土地增值收益分配悖論 理論、實踐與改革 [Land appreciate apportion in China from theory to practice] pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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硃道林 著

圖書標籤:

• 土地經濟學
• 土地政策
• 土地財政
• 增值收益分配
• 城鄉發展
• 産權研究
• 中國經濟
• 房地産
• 公共政策
• 製度改革

齣版社： 科學齣版社

ISBN：9787030545763

版次：1

商品編碼：12234473

包裝：平裝

外文名稱：Land appreciate apportion in China from theory to practice

開本：16開

齣版時間：2017-09-01

用紙：膠版紙

頁數：265

字數：300000

正

內容簡介

　　《土地增值收益分配悖論: 理論、實踐與改革》針對土地增值及其收益分配的理論問題與實踐矛盾，通過對土地增值産生與分配的基本理論關係進行梳理，建立瞭土地增值收益分析的理論框架。進而通過對土地增值收益分配實踐進行定量化測算與分析，歸納瞭土地增值收益分配的實踐特徵，梳理與分析瞭土地增值分配矛盾及産生的根源。提齣改革的重點，一是集體土地製度改革與徵地製度改革，解決土地增值收益分配的市場機製問題，實現效率；二是稅製體係改革，解決收益再分配問題，保障公平。

目錄

目錄
序
前言
第一部分 理論分析 1
1 引言 3
1.1 土地增值研究的背景 3
1.2 土地增值及其分配問題的主要爭議 6
1.3 土地增值及其分配研究涉及的主要問題 7
1.4 本書的研究框架和齣發點 10
2 土地增值與土地收益 12
2.1 土地增值的概念 12
2.2 土地增值收益 14
2.3 土地增值收益分配/分享 14
2.4 漲價歸誰——土地增值分配的爭論 15
2.5 土地發展權與土地增值 18
3 土地增值的産生機理 21
3.1 土地的特殊性決定其增值的特殊性 22
3.2 土地增值的産生 23
3.3 土地增值因素的理論分析 27
3.4 基於地租理論的土地增值分配 32
3.5 土地增值的利與弊 33
4 土地增值收益分配的分析框架 36
4.1 土地增值收益分配的製度背景 36
4.2 土地增值收益産生的環節剖析 39
4.3 基於公共利益徵地的增值分析 45
4.4 集體建設用地流轉的增值分析 46
4.5 分析過程涉及的基本概念 47
第二部分 實證研究 51
5 實證分析的框架及要迴答的問題 53
5.1 實證分析框架 53
5.2 實證研究需迴答的問題 55
6 基於省級及城市麵闆數據的測算與分析 57
6.1 研究方法與數據 57
6.2 土地增值收益分配關係的總體特徵 60
6.3 土地增值收益分配關係的空間特徵 63
6.4 土地增值收益分配關係的時間特徵 68
6.5 結論與討論 74
7 基於城市土地收購儲備樣本的測算與分析 77
7.1 基於收購儲備項目的土地增值收益實現過程 78
7.2 徵地拆遷階段的土地增值Ⅰ測算與分析 83
7.3 土地齣讓階段的土地增值Ⅱ測算與分析 87
7.4 房産開發租售階段的土地增值Ⅲ測算與分析 90
7.5 土地增值收益分配特徵 95
7.6 土地增值收益的市場承受能力分析 102
7.7 結論與討論 112
8 基於土地徵收樣本的測算與分析 115
8.1 測算區域及樣本概況 115
8.2 測算方案及相關指標說明 122
8.3 測算結果分析 126
8.4 研究結論 134
9 集體土地入市流轉增值收益測算與分析 137
9.1 集體經營性建設用地入市交易分析 138
9.2 集體土地增值分配之收益調節金 141
9.3 傳統徵購模式與集體土地流轉模式的收益分配比較 143
9.4 結論與討論 153
10 地票交易模式及其收益分配關係 157
10.1 重慶地票的産生背景及其交易本質 158
10.2 地票交易價格及其增值 160
10.3 地票收益分配主體及分配關係 163
10.4 結論與討論 166
11 政府之間的土地收益分配 168
11.1 中央與地方政府土地收益分配政策變遷 169
11.2 土地齣讓收益分配博弈産生的原因 171
11.3 委托-代理的土地産權關係特點 172
11.4 中央與地方政府土地收益分配機製的理論模型 175
11.5 研究結論 177
第三部分 研究結論與政策建議 179
12 土地增值收益分配的實踐特徵 181
12.1 現階段土地增值收益分配的主要特徵 182
12.2 關於土地增值收益分配關係的基本結論 185
13 土地增值收益分配悖論 191
13.1 土地增值收益分配實踐的主要矛盾 192
13.2 引起土地增值收益分配矛盾的根源 198
13.3 土地增值收益分配悖論 204
14 一些似是而非的觀點討論 210
14.1 徵地/拆遷補償太低 211
14.2 限製農村土地市場化流轉是對農村的不公平 219
14.3 要讓農民享受更多土地財産收益 221
14.4 地價推高房價?或房價推高地價 222
14.5 土地“招拍掛” 齣讓推高地價與房價 227
15 解決土地增值收益分配問題的理論邏輯 233
15.1 土地增值收益分配錶象是經濟問題，實質是製度問題 233
15.2 土地製度改革必須從體製和機製上“解套” 236
15.3 真正處理好政府與市場的關係 239
15.4 必須防止土地過度資本化 242
15.5 土地增值的理論歸屬是閤理分配的唯一依據 245
16 土地製度改革路徑 247
16.1 基於土地增值閤理調節的製度改革框架 248
16.2 徵地製度改革 249
16.3 集體土地製度改革 253
16.4 建立並完善不動産稅製體係 260
後記 264

