具體描述
內容簡介
《房地産開發與經營》係統介紹瞭房地産開發與經營的全過程理論與實踐，主要包括房地産開發與經營的基本知識、房地産開發經營管理製度與政策、房地産項目策劃、房地産開發項目可行性研究、房地産融資、房地産開發用地的取得、土地儲備開發、房地産開發工程招標與投標、房地産開發閤同、房地産開發項目的工程建設管理、房地産營銷、房地産交易和房地産開發經營中的稅收。本書的編排體係基本上按照房地産開發與經營基本程序為主綫，重點突齣，邏輯性及條理性強。同時，本書緊密結閤房地産發展的現狀和工程實踐，具有實用性、現實性及創新性。《房地産開發與經營》適閤房地産、工程管理等相關專業師生閱讀使用，也可作為房地産從業人員及有關人員自學參考。
目錄
第一章 導論第一節 房地産和房地産業概述
一、房地産的概念
二、房地産業的概念
第二節 房地産開發的涵義與特點
一、房地産開發的涵義
二、房地産開發的類型
三、房地産開發的特點
第三節 房地産開發模式
一、多元化開發模式
二、專業化開發模式
第四節 房地産開發程序
一、項目立項階段
二、項目前期準備階段
三、項目建設階段
四、項目銷售及售後服務階段
第五節 我國房地産開發業的形成與發展
一、我國房地産開發業的形成
二、我國房地産開發業的發展
思考題
本章參考文獻
第二章 房地産開發經營管理製度與政策
第一節 房地産開發企業的管理
一、房地産開發企業的概念、特徵及分類
二、房地産開發企業的設立條件
三、房地産開發企業資質等級
四、房地産開發企業設立的程序
五、房地産開發企業資質管理
第二節 房地産開發項目管理
一、確定房地産開發項目的原則
二、房地産開發項目建設用地使用權的取得
三、房地産開發項目實行資本金製度
四、對不按期開發的房地産開發項目的處理原則
五、房地産開發項目質量責任製度
六、項目手冊製度
第三節 房地産經營管理
一、房地産開發項目轉讓
二、商品房交付使用
三、房地産廣告
思考題
本章參考文獻
第三章 房地産項目策劃
第一節 房地産開發項目策劃概述
一、房地産項目策劃的概念
二、房地産項目策劃的特徵
三、房地産項目策劃的工作流程與階段劃分
四、房地産項目策劃的作用
五、房地産開發項目策劃的主要內容
第二節 房地産市場細分
一、房地産市場細分的含義、依據與作用
二、房地産市場細分的原則和標準
三、房地産市場細分的程序與方法
第三節 房地産市場定位
一、房地産市場定位的含義
二、房地産市場定位的依據
三、房地産市場定位的原則
四、房地産企業市場定位的程序
五、房地産企業市場定位的策略
六、房地産開發項目定位
第四節 房地産項目主題策劃
一、房地産項目主題策劃的概念
二、房地産項目主題策劃的作用
三、房地産項目主題策劃的步驟
四、房地産項目策劃主題的類型
思考題
本章參考文獻
第四章 房地産開發項目可行性研究
第一節 房地産開發項目可行性研究概述
一、房地産開發項目可行性研究的概念和作用
二、房地産開發項目可行性研究的基本內容
三、房地産開發項目可行性研究的階段劃分
四、房地産開發項目可行性研究的工作程序
第二節 房地産開發項目市場調查
一、房地産市場調查的意義和內容
二、房地産市場調查方法
第三節 房地産開發項目投資與收益測算
一、房地産開發項目投資總額構成
二、房地産開發項目投資估算
三、房地産開發項目收入估算
四、房地産開發項目資金籌措
第四節 房地産開發項目財務評價
一、基本財務報錶
二、財務盈利能力分析
三、房地産項目清償能力分析
四、資金平衡分析
五、資産負債分析
六、房地産開發項目的不確定性分析
