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毕文强，宋久江著 著

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• 房产
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店铺： 夜语笙箫图书专营店

出版社： 长虹公司出版社

ISBN：9787800631696

商品编码：30015214852

包装：平装

出版时间：2010-04-01

基本信息

书名：你不可不知的买房陷阱

定价：28.00元

作者：毕文强,宋久江著

出版社：长虹公司出版社

出版日期：2010-04-01

ISBN：9787800631696

字数：

页码：

版次：1

装帧：平装

开本：大32开

商品重量：0.4kg

编辑推荐

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内容提要

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在中国，购房是一场博弈！博弈需要耐心、毅力、谈判技巧，更需要对法律的了解，因为本质上，购房是一种法律上的契约关系。从1998年开始，中国进入了真正的商品房时代。开发商、购房者、银行、部门甚至新闻媒体，都加入了这场财富博弈的游戏中，因此，如果想在购房过程中．*限度地保护自己利益，知己知彼就非常重要；本书力图从实践操作的层面，对购房过程可能出现的法律陷阱进行分析，以求实效希望能够对读者有所帮助。

目录

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揭开楼市动荡的神秘面纱（代序）
章　买卖双方的博弈——保护合法的权益
　节　一场不对等的博弈
　第二节　买方知情权的保护
　第三节　法律的博弈
第二章　透视各色的房子——房产小百科
　前言　了解我们的房子
　节　了解房屋的基础
　第二节　了解房屋的种类
第三章　怎样购房——了解交易流程
　节　一手市场房屋的购买程序
　第二节　二手市场房屋的购买程序
　第三节　商用房屋的购买程序
　第四节　房屋的购买方式
第四章　购房风险——警惕所有的陷阱
　节　购房可能出现什么风险
　第二节　影响风险的各种因素
　第三节 购房中的法律风险有多少
　第四节　各类合同的比较与点评
第五章　成为主——业主的权利和义务
　节　《物权法》让购房者变成业主
　第二节　业主的社区面临的三大问题
　第三节　购房赢家的终目标
　——如何做一个成功的业主

作者介绍

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毕文强，房地产专业律师，北京市盛廷律师事务所合伙人，北京市律师协会物管委委员。长期关注房地产法律服务，被评为“2009年度社区十大感动人物”。 宋久江，北京市尚元律师所律师。主要业务为民商事诉讼、仲裁以及公司法律事务，长期专注于中小公司的成长，对公司

