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内容简介
中国房价到底有多高？中国房市是否已经面临拐点？
中国的黄金市场要持续疲软多久？
2014年是不是抄底黄金的好时机？
中国大妈去年被套的黄金何时才能解套？
……更多关于钱的问题，答案均在《钱经》
货币的本质到底是什么，人民币汇率要升到何时，本书既有基础知识，又有观点解析，知识性和实用性兼备。既普及了金融常识又指导读者该如何理财？
货币部分讲了货币的起源和本质等基础知识，并对人民币的走向和趋势做了预测，黄金部分同样讲述了黄金的本质等基础知识，并对黄金的市场做了预测。房子部分用各种指标分析了中国房价到底多高，预测中国房市的金融风险，指导老百姓何时抄底，何时买房子合适。
作者简介
陈思进，著名金融学家，理财专家，曾任美国银行证券集团副总裁，现任加拿大皇家银行资深，央视大型记录片〈华尔街〉总顾问，〈货币〉学术顾问。东方卫视〈思进观察〉主讲。第一财经、证券周刊等财经类媒体特邀专栏作家。著有〈货币的逻辑〉〈读懂货币〉等财经书，首部跨国金融商战小说〈心机〉等。精彩书评
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在2006年中国博客界，李银河是一颗璀璨的明星，她以自己的专业能力和社会责任感，照亮了社会中一些被人忽略的角落，她本身也是不应该被人忽略的。
——《南方都市报》
目录
第一部分货 币
导读：货币，金融问题的根本 / 003
贝币和石币时期 / 005
金属货币时期 / 008
青铜货币 / 008
秦朝第一次货币改革 / 012
黄金与白银 / 015
纸币的诞生 / 017
纸币回归到银本位 / 020
银本位的发展与衰落 / 023
纸币时代 / 026
英镑的崛起 / 026
美元独霸的黄金时代 / 028
美元的中年危机 / 031
美元特权：好处我独享，风险你买单 / 033
美元货币的贬值策略 / 036
美国故伎重演 / 038
中国转型迫在眉睫（出口业转型迫在眉睫）/ 041
人民币正走向国际 / 044
人民币升值最大的赢家——美国 / 047
量化宽松作用几许？ / 050
附：美元的量化宽松对人民币的影响 / 053
第二部分
黄 金
导读：我对黄金的关键观点 / 059
什么是黄金 / 061
世界各国的黄金储备 / 064
作为饰品与货币 / 066
黄金的魔力 / 068
黄金恐慌 / 068
黄金与大国关系 / 071
西班牙央行大量抛售黄金 / 071
吸取西班牙教训 / 073
击鼓传花的黄金游戏 / 078
投资与理财 / 081
现在投资黄金对不对 / 081
可在好价位买入实物黄金 / 083
“中国大妈”何时才能解套 ?/ 085
黄金为什么跌跌不休? / 089
纸币下跌，黄金为什么也下跌？ / 091
为什么乱世藏金 ? / 093
2014年金价继续下移 / 096
抄底黄金何时更靠谱 / 098
第三部分
房 子
导读 : 中国房价究竟有没有泡沫？ / 103
中国房市 / 105
收入比 / 106
租售比 / 109
二手房市 / 112
房价推高了通胀 / 114
房产税的作用 / 117
房价怎样才会下跌？ / 119
请别再热衷并纠结房价了 / 123
欧美房市 / 124
和地产经纪的对话 / 124
投资欧美房市是时候吗 ? / 128
底特律房地产市场抄底启示录 / 130
用中国外储投资美国楼市合适吗 / 133
精彩书摘
导读:中国房价究竟有没有泡沫？
近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：
第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”
众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！
第二条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”
对于这一观点，在此倒是可以好好儿地探讨一番。
首先，对人类来说基本有三种不同的需求：
空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。
可能有人会问何以见得？
因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利；在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。
在过去的10年里，中国房价大幅飙升，北京平均房价从每平方4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过380%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。
在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！
据北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%，还属于多数；而2010年第一季度开始，自住房的买房者就降到了50%以下，所谓投资型购房成为房市的主流。随着政府调控力度不断加大，投资型购房者的比例越来越高。
