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内容简介

　　“互联网＋”大行其道，常规策划——外行指导内行，已经不能解决差别化竞争、融入区域商业生态等问题。城市，产业园区、旅游地产、商业街、城市综合体战略策划需要超常规策划思维。
　　《人文商业地产策划：城市、产业园区、旅游地产、商业街及零售业商业地产》的超常规策划思维就是“全球化视野（创意）”＋“人文＋”思维，强调“中国风”，强调“接地气”，解决了战略定位策划的根本问题。从消费者角度出发，逆向思考，在消费者利益很大化的同时解决开发者关心的关键问题——适合的战略定位。
　　长久以来，作者发现消费者寻味而至，他们得意的味道促成他们来某地驻留、消费，进而与商品产生高强度摩擦，产生无限量交易，所以，“味道”决定了城市价值以及商业项目的利益价值很大化，在这个过程中，策划者只是这个味道的营造者，营造的前提在于发现其独特的“味道”。

作者简介

　　戴欣明，中国著名战略咨询专家：城市运营&商业地产投资开发管理机构——戴欣明工作室创建、首席策划顾问，著名的城市、房地产与商业地产战略定位策划人，建设开发企业管理专家。
　　中国著名财经评论家：凤凰卫视、深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约商业财经、城市、地产、时事评论员。
　　主要成就：
　　人文城市、地产和商业地产的开创者
　　创立“七合一战略定位法则”
　　中国城市和地产实证分析派（南派）代表

目录

方法篇 超常规战略定位策划法
第一章 城市与商业地产领域战略定位"方法论"
第一节 城市与商业地产战略定位面临的问题
第二节 七合一定位，超常规战略定位理论
第二章 超常规战略定位策划的分析法
第一节 常规战略策划的数据分析问题
第二节 "262实证分析法"解决分析实效
第三节 超常规战略定位策划分析要点
应用篇 超常规战略定位策划思路及应用
第一章 城市及区域定位策划思路及应用
第一节 超大城市：着力解决大城市病--经济的味道
第二节 二线城市：城市群的中枢神经--平台的味道
第三节 三四线城市：小地方大故事--追忆的味道
第二章 "零售业商业地产"定位策划思路及应用
第一节 "零售业商业地产"味道的差别化
第二节 分清楚战略策划还是技术策划
第三节 在内、外商业生态中调制"商业味道"
第四节 突破中国式零售商业地产招商模式
第三章 "泛商业地产"定位策划思路及应用
第一节 产业园区与城市经济共生共荣--集聚的味道
第二节 "第七要素"牵动旅游地产神经--信仰的味道
第三节 利用人文演绎商业街的商业味道--好玩的味道
思维篇 超常规战略定位策划思维模式
第一章 "人文＋"，人文商业地产的切入点
第一节 用人文思维进行准确战略定位
第二节 人文地产战略定位策划深层把握
第二章 人文角度--五行属水：情境的味道
第一节 通过人文寻找差异化的战略定位路径
第二节 人文角度思考"接地气"
第三节 纵向人文脉络是特色战略的灵魂
第四节 堪舆--城市和商业地产战略定位的内核
第三章 社会角度--五行属木：生机的味道
第一节 要知道为什么样的群体建立商业环境
第二节 了解人们心灵深处的想法
第三节 从社会变化中寻找生存之道
第四章 消费心理角度--五行属火：商业的味道
第一节 摸准"新黄金十年"的消费脉搏
第二节 消费复杂，催生味道体验
第三节 面子式消费是中国人不变的主题
第五章 经济角度--五行属土：生态的味道
第一节 是否还需要"大势研判"式策划
第二节 什么充当"新黄金十年"主旋律
第三节 城镇化20年，地产还是最大的金矿
第六章 管理角度--五行属金：财富的味道
第一节 顺应管理者能力进行战略定位策划
第二节 管理角度的思考为合作方减少麻烦
第七章 设计角度--"面子"的味道
第一节 定位策划方案对接设计思考
第二节 超常规战略定位策划要定位可视
第三节 避免用设计代替战略定位策划
第八章 营销角度--品牌的味道
第一节 超常规营销战略需要营销前置
第二节 不同类项目营销策划打造侧重点
【案例】中国（长沙）工程机械交易展示中心的营销主题定位
后记

