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内容简介

　　《企业成本控制与精细化管理系列：物业公司成本控制与精细化管理》主要包括预算控制、人力资源成本控制、采购与仓储成本控制、设备维护成本控制、管理标准化、节能降耗、非核心业务外包等方面内容。
　　《企业成本控制与精细化管理系列：物业公司成本控制与精细化管理》可供重视物业公司成本控制，并且在企业中进行精细化管理的企业经营管理者阅读使用。书中包含大量图表，简单明了，使用者可即学即用。

作者简介

　　马海军，冠深集团董事长兼福建冠深物业管理有限公司总经理，曾任深圳醒车会总经理，福建七星车行服务有限公司，深圳冠深投资有限公司总经理。冠深物业是国家一级物业管理资质企业，长期致力于大型文化体育场馆及停车管理研发设计与规范化服务管理。它以全新的物业服务管理理念，领先开阔的国际高端视野，为客户提供互惠共赢发展平台，打造都市最美生活空间。

目录

第1章 物业公司预算控制
第一节 支出预算的编制
一、支出预算编制的程序和步骤
二、物业项目各项费用的预算模板
三、各管理处管理成本汇总
第二节 建立预算控制体系
一、建立预算执行责任制度
二、建立监督检查制度
三、建立预算执行情况内部报告制度
四、建立预算执行情况预警机制
五、建立预算执行结果质询制度
六、建立预算执行情况分析制度
第三节 预算费用控制的具体措施
一、提高部门、管理处人员的成本控制意识
二、适时调整和补充专业财务人员
三、加强基础管理工作减少不必要的支出
四、严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本
第四节 预算精细化管理工具
一、物业公司全面预算管理办法
二、管理处财务预算管理监控办法
三、物业公司年度经营支出预算明细表
四、管理费用预算表
五、财务预算外支出申请表

第2章 物业公司人力资源成本控制
第一节 优化组织架构
一、职能部门的合理设置
二、5万平方米以下小区管理处的组织架构及人员编制
三、5万～10万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
四、10万～15万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
五、15万～20万平方米小区管理处组织架构及人员编制
六、25万～40万平方米小区管理处组织架构及人员编制
第二节 物业公司人力资源成本的预算
一、人力资源成本的构成
二、人力资源成本预算的编制流程
三、人力资源成本预算的执行与控制
四、人力资源成本预算的考核与激励
第三节 招聘成本的降低
一、制订详细的招聘方案、加强对招聘人员的培训
二、选择科学的招聘方法
三、招聘应选择合适的招聘渠道
四、招聘信息发布要讲技巧?
五、招聘评估要及时?
六、实施招聘工作团队负责制
第四节 员工培训成本降低
一、员工培训成本的构成
二、进行科学合理的培训需求分析
三、针对不同群体实施菜单式培训
四、做好培训的转化工作
五、合理设计培训协议防止员工流失
六、培养内部兼职培训师
第五节 留住人才以降低员工流失成本
一、人员流失成本的表现
二、物业公司人才流失的原因
三、人才流失的防范对策
第六节 人力资源成本控制精细化管理工具
一、物业公司人力资源管理程序
二、人力资源管理年度费用预算表
三、人力资源管理费用预算执行表
四、人力资源成本分析表
五、年度招聘计划及费用预算表
六、部门招聘成本预算表
七、招聘成本登记表
八、招聘工作成本分析表
九、培训费用预算明细表
十、各培训课程费用明细表
十一、加班费明细表
十二、员工离职成本核算表
十三、员工异动分析表

第3章 物业公司采购与仓储成本控制
第一节 物业公司物品采购管理
一、采购物资分类
二、采购方式
三、采购协议和合同管理
四、建立供应商档案
第二节 物品仓储管理
一、库存物品的限额标准
二、物品的验收
三、物品的入仓程序
四、仓库物品的存放管理
五、仓库物品的清点
六、仓库物品资料保管
第三节 物业公司采购与仓储精细化管理工具
一、物业公司物资采购管理程序
二、仓库管理制度
三、库房管理规定
四、月物资采购计划表
五、入库登记表
六、仓库存货记录卡
七、临时借用工具登记表
八、员工领用工具记录表
九、公用工具借用登记表
十、物品领料单
十一、供应商评审表
十二、合格供应商一览表
十三、合格物品供应商名录
十四、采购物资验证单
十五、物资领（借）用单
十六、物资申购单
十七、合同处理会签表