2010年5月，国家电网曾公布一个数据：在全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。显然，这6540万套房子是空置房！独立学者刘植荣曾从一家自来水公司得到的数据，也佐证了中国住房空置率非常高这一判断：“某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。”
其实，一旦大量的房子从单纯的商品，异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如，计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。
中国房市
房价有没有泡沫，本来是个非常简单的问题，就像股价有没有泡沫，只要用P/E（市盈率）就能判断一样，只要用租售比（房价除以月租）就可衡量了，一旦超过200倍就有泡沫了。但这些年来，就是有无数的“专家”顾左右而言他，要么试图用解释高房价的原因来对泡沫的否定，如什么城市化、刚需、政府拿去了大头等等；要么试图用解决方案来取代对泡沫的判断，如“收入倍增”啦等等……
收入比
有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。
由此，中国日益高企的房价，已远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2到3倍；其它西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3到4倍之间。
但是，国内有些学者对此提出了质疑，认为“由于世界各国国情不一样，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。
事实上，制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰是从“安居乐业”的因素来考量的。
举例来说。北美人的生活一般都非常按部就班：高中毕业之后上大学，然后恋爱、结婚、生子、养孩子、养狗、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药、付账……在他们的观念里，人生就该如此这般。
以一个年收入7万加元的家庭来说（按照2009年的统计结果，多伦多平均家庭年收入为66,790加元），假如想购房，精确地测量这个家庭是否有购房能力，银行通常会以“房屋负担能力指数”（Housing affordability index），一个被普遍接受的30%准则作为依据。
也就是说，一个家庭负担住房（包括按揭费用）支出的金额，不能超过家庭总收入的30%。在具体操作时，银行和贷款机构决不会将房贷的本金、利息、房产税和取暖费的住房成本，调高至家庭总收入的32%。否则的话，这个家庭的日子将会很难过。
因为还有25%要交个人所得税，另外25%到30%是日常开销，包括支付汽车贷款、汽车保险、度假旅游、娱乐和日常生活开支等等。剩下的15%到20%要存退休金、孩子的教育基金，以及不时之需等等。而近几年购房的大多数业主，现在又多出一项开支——按揭保险。
近年来，加拿大将利率不断下降到接近零利率，并且保持了多年，使得加拿大的房价大幅上涨，平均房价接近38万加元，超过了美国平均房价的一倍！而负债率（Debt to Income Ratio）则超过165%，远高于美国危机爆发前的157%，陷入希腊式的危机也为时不远了。
因此，加拿大“联邦银行法”规定，购房首付低于25%，需要购买按揭保险，以防美国式的次贷危机在加拿大重演。但是，据2005年加拿大商业杂志报道，在2004年的购房者中，有45%或50万的加拿大家庭，需要购买总价值16亿美元的抵押贷款按揭保险。如果利率稍微上调3个百分点（正常水平），这些家庭就不堪重负了。
而现在的加拿大人更是负债累累、如履薄冰，谈何“安居乐业”？
再来看中国。中国人可以不上馆子、不进影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意除了买房就是买房，哪怕自己没钱，也要四下借钱买，有些家庭为了买套房子，竟然筹集了祖孙三代的钱。
正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此“房价收入比”的标准比欧美设得高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。
目前，中国的住房自有率高达89%！远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价程度来观察，当大家向银行贷款买下房子之后，“房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”在何方？
“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子后，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻提心吊胆利息上调，这就意味着每个月还款额的上涨。可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所“圆的住房梦”，往往是噩梦！
因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！
