(3)保證人張某某(個體工商戶，某某廠業主)提供連帶責任保證。按照上述約定，各當事人在《房地産抵押擔保貸款閤同》上簽名，其中，分公司在該閤同上加蓋瞭負責人白某某的印鑒和分公司的印章，公司在該閤同上加蓋瞭法定代錶人白某某的印鑒。同日，分公司嚮小額貸款公司齣具瞭擔保書，承諾為藉款人彭某、蘇某某的50萬元藉款提供保證擔保，當彭某、蘇某某不能按期清償藉款時，願意代為清償，擔保書上加蓋瞭公司法定代錶人、分公司負責人白某某的印鑒以及分公司的印章。張某某也於同日嚮小額貸款公司齣具瞭擔保書，承諾以其廠的全部資産為藉款人彭某、蘇某某的藉款提供連帶責任的保證擔保。分公司提供的房地産抵押未辦理登記。
2012年5月18日，小額貸款公司嚮彭某、蘇某某發放瞭50萬元貸款，並於貸款發放當日收取瞭12500元的利息。貸款到期後，彭某、蘇某某分五次共計償還小額貸款公司31250元，剩餘貸款及利息未償還。
小額貸款公司提起訴訟，請求判令:1.被告彭某、蘇某某清償藉款本金458258元及逾期息費、違約金、相關費用;2.被告公司、分公司承擔抵押責任和連帶保證責任;3.被告張某某承擔連帶保證責任。
被告公司、分公司辯稱:分公司與原告小額貸款公司簽訂《房地産抵押擔保貸款閤同》後，雙方未辦理抵押登記，抵押權未設立，故原告要求公司、分公司承擔抵押擔保責任無法律依據;公司未授權分公司對外擔保，分公司不承擔保證責任，請求駁迴原告對被告公司、分公司的訴訟請求。
◎法院判決
法院經審理認為：原告小額貸款公司與被告彭某、蘇某某、張某某、分公司簽訂的《房地産抵押擔保貸款閤同》是雙方當事人的真實意思錶示，內容不違反法律、行政法規的強製性規定，依法成立並生效，應受法律保護。原告依約嚮被告彭某、蘇某某發放貸款後，被告彭某、蘇某某作為藉款人應按閤同約定履行還本付息的義務。
關於分公司提供房地産抵押問題。原告小額貸款公司與被告分公司在《房地産抵押擔保貸款閤同》中約定，分公司“自願以其名下擁有的房地産以不轉移占有的方式抵押”，並有附件《抵押物清單》，該抵押閤同成立並生效，但未辦理抵押登記，抵押權不能設立，被告分公司不承擔抵押責任。。
關於被告分公司是否承擔保證責任的問題。因被告公司法定代錶人白某某與分公司的負責人係同一人，被告分公司與原告簽訂的《房地産抵押擔保貸款閤同》及齣具的擔保書上均加蓋瞭白某某的印鑒，可視為分公司對彭某、蘇某某的藉款提供保證已經公司授權，保證閤同成立並生效。擔保書記載分公司為藉款人彭某、蘇某某的50萬元藉款提供保證擔保，當彭某、蘇某某不能按期清償小額貸款公司的藉款時，分公司願意代為清償。根據《中華人民共和國擔保法》第十七條diyi款的規定:“當事人在保證閤同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。”被告分公司為一般保證的保證人。但擔保書承諾的保證方式與《房地産抵押擔保貸款閤同》約定的保證方式不一緻，可視為雙方對保證方式約定不明確。根據《中華人民共和國擔保法》第十九條的規定:“當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。”故被告分公司應按照連帶責任保證承擔保證責任。《房地産抵押擔保貸款閤同》及擔保書均未約定保證期間，根據《中華人民共和國擔保法》第二十六條的規定:“連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任。在閤同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任。”被告分公司的保證期間應為藉款人彭某、蘇某某還款期限屆滿之日起6個月，但原告未提供證據證明在該保證期間嚮被告分公司主張過保證責任，故免除被告分公司的保證責任。
關於被告公司是否承擔擔保責任的問題。被告分公司係公司依法設立並領取營業執照的分支機構，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條及《zui高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五十二條的規定，被告分公司可以作為獨立的訴訟主體參加本案訴訟，被告公司非《房地産抵押擔保貸款閤同》的簽約人，也並非擔保書中的擔保人，故對原告對被告公司的訴訟請求不予支持。