第4章 物业公司设备维护成本控制
第一节 物业管理设备维护服务
一、设备维护服务对象的构成
二、设备维护服务形式的构成
三、设备维护服务成本的构成
第二节 设备维护服务成本控制的方法
一、控制能源成本的方法
二、控制维修成本的方法
三、控制设备维护人工成本的方法
第三节 加强设备的维护保养
一、熟悉设备的运行情况
二、建立设备管理体系
三、处理好应急维修与计划维修的关系
四、制订设备维护计划
五、设备维护保养计划的实施
六、应急维修的管理
第四节 设备维护保养精细化管理工具
一、公共设施日常维修计划方案
二、公共设施定期维护计划及实施方案
三、房屋配套设施定期维修保养计划
四、房屋配套设施日常保养计划
五、物业公司公共设备（设施）维护保养考核办法
六、工程部劳动工具管理规程
七、报修服务管理规程
八、设备保养计划表
九、Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录
十、Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录
十一、Ⅲ级设备保养、检查记录
十二、设备（机具）外委维修申请表
十三、设备维修记录
十四、维修值班记录表
十五、报修单
十六、工程维修工具清单
十七、大型公用工具保养记录表

第5章 物业公司管理标准化
第一节 管理标准化与成本控制之间的关系
一、管理标准化直接影响时间成本减少
二、管理标准化间接影响人工成本降低
三、管理标准化对材料费用的影响
四、管理标准化对管理费用的影响
第二节 物业管理标准化要领
一、物业公司标准体系的组成
二、物业公司标准化的对象
三、实施标准化运作的关键环节
四、物业管理标准化实施策略
第三节 物业公司基础管理标准
一、安全管理类基础管理标准
二、环境管理类基础管理标准
三、设备管理类基础管理标准
四、客户服务类基础管理标准
第6 章 物业公司节能降耗
第一节 物业公司节能降耗概述
一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性
二、常见的节能降耗措施
第二节 实施节能降耗管理和服务措施
一、建立健全能源管理机构
二、实行节能降耗目标管理
三、组织节能降耗培训
四、积极参与工程的前期规划设计
五、制订并实施节能降耗计划和方案
六、加大资金投入和加强技术力量
七、推广节能技术和产品
八、采取有效的设备保养和使用措施
九、严格高效的管理制度
十、从员工节能抓起
十一、做好宣传教育以提高业主节能意识
第三节 物业公司节能降耗精细化管理工具
一、物业项目节能降耗管理规定
二、物业公司开源节流方案
三、物业管理处节能工作计划方案
四、公共用水、用电统计表

第7章 物业公司非核心业务外包
第一节 为什么要引进业务外包
一、什么是业务外包
二、专业化服务的趋势
三、物业管理业务外包的优势
第二节 业务外包控制关键
一、合理确定外包业务范围
二、充分做好外包服务准备工作
三、慎重选择承包服务商
四、完善外包管理制度
五、把好合同的草拟与签订关
六、加强外包业务的日常管控
七、注重与承包商的双赢关系
第三节 承包商的评定与选择
一、确定评定标准
二、寻找潜在的承包商
三、对承包商进行调查
四、公正、客观地比较承包商
五、确定合格承包商
第四节 与承包商签订合同
一、外包合同的形式
二、外包合同谈判
三、外包合同的起草与审核
四、外包合同的签订
第五节 非核心业务外包质量控制
一、确立质量目标
二、制订质量标准
三、加强双方沟通
四、开展质量检查
五、处理质量问题
第六节 物业公司外包服务精细化管理工具
一、物业服务外包控制程序
二、保洁外包作业指导书
三、保洁外包人员现场服务质量监控操作规范
四、绿化外包服务质量评审细则
五、电梯维保外包质量监督办法
六、设施设备运作与维护外包服务合同
七、公共机电设备维修保养外包合同
八、消防设备维护保养外包合同
九、电梯日常维护保养外包合同
十、小区弱电系统维护保养外包合同
十一、中央空调设施维保外包合同
十二、××小区绿化养护外包合同
十三、××大厦保洁外包合同
十四、保安服务外包合同
十五、外包商调查报告
十六、承包商初审记录
十七、承包商评审报告
十八、合格承包商名单
十九、外包项目服务问题改善通知书
二十、服务质量评定和费用计算

前言/序言

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