现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位80后的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好，“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。
租售比
众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了！如果以房子作为投资品，其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式，就是国际通用的租售比。
所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。
为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？
首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！
而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。
而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。
举一个具体的实例：
在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平米的公寓售价10来万，那时房子竟然还滞销。不难想像，中国百姓长期以来秉承传统的观念，赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子，从来不花不属于自己的钱——即借贷。
但是，当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念，从美国被搬到中国之后，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放，便一发不可收。回头再看杭州的房价，一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算，只是相当于普通家庭3年的收入。也就说说，一般家庭如果省吃俭用5、6年，不必借钱便能购买。
可是，欧美的借贷消费方式一被炒热，被国人接受，人们不愿意再等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万，20年过去了，售价变成了100来万，相当于杭州普通家庭15、6年的收入！如果将其出租的话，在20年前，每月的房租是600元上下，目前则徘徊在1300-1400元之间。房租的增长率比通胀率还低，等于20年下来房租不涨反跌。
让我们再看看美国吧。
美国自1890年后的120年间，扣除通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。 举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来分析，当房价没有泡沫的时候，租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半，好些欧洲国家甚至租房者的比例远超50%！
不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160，大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市（如北京、上海）的特殊情况，租售比进一步提高到240倍。也就是说，如果以市值100万的房子为例的话，假如月租金超过4167元，从金融的角度来看，那么随便居住在中国的哪个城市，这一房价都不算存在泡沫，而一旦房租低于4167元，那这房价无论在哪个城市都被高估了！
但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万的高级公寓，每月租金竟然只有10000元，租售比超过了800倍！也就是说，这套房子的价值高估了4倍以上！
总之，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用！
二手房市
判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！
近来，自国务院正式批准设立上海自贸区以来，市场情绪普遍受鼓舞，自贸区以及周边的房地产市场二手房价格预期上扬。不过，涨幅并不高，9月非新兴城区整体上涨只有0.98%，几乎没涨。浦东涨幅虽然较高一点，如浦东临港新城、浦东外环、浦东曹路分别上涨2.05%、1.88%和1.31%。其它地区如奉贤、金山分别上涨1.73%、1.24%，但都不超过2%，和新房上涨的幅度不成比例。
上个月，我回国一次，在上海注意到，虽然新房楼市房价依然上升，但二手房价停止上升，二手房市更似乎有价无市。
判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！一般来说，如果新房市场虽然上升，但二手房价不随之上涨的话，那也是楼市泡沫的另一显著特征。