綜上，法院在判決被告彭某、蘇某某償還本息的同時，駁迴原告小額貸款公司對公司、分公司的訴訟請求。
◎律師評析
本案的爭議焦點之一是，公司和分公司是否承擔房地産抵押擔保責任和保證擔保責任的問題。
關於房地産抵押問題。分公司雖然是公司下屬的分支機構，不具有法人資格，但已依法設立並領取營業執照，具有訴訟主體資格。再者，《房地産抵押擔保貸款閤同》中約定的抵押房地産登記在分公司的名下，並約定“自願以其名下擁有的房地産以不轉移占有的方式抵押”，且該閤同還附有《抵押物清單》。根據《zui高人民法院關於企業法人分支機構未經授權為他人提供抵押擔保的效力應如何認定的請示》的答復之精神，企業法人的分支機構以登記在其名下的房地産為他人債權設定抵押，該抵押設定行為符閤《擔保法》規定的抵押權生效條件的，應當認定有效。本案分公司即使未得到公司的授權，其與小額貸款公司訂立的房地産抵押閤同也為有效，況且該閤同上加蓋瞭公司法定代錶人白某某的印鑒，可以推定公司授權分公司提供房地産抵押擔保。但涉案房地産抵押未登記，抵押權不能設立，故法院判決駁迴小額貸款公司要求公司、分公司承擔抵押擔保責任的訴訟請求。
關於保證擔保問題。分公司在嚮小額貸款公司齣具的擔保書中，承諾為藉款人彭某、蘇某某的藉款提供保證擔保，該擔保書上還加蓋瞭公司法定代錶人兼分公司負責人白某某的印鑒以及分公司的印章，該保證閤同成立並應有效，但小額貸款公司在法定保證期間內未要求保證人公司和分公司承擔保證責任，依法應當免除分公司的保證責任，本案保證人張某某的保證責任也由於同樣的理由被免除。
目錄diyi章房地産融資抵押概述
diyi節房地産抵押的基本內容
一、房地産抵押
二、房地産抵押主體
三、房地産不適用質押擔保
第二節房地産抵押融資的優勢評估
一、房地産具有普遍性
二、房地産抵押具有安全性
三、房地産抵押不失使用功能
四、房地産抵押融資額度高而成本低
第三節房地産融資抵押的法律適用
一、藉貸融資的法律規範
二、房地産的法律規範
三、房地産抵押的法律規範
四、房地産融資抵押法律的適用規則
第二章房地産抵押人資格與法律風險
diyi節自然人提供房地産抵押及相關法律風險
一、自然人提供房地産抵押的主體資格問題
二、監護人提供被監護人的房地産抵押
[風險提示]
[案例解析1]
[案例解析2]
第二節企業法人提供房地産抵押及相關法律風險
一、企業法人提供房地産抵押的主體資格問題
二、分支機構提供房地産抵押及其法律風險
[風險提示]
[案例解析]
第三節其他組織提供房地産抵押及相關法律風險
一、個人獨資企業提供房地産抵押及其法律風險
[風險提示]
[案例解析]
二、閤夥企業房地産抵押及其法律風險
[風險提示]
[案例解析]
三、中外閤作經營企業房地産抵押及其法律風險
[風險提示]
四、鄉鎮、村企業房地産抵押及其法律風險
[風險提示]
[關聯案例]
第三章房地産融資抵押範圍與法律風險
diyi節抵押房産的基本要求
一、抵押人對房屋必須享有所有權或處分權
[風險提示]
[案例解析]
二、抵押房産必須是特定的具體的房屋
[風險提示]
[案例解析]
三、抵押房産必須是閤法的財産
[風險提示]
[案例解析]
第二節法律禁止融資抵押的房産
一、guojiajiguan的房産
二、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體
的房産
三、依法被查封、扣押、監管的房産
四、所有權有爭議的房産
[關聯案例]
第三節不宜融資抵押的房産
一、抵押人唯一住房
二、夫妻一方為他人債務提供抵押的共有房産
三、已經被列為拆遷範圍的房屋
四、農民私有房屋
[關聯案例]
五、村民集體房産
[案例解析]
第四節地産抵押物範圍及相關法律風險
一、建設用地使用權
二、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權
[風險提示]
第五節房地産一並抵押及相關法律風險
一、約定一並抵押
二、視為一並抵押
三、新增房産不屬於抵押財産
[風險提示]
[案例解析]
第六節房地産抵押責任範圍及相關法律風險
一、房地産抵押的法定責任範圍
二、房地産抵押的約定責任範圍
[風險提示]
[案例解析]
第四章房地産融資抵押閤同與法律風險
diyi節房地産融資抵押閤同及相關法律風險
一、房地産融資抵押閤同的法律性質
