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内容简介

　　本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南书，按房地产项目开发需要的五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，分五章对房地产项目开发的报批报建手续进行实操指南，包括房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南，房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南，房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南，房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南，商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南，本书适合房地产开发企业开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管理部等投资开发部门的管理人士和从业人员参考阅读。

目录

前言��
第1章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南1
1.1 国有土地使用权出让的相关概念4
1.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序6
1.2.1 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围6
1.2.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序7
1.3 招标拍卖挂牌的资格申请与审查7
1.3.1 招标拍卖挂牌的资格申请7
1.3.2 招标拍卖挂牌的资格审查9
1.4 招标拍卖挂牌活动的实施10
1.4.1 招标活动的实施10
1.4.2 拍卖活动的实施11
1.4.3 挂牌活动的实施12
1.5 中标通知书或成交确认书的签订14
1.5.1 中标通知书的签订14
1.5.2 成交确认书的签订14
1.6 国有土地使用权出让合同的签订15
1.7 契税及土地出让金的缴纳21
1.8 国有土地使用证的办理22
1.8.1 国有土地使用证的办理手续22
1.8.2 国有土地使用证办理的注意要点28
附录1.1 中华人民共和国土地管理法（2004年版）28
附录1.2 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）39
附录1.3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范
（2006年版）42
附录1.4 城市房地产开发经营管理条例（2011年修订）54
第2章 房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南59
2.1 房地产开发企业的设立60
2.1.1 房地产开发企业设立的条件60
2.1.2 房地产开发企业备案60
2.2 房地产开发企业的资质办理60
2.2.1 暂定资质证书的办理61
2.2.2 各资质等级证书的办理62
2.2.3 房地产开发企业资质的年审64
2.2.4 房地产开发企业资质的变更64
2.3 房地产项目的备案/核准65
2.3.1 房地产项目备案手续的办理65
2.3.2 房地产项目核准手续的办理66
2.4 环境影响评价的办理69
2.5 建设用地规划许可证的办理72
2.5.1 办理建设用地规划许可证的手续72
2.5.2 办理建设用地规划许可证的注意要点73
附录2.1 房地产开发企业资质管理规定（2015年修改版）74
附录2.2 中华人民共和国环境影响评价法（2003年版）78
附录2.3 中华人民共和国城乡规划法（2008年版）82
目 录
第3章 房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南91
3.1 建设工程方案设计的招标投标92
3.2 建设工程方案设计审查94
3.2.1 建设工程设计方案的内容94
3.2.2 建设工程方案设计的审查要点94
3.2.3 建设工程方案设计审查手续的办理95
3.2.4 办理建设工程方案设计审查的注意要点102
3.3 建设工程初步设计审查102
3.3.1 建设工程初步设计的审查要点102
3.3.2 建设工程初步设计审查手续的办理103
3.4 项目命名与道路命名的申报107
3.4.1 项目命名与道路命名申报手续的办理107
3.4.2 项目命名与道路命名申报的注意要点111
3.5 建设工程规划许可证的办理111
3.5.1 办理建设工程规划许可证的手续112
3.5.2 办理建设工程规划许可证的注意要点119
附录 建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年版）119
第4章 房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南127
4.1 建设工程施工图审查备案128
4.1.1 建设工程施工图的审查要点128
4.1.2 建设工程施工图审查手续的办理128
4.1.3 建设工程施工图审查情况备案手续的办理133
4.2 工程建设项目报建表的审批140
4.2.1 工程建设项目报建的主要内容141
4.2.2 工程建设项目报建表审批手续的办理141
4.3 建设工程施工、监理招标和合同备案143
4.3.1 建设工程施工监理招标登记和备案手续的办理144
4.3.2 建设工程施工和监理合同备案手续的办理150
4.4 建设工程质量安全监督登记和施工安全措施备案155
4.4.1 建设工程质量安全监督登记手续的办理156
4.4.2 建设工程施工安全措施备案手续的办理160
4.5 余泥渣土排放证的办理167
4.6 建筑工程施工许可证的办理169
4.6.1 办理建筑工程施工许可证的条件169
4.6.2 办理建筑工程施工许可证的手续169
4.6.3 办理建筑工程施工许可证的注意要点173
4.7 建设工程放线、验线的办理175
4.8 建设工程临时施工设施的报批177
4.8.1 建设工程临时施工设施报批手续的办理177
4.8.2 建设工程临时施工设施报批的注意要点180
4.9 建设工程永久设施的报批181
4.9.1 建设工程永久设施报批手续的办理181
4.9.2 建设工程永久设施报批的注意要点188
附录4.1 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管
理办法（2013年版）189
附录4.2 工程建设项目报建管理办法（1994年版）194
附录4.3 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001年版）195
附录4.4 建设工程质量管理条例（2000年版）202
附录4.5 建设工程安全生产管理条例（2004年版）210
附录4.6 建筑工程施工许可管理办法（2014年版）219
第5章 商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南223
5.1 房屋面积预测的办理224
5.1.1 房屋面积预测手续的办理224
5.1.2 房屋面积预测手续办理的注意要点224
5.2 商品房预售许可证的办理225
5.2.1 商品房预售许可证办理的条件225
5.2.2 商品房预售许可证申请手续的办理226
5.2.3 商品房预售许可证办理的注意要点232
5.3 商品房预售广告备案233
5.4 商品房预售款使用的申请234
5.5 建设工程竣工专项验收的办理236
5.5.1 建设工程竣工专项验收手续的办理236
5.5.2 建设工程竣工专项验收办理的注意要点242
5.6 建设工程竣工验收备案和竣工档案归档242
5.6.1 建设工程竣工验收备案手续的办理242
5.6.2 建设工程竣工档案归档手续的办理248
5.7 门牌号码的申报251
5.8 房屋面积实测的办理252
5.8.1 房屋面积实测手续的办理252
5.8.2 房屋面积实测手续办理的注意要点252
5.9 新型墙体材料专项基金和建设工程工资保障金核退的办理254
5.10 房地产权的初始登记256
附录5.1 城市商品房预售管理办法（2004年版）260
附录5.2 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法
（2009年版）262
附录5.3 房屋登记办法（2008年版）263

