现代房地产税：美国经验与中国探索 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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张平 著

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• 房地产税
• 税收政策
• 土地财政
• 美国税制
• 中国税制
• 地方税收
• 税收改革
• 房地产经济
• 公共财政
• 税收理论

出版社： 中国社会科学出版社

ISBN：9787516194287

版次：1

商品编码：12252702

包装：平装

开本：16开

出版时间：2016-12-01

用纸：胶版纸

页数：269

正文语种：中文

内容简介

　　美国幅员辽阔、人口众多、经济社会结构复杂，在发达国家中跟当今中国具有可比性。美国建国伊始就有了房地产税。《现代房地产税：美国经验与中国探索》选择美国作为房地产税理论应用的典型加以分析，试图立足房地产税一般理论及美国的相关实践，对中国房地产税改革的方方面面进行初步探讨。全书结合理论和实证，为开征房地产税对中国经济社会可能带来的影响，提供一个基本判断，以期为我国房地产税的制度设计和政策推进提供基础层面的参考。

作者简介

　　张平，1984年生，南京大学理学学士（2007）、清华大学经济学硕士（2010）、美国佐治亚大学（University of Georgia）公共管理学博士（2014），现任复旦大学国际关系与公共事务学院助理教授。主要研究领域为公共财政管理、房地产税与地方政府治理。

目录

上篇 美国经验
第一章 房地产税的美国研究理论述评
一 房地产税作为地方税
二 房地产税对房价的影响
三 房地产税的税负归宿
四 房地产税的公平性
五 房地产税与地区间财力差异
六 结语
第二章 美国房地产税的历史演变与地方政府收支结构
一 房地产税在美国政府层级间的演变
二 美国的财政收入和支出结构
三 美国地方政府的收入和支出结构
四 房地产税与其他税收
五 结语
第三章 美国地方政府的不同类型、收支结构与地方治理
一 美国的地方政府类型
二 不同类型地方政府的收入重要性
三 地方自主税收来源与转移支付
四 碎片化地方政府与财政收支结构
五 房地产税与不同地方政府之间的治理功用
六 结语
第四章 美国房地产税的征收实践
一 美国房地产税治理的实践经验
二 以佐治亚州克拉克郡及克拉克郡学区为例
三 美国房地产税实践中存在的问题
四 主要结论及政策建议
第五章 房地产税在美国的州际差异
一 州样本选取
二 房地产税政策差异
三 差异产生的原因与结果分析
四 结语
第六章 美国房地产税的福利效应量化分析
一 文献综述
二 理论基础
三 数据
四 传统资本化模型的缺陷与改进
五 分析结果
六 结论与政策建议

下篇 中国探索
第七章 中国房地产税改革的理论探索——用脚投票与地方政府竞争
一 Tiebout模型基本假设
二 税制设计与制度保障
三 房地产税改善地方治理与现有制度的协调
四 结语
第八章 中国房地产税的政府层级归属——作为地方税的理论依据与制度设计
一 财政分级制与公共选择
二 房地产税的受益税特征
三 支付意愿与支付能力
四 地区间异质性和偏好多样性
五 结论
第九章 中国房地产税的早期发展、试点经验与改革设想
一 房产税（财产税）在中国的早期发展
二 现代房地产税的法理基础
三 房地产税改革的收支模拟与地方公共服务
四 房地产税改革成功推进的关键
五 结论与讨论
第十章 中国城镇居民的房地产税缴纳能力与地区差异
一 现有研究与衡量指标
二 数据、方法和结果
三 结论
第十一章 中国房地产税改革的定位与地方治理架构探讨
一 地方财政体系的建构
二 房地产税改革与政府治理
三 中国房地产税改革的推进思路
四 结论
第十二章 全书结论：美国实践在中国探索中的综合考量
一 理论的一般性
二 实践借鉴的去粗取精
三 对中国当前政策的评估与展望
后记