精彩书摘

　　笔者工作室曾经在三线城市改造一个项目。项目在湖南某三线城市市中心，五层楼，定位“女人世界”，这种商业模式在很多地方是成功的，但在这里就不行，租户纷纷关店。我们的工作室接受委托后，进行了为期一周的调研，发现这个项目是典型的“地段、地段，还是地段”的策划模式，老板在做“女人世界”之前没有找专业策划，认为这么好的地段，做“女人世界”一定行，属于“拍脑袋”的策划模式。
　　“工作室”调研分析的结论是，这个地方周边都是电子商城，假货、山寨产品的盘踞地，在这个地方做“女人世界”明显没有安全感。接下来的访谈式调研也证实了这点。后来，工作室重新定位，让这栋楼成为电子商城的配套，把一栋楼分成两边，各占一半。一边一层、二层做餐饮，三层、四层、五层做写字楼；另一边改成商务酒店。6年过去了，每年都有可观的收益。
　　“地段、地段，还是地段”的策划模式在经济快速发展的时期有不适合的地方，这个说法比较适合旧城改造，因为这个说法是根据香港地区的商业环境提出来的，并且香港地区已经走过了需要开发新城的阶段，在旧城改造上，这个说法依然适用。但在内地，这个说法比较适合老城区，因为经过若干年的商业沉淀，商业生态基本上已经确立。新开发的地方不一定适合，因为在新的商业生态系统没有建立起来的情况下，就只能是“定位、定位，还是定位”。
　　可以说，如果一个策划人、投资者还信奉“地段、地段，还是地段”的原则，那么思维模式就落后了。这个真理在现在是一个悖论，原因是地段论认为没有地段优势就不能开发，那么那些曾经是荒地，如今红红火火的商业街又是怎么出现的？我认为，地段的问题是可以用战略定位解决的。比如，宜家家居、山姆会员店在中国开始经营选址的时候，选择的地段通常不是黄金地段，但是他们却能够经营得很好，也让这些地段成为“黄金地段”，足以说明这是由宜家家居、山姆会员店的战略定位（包括业态组合战略定位）决定的。万科地产项目也是如此，有些地块偏远，却能够成为旺地，其他楼盘得跟着开发。同样一块地，万科开发后的价格会高出20%~50%。虽然有品牌因素，但是万科在项目战略定位上的投入也是一般开发商不能比拟的。
　　没有严格意义上的差的地段，只要从战略定位策划，差地段的项目完全可以变成优质项目。
　　……

前言/序言

　　感悟商业味道
　　戴欣明
　　能够让我确定来深圳的理由是上大学时对深圳的一次考察，那是一次味道之旅。
　　1986年春节期间，我第一次来深圳，借住在当时非常时尚的滨河小区。这个小区里有一家小店，是一个20多平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态形容很像屈臣氏，还有点“7-11”的感觉。我第一次进入这家小店，就闻到一种从来没有闻过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上是从香港地区过来的进口商品，看上面的繁体文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市……这种味道让我久久难以忘怀，这种味道让我感到自己到了“外国”！那时，深圳比内地其他城市早10多年融入市场经济环境，积累了其他地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。不久，我就扎根深圳这块改革开放的“试验田”了。
　　现在的深圳已经不是只有小味道的城市了，是以经济为主线组成的新城市味道。由于深圳是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着人。
　　味道，可以吃出来、可以看出来、可以体会到、可以感知到、可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说，是风格、品味、商业氛围；复杂地说，是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上趋势就会顺之则昌，逆之则亡。
　　专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义诠释，甚至是各种学术术语，比如，战略、管理、运营、系统、营销、咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的味道却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是它也是某个流派、某种思想、某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论技术上的细节，比如，招商管理、商业的项目管理、开发的项目管理时，却忽略了最能和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——味道！
　　一个城市、一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于味道给消费者的感受，不同的味道吸引不同的人，有什么样的味道就聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为它是经济特区，有经济的味道；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的味道；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的味道；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的味道；有人喜欢香港，可能因为它是国际化大都市，有全球化的味道。
　　为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京的王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等，因为有独特的味道吸引着人们。
　　或许有些项目是非常成功的，好像也没有刻意去营造所谓的味道，其实它们本来就已经存在独一无二的味道了。某条老街、某个古城、某个现代城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。
　　戴欣明
　　2015年2月4日立春写于深圳市

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好书，慢慢看吧

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