土地增值收益分配悖论 理论、实践与改革 [Land appreciate apportion in China from theory to practice] pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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朱道林 著

图书标签:

• 土地经济学
• 土地政策
• 土地财政
• 增值收益分配
• 城乡发展
• 产权研究
• 中国经济
• 房地产
• 公共政策
• 制度改革

出版社： 科学出版社

ISBN：9787030545763

版次：1

商品编码：12234473

包装：平装

外文名称：Land appreciate apportion in China from theory to practice

开本：16开

出版时间：2017-09-01

用纸：胶版纸

页数：265

字数：300000

正

内容简介

　　《土地增值收益分配悖论: 理论、实践与改革》针对土地增值及其收益分配的理论问题与实践矛盾，通过对土地增值产生与分配的基本理论关系进行梳理，建立了土地增值收益分析的理论框架。进而通过对土地增值收益分配实践进行定量化测算与分析，归纳了土地增值收益分配的实践特征，梳理与分析了土地增值分配矛盾及产生的根源。提出改革的重点，一是集体土地制度改革与征地制度改革，解决土地增值收益分配的市场机制问题，实现效率；二是税制体系改革，解决收益再分配问题，保障公平。

目录

目录
序
前言
第一部分 理论分析 1
1 引言 3
1.1 土地增值研究的背景 3
1.2 土地增值及其分配问题的主要争议 6
1.3 土地增值及其分配研究涉及的主要问题 7
1.4 本书的研究框架和出发点 10
2 土地增值与土地收益 12
2.1 土地增值的概念 12
2.2 土地增值收益 14
2.3 土地增值收益分配/分享 14
2.4 涨价归谁——土地增值分配的争论 15
2.5 土地发展权与土地增值 18
3 土地增值的产生机理 21
3.1 土地的特殊性决定其增值的特殊性 22
3.2 土地增值的产生 23
3.3 土地增值因素的理论分析 27
3.4 基于地租理论的土地增值分配 32
3.5 土地增值的利与弊 33
4 土地增值收益分配的分析框架 36
4.1 土地增值收益分配的制度背景 36
4.2 土地增值收益产生的环节剖析 39
4.3 基于公共利益征地的增值分析 45
4.4 集体建设用地流转的增值分析 46
4.5 分析过程涉及的基本概念 47
第二部分 实证研究 51
5 实证分析的框架及要回答的问题 53
5.1 实证分析框架 53
5.2 实证研究需回答的问题 55
6 基于省级及城市面板数据的测算与分析 57
6.1 研究方法与数据 57
6.2 土地增值收益分配关系的总体特征 60
6.3 土地增值收益分配关系的空间特征 63
6.4 土地增值收益分配关系的时间特征 68
6.5 结论与讨论 74
7 基于城市土地收购储备样本的测算与分析 77
7.1 基于收购储备项目的土地增值收益实现过程 78
7.2 征地拆迁阶段的土地增值Ⅰ测算与分析 83
7.3 土地出让阶段的土地增值Ⅱ测算与分析 87
7.4 房产开发租售阶段的土地增值Ⅲ测算与分析 90
7.5 土地增值收益分配特征 95
7.6 土地增值收益的市场承受能力分析 102
7.7 结论与讨论 112
8 基于土地征收样本的测算与分析 115
8.1 测算区域及样本概况 115
8.2 测算方案及相关指标说明 122
8.3 测算结果分析 126
8.4 研究结论 134
9 集体土地入市流转增值收益测算与分析 137
9.1 集体经营性建设用地入市交易分析 138
9.2 集体土地增值分配之收益调节金 141
9.3 传统征购模式与集体土地流转模式的收益分配比较 143
9.4 结论与讨论 153
10 地票交易模式及其收益分配关系 157
10.1 重庆地票的产生背景及其交易本质 158
10.2 地票交易价格及其增值 160
10.3 地票收益分配主体及分配关系 163
10.4 结论与讨论 166
11 政府之间的土地收益分配 168
11.1 中央与地方政府土地收益分配政策变迁 169
11.2 土地出让收益分配博弈产生的原因 171
11.3 委托-代理的土地产权关系特点 172
11.4 中央与地方政府土地收益分配机制的理论模型 175
11.5 研究结论 177
第三部分 研究结论与政策建议 179
12 土地增值收益分配的实践特征 181
12.1 现阶段土地增值收益分配的主要特征 182
12.2 关于土地增值收益分配关系的基本结论 185
13 土地增值收益分配悖论 191
13.1 土地增值收益分配实践的主要矛盾 192
13.2 引起土地增值收益分配矛盾的根源 198
13.3 土地增值收益分配悖论 204
14 一些似是而非的观点讨论 210
14.1 征地/拆迁补偿太低 211
14.2 限制农村土地市场化流转是对农村的不公平 219
14.3 要让农民享受更多土地财产收益 221
14.4 地价推高房价?或房价推高地价 222
14.5 土地“招拍挂” 出让推高地价与房价 227
15 解决土地增值收益分配问题的理论逻辑 233
15.1 土地增值收益分配表象是经济问题，实质是制度问题 233
15.2 土地制度改革必须从体制和机制上“解套” 236
15.3 真正处理好政府与市场的关系 239
15.4 必须防止土地过度资本化 242
15.5 土地增值的理论归属是合理分配的唯一依据 245
16 土地制度改革路径 247
16.1 基于土地增值合理调节的制度改革框架 248
16.2 征地制度改革 249
16.3 集体土地制度改革 253
16.4 建立并完善不动产税制体系 260
后记 264