文摘

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序言

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《你不可不知的买房陷阱》 前言 对于绝大多数家庭而言，购置房产是人生中最大的一笔投资，也是一项极其复杂且充满挑战的过程。在这个过程中，人们往往倾尽积蓄，背负巨额贷款，满怀对美好生活的憧憬，却也可能在不经意间跌入精心设计的陷阱，导致血本无归，甚至背负沉重的债务。本书的写作初衷，便是希望通过梳理和揭露购房过程中普遍存在的各种“陷阱”，为读者提供一份详实、实用、易懂的购房指南，帮助大家在复杂多变的房地产市场中保持清醒的头脑，做出明智的决策，从而顺利实现安居乐业的梦想。 我们并非制造恐慌，而是致力于提供真相。市场经济的繁荣离不开竞争，而竞争的背后，往往也隐藏着一些为了攫取最大利益而可能忽视消费者权益的行为。这些行为，轻则导致购房者权益受损，重则可能造成倾家荡产的悲剧。本书将系统性地剖析这些“陷阱”，从购房前的准备，到购房过程中的每一个环节，再到购房后的可能面临的问题，无不涉及。我们的目标是让每一个潜在的购房者，都能在阅读本书后，建立起一套坚实的“防火墙”，具备识别风险、规避风险的能力。 本书内容涵盖广泛，旨在为读者构建一个全方位的购房风险知识体系。我们深入浅出地讲解了房地产市场的运作规律，分析了开发商、中介、银行等各方在购房交易中的利益博弈，并从法律、经济、社会等多个维度，对常见的购房陷阱进行了细致的剖析。我们力求语言通俗易懂，避免使用过于专业的术语，即使是初次购房的读者，也能轻松理解。同时，本书还提供了大量的真实案例，这些案例来自我们长期的观察和大量的读者反馈，具有极强的代表性和警示意义。 我们深知，购房之路不易，但并非无法跨越。通过了解潜在的风险，并掌握有效的应对策略，购房者完全可以化被动为主动，将风险降至最低。本书不仅是风险的揭露者，更是您购房路上的可靠向导。我们希望通过本书，帮助您建立起购房的信心，掌握购房的技巧，最终拥有一套称心如意、安全无忧的家。 第一章：购房前的“认知盲区”——你需要了解的房地产市场真相 在踏入购房的征程之前，对房地产市场的基本认知至关重要。许多购房者往往存在“认知盲区”，对市场的运作规律、价格形成的机制、以及未来趋势缺乏清晰的认识，这为“陷阱”的出现埋下了伏笔。 市场周期与房价波动： 房地产市场并非一成不变，它存在着明显的周期性波动。了解不同周期的特征，能够帮助购房者避免在市场高点接盘，从而承担巨大的价格下跌风险。我们将会详细阐述房地产市场的构成要素，以及影响其价格波动的宏观与微观因素，例如政策调控、经济增长、人口流动、利率变化、土地供应等等。理解这些因素的联动效应，是做出理性购房决策的前提。 信息不对称下的博弈： 在购房交易中，开发商、中介、甚至银行，通常比普通购房者掌握更多信息。这种信息不对称，使得购房者容易在信息劣势下做出不利的决策。本书将重点剖析这些信息差是如何被利用的，例如虚假宣传、隐瞒重要信息、夸大楼盘价值等等。我们将教会读者如何主动获取信息，如何辨别信息的真伪，以及如何在信息不对称的情况下争取自身权益。 “刚需”与“投资”的界定： 许多人将购房视为“刚需”，认为“早买早安心”。然而，并非所有情况都适合立即购房。“刚需”与“投资”的界限模糊，容易导致冲动购房。本书将深入探讨“刚需”背后的真正需求，分析购房的必要性与可行性，并提供判断何时是最佳购房时机的参考标准。对于追求投资回报的购房者，也将分析不同投资方式的风险与收益，避免盲目跟风。 宏观调控下的“潜规则”： 房地产市场的调控政策，如限购、限贷、税收等，往往会对市场产生深远影响。然而，在政策执行的过程中，也可能滋生出各种“潜规则”。本书将解析这些政策背后的逻辑，以及它们可能带来的潜在影响。同时，也会揭示一些绕开政策、规避监管的“灰色地带”，以及这些“灰色地带”可能存在的风险。 第二章：开发商的“营销陷阱”——从沙盘到合同的层层“套路” 开发商作为房产的供应方，其营销手段直接影响着购房者的最终决策。然而，在追求利润最大化的过程中，一些开发商可能会采用各种营销策略，设置“陷阱”，误导消费者。 沙盘与样板间的“魔术”： 销售沙盘和样板间往往是开发商展示美好蓝图的窗口，但其背后可能隐藏着巨大的“水分”。尺寸的缩放、景观的虚构、材料的替换，都可能让购房者产生不切实际的期望。本书将详细解析如何辨别沙盘与样板间的“魔术”，例如如何根据比例尺估算实际尺寸，如何识别虚假景观，以及如何考察样板间所使用的材料是否与实际交付标准一致。 虚假宣传与夸大其词： “配套齐全”、“学区房”、“未来升值潜力巨大”……这些宣传语听起来诱人，但往往缺乏事实依据，甚至与实际情况大相径庭。我们将揭示开发商常见的虚假宣传手段，例如夸大周边配套设施的成熟度、模糊学区划分的界定、以及过度承诺的升值空间。本书将指导读者如何核实宣传信息的真实性，如何通过多方渠道获取客观数据，以及如何对宣传内容保持审慎态度。 “捂盘惜售”与“饥饿营销”： 有些开发商会故意控制房源供应，制造稀缺感，让购房者产生“再不买就买不到了”的紧迫感，从而冲动下单。这种“饥饿营销”往往伴随着高昂的价格。本书将分析这种营销策略的本质，并提供应对策略，例如保持理性，不被销售氛围裹挟，以及了解真实的房源去化情况。 合同中的“霸王条款”： 购房合同是保障购房者权益的重要法律文件，但其中往往隐藏着一些不利于购房者的“霸王条款”。例如，关于延期交房的免责声明、关于房屋质量的模糊界定、关于违约责任的单方面约定等等。