精彩書摘

　　《土地增值收益分配悖論 理論、實踐與改革》：
　　1 引言
　　民之為道也，有恒産者有恒心，無恒産者無恒心。：《孟子滕文公上》
　　土地本身作為自然資源，是自然的産物，卻在人類的生産生活過程中，轉變為經濟資産，並因所在經濟領域的不同、供求關係的差異、宏觀經濟環境的變化等而發生價值變化，從而給土地産權擁有者、使用者等帶來經濟收益的變化，土地價值的這種變化及其歸屬關係，既涉及經濟學問題，又涉及法律和製度問題，需要在研究其經濟機製的基礎上，探討問題的本質與誘因，尋找解決問題的路徑。
　　1.1 土地增值研究的背景
　　土地增值及其收益分配關係問題研究，長期以來得到理論界和實踐工作者的普遍關注，究其原因，一是自國傢實行土地有償使用製度以來，土地市場快速發展，土地價值得以充分顯化，土地增值及其收益分配關係自然成為各相關利益主體關注的對象，二是在土地市場快速發展的同期，也是我國城鎮化、工業化快速發展的時期，在這一過程中大量的新增建設用地是産生土地增值最明顯的領域，其收益分配關係問題也就自然成為相關利益主體關心的重點，也是理論界研究的焦點，三是這一時期還是房地産市場高歌猛進的時期，房地産價格快速、持續上漲，為土地不斷增值，甚至跳躍式上升，提供瞭可能，所引起的土地增值分配問題更是激化瞭收益分配各方的矛盾。
　　但是，這些都是錶象，更值得關注的問題是，從理論上，土地增值及其分配關係所反映的本質究竟是什麼，又如何從理論上去認識土地增值及其分配關係所反映的産權經濟關係，以及其對土地資源可持續利用的影響，進一步如何構建滿足土地資源可持續利用要求的土地增值及其分配的産權經濟機製，這是《土地增值收益分配悖論 理論、實踐與改革》試圖要研究和迴答的問題。
　　追根溯源，我國自20世紀80年代開始推行城市土地有償使用製度改革以來，土地市場逐步發育成熟，土地資産價值日益顯示齣其在資源配置中的基礎性作用，既促進瞭土地資源優化配置，也極大地促進瞭城市建設進程和區域社會經濟發展，但是，隨著改革的深化，土地收益分配體製在運行中存在的産權結構、體係結構及使用製度等方麵的諸多問題也逐漸顯露齣來，地方政府過度依賴土地齣讓收益解決財政不足問題，徵地過程中農民集體與政府衝突不斷，集體建設用地流轉過程中收益分配與産權關係問題不斷引起社會矛盾等，有時甚至比較尖銳。
　　從當前來看，由土地收益分配問題所引起的矛盾主要錶現在土地齣讓收益分配、徵地與農轉用增值收益分配和集體建設用地流轉收益分配等方麵，關於土地齣讓收益分配，主要錶現在地方政府作為土地齣讓方所取得的土地齣讓收益不斷增加，且存在地方政府過度賣地，乃至擾亂正常的土地市場?房地産市場等問題，尤其近十餘年來，地價、房價持續快速上漲，而地方政府的土地齣讓收益也大幅度增加，引起社會的廣泛關注，進而引起對“土地財政”的討論，但社會關注更多的是地方政府獲取巨額土地齣讓收入的驅動機製問題，從我國實際來看，“土地財政”主要是依靠增量建設用地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地齣讓金來滿足財政需求，實際上世界上很多發達國傢也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地徵收物業稅、不動産稅等方式實現財政收入，這樣既體現瞭公平性，也保證瞭政府有相對穩定的財政收入，而且主觀上也會促使政府平抑地價，而不是韆方百計抬高地價①，問題進一步延伸，土地齣讓收益分配還涉及中央與地方政府之間的關係。
　　……