精彩书摘

　　《土地增值收益分配悖论 理论、实践与改革》：
　　1 引言
　　民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。：《孟子滕文公上》
　　土地本身作为自然资源，是自然的产物，却在人类的生产生活过程中，转变为经济资产，并因所在经济领域的不同、供求关系的差异、宏观经济环境的变化等而发生价值变化，从而给土地产权拥有者、使用者等带来经济收益的变化，土地价值的这种变化及其归属关系，既涉及经济学问题，又涉及法律和制度问题，需要在研究其经济机制的基础上，探讨问题的本质与诱因，寻找解决问题的路径。
　　1.1 土地增值研究的背景
　　土地增值及其收益分配关系问题研究，长期以来得到理论界和实践工作者的普遍关注，究其原因，一是自国家实行土地有偿使用制度以来，土地市场快速发展，土地价值得以充分显化，土地增值及其收益分配关系自然成为各相关利益主体关注的对象，二是在土地市场快速发展的同期，也是我国城镇化、工业化快速发展的时期，在这一过程中大量的新增建设用地是产生土地增值最明显的领域，其收益分配关系问题也就自然成为相关利益主体关心的重点，也是理论界研究的焦点，三是这一时期还是房地产市场高歌猛进的时期，房地产价格快速、持续上涨，为土地不断增值，甚至跳跃式上升，提供了可能，所引起的土地增值分配问题更是激化了收益分配各方的矛盾。
　　但是，这些都是表象，更值得关注的问题是，从理论上，土地增值及其分配关系所反映的本质究竟是什么，又如何从理论上去认识土地增值及其分配关系所反映的产权经济关系，以及其对土地资源可持续利用的影响，进一步如何构建满足土地资源可持续利用要求的土地增值及其分配的产权经济机制，这是《土地增值收益分配悖论 理论、实践与改革》试图要研究和回答的问题。
　　追根溯源，我国自20世纪80年代开始推行城市土地有偿使用制度改革以来，土地市场逐步发育成熟，土地资产价值日益显示出其在资源配置中的基础性作用，既促进了土地资源优化配置，也极大地促进了城市建设进程和区域社会经济发展，但是，随着改革的深化，土地收益分配体制在运行中存在的产权结构、体系结构及使用制度等方面的诸多问题也逐渐显露出来，地方政府过度依赖土地出让收益解决财政不足问题，征地过程中农民集体与政府冲突不断，集体建设用地流转过程中收益分配与产权关系问题不断引起社会矛盾等，有时甚至比较尖锐。
　　从当前来看，由土地收益分配问题所引起的矛盾主要表现在土地出让收益分配、征地与农转用增值收益分配和集体建设用地流转收益分配等方面，关于土地出让收益分配，主要表现在地方政府作为土地出让方所取得的土地出让收益不断增加，且存在地方政府过度卖地，乃至扰乱正常的土地市场?房地产市场等问题，尤其近十余年来，地价、房价持续快速上涨，而地方政府的土地出让收益也大幅度增加，引起社会的广泛关注，进而引起对“土地财政”的讨论，但社会关注更多的是地方政府获取巨额土地出让收入的驱动机制问题，从我国实际来看，“土地财政”主要是依靠增量建设用地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求，实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、不动产税等方式实现财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而且主观上也会促使政府平抑地价，而不是千方百计抬高地价①，问题进一步延伸，土地出让收益分配还涉及中央与地方政府之间的关系。
　　……

