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編輯推薦

　　隨著房地産開發企業的不斷壯大和樓宇建設的日益增多，現代物業管理也成瞭人們注目的熱點問題。怎樣纔能使物業管理進一步走嚮科學化、專業化、規範化呢？為瞭規範物業管理活動，提高城市小區的整體管理水平，改善人民群眾的生活和工作環境，我們特組織人員編寫瞭本書。　　本書不僅可作為現職物業管理人員和從業人員的工作手冊，還可作為對物業管理人員進行上崗培訓的教材。

內容簡介

　　本書根據*近修訂的《物業管理條例》編寫，內容包括物業管理概述，物業管理公司，物業管理企業的自我管理，物業管理的招標投標，物業管理資金，房屋維修和設備管理，住宅小區、彆墅小區的物業管理，高層樓宇物業管理，寫字樓物業管理，物業綜閤管理與綜閤經營，物業管理糾紛的處理，經營業務的核算，物業管理智能化操作，物業管理規章製度，物業管理公務文書，物業內部管理文書，物業管理事務文書，物業驗收、接管、入住文書，物業管理啓事、廣告文書，物業管理常用條據、書信、函電文書，物業管理服務閤同範本，物業管理經營閤同範本，房屋租賃閤同範本，委托代理閤同範本，供水、供電、供氣、供暖閤同範本等內容。

內頁插圖

目錄

上編物業規範管理工作實務
第一章物業管理概述
第一節物業管理
一、什麼是物業
二、什麼是物業管理
三、什麼是物業管理經營人
四、什麼是物業所有人
五、物業管理的特點和性質
六、物業管理的宗旨和職能
第二節物業管理的範圍
一、物業管理的基本業務和專項業務
二、物業管理的特色業務和多種經營業務
第三節物業管理發展的目標模式
一、目標模式的理論依據
二、分類型、分等級、多模式共存
三、實現目標模式的可操作性方案
四、物業管理現狀與發展趨勢
第四節特種物業管理
一、特種物業的類彆
二、特種物業管理的特點和內容
第二章物業管理公司
第一節物業管理公司概述
一、什麼是物業管理公司
二、物業管理公司的業務範圍
第二節物業管理公司的設置
一、物業管理公司的組建形式和設立程序
二、物業管理公司的部門設置
第三節物業管理人員的培訓
一、物業管理公司的人員配備及職責
二、物業管理公司人員的招募和上崗
三、物業管理人員的培訓內容
第三章物業管理企業的自我管理
第一節物業管理的規章製度
一、業主公約
二、住戶手冊
三、物業管理企業崗位責任製
四、物業轄區綜閤管理規則
第二節物業管理程序
一、物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務
二、建立與業主或使用人的聯絡關係
三、察看工程建設現場
四、設計管理模式，草擬及製定管理製度
五、建立服務係統和服務網絡
六、辦理移交接管事宜
第三節物業的接管與驗收
一、竣工驗收及驗收種類
二、竣工驗收的依據、標準及主要工作
三、接管驗收與竣工驗收
第四節物業入夥手續的辦理
一、入夥通知書
二、入夥手續書
三、收樓服務方案
四、入夥文件
五、業主對物業的驗收
第五節物業的裝修與管理
一、裝修管理的重點
二、業主裝修申請錶
三、裝修管理規定
四、押金及保證金
五、違規責任
六、管理權限
第四章物業管理的招標投標
第一節物業管理招標
一、物業管理招標方式和程序
二、物業管理招標資格預審
三、物業管理招標文件編製
第二節物業管理投標
一、物業管理投標程序和方法
二、投標書的編製技巧
三、報價及投標技巧
第五章物業管理資金
第一節物業管理資金籌措
一、物業管理資金籌措的必要性
二、物業管理資金籌措原則
三、籌措物業管理資金計費標準的核算方法
四、資金籌措渠道
第二節物業管理資金籌措的管理
一、確定收費項目，明確收費標準
二、搞好收費管理
第三節物業費的使用與管理
一、日常綜閤管理費的構成
二、日常綜閤管理費預算方案的製定
三、物業管理收費的種類
四、維修更新工程費的構成
五、維修基金留存和使用計劃的編製
六、物業更新方案的優選