第五節 房地産開發項目可行性研究報告的編製
一、房地産可行性研究報告編製依據和步驟
二、房地産可行性研究報告的內容
思考題
本章參考文獻
第五章 房地産融資
第一節 房地産融資概論
一、房地産資金的使用特性
二、房地産融資的概念
三、房地産融資的基本原則
四、房地産融資的分類
五、房地産融資方案的確定
第二節 房地産融資的資金來源
一、房地産企業融資渠道的多元化
二、房地産資金的主要來源渠道
三、自有資金來源
四、債務資金來源
五、其他資金來源
六、房地産業資金的來源結構
第三節 房地産融資的主要方式
一、房地産融資方式概述
二、銀行貸款
三、房地産預售
四、發行股票
五、發行債券
六、其他融資方式
七、房地産融資工具創新
第四節 房地産融資成本
一、融資成本的概念及構成
二、個彆資金成本
三、綜閤資金成本
四、邊際資金成本
五、融資成本評價
第五節 房地産融資的風險管理
一、融資風險的含義
二、融資風險的主要影響因素
三、房地産融資風險管理
四、房地産開發企業對項目貸款風險的管理
五、銀行對房地産開發貸款的融資風險管理
思考題
本章參考文獻
第六章 房地産開發用地的取得
第一節 土地管理製度及其演變
一、土地管理基本製度
二、土地使用權獲取方式的曆史演變
第二節 土地使用權取得
一、土地使用權的概念和分類
二、國有土地使用權的取得
三、集體土地使用權的取得
第三節 開發建設中的農地徵收和補償
一、農地徵收的概念和原則
二、農地徵收的政策規定
三、農地徵收補償的範圍和標準
四、農地徵收和農地徵用
第四節 國有土地上房屋徵收與補償
一、國有土地上房屋徵收與補償的概念
二、國有土地上房屋徵收與補償的管理體製
三、房屋徵收與補償的原則
四、國有土地上房屋徵收工作程序
五、徵收補償主體與對象
六、徵收補償項目
七、徵收補償方式與補償標準
八、徵收補償估價異議的處理
九、徵收補償的程序
十、徵收主體的違法責任和房地産價格評估機構的法律責任
第五節 閑置土地的處理
一、閑置土地的概念和認定
二、閑置土地的處置方案
三、閑置土地費用的徵收和使用權的收迴
思考題
本章參考文獻
第七章 土地儲備開發
第一節 土地儲備製度概述
一、土地儲備概述
二、土地儲備製度及其發展過程
三、土地儲備對象
第二節 土地儲備開發準備工作
一、土地儲備開發計劃編製與審查
二、土地儲備開發實施方案編製與審查
三、土地儲備開發實施主體的確定
四、潛在項目實施主體競爭者前期工作
第三節 土地儲備開發行政審批
一、建設項目用地預審
二、項目立項
三、規劃意見申報
四、專業意見徵詢
五、徵地拆遷報批
第四節 土地儲備開發實施與交付
一、徵地實施程序
二、徵地補償與安置的原則與方式
三、拆遷實施程序
四、拆遷工作原則與方式
五、市政基礎設施建設
六、土地儲備開發項目驗收
思考題
本章參考文獻
第八章 房地産開發工程招標與投標
第一節 房地産開發工程招標投標概述
一、房地産開發項目招標投標的含義
二、房地産開發項目招標
三、招標投標法律規範
四、工程招標方式
五、招標投標的工作環節
第二節 開發工程監理招標
一、概述
二、工程監理招標的特點
三、委托監理工作的範圍
四、招標文件的內容
五、評標
第三節 開發工程施工招標
一、施工招標的特點
二、施工招標的發包工作範圍
三、施工招標程序
第四節 設備與材料購置的招標
一、 設備、材料購置的招標工作程序
二、設備、材料采購的招投標方式
三、設備、材料采購的資格審查
四、評標
第五節 開發工程勘察與設計招標
一、勘察設計招標可以進行邀請招標的情形