本书将深入剖析购房合同中常见的“霸王条款”，并指导读者如何识别、协商甚至修改这些条款，确保合同的公平性。我们将重点讲解合同中需要特别关注的条款，例如交房标准、配套设施承诺、物业管理、退房条件等，并提供修改合同的建议。 “精装修”陷阱： “精装修”房本意是省时省力，但很多时候却成为了开发商偷工减料的重灾区。劣质的装修材料、粗糙的施工工艺，都可能让购房者付出高昂的代价。本书将详细列举“精装修”房中常见的猫腻，以及如何验收装修质量，确保房屋的实际装修与承诺相符。 第三章：中介的“信息差”与“利益链”——你的购房“参谋”还是“推手”？ 房地产中介在购房交易中扮演着重要的角色，他们连接着买卖双方，提供信息和服务。然而，中介的利益来源往往是佣金，这可能导致他们为了促成交易而牺牲购房者的最佳利益。 隐瞒关键信息： 为了尽快促成交易，一些中介可能会选择隐瞒房屋的真实情况，例如房屋存在产权纠纷、房屋质量存在严重问题、房屋周边存在不利因素（如垃圾场、高压线等）等。本书将揭示中介可能存在的此类行为，并指导购房者如何主动询问、核实房屋的各项信息，例如要求查看房屋的产权证、了解房屋的实际使用情况、询问是否存在任何遗留问题等。 “一房多卖”与“吃差价”： 有些中介可能会利用信息差，将同一套房源出售给多位买家，或者通过哄抬价格来赚取额外的差价。这些行为不仅违法，也严重损害了购房者的权益。本书将剖析这些不法行为，并提醒购房者如何防范，例如通过官方渠道核实房源信息，避免私下交易，以及签订正规的购房合同。 虚假房源与“钓鱼”营销： 为了吸引客户，一些中介可能会发布虚假房源信息，一旦客户上钩，再以各种理由推销其他房源。这种“钓鱼”营销，浪费了购房者宝贵的时间和精力。本书将教您如何辨别虚假房源，如何通过多方渠道验证信息，以及如何拒绝不合理的推销。 “绑定”销售与强制服务： 有些中介可能会强行将购房者“绑定”到某些合作的贷款机构、装修公司或其他服务商，并从中获取回扣。这种“绑定”销售，剥夺了购房者自主选择的权利。本书将指导购房者如何拒绝不合理的“绑定”，如何独立选择最适合自己的服务。 二手房交易的“坑”： 二手房交易涉及的环节更多，风险也更大。从房源的勘验、产权的核实，到交易流程的把控、资金的安全，都可能存在各种“陷阱”。本书将对二手房交易中的每一个环节进行详细的剖析，提供实用的操作指南，帮助购房者规避风险。 第四章：贷款与金融“迷宫”——不透明的利率与隐藏的费用 贷款是购房过程中不可或缺的一环，但金融机构的贷款产品和服务，也可能存在各种“迷宫”，让购房者在不经意间付出更高的成本。 利率“游戏”与浮动利率的风险： 银行的贷款利率并非一成不变，尤其是在浮动利率环境下，利率的波动可能导致还款金额的显著增加。本书将详细解释不同贷款利率的计算方式，分析固定利率与浮动利率的优劣，并指导购房者如何选择最适合自己的贷款产品。我们将重点关注“LPR”、“加点”等概念，帮助您理解利率的构成。 隐藏的费用与“捆绑”收费： 除了本金和利息，贷款过程中还可能产生各种隐藏的费用，例如评估费、手续费、保险费、抵押登记费等等。这些费用如果不仔细核查，很容易被忽略。本书将列举各种常见的贷款费用，并指导购房者如何进行核算，如何避免不必要的收费。 银行贷款审核的“潜规则”： 银行的贷款审核流程并非完全透明，其中也可能存在一些“潜规则”，影响到贷款的审批速度和额度。本书将提供一些关于银行贷款审核的实用建议，帮助购房者提高贷款审批的成功率。 “首付贷”与高杠杆的诱惑： “首付贷”等金融产品，虽然能够帮助购房者降低首付门槛，但其背后往往伴随着高昂的利息和巨大的风险。本书将揭示“首付贷”的真实面貌，并提醒购房者警惕高杠杆带来的潜在危机。 征信记录的重要性与误区： 良好的征信记录是获得贷款的关键。本书将介绍征信系统的运作方式，以及哪些行为会影响个人征信，帮助购房者建立和维护良好的信用记录。 第五章：房屋交付后的“隐患”——物业、产权与后续维权 购房并非交易的终点，房屋交付后的问题同样不容忽视，包括物业服务、产权的完整性以及后续的维权。 物业管理的“猫腻”： 物业公司在小区日常管理中扮演重要角色，但一些物业公司可能存在服务不到位、收费不透明、擅自改变小区规划等问题。本书将指导购房者如何选择合格的物业公司，如何有效与物业沟通，以及在遇到问题时如何维护自己的权益。 产权问题的“后遗症”： 房屋产权问题，如抵押、查封、一房多卖等，一旦出现，将给购房者带来巨大的麻烦。本书将讲解如何核实房屋的产权状况，以及在遇到产权纠纷时如何应对。 房屋质量问题的“维权路”： 即使房屋通过了验收，也可能存在一些潜在的质量问题。如何收集证据、如何与开发商协商、如何通过法律途径维权，将是本书重点讲解的内容。 “学区房”的变迁与“学位”的承诺： “学区房”的价值往往体现在其稀缺的教育资源上，但教育政策的变化，学区划分的调整，都可能让“学区房”的价值大打折扣。本书将深入分析“学区房”的风险，以及如何理性看待“学位”的承诺。 房产证办理的“拖延症”： 房产证的及时办理是购房者权益的重要保障。但有些开发商可能会以各种理由拖延办理房产证，给购房者带来不便。本书将指导购房者如何催促办理房产证，以及在开发商违约时如何维护自身权益。 结语 购房之路，荆棘与机遇并存。本书的宗旨，并非劝退所有购房者，而是希望通过系统性的风险揭示，帮助每一位购房者武装头脑，理性决策，从而在购房的洪流中，找到属于自己的“安全航道”。我们深信，只要掌握了正确的知识和方法，购房者完全可以化被动为主动，将风险降至最低，最终实现拥有一个温馨、安全、舒适的家。愿本书成为您购房路上最忠实的伙伴，伴您顺利抵达理想的彼岸。