精彩書摘

　　第一章物業管理概述
　　第一節物業管理
　　一、什麼是物業
　　物業是指有價的土地及土地附屬物，包括商業大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、公用設施及建築地塊等。物業一般由三個部分組成：
　　1 土地。土地是指由一定範圍的麵積構成的地産。
　　2 建築物。建築物是指附著於土地的各種建築物或構築物，通常也被視為相對獨立的物業。從産權方麵來看，建築物與用作地基的土地可以分屬於不同的屬主。建築物的産權可以是國傢、集體或個人所有。
　　3 物權。物權是財産權，它的標的是物，它的義務主體是不特定的人。
　　物業可以從各個不同的角度進行分類。
　　(1)按功能劃分
　　物業按原始設計功能分為：居住型、非居住型和綜閤型三大類，各類居住型建築是物業的主體。
　　(2)按産權劃分
　　物業所有權人可以是自然人也可以是法人或其他組織，可以是中國人也可以是外國人。自然人又有個人獨有和共有兩種。法人和其他組織根據單位的性質可分為國有、集體所有、私有、公私閤有、外資、中外閤資等。
　　(3)按經營性質劃分
　　物業從經營性角度可分為收益性物業和非收益性物業兩類。收益性物業指其原始設計功能為經營性房屋，能為業主帶來經濟效益，如辦公樓、商場、店鋪、會展中心、酒店、賓館、標準廠房、停車場等。非收益性物業指其原始設計功能為公益性、消費性的房屋，業主並不要求經濟效益，如自有自用公寓、彆墅、花園住宅和機關事業單位的公務樓、學校、醫院、圖書館、公園、慈善事業、宗教用房等。
　　二、什麼是物業管理
　　根據國務院2007年10月1日起施行的《物業管理條例》規定，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務閤同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
　　三、什麼是物業管理經營人
　　物業管理經營人是指從事物業管理的企業或組織。
　　四、什麼是物業所有人
　　物業所有人是指房屋所有權人，即業主；物業管理的管理對象是物業；物業管理的服務對象是人，即物業的所有權人和使用權人。物業管理是集管理、經營、服務於一體的有償勞動，具有社會化、專業化、企業化、經營化等特點。
　　五、物業管理的特點和性質
　　物業管理是一個全新的概念，無論是觀念還是實踐，在我國它都是近20年來房地産業市場化進程突飛猛進的産物，由於它將商品化、專業化和社會化的運作機製引進我國房地産業的經營管理業務實踐，從而成功地塑造齣一個充滿活力的、現代化的産業管理新模式。
　　物業管理具有社會化、專業化、企業化、經營化等特點。
　　1 社會化
　　物業管理社會化的特點指的是它將分散的社會分工匯集起來統一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等，對於每位業主而言，隻需物業管理公司一傢的服務就能將所有關於房屋和居住(工作)環境的日常事宜辦妥，而不必分彆麵對各個不同部門，猶如為各業主找到瞭一個總管傢，而對政府各職能部門來說，則猶如找到瞭一個總代理。業主隻需根據物業管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務費，就可以獲得周到的服務，既方便業主，也便於統一管理，有利於提高整個城市管理的社會化程度。
　　2 專業化
　　物業管理由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理。這種管理是將有關物業的各專業管理都納入物業管理公司的範疇之內，物業管理公司可以通過設置分專業的管理職能部門來從事相應的管理業務。隨著社會的發展，社會分工漸趨專業化，物業管理公司也可以將一些專業管理以經濟閤同的方式交給相應的專業經營服務公司。例如，機電設備維修承包給專業設備維修企業，物業保安可以嚮保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業綠化公司，環境衛生也可以承包給專業清潔公司。這些專門組織的成立，錶明這一行業已從分散型轉嚮瞭專業型。這種轉嚮有利於提高城市管理的專業化和社會化程度，並能進一步促進城市管理嚮現代化的管理方式轉換。
　　3 企業化
　　與投資管理、決策谘詢等一樣，物業管理是一種市場化行為，其所追求的目標就在於收益的最大化，而非以往政府職能的延伸。作為獨立法人運作的物業管理公司必須遵守《中華人民共和國公司法》的有關規定，實行政、事、企的完全分離。因此，物業管理公司必須依照物業管理市場的運行規則參與市場競爭，依靠自己的經營能力和優質的服務在物業管理市場上爭取自己的位置和拓展業務，用管理的業績去贏得商業信譽。當然，物業管理公司在運作過程中還要處理好與有關職能部門，如居委會、公安、市政、教育、郵電、交通等行政或事業性單位的關係，以物業為中心，相互協調。這樣就能使物業管理公司從管理上、經營上和服務上下功夫，為業主創造一個便捷、清新、整潔的環境。
　　4 經營化
　　物業管理公司提供的服務是有償的，即對各項服務收取閤理的費用。在當前物業管理服務收費受到政府有關部門限製的情況下，物業管理公司可以通過多種經營，使物業的管理走上“以業養業，自我發展”的道路，從而使物業管理具備造血功能，這樣既減少瞭政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養護、環衛、治安、管道維修、設備更新的資金有瞭來源，還能使業主得到全方位、多層次、多項目的服務。
　　物業管理的性質主要是服務性的，它寓管理、經營於服務之中，在服務中體現管理並完善管理與經營。
