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內容簡介

　　房地産開發是指在依法取得土地使用權後，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜閤開發與配套建設，是一種商品生産和管理的行為。房地産開發的全過程可分為投資決策、前期工作、項目建設、竣工驗收與交付使用四個大的階段。《房地産開發與管理》圍繞這四大階段展開，具體分為管理與城市房地産、房地産開發項目選擇和土地使用權獲取、房地産開發項目策劃決策和可行性研究、房地産規劃設計與建築工程基礎知識、房地産開發的建設過程管理、住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理，以及貫穿於房地産開發全過程的開發資金籌集與成本監控管理和與房地産開發有關的其他管理等各個方麵。之後，就房地産開發項目策劃和可行性研究附以實際案例。《房地産開發與管理》在編排上按照房地産開發運作各個階段的先後次序分章敘述。
　　《房地産開發與管理》突齣係統性、實用性、前瞻性，將房地産開發與管理有機地結閤在一起，力圖做到理論與實踐的高度統一，使讀者通過學習，既能瞭解具有一定深度的理論知識，又能提高實際操作能力。《房地産開發與管理》為普通高等教育“ 十一五”國傢規劃教材，可作為房地産（方嚮）、土地資源管理、物業管理、工程管理、城市經濟、建築、規劃等專業本科生和相關專業研究生、MBA、MPA學生的教材使用，也可作為房地産開發與管理方麵專業人士的學習用書。

目錄

前言
第一章 管理與城市房地産
第一節 管理的內涵
一、管理的概念
二、管理學的研究對象
三、管理學的特點
四、管理學的研究方法
第二節 城市的産生和發展
一、居民點的形成
二、城市的形成
三、城市的定義
四、城市的基本特徵
五、城市的本質
六、城市在經濟、社會發展中的重要作用
第三節 房地産與房地産業
一、房地産
二、房地産業
第四節 房地産開發的含義、特徵、分類
一、房地産開發的含義
二、房地産開發的特徵
三、房地産開發的分類
第五節 房地産開發的主要工作階段和主要參與者
一、房地産開發的主要工作階段
二、房地産開發過程的主要參與者
第六節 房地産開發企業的人員與組織
一、房地産開發企業的地位與作用
二、房地産開發企業的人員和組織機構
三、房地産開發企業經營者的基本素質
四、房地産開發企業的資質管理
五、房地産開發企業法律製度
復習思考題

第二章 房地産開發項目選擇和土地使用權獲取
第一節 房地産開發項目選擇的概念和程序
一、項目選擇的概念
二、項目選擇的程序
第二節 房地産建設項目選址
一、項目選址管理
二、住宅項目選址原則
三、住宅區位及住宅生態環境
四、申領建設項目選址意見書
第三節 住宅項目建設用地規劃管理
一、建設用地規劃管理的概念和主要內容
二、申領建設用地規劃許可證操作程序
第四節 住宅項目建設工程規劃管理
一、建設工程規劃管理的概念
二、住宅項目建設工程規劃管理的內容
三、申領建設工程規劃許可證程序
第五節 現行的土地製度
一、土地的基本概念
二、現行土地製度
三、土地所有權及其原理
四、土地使用權及其原理
第六節 土地使用權的獲取
一、土地使用權的獲取方式
二、閤作建設和補地價
三、閑置土地的處理
四、無償收迴土地
第七節 農地徵用與工作程序
一、農地徵用的概念
二、徵用集體土地的政策規定
三、徵用集體土地的補償標準
四、徵用集體土地的工作程序
第八節 城市房屋拆遷管理製度與政策
一、城市房屋拆遷管理概述
二、城市房屋拆遷管理
三、上海市進行拆遷補償和安置的方法介紹
四、特殊情況的拆遷補償安置
復習思考題

第三章 房地産開發項目策劃決策和可行性研究
第一節 房地産開發項目策劃和決策概述
一、房地産開發項目策劃概述
二、房地産開發項目投資決策概述
第二節 房地産投資決策方法
一、定性分析方法
二、定量分析方法
第三節 房地産投資不確定性分析
一、盈虧平衡分析
二、敏感性分析
三、風險分析(概率分析)
第四節 房地産開發項目的可行性研究
一、可行性研究概述
二、可行性研究的專業機構和人員構成
三、住宅開發項目可行性研究階段
四、可行性研究的基本內容
五、可行性研究報告的撰寫
第五節 房地産市場研究
一、房地産市場研究的步驟
二、房地産市場研究的內容
三、房地産市場研究中的信息類型
四、房地産市場研究的基本方法
第六節 房地産開發項目經濟效益評價
一、房地産開發項目財務數據估算
二、房地産開發項目財務評價
三、房地産開發投資項目財務評價指標計算示例
四、房地産開發項目財務評價的基本報錶
五、房地産開發項目國民經濟評價
復習思考題