评分☆☆☆☆☆

我是一名对生活品质有较高追求的购房者，我希望我的家不仅是一个遮风挡雨的地方，更是一个能带来幸福感和归属感的空间。然而，我深知，在追求理想家园的道路上，充满了各种意想不到的挑战。这本书恰恰满足了我对“全面性”和“深入性”的需求。它不仅仅关注交易本身，还延伸到了购房前后的诸多细节。我非常欣赏书中关于“产权陷阱”和“抵押陷阱”的讨论，这部分内容触及了房产交易最核心的法律问题，让我认识到，即使是看似干净的房产，也可能存在各种复杂的产权纠纷，而这些纠纷，可能会给未来的生活带来无穷的麻烦。书中所提供的鉴别方法和风险规避建议，让我觉得非常有价值。此外，书中对“二手房陷阱”的剖析也十分到位，从房龄、装修、房屋质量到邻里关系，每一个细小的环节都可能隐藏着潜在的问题。这本书让我明白，买房不是一锤子买卖，而是一项需要深思熟虑、细致考察的长期投资。它让我更加理性地看待市场，不再被一时的冲动所裹挟，而是能够以一种更加成熟、稳健的心态去迎接我的“安居梦”。

评分☆☆☆☆☆

我是一名有着多年租房经验的“资深租客”，一直以来都觉得租房才是最经济、最灵活的选择。直到最近，房价上涨的趋势让我开始动摇，但同时，我对买房过程中可能遇到的各种复杂环节也感到十分头疼。这本书的出现，无疑是我一次非常及时的“补课”。它没有用冰冷的专业术语来吓唬读者，而是用一种非常平和、循序渐进的方式，将购房的每一个重要节点都剖析得淋漓尽致。我特别欣赏书中关于“合同陷阱”的解读，原来一份看似简单的购房合同，里面竟然隐藏着这么多需要我这个普通消费者仔细斟酌的细节！书里列举了各种常见的“霸王条款”以及如何识别它们，还有在签订合同前需要做哪些“功课”，这些内容对我来说简直是“及时雨”。我之前也曾经想过找专业的律师咨询，但费用高昂，而且总觉得不够系统。这本书就像一个全能的“购房助手”，它不仅教会我如何避免被坑，还教会我如何主动去争取自己的权益。更重要的是，它让我对整个买房流程有了一个更清晰的认知，不再像之前那样感到迷茫和无助。读完之后，我甚至觉得，或许是时候认真考虑一下买房这件事情了，因为我感觉自己已经具备了一定的“免疫力”，不再那么容易被那些所谓的“内部消息”或者“特殊优惠”所迷惑。