自贸区的设立肯定会使得好些人觉得炒作“概念”的好时机到来了，或许能够大捞一票。但绝大多数炒家显然已经意识到了，当前这种房市的概念炒作与股市中的概念炒作一样，是不会长久的。因为目前的国际大环境，已不适合大家这么做了，影响房价和股市的低利率、宽松货币即将结束。10月22日，中国总理李克强在出席世界审计组织会议时提及：中国中央政府财政收入出现了多年未见的负增长，中国政府要“保持定力，坚持不扩大赤字，不放松也不收紧银根（也就是银根将继续偏紧）。”银行势必会提高贷款的条件，不敢乱借钱了。
而另一个世界最大的经济体美国，前不久因国债上限问题导致政府关闭大门数日，其根本问题是货币宽松政策走到了难以为继的地步。近来，两国领导人的频繁互动，应该是确认了从低利率、宽松货币——到低利率、收紧货币的政策转变。
而实际上，低利率和紧缩货币是互相矛盾的两种政策，但由于经过若干年的宽松货币，经济依然不见明显的好转，“货币放水”却明显出现了很多副作用（如美国和欧洲的债务危机），各国央行不得不维持低利率政策。
尽管央行依然推行低利率，但是商业银行的贷款利率却已上调。以加拿大为例，从今年8月开始加拿大五大银行陆续上调了按揭利率，TD银行从3.69%至3.79%，上调了10个基点。
由此可见，央行利率虽然低，但企业（或个人）的借贷成本却增加了，面对利差套利、股市虚高等问题，这种“利率剪刀差”现象，不久之后必将逼迫各国央行提高基准利率。
未来新一轮的利率上扬，不但将提高企业和个人的借贷成本，使借钱变得更加昂贵，而且将影响价格。如果一个企业的成本上升是因为借贷，那么一部分或全部的成本很可能会转嫁到消费者手中。而依靠按揭购房的家庭将因为利率上扬，面临持房成本的上升。同样，利用借贷资金炒房的成本也将增加。
此外，利率上升还将导致亚洲新兴市场（包括中国）的资本外流、本币汇率急跌、流动性吃紧、资产价格大幅缩水、甚至触发资产泡沫破灭。只需回顾金融历史400年，无一不是一个泡沫接着一个泡沫，以及一个泡沫破灭接着一个泡沫破灭的历史。比如2007年中国A股从6000多点下跌到1000多点。
前车之鉴，后事之师。希望意欲炒作“概念”房的人们提高警觉，避免在货币紧缩的大环境下，作出非理性的决策。
房价推高了通胀
人民币不断升值的直接后果，首先是出口导向型企业承受越来越沉重的汇兑贬值压力；其次，热钱的不断涌入，对国内的物价水平和资产价格将造成影响，比如房地产。
因为股市不振，金价又大跌，大家都把注意力放到了房子上，以为只有房子才能抗通胀。所以，出现各大城市争夺房子的现象，推高了房价。许多网友因此认为，是通胀推高了房价。
其实这是只见表象，忘却本源的本末倒置的说法！
在大多数情况下，一个国家经济的高通胀主要由两个原因所驱动：
首先，是相对供应商品的需求增加。当大家打破头抢购一种稀缺商品时，价格上升。比如，中国和印度近几十年发展迅猛，这意味着全球有限的铜、银、金、和其它大宗商品，被更大的潜在买家竞投后抬高了价格。过去只有极少数的工业化国家，如美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、法国、意大利、俄罗斯等需求石油或其它商品。现在，那个时代已经过去了；
其次，在一段时间内，商品和服务价格的总水平超过了经济增长，市场价格的总水平上升了，每个货币单位能够买到的商品和服务却减少了，这反映了对货币购买力的侵蚀。简单地说，是货币超发贬值了购买力。
众所周知，在通胀的年代借钱消费是明智之举。因为从银行借来的钱很值钱，偿还的却是贬值的钱，通胀侵蚀了钱的价值。举例来说，当你去银行签下一纸买房合约，银行似乎只能眼睁睁地看着他的购买力被稀释，而你却大获全胜，因为你够精明，懂得以负债来抗衡通胀。这也是银行一直以来所宣传的：用明天的钱圆今天的梦的借贷消费模式。
本来，中国百姓长期以来秉承着传统观念，赚十分起码存七分，视寅吃卯粮为败家子。上世纪九十年代初，当商品房刚刚兴起之时，杭州一套 70 平米的公寓只需十来万人民币，按目前房价来看简直是便宜的不可思议，可当时房子竟然还滞销，为什么呢，因为那时普通百姓还不习惯借贷买房。
然而，没不久，一个诱人的故事传进了中国大地：“某一天，一个美国老太和一个中国老太在天堂相遇，她们互相询问起人间的生活，美国老太自诩以借贷的方式，住着大房子开着大汽车，在人间潇洒地走了一回；中国老太听了之后，悔恨自己一辈子节衣缩食，临死前才刚刚存够买房子的钱，还没享受一天就进了天堂，简直冤死了。”
这个“美国老太”的消费方式，顿时令中国民众大开眼界，更羡慕不已。几千年来，中国百姓节俭过日子，日常生活围绕一个字——省，从不花费不属于自己的钱。现在“美国老太”的榜样放在眼前，一样的人生，不一样的生活，如果可以选择，为什么不呢？人们无可抑制地向往复制“美国老太”的消费模式，提前得到“美国老太”式的享受。于是，“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号，在这恰当的时候，堂而皇之响亮地呼喊起来，颇为迎合民众的口味，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。
观念的改变，立刻带来行动的变化。“美国老太”式的消费模式一出台，中国民众连五、六年都不愿再等了，他们逐渐放弃了以往的谨慎观望，从盲目跟从，到一哄而上，好像要豁出去了。