土地增值收益分配悖論：理論、實踐與改革 圖書簡介 本書聚焦於當前中國社會經濟發展中的一個核心且敏感的議題——土地增值收益的分配問題。隨著城市化進程的加速和房地産市場的波動，土地作為一種稀缺的生産要素和重要的財政來源，其增值所帶來的巨大財富如何公平、閤理地在政府、土地所有者、開發者乃至全體社會成員之間進行分配，已成為製約經濟可持續發展和社會和諧穩定的關鍵癥結。 本書並非對既有理論的簡單梳理，而是深入剖析瞭圍繞土地增值收益分配所産生的深層次“悖論”：一方麵，土地增值是城市化進程中社會共同努力的結果，理應惠及全體人民；另一方麵，現行的土地製度和利益格局往往導緻增值收益過度嚮特定主體集中，引發社會分配不公和資源錯配。 全書結構嚴謹，邏輯清晰，力求從宏觀的理論框架到微觀的實踐操作層麵，全麵揭示問題的復雜性與演進軌跡，並在此基礎上提齣具有前瞻性的改革思路。 --- 第一部分：理論基礎與曆史溯源——悖論的構建 本部分旨在為理解土地增值收益分配的復雜性奠定堅實的理論和曆史基礎。我們首先追溯瞭土地價值的本質——它既包含自然稟賦的因素，更承載瞭大量的公共投入和社會共識價值。 1. 土地價值的多元構成與歸屬理論： 詳細辨析瞭土地價值中包含的自然地租、壟斷利潤與社會資本溢價三大部分。探討瞭不同學派關於土地收益歸屬權的爭論，特彆是馬剋思主義政治經濟學中的“地租理論”在當代中國的適用性與挑戰。我們分析瞭“土地國傢所有製”背景下，理論上應如何界定“國傢”所代錶的全體人民的利益邊界。 2. 曆史演進中的利益固化： 迴顧瞭改革開放以來中國土地製度的關鍵轉摺點，特彆是城鎮土地使用權有償齣讓製度的建立及其對土地增值收益分配格局的初步塑造。分析瞭在特定曆史時期為推動城市建設和地方財政而形成的土地財政模式，如何通過“一次性徵收”和“土地批租”的方式，初步鎖定瞭主要的增值收益流嚮。本章特彆強調瞭早期製度設計中的“激勵性”與後續的“公平性”之間的張力。 3. 悖論的核心錶現： 明確界定瞭本書所指的“悖論”：即土地增值收益的巨大化與社會化（由公共投入和城市發展共同創造），與其在實際分配中呈現齣的局部化與私有化傾嚮之間的根本矛盾。這種悖論不僅體現在開發商與地方政府之間，更深刻地反映在城市居民與非城市居民、既得利益者與後來者之間的財富鴻溝擴大。 --- 第二部分：實踐的復雜性——利益格局與分配機製的透視 本部分將理論分析轉化為對現實運行機製的細緻觀察與批判性解構。我們通過大量的案例分析和數據模型，揭示瞭當前土地增值收益分配中的關鍵環節和阻礙因素。 1. 土地齣讓金製度的深度剖析： 土地齣讓金被視為土地增值收益最主要的直接體現。本書係統分析瞭“招拍掛”製度的內在機製，指齣其在實踐中如何演變為一種“地方政府依賴”和“土地壟斷”的工具。重點探討瞭基準地價的製定機製、溢價率的波動性及其對最終分配結果的影響。我們探討瞭土地齣讓收入的預算外管理曆史及其對財政透明度的影響。 2. 隱性收益的分配通道： 除瞭顯性的土地齣讓金，本書深入挖掘瞭隱性的土地增值收益分配通道，包括容積率的設定與調整、規劃變更帶來的超額收益、以及政府在土地使用權流轉中的潛在尋租空間。分析瞭這些隱性機製如何進一步扭麯瞭市場預期，並加劇瞭尋租行為。 3. 存量土地與既得利益的鎖定： 土地增值不僅發生在“新徵地”環節，更體現在城市更新和存量土地的再開發中。本章探討瞭“城市更新”過程中，舊城區的土地價值重估如何與原住民（或原有土地權益人）的利益分配發生衝突。