评分☆☆☆☆☆

我一直认为，买房这件事，除了钱，更重要的是“信息差”。而这本书，恰恰就是弥补这种“信息差”的绝佳工具。我之前也看过不少关于房产的文章，但总觉得过于理论化，离我这样的普通购房者有些距离。这本书则非常接地气，它不是在“教训”你，而是在“分享”经验，用一种非常平易近人的方式，将那些隐藏在交易流程中的“猫腻”一一揭露。我尤其赞赏书中对于“中介陷阱”的分析。我一直觉得中介是买房过程中不可或缺的一环，但书中却提醒我，中介为了促成交易，可能会利用信息不对称来误导购房者，比如夸大房产的优点、隐瞒缺点，甚至通过“虚假房源”来吸引客户。书中提供的识别和应对策略，让我觉得自己在面对中介时，多了一层“防火墙”。此外，关于“物业陷阱”，我也学到了很多。我之前只关注房子的本身，却很少考虑入住后的物业服务和费用问题。这本书让我认识到，一家不良的物业公司，可能会让你的居住体验大打折扣，甚至带来额外的经济负担。这本书就像一位“老司机”，用自己的亲身经历，为我们这些“新手”指明了前方的路，让我们少走弯路。

评分☆☆☆☆☆

作为一名对房地产市场不太熟悉的普通人，我一直对买房这件事心存疑虑，担心自己会被各种信息轰炸得晕头转向，最终做出错误的决定。这本书就像一位经验丰富的“向导”，带领我穿梭在错综复杂的购房迷宫中。我非常喜欢它将复杂的概念“化繁为简”的能力，比如在讲解“贷款陷阱”时，它并没有简单地罗列各种贷款产品，而是深入浅出地分析了不同贷款方式的优劣势，以及那些容易被忽略的利率调整、提前还款罚息等问题。我印象最深刻的是，书中举了一个例子，讲述了因为不了解贷款细节而多支付了数十万元利息的购房者，这让我警醒不已。除了金融层面的陷阱，这本书还详细地剖析了“学区房陷阱”和“期房陷阱”，这些都是我之前完全没有深入思考过的方面。比如关于期房，书中不仅揭示了开发商延期交房、货不对板的可能性，还提供了如何规避这些风险的建议，比如如何审查开发商的资质、合同中需要明确哪些条款等等。总而言之，这本书为我打开了一扇通往理性购房的大门，让我不再盲目跟风，而是能够带着审慎的态度去面对每一个决策。

评分☆☆☆☆☆

一本终于让我敢于踏出买房第一步的书！我一直以来都对买房这件事感到无比焦虑，总觉得里面有无数的坑等着我跳进去。尤其是听了太多亲戚朋友的“血泪史”，更是让我望而却步。看到这本书的名字，简直就像抓住了救命稻草。我之前也零星地看过一些关于房地产的文章，但总觉得太零散，不成体系。这本书不一样，它从一个普通购房者的视角出发，将那些看似高深莫测的房地产市场规则，用非常接地气、生动有趣的方式讲了出来。特别是关于“隐藏的费用”那部分，我以前只知道有首付和月供，这本书则详细地列举了各种可能出现的“小额”但累积起来相当可观的费用，比如评估费、契税、维修基金、产权登记费等等，还有那些你可能根本没想到的“附加条件”。作者没有直接告诉你“该怎么做”，而是让你自己意识到“不该怎么做”，这种引导方式让我觉得非常舒服，也更有成就感。我尤其喜欢它在讲述每一个“陷阱”时，都会穿插一些真实案例，这些案例读起来就像身边朋友的经历一样，非常有代入感，也让我深刻地体会到“细节决定成败”这句话在买房这件事上的重要性。阅读这本书的过程，就像是在参加一个免费的、高质量的购房前辅导课程，让我不再是那个一无所知的“小白”。