精彩书摘

　　《房地产开发流程 房地产项目报批报建实操一本通》：
　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
　　第五章法律责任
　　第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
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前言/序言

　　我国是一个拥有13亿多人口的国家，伴随着经济的发展和城镇化的进程，十几年来各级城镇的房地产投资开发十分火爆，几乎所有的房地产投资商和开发商均取得丰厚的利润。因此，越来越多有实力的企业以及投资者将继续进入房地产投资开发行业，而已经进入这一行业的企业也将得到进一步的发展。同时，从事房地产业的人员数量也将与日俱增。房地产项目开发是一项非常复杂的工作。一个房地产项目的开发建设，需要到很多的政府行政主管部门办理各种报建报批手续，这些手续有的环环相扣，有的可以同时进行，如果其中一项办不好，将影响其他工作的顺利进行，从而影响房地产项目整体的开发建设，最终将影响投资者和开发商的资金回笼速度和投资回报利润。由于房地产项目开发要办理的手续非常多，而且很繁琐，就算是业内从业多年的人员也未必能完全清楚了解其操作的全流程，同时市面上也很少有专门介绍房地产项目开发报批报建指南的相关图书，为了使想进入房地产行业的企业和投资商能对房地产项目的报批报建有更深入的了解，明确各事项办理的先后顺序，以提高报批报建效率，优化报批报建流程，使广大的房地产开发报建从业人员能顺利开展工作，经过多年的研究探索，我们特别策划编写了本书。需要说明的是，房地产项目在报批报建的过程中，所涉及的政府行政管理部门众多，包括了国土局、规划局、建设局、房管局、发改委、环保局、人防办、消防局、园林局、地震局、水务局、供电局、市政局、卫生局、民政局、气象局、交通局、公安局等。在不同的城市，上述政府行政管理部门的名称会有所不同，在编写此书时，为了方便读者阅读，对各政府行政管理部门的名称进行统一称谓，读者在阅读参考本书时要根据当地的实际情况和最新规定进行操作。本书按房地产项目开发需要的五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证为节点，共分五章对房地产项目开发的报批报建手续进行实操指南，这五章的内容具体如下：第1章，房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南，主要讲述国有土地使用权出让的相关概念、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序、招标拍卖挂牌的资格申请与审查、招标拍卖挂牌活动的实施、中标通知书或成交确认书的签订、国有土地使用权出让合同的签订、契税及土地出让金的缴纳以及国有土地使用证的办理等内容。
　　第2章，房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南，主要讲述房地产开发企业的设立、房地产开发企业的资质办理、房地产项目的备案/核准、环境影响评价的办理以及建设用地规划许可证的办理等内容。第3章，房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南，主要讲述建设工程方案设计的招标投标、建设工程方案设计审查、建设工程初步设计审查、项目命名与道路命名的申报以及建设工程规划许可证的办理等内容。第4章，房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南，主要讲述建设工程施工图审查备案，“工程建设项目报建表”的审批，建设工程施工、监理招标和合同备案，建设工程质量安全监督登记和施工安全措施备案，余泥渣土排放证的办理，建筑工程施工许可证的办理，建设工程放线、验线的办理，建设工程临时施工设施的报批以及建设工程永久设施的报批等内容。第5章，商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南，主要讲述房屋面积预测的办理、商品房预售许可证的办理、商品房预售广告备案、商品房预售款使用的申请、建设工程竣工专项验收的办理、建设工程竣工验收备案和竣工档案归档、门牌号码的申报、房屋面积实测的办理、新型墙体材料专项基金和建设工程工资保障金核退的办理以及房地产权的初始登记等内容。