分析瞭不同産權主體（如集體土地、國有土地）在增值收益分配上的差異化待遇，及其引發的社會穩定風險。 4. 區域差異與財政剛性： 考察瞭不同經濟發展階段和財政依賴程度的城市，土地財政的實踐路徑有何不同。分析瞭土地收益在地方政府支齣結構中的占比變化，揭示瞭地方政府對土地財政的路徑依賴如何反過來製約瞭其進行土地製度改革的意願。 --- 第三部分：改革的路徑與治理重塑——超越悖論的探索 認識到悖論的深刻性，本書的第三部分聚焦於如何通過製度創新和政策重構，實現土地增值收益更加公平、可持續的分配。改革的核心在於平衡效率與公平，並將土地增值收益更多地迴歸社會。 1. 土地增值稅的再定位與強化： 詳細分析瞭我國現行《土地增值稅》製度的局限性，包括稅基偏低、扣除項目過多以及實際徵收執行不力等問題。提齣瞭強化土地增值稅的改革方嚮，使其真正成為調節土地增值收益分配的主力工具，而非僅僅是“可有可無”的稅種。探討瞭構建科學、動態的稅前扣除標準體係的可行性。 2. 地方稅體係的重構與土地收益的社會化： 論述瞭單純依賴土地齣讓金不可持續的財政睏境，並探討瞭構建以房地産保有環節稅（如房産稅）為核心的地方稅體係，以替代或補充對土地齣讓金的依賴。主張將土地增值收益的一部分通過轉移支付或設立城市發展基金的形式，明確用於公共服務均等化，真正實現“土地增值，全民共享”的目標。 3. 集體土地入市與城鄉一體化： 針對集體土地製度改革，本書提齣瞭保障農民權益與促進城市發展的協同機製。探討瞭如何通過市場化的機製，確保集體經濟組織及其成員能夠分享到因區位變化和城市化帶來的土地增值收益，從而縮小城鄉間的財富差距。 4. 治理透明化與公眾參與機製： 強調瞭解決分配悖論，需要建立更加透明、可問責的土地資源管理體係。提齣引入社會監督和專傢評估機製，對土地增值收益的測算、分配方案的製定過程進行公開化，以重建社會對土地製度的信任。 結論：邁嚮良性循環 本書最終總結，解決土地增值收益分配悖論，需要一個係統性的、漸進式的製度變革。這不僅是一場技術性的稅製改革，更是一場深刻的利益格局重塑和政府職能的迴歸。隻有讓土地增值收益真正反映社會共同創造的價值，並閤理迴饋於社會，纔能構建一個健康、穩定、公平的城市化與經濟發展模式，實現土地價值與社會福祉的良性循環。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計給我留下瞭深刻的印象，它用一種沉穩而富有力量的藍色作為主色調，中間輔以抽象的地形紋理，象徵著土地的廣闊和其內在價值的流動。書名《土地增值收益分配悖論：理論、實踐與改革》本身就充滿瞭張力，光是讀起來，就能感受到一種深入骨髓的矛盾和挑戰。我一直對中國的土地製度有著濃厚的興趣，尤其是土地增值所帶來的社會和經濟影響，但這其中涉及到太多復雜的利益關係和政策博弈，常常讓人感到無從下手。我希望這本書能夠為我揭開這層神秘的麵紗，讓我理解在土地增值這個看似簡單的過程中，究竟隱藏著多少不為人知的“悖論”，這些悖論又是如何形成的，以及它們在現實中是如何影響著不同群體，從國傢、地方政府到普通民眾。當然，更重要的是，我期待書中能提供一些切實可行的改革思路，能夠化解這些矛盾，實現更加公平和可持續的土地收益分配。這本書的厚度也暗示著其內容的深度，我希望能在這片藍色的海洋中，找到解答我心中疑惑的寶藏。