二、 勘察招標
三、設計招標
思考題
本章參考文獻
第九章 房地産開發閤同
第一節 概述
一、閤同的概念及種類
二、閤同的主要條款
三、閤同訂立的程序
四、房地産開發過程中涉及的主要閤同的性質
五、房地産開發閤同的審查
六、房地産開發企業的閤同管理
第二節 房地産建設工程勘察、設計閤同
一、建設工程勘察、設計閤同的概念
二、勘察閤同
三、建設工程設計閤同
第三節 建設工程委托監理閤同
一、建設工程監理閤同的概念和特徵
二、建設工程監理閤同的文件組成
三、《建設工程委托監理閤同》（示範文本）
四、委托監理工作的業務範圍
五、雙方的權利
六、雙方的義務
第四節 房地産開發工程施工承包閤同
一、建設工程施工承包閤同的概念和特點
二、施工閤同管理涉及的有關各方
三、對雙方有約束力的閤同文件
四、發包人和承包人的義務
五、閤同的計價方式
六、工程保修
七、建設工程施工閤同簽約要點
思考題
本章參考文獻
第十章 房地産開發項目的工程建設管理
第一節 房地産開發項目工程建設的組織與管理方式
一、房地産開發項目工程建設的組織方式
二、房地産開發項目工程建設階段的管理模式
第二節 房地産開發項目工程建設進度控製
一、進度控製的概念
二、進度控製的計劃係統及錶示方法
三、網絡計劃的優化
四、進度計劃實施中的監測與調整
五、施工階段進度控製的主要工作內容
第三節 房地産開發項目工程建設成本控製
一、房地産項目成本構成及控製特點
二、房地産項目成本控製的原則及內容
三、成本超支的原因分析及降低成本的措施
第四節 房地産開發項目工程建設質量控製
一、質量控製的含義及特點
二、設計階段的質量控製
三、施工階段的質量控製
思考題
本章參考文獻
第十一章 房地産營銷
第一節 房地産營銷概述
一、市場營銷概念
二、市場營銷觀念
三、營銷理念創新
四、房地産營銷
第二節 房地産營銷策略
一、基本策略
二、不同營銷策略的比較
第三節 房地産營銷模式及其選擇
一、房地産營銷模式的含義
二、房地産營銷模式的類型
三、房地産營銷模式的選擇
第四節 房地産營銷方案的製訂
一、製訂房地産企業營銷方案要針對的問題
二、製訂房地産企業營銷方案要把握的原則
三、製訂房地産企業營銷方案可參考的流程
思考題
本章參考文獻
第十二章 房地産交易
第一節 房地産交易概述
一、房地産交易的分類
二、房地産交易的特點
三、房地産交易的一般原則
四、房地産交易管理機構
第二節 國有建設用地使用權交易
一、國有建設用地使用權交易的方式
二、國有建設用地使用權招標齣讓
三、國有建設用地使用權拍賣齣讓
四、國有建設用地使用權掛牌齣讓
五、國有建設用地使用權協議齣讓
六、關於國有建設用地使用權齣讓的一般規定
第三節 房地産轉讓
一、房地産轉讓的含義和形式
二、房地産轉讓的一般條件
三、房地産轉讓的程序
四、房地産轉讓閤同
五、房地産轉讓管理
六、商品房預售
第四節 房屋租賃
一、房屋租賃的一般規定
二、房屋租賃閤同
三、房屋轉租
第五節 房地産抵押
一、房地産抵押的基本概念
二、房地産抵押權的設定
三、房地産抵押閤同
四、房地産抵押登記
五、抵押房地産的占用與管理
六、抵押房地産的處分
思考題
本章參考文獻
第十三章 房地産開發經營中的稅收
第一節 稅收製度概述
一、稅收特徵
二、稅製要素
三、我國現行房地産稅收製度
第二節 房産稅
一、房産稅概述
二、房産稅的納稅人、徵稅對象及徵稅範圍
三、房産稅的稅率、計稅依據
四、應納稅額的計算
五、房産稅的減免
六、房産稅試點情況
第三節 城鎮土地使用稅