二、房地産融資抵押閤同形式
[風險提示]
三、房地産抵押閤同內容
[風險提示]
四、房地産抵押期限
第二節房地産融資抵押格式閤同及相關法律風險
[風險提示]
[關聯案例]
第三節房地産融資抵押閤同附條件及相關法律風險
一、附抵押效力條件
[風險提示]
二、附抵押效力期限
[風險提示]
[案例解析]
第四節房地産融資抵押閤同的成立與生效
一、房地産融資抵押閤同的成立
二、房地産融資抵押閤同的生效
三、抵押閤同的成立與生效的區彆
四、抵押閤同生效與有效的區彆
五、抵押閤同生效與抵押權設立的關係
[風險提示]
[案例解析]
第五節房地産融資抵押閤同無效及相關法律風險
一、無效房地産融資抵押閤同
二、房地産融資抵押閤同的無效情形
三、房地産融資抵押閤同無效的法律責任
四、房地産融資抵押閤同無效的民事責任範圍
[案例解析]
第五章房地産融資抵押方式與法律風險
diyi節zui高額房地産抵押及相關法律風險
一、zui高額抵押的特點
二、zui高額貸款債權的確定
三、zui高額抵押與一般抵押的區彆
[風險提示]
[案例解析]
第二節房地産共同抵押融資及相關法律風險
一、連帶共同抵押
二、按份共同抵押
三、按序共同抵押
[風險提示]
[案例解析]
第三節共有房産抵押融資及相關法律風險
一、共同共有房産抵押
二、按份共有房産抵押
[風險提示]
[案例解析]
第四節房地産再抵押及相關法律風險
一、前設抵押與後設抵押係同一抵押房地産
二、“不得超齣其餘額部分”非禁止性規定
三、抵押物價值重疊問題
[風險提示]
[案例解析]
第五節房地産融資抵押與混閤擔保及相關法律風險
一、關於房地産抵押與保證方式混閤擔保的法律適用問題
二、關於債務人提供房地産抵押先予清償問題
三、關於抵押人與保證人按約承擔擔保責任問題
四、關於債權人放棄房地産抵押權的擔保責任問題
[案例解析]
第六節商品房按揭及相關法律風險
一、商品房按揭的基本內容
二、商品房按揭的有關協議
三、商品房按揭貸款操作程序
四、商品房按揭的産權問題
[風險提示]
[關聯案例]
第七節在建房地産融資抵押及相關法律風險
一、在建房地産抵押
二、未建房地産抵押
三、關於在建房地産抵押物範圍問題
四、關於在建房地産抵押融資的用途問題
五、關於在建房産與土地使用權一並抵押問題
六、在建房地産抵押權登記
[風險提示]
第八節房地産融資抵押與房屋租賃及相關法律風險
一、房地産先齣租後抵押的效力
二、房地産先抵押後齣租的效力
[案例解析]
第九節房地産融資抵押的反擔保
一、房地産融資抵押的反擔保
二、房地産融資抵押的反擔保方式
三、房地産融資抵押的反擔保對象
四、房地産融資抵押的反擔保閤同
[案例解析]
第六章房地産抵押登記與法律風險
diyi節房地産抵押登記的基本內容
一、房地産抵押權自登記時設立
二、房地産抵押實行統一登記製度
三、房地産抵押登記的法律效力
四、房地産抵押登記的作用
[風險提示]
[案例解析]
第二節房地産一般抵押權登記
一、房地産一般抵押權登記設立程序
二、房地産一般抵押權的變更登記
三、房地産一般抵押權轉移登記
四、房地産一般抵押權注銷登記
[案例解析]
第三節zui高額房地産抵押權登記
一、zui高額房地産抵押權首次登記
二、zui高額房地産抵押權變更登記
三、zui高額房地産抵押權確定登記
四、zui高額房地産抵押權轉移登記
五、zui高額房地産抵押權注銷登記
第四節違法辦理房地産抵押登記的法律責任
一、當事人違法申辦房地産抵押的法律責任
二、登記機構工作人員違法辦理房地産抵押的法律責任
[案例解析]
第七章抵押權人行使抵押權與法律風險
diyi節抵押權人行使優先受償權及相關法律風險
一、行使優先受償權的途徑
二、抵押房地産價款的清償順序
三、房地産抵押債務清償順序
[風險提示]
第二節抵押權人行使價值保全權及相關法律風險
一、抵押物價值保全權的基本內容
二、行使抵押房地産價值保全權的基本條件
三、行使抵押房地産價值保全權的內容
[風險提示]
第三節抵押權人行使追及權及相關法律風險
一、關於抵押人轉讓抵押房地産的追及權問題
二、關於抵押人分割抵押房地産的追及權問題
三、關於繼承抵押房地産的追及權問題
四、關於贈送抵押房地産的追及權問題
[案例解析]
第四節抵押權人行使代位權及相關法律風險
一、行使抵押物上代位權的基本條件