本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南书，具有以下几个特点：第一，专业性。本书有别于一般的房地产理论图书，它是针对房地产项目开发流程报批报建而量身定做的一本针对性极强的书。同时，本书中的流程、概念和操作要点都是经过严谨的推敲而得出来的。第二，针对性。本书所讲述的报批报建是仅针对房地产开发项目的，而不针对其他建设工程项目的报批报建流程工作，因为这两者在国有土地使用权获取阶段和建设用地规划阶段的工作内容和流程会有比较大的区别。第三，实操性。本书的编写人员全部来自多年从事房地产项目开发的一线专家，实操经验丰富，力求通过全面实用的操作流程和全国各地的实际案例范本，使读者可以在最短的时间内学习借鉴到国内最先进的房地产项目开发操作流程。同时，本书一如既往地保持了我们编写房地产图书的实操性风格，力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能对房地产项目开发流程和报批报建工作流程有更深入的了解。第四，时效性。本书以编者的工作经验为基础，总结了现今全国各大城市和地区房地产项目开发报批报建办理手续的具体要求，体现了最新的房地产项目开发办理各种手续的最新流程和要求。第五，全面性。本书针对房地产项目报批报建的全流程而编写。这些流程覆盖面广且全面到位。第六，流程性和工具性。本书按照房地产项目开发流程各项工作的时间先后顺序来分节编写，具有流程化和模块化的特征，读者在实际工作中，可以直接找到本书中相应的章节进行参考借鉴。第七，范本性。本书对房地产项目开发流程各项报批报建手续的办理要求引用北京、广州、天津、郑州、武汉、东莞、重庆、徐州、济南、中山、佛山、百色、长沙、合肥、惠州、青岛、江门、三明州18个涵盖一二三线城市的政府行政规范为范本。读者可以直接对其进行参考借鉴和修改使用。第八，易读性。本书在语言表达上尽量做到通俗易懂，即使是刚进入这个行业的人员也能充分理解编者想表达的意思，从而更好地掌握房地产项目开发流程报批报建手续的办理和房地产项目开发企业内部的工作要求。本书是所有有意进入房地产投资开发行业的投资者、决策者和从业者的必读书籍，是房地产开发企业的董事长、董事、总经理、副总经理、总监等高层管理人员的必备参考用书，是广大房地产从业人员职业晋级的实用读本。本书适合房地产开发企业开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管理部等投资开发部门的管理人员和从业人员参考阅读；也适合房地产开发企业财务、研发、设计、工程、材料、市场、招商、销售、策划、运营、客服、人事、行政等部门的经理、主管和从业人员阅读；还适合任职于房地产项目开发的拆迁、设计、监理、勘察、施工、建材、设备、装修等专业服务企业的从业人员阅读参考，适合计划、建设、规划、国土、质检、安检、市政、交通、环卫、文化、人防、消防、供水、供电、供气、供暖、园林、防震、民政、气象、公安等与房地产项目开发相关的政府行政主管单位和事业单位的管理工作人员了解阅读。同时，本书还适合准备进入房地产行业的人员学习阅读，并可作为房地产相关专业师生的优秀参考教材。在本书的编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人员的支持和帮助，使得本书能及时与读者见面。本书是我们编写的“房地产公司管理制度丛书”中的一本，有关房地产其他相关实操性知识，请读者参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产和物业管理图书的读者关注我们微信公众号“余源鹏房地产大讲堂”，我们将每天为您推送最新的房地产政策法规和市场动态，也请读者登录我们的网站免费下载最新房地产一手资料和《中国房地产情报》。





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这是一本很具实操性的行业书本。

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