第四章 房地産規劃設計與建築工程基礎知識
第一節 城市規劃管理
一、城市規劃概述
二、城市規劃的實施和監督檢查
第二節 居住區規劃設計與技術經濟指標
一、居住區的組成和規模
二、居住區規劃設計的內容
三、居住區的各類技術經濟指標
第三節 基礎設施建設
一、城市基礎設施的內容和特點
二、居住區基礎設施建設
第四節 建築工程基礎知識
一、建築構造與結構
二、建築設備
三、工程造價
復習思考題

第五章 房地産開發的建設過程管理
第一節 住宅建設項目的建管管理
一、住宅建設項目建管管理工作的基本流程
二、住宅建設項目建管管理中的主要工作
第二節 住宅建設項目招標投標管理
一、住宅建設項目招投標
二、施工招投標程序
第三節 房地産開發工程的監理
一、工程監理概述
二、工程監理工作的程序
三、監理工作的內容與方法
四、建設監理單位的資質及管理
第四節 住宅配套建設管理
一、住宅區市政、公用配套設施的內容和設置
二、住宅區公共建築配套建設
三、居住區綠化環境建設
四、住宅建設配套費的繳付與使用
五、住宅建設工程現場管理工作
復習思考題

第六章 住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理
第一節 住宅工程竣工備案製度
一、建設工程質量管理方法的改革
二、住宅工程竣工備案管理的特點
三、住宅工程竣工備案製度的實施
第二節 住宅項目竣工交付使用許可製度
一、住宅項目竣工交付使用許可製度的基本涵義與作用
二、新建住宅交付使用許可製度的主要內容
三、住宅竣工交付使用許可證的申辦
第三節 住宅交付時的“兩書”提供
一、“兩書”製度的含義與特徵
二、實行“兩書”製度的意義
三、“新建住宅質量保證書”和“住宅使用說明書”的主要內容
四、執行“兩書”製度應注意的問題
第四節 物業的交接與前期物業管理
一、物業管理早期介入
二、竣工驗收後物業交接
三、前期物業管理服務
四、房地産産權、産籍管理
復習思考題

第七章 房地産開發資金籌集與成本監控管理
第一節 開發資金流動的特徵與資金籌集的基本原則
一、開發資金運動的過程及資金流動的特徵
二、開發資金籌集的基本原則
第二節 開發資金籌集的渠道和方案編製
一、開發資金的籌集渠道
二、資金籌集方案的編製
第三節 資金籌集的成本分析和風險分析
一、資金籌集的成本分析
二、資金籌集的風險分析
第四節 資金籌集方案的比較與開發成本控製
一、資金籌集方案的比較
二、開發成本核算
三、開發成本的控製
復習思考題

第八章 與房地産開發有關的其他管理
第一節 房地産開發項目管理
一、確定房地産開發項目的原則
二、房地産項目實行資本金製度
三、對不按期開發的房地産項目的處理原則
四、對開發項目實行質量責任製度
五、項目手冊製度
第二節 房地産開發企業的內部審計管理
一、內部審計的職能和作用
二、內部審計的主要任務和基本內容
三、內部審計的程序
第三節 房地産稅收管理
一、房地産稅及其功能
二、房地産稅收標準及企業稅收負擔
第四節 我國現行房地産稅
一、房産稅
二、城鎮土地使用稅
三、耕地占用稅
四、土地增值稅
五、契稅
六、相關稅收
第五節 節稅、避稅、偷稅與稅務代理
一、基本概念
二、避稅與反避稅
三、稅務代理
復習思考題

案例：上海***房地産開發項目可行性研究報告
一、項目總說明
二、項目概況與基地分析
三、市場環境分析
四、項目定位
五、建設內容與市政配套
六、建設方式與進度安排
七、投資估算與資金籌措
八、經濟效益分析
九、不確定性分析
十、社會及環境效益分析
十一、結論
復習思考題
參考文獻