土地增值收益分配悖论：理论、实践与改革 图书简介 本书聚焦于当前中国社会经济发展中的一个核心且敏感的议题——土地增值收益的分配问题。随着城市化进程的加速和房地产市场的波动，土地作为一种稀缺的生产要素和重要的财政来源，其增值所带来的巨大财富如何公平、合理地在政府、土地所有者、开发者乃至全体社会成员之间进行分配，已成为制约经济可持续发展和社会和谐稳定的关键症结。 本书并非对既有理论的简单梳理，而是深入剖析了围绕土地增值收益分配所产生的深层次“悖论”：一方面，土地增值是城市化进程中社会共同努力的结果，理应惠及全体人民；另一方面，现行的土地制度和利益格局往往导致增值收益过度向特定主体集中，引发社会分配不公和资源错配。 全书结构严谨，逻辑清晰，力求从宏观的理论框架到微观的实践操作层面，全面揭示问题的复杂性与演进轨迹，并在此基础上提出具有前瞻性的改革思路。 --- 第一部分：理论基础与历史溯源——悖论的构建 本部分旨在为理解土地增值收益分配的复杂性奠定坚实的理论和历史基础。我们首先追溯了土地价值的本质——它既包含自然禀赋的因素，更承载了大量的公共投入和社会共识价值。 1. 土地价值的多元构成与归属理论： 详细辨析了土地价值中包含的自然地租、垄断利润与社会资本溢价三大部分。探讨了不同学派关于土地收益归属权的争论，特别是马克思主义政治经济学中的“地租理论”在当代中国的适用性与挑战。我们分析了“土地国家所有制”背景下，理论上应如何界定“国家”所代表的全体人民的利益边界。 2. 历史演进中的利益固化： 回顾了改革开放以来中国土地制度的关键转折点，特别是城镇土地使用权有偿出让制度的建立及其对土地增值收益分配格局的初步塑造。分析了在特定历史时期为推动城市建设和地方财政而形成的土地财政模式，如何通过“一次性征收”和“土地批租”的方式，初步锁定了主要的增值收益流向。本章特别强调了早期制度设计中的“激励性”与后续的“公平性”之间的张力。 3. 悖论的核心表现： 明确界定了本书所指的“悖论”：即土地增值收益的巨大化与社会化（由公共投入和城市发展共同创造），与其在实际分配中呈现出的局部化与私有化倾向之间的根本矛盾。这种悖论不仅体现在开发商与地方政府之间，更深刻地反映在城市居民与非城市居民、既得利益者与后来者之间的财富鸿沟扩大。 --- 第二部分：实践的复杂性——利益格局与分配机制的透视 本部分将理论分析转化为对现实运行机制的细致观察与批判性解构。我们通过大量的案例分析和数据模型，揭示了当前土地增值收益分配中的关键环节和阻碍因素。 1. 土地出让金制度的深度剖析： 土地出让金被视为土地增值收益最主要的直接体现。本书系统分析了“招拍挂”制度的内在机制，指出其在实践中如何演变为一种“地方政府依赖”和“土地垄断”的工具。重点探讨了基准地价的制定机制、溢价率的波动性及其对最终分配结果的影响。我们探讨了土地出让收入的预算外管理历史及其对财政透明度的影响。 2. 隐性收益的分配通道： 除了显性的土地出让金，本书深入挖掘了隐性的土地增值收益分配通道，包括容积率的设定与调整、规划变更带来的超额收益、以及政府在土地使用权流转中的潜在寻租空间。分析了这些隐性机制如何进一步扭曲了市场预期，并加剧了寻租行为。 3. 存量土地与既得利益的锁定： 土地增值不仅发生在“新征地”环节，更体现在城市更新和存量土地的再开发中。本章探讨了“城市更新”过程中，旧城区的土地价值重估如何与原住民（或原有土地权益人）的利益分配发生冲突。分析了不同产权主体（如集体土地、国有土地）在增值收益分配上的差异化待遇，及其引发的社会稳定风险。 4. 区域差异与财政刚性： 考察了不同经济发展阶段和财政依赖程度的城市，土地财政的实践路径有何不同。分析了土地收益在地方政府支出结构中的占比变化，揭示了地方政府对土地财政的路径依赖如何反过来制约了其进行土地制度改革的意愿。 --- 第三部分：改革的路径与治理重塑——超越悖论的探索 认识到悖论的深刻性，本书的第三部分聚焦于如何通过制度创新和政策重构，实现土地增值收益更加公平、可持续的分配。改革的核心在于平衡效率与公平，并将土地增值收益更多地回归社会。 1. 土地增值税的再定位与强化： 详细分析了我国现行《土地增值税》制度的局限性，包括税基偏低、扣除项目过多以及实际征收执行不力等问题。提出了强化土地增值税的改革方向，使其真正成为调节土地增值收益分配的主力工具，而非仅仅是“可有可无”的税种。探讨了构建科学、动态的税前扣除标准体系的可行性。 2. 地方税体系的重构与土地收益的社会化： 论述了单纯依赖土地出让金不可持续的财政困境，并探讨了构建以房地产保有环节税（如房产税）为核心的地方税体系，以替代或补充对土地出让金的依赖。主张将土地增值收益的一部分通过转移支付或设立城市发展基金的形式，明确用于公共服务均等化，真正实现“土地增值，全民共享”的目标。 3. 集体土地入市与城乡一体化： 针对集体土地制度改革，本书提出了保障农民权益与促进城市发展的协同机制。探讨了如何通过市场化的机制，确保集体经济组织及其成员能够分享到因区位变化和城市化带来的土地增值收益，从而缩小城乡间的财富差距。 4. 治理透明化与公众参与机制： 强调了解决分配悖论，需要建立更加透明、可问责的土地资源管理体系。提出引入社会监督和专家评估机制，对土地增值收益的测算、分配方案的制定过程进行公开化，以重建社会对土地制度的信任。 结论：迈向良性循环 本书最终总结，解决土地增值收益分配悖论，需要一个系统性的、渐进式的制度变革。这不仅是一场技术性的税制改革，更是一场深刻的利益格局重塑和政府职能的回归。只有让土地增值收益真正反映社会共同创造的价值，并合理回馈于社会，才能构建一个健康、稳定、公平的城市化与经济发展模式，实现土地价值与社会福祉的良性循环。