其实，“用明天的钱圆今天的梦”正是这三十年来大大小小泡沫产生的根源。为什么呢？其实非常简单。大家都知道，在市场经济中，物价由供求关系而定。如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系。而一旦人人都可以借贷了，当大家手中都有了“明天的钱”，这时人的购买力已经和他的实际收入脱离了，市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的明天的钱去购买房子时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。
那么高房价为何能推高通胀呢？试想一下，你买房借来的贷款，即5倍到10倍的货币杠杆！而当大多数人都用贷款买房的话，贷款总额肯定超过原先的货币供给量——货币超发，这主要是来自银行的“货币乘数效应”（Money Multiplier，存款准备金的反比）。而房贷5到10倍的货币杠杆，正是导致中国近年来，M2加速成长的最主要的原因之一，房价越高，M2就越大！根据央行今年2月份最新公布的数据，中国M2余额达到99.86万亿元，全球排名第一，不推高通胀才怪呢！
而当高房价推高了通胀，大家以为买房能抗通胀，于是一旦能支付首付，便继续买房，哪怕空置着也要买，结果形成恶性循坏，房价越高——〉通胀越甚——〉越要买房——〉房价越高，这就是金融上的“狗追尾”现象：房价上涨时，推动土地价格上涨，而土地价格上涨再倒过来推动房价上涨，恶性循环，愈演愈烈。结果必然引发金融危机、甚至经济危机！
目前，中国的高房价显然已经出现了绑架实体经济迹象，阻碍了中国经济的可持续健康发展。怎么办呢？一句话，房价必须理性回归，摆脱“狗追尾”的窘境，进入和房价上涨时相反的良性循环。
房产税的作用
去年,一则“京版房产税要来了，起征面积或人均24平米”的消息，立刻搅乱了一池春水，使人们仿佛听到了房产税的脚步声，似有“山雨欲来风满楼”的意味。不过，北京市地方税务局官方微博回应称，“尚未接到上级部门有关工作部署的通知”。
在欧美，房地产税（Real estate taxes）通常被称为物业税（Property taxes）。而物业税可以分为两种类型：一种是不动产税（Real property taxes），对包括土地、改善结构或附属建筑等征收；而另一种是个人财产税（Personal property taxes），对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。
在这儿，不动产是一个民法概念，它所定义的是土地、及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物；而在基尼斯系数中，物业，即房产（不包括土地）属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税，就属于后者。
在美国，每个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义。通常由当地政府（市级或县级）对房产征收物业税，各州的税率也不尽相同，依照房产的价值大约在0.2%和4%之间。
而如何来确定物业的税率，包括了两个部分组成：改善结构或建筑的价值，以及土地或地段的价值。物业税主要用来支持当地的教育、警察/消防、地方政府、一些免费的医疗服务，以及地方的基础设施……
在中国，由于收入一次分配环节还不够公平，造成了巨大的贫富悬殊，最显著的体现就是不同的阶层，在房产占有上表现出财富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。
针对当前中国楼市的状况（比如房价过高），对是否应该征收房产税，以及如何征收，各方的争论相当激烈。我个人认为，房产税的政策如设计执行得当，可以使房价理性回归，并可促进中国经济可持续地健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题，税收是最温和的手段，也是妥协的产物。
因此，征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房，而不该加重房奴的负担。也就是说，对自住房不该征、或少征税；对拥有第二套以上、尤其是空置房，应该加大税率，以阶梯式征税的方法加大持房成本，逼着炒家要么卖出，增大房屋供应量，以降低房价；要么出租，加大租房市场的供应量来平抑房租。
比如，就前段时间被炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看，假如对“房姐”屯积的一万平方楼房加以征收房产税，如果按每平方米3万元、以每年2%的房产税来计算，每年就将缴税600万，“房姐”的持房成本将大幅提高。
不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租，或提高房价。这种担忧是有道理的。不过，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。假如你的工资收入未到个税的起征点，个税根本和你无缘。而如果将房产税从第二套、甚至第三套房为起征点，并实施阶梯式税率，房子越多，税率越高。
事实上租房市场是个有效市场，只有供不应求房租才会上升。而实施房产税，恰恰可以增加住房拥有者的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，不仅会迫使房价的理性回归，更会降低租房价格，能使普通百姓受惠！