一、城鎮土地使用稅概述
二、城鎮土地使用稅的納稅人、徵稅範圍和稅率
三、應納稅額的計算
四、城鎮土地使用稅的稅收優惠
第四節 耕地占用稅
一、耕地占用稅概述
二、耕地占用稅的納稅人、徵稅範圍和稅率
三、應納稅額的計算
四、耕地占用稅的稅收優惠
第五節 土地增值稅
一、土地增值稅概述
二、土地增值稅的納稅人、徵稅範圍和稅率
三、應納稅額的計算
四、土地增值稅的稅收優惠
第六節 契稅
一、契稅概述
二、契稅的納稅人及徵稅範圍
三、契稅的稅率、計稅依據
四、應納稅額的計算
五、契稅的減免規定
第七節 房地産相關稅收
一、固定資産投資方嚮調節 稅
二、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加
三、企業所得稅
四、個人所得稅
五、印花稅
思考題
計算題
本章參考文獻
前言/序言
用戶評價
我拿到這本書後，迫不及待地開始閱讀，盡管時間有限，但我還是被它所展現齣的深度和廣度所震撼。作者在開篇就對房地産市場的宏觀經濟背景進行瞭詳盡的分析，從國傢政策導嚮、金融貨幣環境，到人口結構變化、城市化進程等多個維度，抽絲剝繭般地闡述瞭影響房地産發展的深層動因。這部分內容讓我受益匪淺，它幫助我擺脫瞭對市場短期的波動性過分關注的習慣，而是能夠從更長遠、更宏觀的視角去理解房地産行業的周期性特徵。我尤其欣賞作者在分析政策影響時，並沒有停留在錶麵，而是深入挖掘瞭政策背後的邏輯和意圖，以及這些政策在不同發展階段可能産生的連鎖反應。這使得我能夠更清晰地認識到，作為一名從業者，理解並順應宏觀環境變化的重要性，並學會如何在這種動態變化中尋找機會。
評分這本書的封麵設計相當簡潔大氣，一種低飽和度的藍色搭配燙金的書名，給人一種專業且沉穩的感覺。翻開扉頁，撲麵而來的是一種嚴謹而又不失人文關懷的學術氣息。我是在一次偶然的機會下，在書店的推薦區看到這本書的，當時被它的書名所吸引。“房地産開發與經營”——這兩個詞語精準地概括瞭我的職業生涯中最重要的兩個方麵。作為一名初入行不久的房地産從業者，我一直渴望找到一本能夠係統性地梳理行業脈絡，並提供切實可行操作指南的書籍。然而，市麵上充斥著大量淺嘗輒止的理論介紹，或者是一些過於案例化、脫離實際的操作手冊，總讓我覺得難以獲得深入的理解和長遠的指導。當我拿到這本書時，我帶著一絲期待，也有一絲懷疑。我希望它不僅僅是一本“工具書”，更希望它能引領我思考房地産行業的本質，以及在這個復雜且不斷變化的領域中，如何纔能真正做到“經營”而非僅僅是“開發”的層麵。
評分在我閱讀這本書的過程中，我時常會停下來，結閤自己過去的一些項目經驗進行反思。書中的很多觀點和方法，都讓我對過去的一些成功或失敗有瞭更深刻的理解。例如，作者在討論風險控製時提到的“預則立，不預則廢”的理念，讓我迴想起之前某個項目因對市場變化預判不足而遇到的睏境。這本書不僅僅是一本教科書，更像是一位經驗豐富的前輩，在與我進行一場深入的對話，引導我不斷審視和提升自己的專業能力。
評分讓我印象深刻的還有關於營銷推廣與銷售策略的部分。作者並非簡單羅列各種營銷手段，而是從市場細分、目標客戶定位齣發，係統地闡述瞭如何製定一套符閤項目實際情況的營銷策略。從品牌塑造、廣告投放，到客戶關係管理，再到銷售渠道的選擇和管理，每一個環節都進行瞭深入的探討。我尤其欣賞作者在分析客戶心理和行為模式方麵的獨到見解，這讓我能夠更好地理解購房者的真實需求，並據此製定更具吸引力的産品和營銷方案。這本書讓我明白，銷售不僅僅是將房子賣齣去，更是一個與客戶建立信任、提供價值的過程。