二、抵押權人行使代位權的途徑
[風險提示]
[案例解析]
第五節抵押權人放棄、變更抵押權及相關法律風險
一、抵押權人放棄房地産抵押權
[風險提示]
二、變更抵押權順位
[風險提示]
[案例解析]
第六節房地産抵押權的消滅
一、債權已經全部實現
二、抵押權已經滌除
三、抵押房地産已經處置完畢
四、抵押物滅失
五、另行提供擔保
第八章房地産融資抵押糾紛訴訟與風險防範
diyi節房地産融資抵押案件的訴訟時效及相關風險
一、房地産抵押案件適用的訴訟時效
二、抵押人的訴訟時效抗辯權
三、主債權和抵押權的訴訟時效中止
四、主債權和抵押權的訴訟時效中斷
[風險提示]
[案例解析]
第二節申請保全抵押房地産及相關風險
一、債權人申請訴訟保全
二、債權人申請訴前保全
三、債權人申請執前保全
四、抵押房地産保全範圍
[風險提示]
第三節房地産融資抵押案件的起訴和受理
一、債權人確定被告
二、債權人提起起訴
三、房地産融資抵押案件的管轄
四、債權人起訴方式
五、房地産融資抵押案件受理
六、被告債務人、抵押人答辯
七、原告預交訴訟費
第四節房地産融資抵押案件的調解和判決
一、法庭調解
二、法院裁判
第五節抵押人行使追償權及訴訟風險
一、抵押追償權
二、連帶擔保責任追償方法
三、抵押人承擔賠償責任的追償
四、抵押人行使追償權的途徑
[風險提示]
[關聯案例]
第九章房地産融資抵押案件的強製執行
diyi節房地産融資抵押案件強製執行的基本內容
一、債權人申請執行房地産融資抵押案件
二、房地産融資抵押案件的執行對象
三、房地産融資抵押案件的執行和解
四、房地産融資抵押案件的執行擔保
[關聯案例]
第二節對債務人實施強製執行
一、責令被執行債務人報告財産
二、限製被執行債務人齣境
[案例解析]
三、限製被執行人高消費
[關聯案例]
四、公布被執行人不履行義務信息
[案例解析]
五、執行債務人的存款
六、被執行債務人的收入
[案例解析]
七、執行債務人的財産
八、搜查被隱匿的執行財産
九、執行被執行債務人對第三人享有的到期債權
[關聯案例]
第三節對抵押房地産實施強製執行
一、執行抵押房地産的強製措施
二、對共有房地産抵押的強製執行
三、對第三人占有抵押房地産的執行
第四節抵押債權參與分配
一、債權人申請參與分配
二、抵押權人申請參與分配
三、提齣參與分配申請
四、分配方案及異議處置
[案例解析]
第五節執行異議及其處理
一、案外人提齣執行異議及處理
二、當事人、利害關係人提齣執行異議及處理
第六節被執行主體的變更和追加
一、變更被執行人
二、追加被執行人
三、變更、追加被執行人的操作程序
第七節執行中止
一、中止執行的情形
二、裁定中止執行
三、恢復執行
[案例解析]
第八節終結本次執行程序
一、終結本次執行程序的由來
二、“終結本次執行程序”的情形
三、“終結本次執行程序”的窮盡財産調查措施
四、恢復執行
第九節執行終結
一、結束執行程序方式
二、執行終結與執行中止的區彆
三、終結執行的情形
附錄：相關法律規範
中華人民共和國民法通則(節錄)
(2009年8月27日)
中華人民共和國閤同法(節錄)
(1999年3月15日)
中華人民共和國擔保法(節錄)
(1995年6月30日)
中華人民共和國物權法(節錄)
(2007年3月16日)
中華人民共和國土地管理法(節錄)
(2004年8月28日)
中華人民共和國城鄉規劃法(節錄)
(2015年4月24日)
中華人民共和國商業銀行法(節錄)
(2015年8月29日)
不動産登記暫行條例
(2014年11月24日)
不動産登記暫行條例實施細則
(2016年1月1日)
zui高人民法院關於審理民間藉貸案件適用法律若乾問題的規定
(2015年8月6日)
zui高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問題的
解釋(二)
(2009年4月24日)
zui高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若乾問題的
解釋(節錄)
(2000年12月8日)
zui高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財産的規定
(2004年11月15日)
zui高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定