另外，以欧美的经验，每年房租的涨幅都受到政府限制。比如多伦多，今年公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能同时限制房租的涨幅，并将房产税的一部分用于廉租屋的建设，房租就更没有上涨的可能了！
事实上，中国政府早就意识到房产过热之弊端，宏观调控也已多年，但为何楼市泡沫一直挤不掉呢？我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案：首先向空置房征收高额房产税，如此政府既可以快速获得大量税收，还可弥补因地价下跌带来的财政损失；以此杜绝投机抄房，根治高房价带来的各种弊病。
他山之石，可以攻玉。只要中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的！
前言/序言
用户评价
第二段 迫不及待地翻阅了《钱经：货币、黄金、房子》的目录，我的眼睛瞬间就被那些充满吸引力的章节标题所吸引。从“货币的诞生与演进”到“黄金的永恒魅力”，再到“房子：丈量价值与梦想的标尺”，每一个标题都像是为我量身定做的一张地图，指引着我去探索财富世界的不同角落。我尤其对“货币的信任危机与未来形态”这一章节充满了浓厚的兴趣。在当下这个信息爆炸、技术飞速发展的时代，我们对货币的认知似乎也变得模糊起来。从曾经的贵金属本位，到如今的法定货币，再到新兴的数字货币，货币的形式和价值的承载方式正在经历前所未有的变革。作者将如何剖析这些变革背后的深层原因？是技术驱动？还是社会需求？更重要的是，他将如何帮助读者理解这些变化对我们个人财富管理和投资决策带来的实际影响？是会预测未来货币的走向，还是提供应对不确定性的策略？我猜测，作者或许会从货币的发行机制、通货膨胀的原理、以及央行货币政策对经济的影响等角度入手，层层剥茧，带领我们走进货币世界的复杂迷宫。而“黄金的避险功能与投资价值”这一部分，也同样让我充满期待。黄金作为一种古老的价值储存手段，在历次经济危机中都扮演着重要的角色。作者是否会深入分析黄金价格的驱动因素，例如地缘政治风险、美元汇率、以及市场情绪等？他会提供关于如何将黄金纳入个人投资组合的建议吗？是建议直接购买实物黄金，还是通过ETF或者黄金相关的金融产品？这些都是我非常关心的问题。而“房子”这个话题，更是与我们每个人息息相关。从居住属性到投资属性，房子承载了太多我们对安定生活和财富增值的期望。我希望能在这本书中看到作者对房地产市场进行深度解读，不仅仅是简单的房价分析，而是深入到土地供应、城市化进程、人口结构、以及宏观经济政策等更深层次的因素。他会如何权衡房子的居住价值和投资价值？又会如何帮助读者在不同的市场周期中做出明智的购房或售房决策？总而言之，这本书的目录结构清晰，内容涵盖广泛，让我对即将展开的阅读旅程充满了兴奋和期待。
评分第三段 我迫不及待地开始阅读《钱经：货币、黄金、房子》的开篇章节，作者以一种非常引人入胜的方式，将我们带入了货币的世界。他没有上来就抛出枯燥的经济学理论，而是通过讲述货币的起源和演变，就像是在讲述一段波澜壮阔的历史。从最初的以物易物，到贝壳、牲畜作为媒介，再到金属货币的出现，以及最终法定货币的流通，每一步都充满了智慧和时代的印记。作者用通俗易懂的语言，却又不失严谨性地，揭示了货币作为一种信用工具，其价值的根本在于人们对其发行主体的信任。这种信任，是如何建立？又为何会产生危机？这些问题，在我过去的阅读中，总是模模糊糊，而在这里，我仿佛看到了清晰的脉络。尤其是在谈到法定货币的发行机制时，作者深入浅出地解释了中央银行在其中扮演的角色，以及货币供应量对经济运行的影响。他用生动的例子，比如通货膨胀是如何悄悄地侵蚀我们的购买力，以及货币贬值对不同群体产生的差异化影响，让我对“钱”这个概念有了更深刻的理解。我过去总是习惯于把“钱”看作是数字，是账户上的余额，却很少去思考它背后的逻辑和力量。现在，我意识到，理解货币的本质，是理解整个经济运行规律的基础。作者的叙述方式，既有历史的厚重感，又不乏现实的指导意义。他没有停留在对历史的回顾，而是将目光投向了当下和未来，对数字货币的兴起以及可能带来的冲击进行了初步的探讨，这让我对后续章节中关于货币未来形态的论述充满了好奇和期待。我感觉，这本书不仅仅是在讲解一个概念，更是在传授一种看世界的眼光，一种与财富对话的能力。
评分第七段 《钱经：货币、黄金、房子》这本书，带给我的不仅仅是知识的启迪，更是一种对金融市场运作方式的全新认知。作者在阐述货币、黄金、房子这三大关键要素时，始终贯穿了一条清晰的主线：即它们之间的相互作用、相互制约，以及它们如何共同影响着我们个人乃至整个社会的财富格局。我尤其欣赏作者在分析不同资产类别时所展现出的深度和广度。例如，在谈论货币时，他不仅仅局限于法定货币的发行和流通，还会探讨其背后的信用体系、通货膨胀的根源，以及数字货币等新兴技术可能带来的颠覆性影响。而在谈论黄金时，他不仅仅将其视为一种简单的投资品，还会深入剖析其作为价值储藏手段的历史渊源、避险功能，以及在国际金融体系中的独特地位。至于房子，作者更是将其描绘成一个集居住、投资、以及社会属性于一体的复杂经济载体，并深入分析其对宏观经济、城市发展以及个人家庭财富的影响。我感觉，作者的论述是环环相扣的，他没有割裂地去讲解这三个概念，而是试图构建一个完整的财富认知框架。他通过解释货币政策如何影响房地产市场，黄金价格又如何与货币价值的波动产生关联，以及房子作为一种实物资产，在不同货币环境下的价值表现等等，让我们看到了这三个要素之间千丝万缕的联系。这种全局观，让我在理解某个单一概念时，能够将其置于更广阔的经济背景下进行考量，从而做出更明智的判断。这本书，就像是一幅精密的财富地图，指引着我们如何理解地图上的各个标记，以及它们之间的相互关系，最终帮助我们找到属于自己的财富宝藏。