评分☆☆☆☆☆

这本书的出现，恰好填补了我近年来的一个知识空白。我一直对中国城市化进程中的土地问题感到困惑，特别是那些伴随而来的社会分化和贫富差距问题。书中“土地增值收益分配”这个核心议题，直接触及了这些社会痛点。我预感作者会从多个维度来探讨这个问题，例如，它可能分析了不同参与主体（如国家、集体、农民、开发商、城市居民）在土地增值过程中的收益获取情况，以及这种获取的合理性和公平性。我期待书中能够提供严谨的数据分析和理论模型，来支撑其关于“悖论”的论断，并且能够清晰地阐述这些悖论对社会稳定和经济发展可能带来的长远影响。此外，“改革”这个词语也让我看到了希望，我希望书中不仅仅停留在对问题的诊断，更能提供具有前瞻性和操作性的改革建议，这些建议或许能够为未来的土地政策制定提供有益的参考，帮助构建一个更加公正、高效的土地资源管理体系。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计给我留下了深刻的印象，它用一种沉稳而富有力量的蓝色作为主色调，中间辅以抽象的地形纹理，象征着土地的广阔和其内在价值的流动。书名《土地增值收益分配悖论：理论、实践与改革》本身就充满了张力，光是读起来，就能感受到一种深入骨髓的矛盾和挑战。我一直对中国的土地制度有着浓厚的兴趣，尤其是土地增值所带来的社会和经济影响，但这其中涉及到太多复杂的利益关系和政策博弈，常常让人感到无从下手。我希望这本书能够为我揭开这层神秘的面纱，让我理解在土地增值这个看似简单的过程中，究竟隐藏着多少不为人知的“悖论”，这些悖论又是如何形成的，以及它们在现实中是如何影响着不同群体，从国家、地方政府到普通民众。当然，更重要的是，我期待书中能提供一些切实可行的改革思路，能够化解这些矛盾，实现更加公平和可持续的土地收益分配。这本书的厚度也暗示着其内容的深度，我希望能在这片蓝色的海洋中，找到解答我心中疑惑的宝藏。