　　六、物業管理的宗旨和職能
　　物業管理的宗旨是以現代化的經營管理手段為業主服務，為其創造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環境。其最終目的是實現社會效益、經濟效益、環境效益和心理效益的同步增長。
　　物業管理的職能，可以劃分為決策與計劃、組織、指揮、控製、協調五種。
　　1 決策與計劃職能
　　決策是指對物業管理目前和長遠的目標以及與實現此目標有關的一些重大問題所做齣的選擇和決定。如物業轄區總體管理的方嚮、業主管理委員會的組建、物業管理企業的選擇、物業管理企業的發展方嚮，等等。物業管理首先必須做齣正確的決策。有瞭正確的決策，還必須有科學的計劃，即把決策的目標具體化，變成一定時期內物業管理的行動綱領。決策與計劃是物業管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業管理陷於混亂。
　　2 組織職能
　　組織就是根據已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業管理的各個要素、各個環節和各個方麵，從管理的分工協作上、從上下左右的關係上、從時間和空間的聯係上都閤理地組織起來，形成一個有機結閤的整體，使整個物業管理活動變成一部“大機器”。在這部“大機器”中，包括人、財、物、環境等要素，做到盡可能結閤好，從而最大限度地發揮它們的作用。物業管理的組織職能，就是閤理地確定企業內部的管理體製，包括管理機構的設置、職權的劃分和崗位責任製的建立，以發揮各個管理環節各級職能部門的主動性。因此，組織水平的高低，直接決定物業管理活動效益的大小。
　　3 指揮職能
　　指揮是指根據計劃，對整個物業管理活動進行領導和督促。由於物業管理活動十分復雜，涉及麵廣，如果沒有科學的指揮，即使物業管理這部“大機器”組織起來瞭，也不可能正常運轉，所以指揮職能是保證物業管理活動順利進行必不可少的條件。要實現科學的指揮，物業管理的指揮係統必須經常進行調查研究，分析物業管理活動的全過程，掌握物業的狀況和業主的需求，以取得指揮的主動權。
　　4 控製職能
　　控製也叫監督，是指物業管理在執行計劃過程中，必須經常控製監督計劃的執行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規章製度進行對比，找齣差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業管理活動不斷發展、完善。控製職能要求建立、健全各項規章製度，包括業主公約、物業轄區管理章程、業主管理委員會章程、住戶手冊、物業管理公司崗位責任製、物業轄區綜閤管理規章等，做好各方麵的考核，從而使控製與監督有充分的依據。
　　5 協調職能
　　協調也叫調節，是指協調物業轄區內外各方麵的活動，使它們能建立起良好的協作配閤關係，不至於發生矛盾，以有效地實現物業管理的決策計劃目標。協調包括縱嚮協調與橫嚮協調、內部協調與外部協調。縱嚮協調就是協調物業管理指揮係統與各職能部門之間的活動和關係；橫嚮協調就是協調同級各部門之間的活動和關係；內部協調即協調物業管理轄區內部上下左右各方麵的活動和關係；外部協調則是協調物業管理與社會各有關方麵的活動和關係，包括與街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門。對物業管理來說，縱嚮協調、橫嚮協調、內部協調的關鍵在於全體業主和物業管理企業全體員工能清楚地瞭解物業管理的目標、方針、決策計劃和規章製度；而外部協調則需要社會各方麵的通力配閤及法律法規的健全。
　　物業管理職能是一個有機的統一整體。通過決策和計劃，可以明確物業管理的目標與方嚮；通過組織，可以建立實現目標的手段，使整個物業管理成為一部協調的“大機器”；通過指揮，可以建立正常的物業管理秩序；通過控製，可以檢查計劃的實施情況；通過協調，可以修正偏差，使計劃更符閤物業管理的實際，並及時解決物業管理內外部的矛盾，保證物業管理計劃決策的實現。
　　第二節物業管理的範圍
　　物業管理是一項範圍相當廣泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的業務範圍而言，可劃分為以下四類。
　　一、物業管理的基本業務和專項業務
　　物業管理的基本業務就是對物業進行日常維修保養和計劃修理工作。對於物業來說，其房屋建築、機電設備、供電供水、公共設施等都必須時時刻刻處於良好的工作狀態，否則，就難以發揮該物業應有的效能。而這良好的狀態又必須通過經常性的維護保養和計劃修理纔能達到。因此，維護保養是物業管理最基本的業務，也是保持物業完好、延長其壽命的重要保證。
　　物業管理的專項業務包括下列幾個方麵。
　　1 治安保衛
　　保安人員要加強物業轄區內的安全、保衛、警戒等工作，還可以延伸為排除各種乾擾，保持生活、工作環境的安靜。不管是住宅區還是其他類型的物業，具有良好的治安保衛纔能確保業主和住戶的生命財産的安全，並消除他們的後顧之憂。
　　2 環境衛生
　　清潔人員要定時定點收集和清運垃圾廢物，包括汙水、雨水的排放，保持物業及其周圍環境的乾淨、整潔。
　　3 消防安全
　　建立並執行消防製度，配備消防器械並使之常年處於良好狀態。
　　4 園林綠化
　　從事物業轄區範圍內的綠化建設及保養，以提供清新宜人的生態環境。
　　5 日常修理
　　對於業主提齣報修的項目，必須盡快予以解決。
　　6 車輛交通
　　統一管理物業轄區內的車輛停放，保持物業轄區的道路、過道、電梯、扶梯等平麵及垂直交通的暢通。
　　……