評分整本書的論述結構非常清晰，邏輯嚴密，仿佛是為我量身定製的一份行業指南。其中關於項目可行性研究的部分，我反復閱讀瞭數遍。作者不僅列舉瞭評估項目潛力的關鍵因素，如地理位置、市場需求、競爭態勢、成本效益分析等，更重要的是，他提供瞭一套係統性的分析框架和評估工具。這遠比我之前僅憑經驗和直覺進行判斷要科學得多。我特彆關注瞭關於風險評估與控製的章節，作者將風險分解為市場風險、政策風險、融資風險、運營風險等多個層麵，並針對每一種風險都提齣瞭具體的應對策略。這一點對於我們這些經常需要處理復雜項目的人來說，簡直是如獲至寶。我甚至可以想象，在未來的項目決策過程中，這本書中的框架將成為我重要的參考依據。
評分在讀到關於物業管理與資産運營的章節時，我更加確信瞭這本書的全麵性。通常，很多關於房地産開發的書籍，在項目售罄後就會戛然而止，而這本書卻將目光延伸到瞭項目的後期運營階段。作者強調瞭物業管理在提升業主滿意度、維護項目價值方麵的重要作用，並探討瞭如何通過精細化的物業服務，實現資産的保值增值。這一點對於我們這種需要長期關注項目生命周期的開發者來說，至關重要。它提醒我，一個成功的房地産項目，不僅僅是建成那一刻，更在於其後續的長期價值體現。
評分這本書最大的亮點之一在於它對於房地産行業發展趨勢的深刻洞察。作者在書中並沒有迴避當前房地産市場麵臨的挑戰，例如市場波動、政策調控、技術革新等，而是積極地探討瞭如何在這些挑戰中尋找新的機遇。他對於綠色建築、智能傢居、長租公寓等新興模式的分析，讓我看到瞭行業未來的發展方嚮。讀完這本書，我不再僅僅是“跟著市場走”，而是能夠對未來的發展趨勢有一個更清晰的判斷，並思考如何在自己的職業生涯中，抓住這些新的增長點。
評分總而言之，這本書的內容之豐富，分析之深刻，實操性之強，都遠遠超齣瞭我的預期。它係統地梳理瞭房地産開發的各個環節，提供瞭詳實的理論框架和操作指南，並對行業未來的發展趨勢進行瞭前瞻性的預測。對於任何一個想在房地産行業有所建樹的從業者來說，這本書都絕對是一本不可多得的“案頭書”。我將在今後的工作中，反復研讀並實踐書中的內容，相信它能夠成為我職業道路上的一盞明燈，指引我走嚮更遠的未來。
評分這本書的價值在於它不僅提供瞭理論框架，更深入到瞭實踐操作的細節。例如，在土地獲取與開發權管理部分，作者詳細闡述瞭不同獲取土地的模式，包括招拍掛、協議齣讓、股權閤作等，並深入分析瞭每種模式的優劣勢以及適用的場景。我之前在這方麵接觸的資料大多比較零散，而這本書將這些信息進行瞭係統性的梳理和整閤，讓我對整個土地獲取的流程和其中的關鍵環節有瞭更深刻的認識。此外，關於項目前期策劃與規劃設計的部分，作者也給齣瞭非常具有指導意義的建議，比如如何進行市場定位，如何與規劃設計單位有效溝通，如何控製設計成本等等。這些細節的處理，讓我看到瞭作者深厚的行業經驗和嚴謹的專業態度。
評分在融資策略與資本運作方麵，這本書的內容更是讓我眼前一亮。作者詳細介紹瞭房地産開發過程中常見的融資渠道，包括銀行貸款、信托融資、股權融資、發行債券等，並分析瞭不同融資方式的特點、風險和適用性。我之前對復雜的金融工具和資本運作瞭解不多，閱讀這部分內容，我感覺像是打開瞭一個新世界的大門。作者用通俗易懂的語言，將復雜的金融概念解釋清楚，並且結閤實際案例，讓我能夠更好地理解如何在項目開發過程中，閤理有效地利用資本的力量，實現利益最大化。這對於正在努力提升融資能力的我來說，無疑是一份寶貴的財富。
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