评分☆☆☆☆☆

我对这本书的期待，在于它能够提供一种全新的视角来审视中国土地制度中的一些顽疾。许多关于土地问题的讨论，往往容易陷入非此即彼的争论，或者停留在泛泛而谈的层面。这本书的题目中“悖论”一词，预示着作者将会深入挖掘那些看似合理却可能适得其反的机制。我好奇作者是否会探讨，在追求土地价值最大化的过程中，是否存在一些忽视了长远发展和公平分配的短视行为？书中关于“实践”的部分，我希望能够看到对具体政策执行情况的细致描绘，例如，土地征收补偿的标准是如何确定的，增值收益是如何在各方之间流转和分配的，以及在这个过程中是否存在暗箱操作或者信息不对称的问题。而“改革”部分，我更希望能看到一些超越现有框架的思考，是否有可能探索出一些全新的土地收益共享模式，从而更好地回应社会对公平正义的诉求。我希望这本书能够成为一本深刻的、具有启发性的读物，为理解和解决中国土地增值收益分配的难题提供重要的思想资源。

评分☆☆☆☆☆

我购买这本书，很大程度上是被其“理论、实践与改革”的完整框架所吸引。在讨论土地增值这样一个复杂的社会经济现象时，如果仅仅停留在理论层面，未免显得空泛；如果只谈实践，又可能缺乏系统性的思考和宏观的指导；而如果缺乏对改革的深入探讨，则显得缺乏建设性。我期待这本书能够将这三者有机地结合起来。比如，在理论部分，是否会借鉴一些经济学、社会学甚至法学上的前沿理论，来解释土地增值收益分配的内在逻辑？在实践部分，是否会通过大量的田野调查和案例研究，来揭示不同地区在土地收益分配过程中遇到的具体问题和挑战？在改革部分，是否会提出一些具有创新性和可行性的政策建议，例如，关于税收制度的调整、产权制度的改革、或者集体土地权益的保障等？我非常希望这本书能够提供一套完整的知识体系，让我能够从宏观到微观，全面地理解和思考中国土地增值收益分配的现状与未来。

评分☆☆☆☆☆

作为一个对社会经济学领域有着持续关注的读者，我被这本书的题目深深吸引。土地增值，一个听起来非常宏大的概念，背后却牵扯着无数的个人命运和集体利益。我特别好奇书中对于“悖论”的解读，这是否意味着在现行的土地增值收益分配机制中，存在着一些意想不到的负面效应，或者说，那些旨在实现公平的政策，反而可能导致了新的不公？我希望书中能够深入剖析这些悖论的根源，是源于制度设计本身的问题，还是执行层面的偏差？我期待作者能够从历史的角度，梳理土地制度演变的脉络，以及每一次变革是如何塑造了当前的收益分配格局。同时，我也关注书中对“实践”部分的论述，这是否意味着会有具体的案例分析，通过对不同地区、不同类型土地增值收益分配实践的考察，来印证其理论的阐述？我渴望了解那些真实的、充满细节的案例，它们更能帮助我理解抽象的理论是如何在现实世界中落地生根，又或者，是如何因为各种原因而变形走样。