評分☆☆☆☆☆

作為一個對社會經濟學領域有著持續關注的讀者，我被這本書的題目深深吸引。土地增值，一個聽起來非常宏大的概念，背後卻牽扯著無數的個人命運和集體利益。我特彆好奇書中對於“悖論”的解讀，這是否意味著在現行的土地增值收益分配機製中，存在著一些意想不到的負麵效應，或者說，那些旨在實現公平的政策，反而可能導緻瞭新的不公？我希望書中能夠深入剖析這些悖論的根源，是源於製度設計本身的問題，還是執行層麵的偏差？我期待作者能夠從曆史的角度，梳理土地製度演變的脈絡，以及每一次變革是如何塑造瞭當前的收益分配格局。同時，我也關注書中對“實踐”部分的論述，這是否意味著會有具體的案例分析，通過對不同地區、不同類型土地增值收益分配實踐的考察，來印證其理論的闡述？我渴望瞭解那些真實的、充滿細節的案例，它們更能幫助我理解抽象的理論是如何在現實世界中落地生根，又或者，是如何因為各種原因而變形走樣。

評分☆☆☆☆☆

這本書的齣現，恰好填補瞭我近年來的一個知識空白。我一直對中國城市化進程中的土地問題感到睏惑，特彆是那些伴隨而來的社會分化和貧富差距問題。書中“土地增值收益分配”這個核心議題，直接觸及瞭這些社會痛點。我預感作者會從多個維度來探討這個問題，例如，它可能分析瞭不同參與主體（如國傢、集體、農民、開發商、城市居民）在土地增值過程中的收益獲取情況，以及這種獲取的閤理性和公平性。我期待書中能夠提供嚴謹的數據分析和理論模型，來支撐其關於“悖論”的論斷，並且能夠清晰地闡述這些悖論對社會穩定和經濟發展可能帶來的長遠影響。此外，“改革”這個詞語也讓我看到瞭希望，我希望書中不僅僅停留在對問題的診斷，更能提供具有前瞻性和操作性的改革建議，這些建議或許能夠為未來的土地政策製定提供有益的參考，幫助構建一個更加公正、高效的土地資源管理體係。

評分☆☆☆☆☆

我對這本書的期待，在於它能夠提供一種全新的視角來審視中國土地製度中的一些頑疾。許多關於土地問題的討論，往往容易陷入非此即彼的爭論，或者停留在泛泛而談的層麵。這本書的題目中“悖論”一詞，預示著作者將會深入挖掘那些看似閤理卻可能適得其反的機製。我好奇作者是否會探討，在追求土地價值最大化的過程中，是否存在一些忽視瞭長遠發展和公平分配的短視行為？書中關於“實踐”的部分，我希望能夠看到對具體政策執行情況的細緻描繪，例如，土地徵收補償的標準是如何確定的，增值收益是如何在各方之間流轉和分配的，以及在這個過程中是否存在暗箱操作或者信息不對稱的問題。而“改革”部分，我更希望能看到一些超越現有框架的思考，是否有可能探索齣一些全新的土地收益共享模式，從而更好地迴應社會對公平正義的訴求。我希望這本書能夠成為一本深刻的、具有啓發性的讀物，為理解和解決中國土地增值收益分配的難題提供重要的思想資源。

評分☆☆☆☆☆

我購買這本書，很大程度上是被其“理論、實踐與改革”的完整框架所吸引。在討論土地增值這樣一個復雜的社會經濟現象時，如果僅僅停留在理論層麵，未免顯得空泛；如果隻談實踐，又可能缺乏係統性的思考和宏觀的指導；而如果缺乏對改革的深入探討，則顯得缺乏建設性。我期待這本書能夠將這三者有機地結閤起來。比如，在理論部分，是否會藉鑒一些經濟學、社會學甚至法學上的前沿理論，來解釋土地增值收益分配的內在邏輯？在實踐部分，是否會通過大量的田野調查和案例研究，來揭示不同地區在土地收益分配過程中遇到的具體問題和挑戰？在改革部分，是否會提齣一些具有創新性和可行性的政策建議，例如，關於稅收製度的調整、産權製度的改革、或者集體土地權益的保障等？我非常希望這本書能夠提供一套完整的知識體係，讓我能夠從宏觀到微觀，全麵地理解和思考中國土地增值收益分配的現狀與未來。