(2008年12月16日)
城市房地産抵押管理辦法
(2001年8月15日)
內容介紹
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目錄
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用戶評價
這本書的裝幀設計著實讓人眼前一亮，硬殼封麵散發齣一種沉穩厚重的專業感，封麵的燙金字體低調卻不失質感，擺在書架上瞬間提升瞭整體的格調。拿到手裏，紙張的觸感也非常舒適，不是那種過於光滑容易反光的材質，而是帶有細微紋理的，翻閱時指尖的觸感很柔和，即使長時間閱讀也不會感到疲勞。書頁的印刷清晰，字跡大小適中，排版也十分閤理，沒有齣現那種擁擠不堪的感覺，給人的閱讀體驗是流暢而愉悅的。我尤其喜歡它在細節上的用心，比如每章節的開頭都有一句引人深思的名言，或是對本章內容的簡要概述，這在很大程度上幫助我快速把握章節的重點，也讓學習過程更加有條理。書的整體設計體現瞭一種匠心獨運，不僅僅是內容的承載，更是對閱讀美學的一種追求。這樣的書籍，無論是自用還是作為禮物贈送，都顯得十分體麵和有品位。它不僅僅是一本工具書，更是一件能夠帶來愉悅感和滿足感的藝術品，放在書桌上，本身就是一種視覺的享受，讓人忍不住想要拿起它，沉浸在知識的海洋中。
評分這本書的內容給我帶來瞭非常大的啓發，讓我對“成功”這個概念有瞭更深刻的理解。它並非提供一套速成的成功秘籍，而是通過對大量真實案例的剖析，揭示瞭那些在各自領域取得傑齣成就的人們，他們所具備的共通特質和思維模式。我尤其被書中對“堅持”、“韌性”和“創新”的解讀所打動。作者並沒有迴避那些失敗的嘗試和艱難的時刻，反而將其作為成功道路上不可或缺的一部分來呈現，這讓整個敘述更加真實可信。我從中學到瞭，真正的成功往往不是一蹴而就的，而是建立在一次次跌倒又爬起的堅韌之上，以及不斷突破自身局限的創新精神。書中對於不同行業、不同背景的成功人士的描繪，讓我意識到，成功的路徑並非單一，而是多種多樣，關鍵在於能否找到適閤自己的方式，並付齣持之以恒的努力。這本書讓我更加堅信，隻要擁有正確的觀念和不懈的追求，每個人都有潛力去實現自己的價值，創造屬於自己的輝煌。
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評分我一直對投資理財領域抱有濃厚的興趣，尤其關注那些能夠帶來穩定現金流的資産配置策略。這本書的齣現，恰好填補瞭我在這方麵的一些認知空白。它深入淺齣地介紹瞭不同類型的投資産品，從股票、債券到基金，再到一些更為細分的領域，都有條理地進行瞭梳理和分析。作者在講解時，並沒有使用過於晦澀的專業術語，而是用通俗易懂的語言，結閤生動的比喻，將復雜的概念變得容易理解。我特彆欣賞的是書中對於風險評估和分散化投資的強調，這讓我認識到，任何投資都伴隨著風險，而如何有效地管理和控製這些風險，纔是決定投資成敗的關鍵。書中提供的許多實操性強的建議，比如如何根據自身的風險承受能力來構建投資組閤，如何利用不同的投資工具來對衝風險，都讓我受益匪淺。讀完這本書，我感覺自己對投資的世界有瞭更清晰的認識，也更有信心去規劃自己的財富增值之路。它就像一位經驗豐富的導師，指引著我在充滿機遇與挑戰的投資市場中，穩健前行。
評分作為一個對曆史題材情有獨鍾的讀者，我一直著迷於那些能夠還原時代風貌、講述人物命運的史實著作。這本書雖然主題並非直接指嚮宏大的曆史敘事，但其中對過去一個特定行業發展曆程的細緻描繪，卻讓我仿佛穿越瞭時光，親眼見證瞭那個時代的商業脈動和社會變遷。它通過對一係列典型事件的深入剖析，展現瞭在特定經濟環境下，行業參與者是如何應對挑戰、抓住機遇，又是如何在這個充滿變數的市場中摸索前行。這種基於真實商業實踐的敘述，比枯燥的理論講解更能觸動人心。我從中感受到瞭曆史的厚重感，也體會到瞭在時代洪流中，個體和企業所麵臨的睏境與抉擇。書中對於一些具體案例的還原，使得那些抽象的商業邏輯變得生動鮮活，仿佛能聽到那個時代的喧囂與搏鬥。它讓我看到瞭曆史並非冰冷的年代符號，而是由無數真實的故事和鮮活的人物構成的，充滿瞭人性的光輝與掙紮。
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