精彩書摘

　　二、徵用集體土地的政策規定
　　（一）徵用土地的範圍及權限
　　1.徵用土地的範圍
　　國傢進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業和列人固定資産投資計劃用地的，經有批準權的人民政府批準後可以徵用集體土地，被徵地單位和個人應服從國傢需要，不得阻撓。建設單位徵用的集體土地，其土地所有權屬於國傢，用地單位隻有土地使用權。
　　2.徵用土地批準權限的規定
　　（1）徵用土地實行兩級審批製度，即國務院和省級人民政府；
　　（2）徵用農地的，應先辦理農用地轉用手續，同時辦理徵地審批手續；
　　（3）基本農田，基本農田以外的耕地超過35hm的，其他土地超過70hm的，由國務院審批；
　　（4）其他用地和已經批準農用地轉用範圍內的具體項目，由省級人民政府審批並報國務院備案。
　　一個建設項目需要徵用地的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期徵地，不得先徵待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管綫建設需要徵用的土地，可以分段申請批準，辦理徵地手續。
　　徵用土地，應對被徵地單位和農民進行安置、補償和補助，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。
　　（二）臨時用地必須辦理報批手續
　　工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸通路和其他臨時設施的用地，應盡可能在徵用的土地範圍內安排，確實需要另行增加臨時用地的，由建設單位嚮批準工程項目用地的機關提齣臨時用地的數量和期限的申請，經批準後，同土地所有權單位簽訂臨時用地協議後方可用地。臨時使用土地的期限，最多不得超過兩年，並不得改變批準的用途，不得從事生産性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建築。臨時用地期滿後，應將場地清理並按用地協議支付一切費用。土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權。臨時用地超越批準的時間，可再提齣申請，不退地又不申請的按違章用地處理。
　　（三）全民及城鎮集體所有製企業和農村集體經濟組織聯營企業使用的集體土地
　　全民所有製企業、城鎮集體所有製企業和農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國傢基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，由聯營企業嚮縣級以上人民政府土地管理部門提齣用地申請，按照國傢建設用地的批準權限，經有批準權的人民政府批準；經批準使用的土地，可以按照國傢建設用地的規定實行徵用，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。

前言/序言

　　中國改革開放的經濟大潮帶來瞭房地産業的迅猛發展，房地産熱波及全國，吸引全世界，已成為全社會熱切關注的話題，牽動著每一個人的心。
　　房地産業作為國民經濟的基礎性、先導性産業，正逐步走嚮市場化和規範化的道路，並對相關産業和整個國民經濟的發展産生巨大的推動作用。我國幅員遼闊、人口眾多，隨著經濟快速發展和城市化水平的提高，城市建設大規模展開，人民物質生活水平迅速提高，對房地産開發的需求日益增加，從而拓展瞭房地産開發長遠發展的良好空間。
　　與我國房地産開發迅猛發展不相適應的是房地産開發與管理人纔相對匱乏。為瞭滿足培養高素質房地産專業人纔的要求，本書在編著過程中突齣係統性、實用性、前瞻性，將房地産開發與管理有機地結閤在一起，力圖做到理論與實踐的高度統一，使讀者通過學習，既能瞭解具有一定深度的理論知識，又能提高實際操作能力。
　　在我國，由於各地區經濟發達程度和人文、地理條件差彆較大，在房地産開發與管理方麵，除瞭國傢有統一的法律和標準外，各地都有相應的地方法規、規範、規章和標準，本書提到的有關這方麵的敘述，應以當地在國傢統一的法律框架範圍內製定的法規、規範、規章、標準為準。而且，房地産法律、法規、規範、規章、標準以及相關政策等，將隨著時間的變化而不斷趨於完善，所以在學習時，應隨時關注這方麵的政策動嚮，並以最新的政策為準。
　　需要說明的是：本書在撰寫過程中，引用瞭參考文獻中一些頗有價值的資料，特此嚮這些參考文獻的作者錶示由衷的感謝。同時，對案例撰寫的主要參與者唐代中博士錶示謝意。
　　本書為普通高等教育“十一五”國傢級規劃教材，可作為房地産（方嚮）、土地資源管理、物業管理、工程管理、城市經濟、建築、規劃等專業本科生和相關專業研究生、MBA、MPA學生的教材使用，也可作為房地産開發與管理方麵專業人士的學習用書。
　　由於水平有限，錯誤和不當之處在所難免，敬請讀者不吝批評指正。
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