评分第十段 读完《钱经：货币、黄金、房子》，我最大的感受是，这本书为我打开了一扇通往理性财富管理的大门。它不仅仅提供了一些关于货币、黄金、房子的信息，更重要的是，它教会了我如何去思考，如何去分析，以及如何去行动。作者在书中构建了一个完整的财富认知体系，让我在面对纷繁复杂的金融市场时，不再感到无所适从。他让我明白，理解货币的本质，是洞察经济趋势的基础；掌握黄金的价值，是抵御市场波动的盾牌；理解房子的逻辑，是稳健构建家庭资产的关键。这三者之间的联动效应，被作者描绘得淋漓尽致，让我对财富的理解上升到了一个新的高度。我不再仅仅关注短期的市场波动，而是开始着眼于长期的价值规律。我开始思考，如何在不同的经济周期中，去优化我的资产配置，如何去平衡风险与收益，以及如何为我的未来进行更审慎的规划。这本书，给我带来了前所未有的清晰感和自信心。我不再盲目跟风，而是能够以一种更加独立、更加理性的视角去审视我的财务状况和投资决策。它让我意识到，财富的管理，并非是一件神秘莫测的事情，而是可以通过学习和实践，掌握在自己手中的能力。我相信，《钱经：货币、黄金、房子》这本书，将是我在财富之路上最重要的指南之一。它不仅让我收获了知识，更重要的是，它重塑了我对财富的认知，让我能够以更加从容、更加智慧的态度，去迎接未来的种种挑战和机遇。
评分第八段 《钱经：货币、黄金、房子》这本书，在我的阅读体验中，最让我惊喜的是作者对于“风险”的深刻洞察和系统阐释。他并没有将财富的增长描绘成一条笔直向上的康庄大道，而是深刻地揭示了隐藏在这条道路上的种种风险和挑战。从货币本身的通胀风险、汇率波动风险，到黄金市场的价格波动风险、流动性风险，再到房地产市场的政策风险、市场泡沫风险，作者几乎将每一种可能遇到的风险都进行了细致的剖析。我尤其欣赏他对于“系统性风险”的探讨。他深入分析了不同资产类别之间是如何相互关联，从而可能导致风险的传导和放大。例如，当某个国家的货币出现剧烈贬值时，黄金价格可能会因为避险需求而上涨，而房地产市场则可能因为融资成本的上升和购买力下降而承压。这种对风险传染效应的揭示，让我对市场运行的复杂性有了更深刻的理解。更重要的是，作者并没有仅仅停留在对风险的描述，而是提供了相应的风险管理和应对策略。他可能会建议读者通过多元化投资来分散风险，通过对冲工具来管理特定风险，或者通过保持一定的现金储备来应对突发情况。他对于“风险承受能力”的强调，也让我受益匪浅。他会引导读者去认识自己的风险偏好，并根据自身情况去选择合适的投资策略。这本书，让我明白，财富的积累不仅仅在于追求收益，更在于有效地规避风险，保住自己辛辛苦苦赚来的财富。它教会我，做一个审慎的投资者，而不是一个鲁莽的赌徒。
评分第九段 《钱经：货币、黄金、房子》这本书，在文风上给我留下了深刻的印象。作者并非采用那种枯燥乏味的教科书式讲解，而是将复杂的经济概念以一种非常生动、形象的方式呈现出来。我尤其欣赏他对抽象理论的具象化处理。比如，在解释货币的购买力下降时，他可能会用一个生动的比喻，比如“你的钱袋越来越轻了”，或者用一个具体的例子，比如“同样的一百块钱，十年前能买到的东西，现在却买不到了”。这种贴近生活的叙述方式，让原本枯燥的经济学原理变得触手可及。同时，作者的叙事逻辑也十分清晰，层层递进。他不会一上来就抛出所有复杂的概念，而是从最基础的部分讲起，逐渐深入，引导读者一步步地构建起对货币、黄金、房子的全面认知。我感觉，他就像是一位经验丰富的向导，带着我穿梭于财富的丛林，为我指点迷津，让我不再感到迷茫和恐惧。此外，书中还可能穿插了一些历史故事、经济学家的观点，甚至是作者个人的投资经历，这些都为严肃的经济学内容增添了趣味性和人文色彩。这种多元化的叙述方式，使得阅读过程充满了惊喜和启发。它让我不仅仅是在学习知识，更是在与作者进行一场思想的交流，一场关于财富的对话。这本书，让我看到了经济学理论的魅力，也感受到了作者在其中倾注的心血和智慧。
评分第一段 拿到《钱经：货币、黄金、房子》这本书，我的心情可谓是复杂又充满期待。封面设计简洁大气，色调偏沉稳，隐约透露出一种厚重感。翻开扉页，印在纸上的“货币、黄金、房子”几个字，就像是为我点亮了三盏指引方向的灯塔，瞬间勾起了我对财富、投资以及未来规划的无限遐思。我一直对这些宏大而又贴近生活的概念充满好奇，但往往觉得它们遥不可及，或者被各种碎片化的信息弄得头晕脑胀。这本书的出现，就像是有人为我精心梳理了这条复杂的脉络，让我能从一个更系统、更深刻的角度去理解它们之间的关系，以及它们在我们个人财富积累和家庭资产配置中的实际意义。读序言的时候，作者就提出了一个非常有力的论点，即理解货币的本质，才能看透经济的真相；掌握黄金的价值，才能抵御市场的波动；洞悉房子的逻辑，才能稳健地构建未来。这三者之间的联动效应，就像是金融世界的“铁三角”，缺一不可。我尤其期待作者是如何将这三个看似独立又相互关联的领域，巧妙地编织在一起，形成一个完整的财富认知体系。是直接的宏观经济分析？还是结合了大量的历史案例和现实数据？亦或是通过一些生动的比喻和故事来阐述抽象的经济原理？我脑海中已经浮现出许多可能性，迫不及待地想要深入其中，去探索作者构建的这个“钱经”世界。希望这本书能带给我拨云见日般的清晰感，让我不再对金融市场感到畏惧，而是能够以一种更加自信和理性的姿态去面对未来的财富挑战。