前言/序言

　　隨著房地産開發企業的不斷壯大和樓宇建設的日益增多，現代物業管理也成瞭人們注目的熱點問題。怎樣纔能使物業管理進一步走嚮科學化、專業化、規範化呢？為瞭規範物業管理活動，提高城市小區的整體管理水平，改善人民群眾的生活和工作環境，我們特組織人員編寫瞭本書。
　　本書根據最新修訂的《物業管理條例》編寫，內容包括物業管理概述，物業管理公司，物業管理企業的自我管理，物業管理的招標投標，物業管理資金，房屋維修和設備管理，住宅小區、彆墅小區的物業管理，高層樓宇物業管理，寫字樓物業管理，物業綜閤管理與綜閤經營，物業管理糾紛的處理，經營業務的核算，物業管理智能化操作，物業管理規章製度，物業管理公務文書，物業內部管理文書，物業管理事務文書，物業驗收、接管、入住文書，物業管理啓事、廣告文書，物業管理常用條據、書信、函電文書，物業管理服務閤同範本，物業管理經營閤同範本，房屋租賃閤同範本，委托代理閤同範本，供水、供電、供氣、供暖閤同範本等內容。
　　本書不僅可作為現職物業管理人員和從業人員的工作手冊，還可作為對物業管理人員進行上崗培訓的教材。
　　由於編者水平有限，書中疏漏之處在所難免，敬請廣大讀者予以批評、指正！

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