评分第五段 《钱经：货币、黄金、房子》中关于“房子”的章节，可以说是直接触及了我们每一个普通人的生活核心。作者并没有将房子仅仅视为一个冰冷的投资工具，而是巧妙地将其与“丈量价值与梦想的标尺”联系起来，这让我倍感亲切。在许多文化中，拥有一套属于自己的房子，不仅意味着物质上的富足，更象征着家庭的稳定、社会的认同，以及对未来的安全感。作者的分析，显然超越了简单的房价涨跌预测，而是深入到了房地产市场运作的底层逻辑。他可能会从供给与需求的基本原理出发，去解析影响房价的诸多因素，比如城市化进程、人口增长与迁移、土地供应政策、以及政府的房地产调控政策等等。我尤其期待他如何去剖析“房子”的双重属性：既是满足基本居住需求的“消费品”，又是承载财富增值期望的“投资品”。这种双重性，使得房地产市场具有其独特性，也带来了复杂的决策挑战。作者是否会探讨在不同的经济周期中，房子的居住价值和投资价值所扮演的角色会有何变化？是会强调在经济下行时，房子的居住属性更为重要，而在经济上行时，其投资属性更能凸显？此外，书中关于“房子”的论述，很可能还会涉及到一些更深层次的社会经济学问题。比如，高企的房价如何影响社会阶层流动？城市化进程如何改变人们的居住观念和生活方式？以及，在快速变化的社会经济环境下，个人应该如何去规划自己的住房需求和投资策略？我非常希望能在这本书中找到一些关于如何评估房产价值、如何规避房地产投资风险、以及在不同人生阶段如何做出最优住房决策的实用指导。这本书，让我看到了“房子”不再仅仅是钢筋水泥的集合，而是与我们的生活、梦想、以及未来紧密相连的经济符号。
评分第六段 在阅读《钱经：货币、黄金、房子》的过程中，我发现作者最令人称道之处在于他能够将宏大的经济理论与具体的个人财务规划巧妙地结合起来。他并没有止步于对货币、黄金、房子的宏观解读，而是将目光聚焦于如何将这些知识转化为读者能够理解和实践的财富智慧。我特别期待的是，在理解了货币的本质、黄金的价值以及房子的逻辑之后，作者将如何指导读者进行“资产配置”。这似乎是这本书的核心价值所在。他是否会提出一套系统性的方法论，帮助读者构建一个多元化、抗风险的资产组合？是会从风险偏好、投资期限、以及财务目标等角度出发，为不同类型的投资者提供个性化的配置建议？例如，对于年轻的投资者，可能更倾向于高增长、高风险的资产，而对于临近退休的人群，则可能需要更稳健、更侧重于保值增值的资产。作者会详细地解释，如何在资产组合中，合理地分配货币、黄金、股票、债券、房地产等各类资产的比例？他又会如何应对市场波动，指导读者在熊市中如何调整策略，在牛市中又如何把握机会？我尤其好奇他是否会提供一些关于“再平衡”的建议，即如何定期审视和调整资产配置，以确保其始终符合个人的财务目标和市场变化。这本书，不仅仅是知识的传递，更是一种能力的培养。它教我如何跳出“看山是山，看水是水”的层面，去看到货币、黄金、房子背后所蕴含的经济规律和财富密码。我相信，通过学习这本书，我能够建立起一个更加成熟、更加理性的财富观，并且能够以更清晰、更自信的态度去规划自己的财务未来。
评分第四段 在《钱经：货币、黄金、房子》这本书中，关于黄金的部分，给我留下了极为深刻的印象。作者并非仅仅将黄金视为一种闪闪发光的贵金属，而是将其置于一个更广阔的经济和历史背景下进行审视。他详细地阐述了黄金为何能够跨越时间、地域和文化，始终保持其价值储存的功能。这其中，既有其稀缺性、易于分割、不易腐蚀的物理属性，更重要的是，它所代表的那种超越政府信用、独立于纸币体系的独立价值。我尤其赞同作者关于黄金在经济动荡时期扮演“避险天堂”角色的论点。在历史的长河中，无论是战争、金融危机，还是严重的通货膨胀，黄金常常成为人们寻求财富安全感的终极选择。作者通过引用一些具体的历史事件，比如两次世界大战期间黄金的保值作用，或者某个国家恶性通货膨胀时黄金成为唯一可靠的交换媒介，这些都让黄金的避险属性更加具象化。而书中对黄金投资的分析，也并非是简单的“买入持有”的建议，而是探讨了黄金价格的多种影响因素。作者深入分析了美元汇率、全球央行黄金储备的变化、地缘政治风险以及市场情绪等因素，是如何共同作用，塑造黄金价格的短期和长期走势。这让我明白，投资黄金并非意味着可以高枕无忧，而是需要结合宏观经济环境，进行审慎的分析和判断。更重要的是，作者并没有鼓吹黄金的“万能”，而是强调了将其作为整体资产配置的一部分，与其他资产进行风险分散的重要性。他可能会提出一些关于如何将黄金纳入个人投资组合的实用建议，比如在资产配置中预留一定的比例，以及选择何种形式的黄金投资（实物金条、金币、黄金ETF等）可能更适合不同的投资者需求。这本书让我对黄金的认识，从一种简单的投资品，升华到一种跨越时代、具有深刻经济含义的资产类别。
评分很好，谢谢，从此养成读书的好习惯
评分太好了，很喜欢！正版？
评分看了他的微博，推荐的这本书，还没开始看，买得太多，相信有收获。
评分7.鼓励孩子学会掌控学习时间。管理时间也是一门重要的学习技能。
评分物流很快，快递态度好！
评分内容深入浅出，非常不错。
评分值得向朋友推荐的一本书，看问题多了一个视角。
评分书的质量很好，配送速度快，满意
评分2.不要让孩子长时间对着书本，每天温习一段时间就足够了，只要他持之以恒，比长时间坐在书桌前更加有效。
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