《城市转型中的土地财政与地方治理：基于全球经验的比较研究》 内容提要 本书深入剖析了全球范围内，尤其是在快速城市化和经济转型背景下，地方政府如何依赖土地财政实现公共服务供给、基础设施建设和社会治理目标。本书摒弃了单一的政策分析视角，力图构建一个跨学科的分析框架，整合经济学、政治学、城市规划和社会学理论，探讨土地出让、房地产开发与地方治理能力之间的复杂互动关系。 全书共分为六个主要部分，系统梳理了不同发展阶段国家的地方财政结构、土地制度演变及其对城市空间形态和社会公平产生的深远影响。 --- 第一部分：城市化进程中的财政基础与土地制度重构 本部分首先确立了现代城市发展对稳定、可持续财政收入的依赖性。我们追溯了工业化和后工业化时代，地方政府如何从传统的税收（如财产税、营业税）主导转向以土地和房产价值捕获为核心的收入结构。重点分析了土地产权的法律界定、流转机制的制度设计，以及这些设计如何影响市场预期和政府的资源配置能力。 我们考察了“土地产权二元结构”在全球不同司法体系下的表现形式，例如英美法系下的私有产权充分市场化，与大陆法系下国家对土地所有权保留的制度差异。特别关注了发展中经济体在快速工业化过程中，如何通过“渐进式改革”或“休克疗法”重塑土地使用权的市场化路径，以及这种重塑对地方政府权力边界的重塑作用。 第二部分：土地财政的经济机制与空间溢出效应 本部分深入探讨了土地出让金（或相关税费）作为地方政府“准税收”收入的经济学原理。我们构建了地方政府行为模型，解释了在激励约束机制下，地方官员追求土地溢价收入的理性选择。 理论分析延伸至土地价格的形成机制。探讨了基础设施投资的“前置性”与土地增值的“后发性”之间的时滞关系，以及这种关系如何被地方政府的“发展型国家”逻辑所利用。同时，本书详细分析了土地财政对城市空间结构的“强制性”影响。高昂的土地成本如何推高住房价格，加剧空间隔离，并诱发“摊大饼”式的城市蔓延（Urban Sprawl），进而增加公共服务供给的边际成本。我们通过计量分析，检验了土地出让收入与城市基础设施投入强度之间的格兰杰因果关系。 第三部分：地方治理能力的塑造与权责匹配 土地财政不仅仅是收入来源，它更是塑造地方政府行为模式和治理能力的关键变量。本部分的核心在于分析“土地财政依赖性”如何影响地方政府的治理导向。 在权力分散的联邦制国家（如美国、加拿大），土地税收（Property Tax）是地方政府的基础和自主性来源，其特点是稳定性高但弹性较低，这促使地方政府侧重于优化存量资产管理和社区服务质量。而在中央集权或半集权国家，依赖土地出让金作为非规范性收入，则可能激励地方政府采取“招商引资”与“土地批租”相结合的发展模式，以追求短期内的财政高峰。 本书特别关注了“权责匹配”问题。当土地带来的巨额收入与中央政府设定的财政责任（如教育、医疗投入要求）之间存在错位时，地方政府的决策会倾向于最大化一次性收入（土地出让），而非长期、稳定的税基建设。这导致了地方政府在公共服务供给上的结构性失衡。 第四部分：国际比较视角下的土地制度变迁 本部分通过对不同区域的案例研究，揭示了土地制度变迁的路径依赖性与趋同性。 东亚模式（以日韩和部分东南亚国家为参考）： 考察了在战后快速工业化中，政府如何通过严格的土地利用规划和政府主导的开发，将土地增值收益高效地转化为国家资本积累。重点分析了其制度演变中对“公共利益”的界定与实践的张力。 英美模式（侧重美国经验）： 探讨了以私有产权为基础的市场如何通过地方规划审批和分级税收体系（如“学区税”）实现土地价值的捕获。分析了“征用权”（Eminent Domain）在城市更新中的作用及其在宪法框架下的制约。 转型经济体（如东欧和原苏联国家）： 研究了从计划经济向市场经济过渡中，土地私有化和市场化过程中出现的“制度真空”和寻租行为，以及后续的法律框架补救措施。 第五部分：风险、不平等与可持续发展挑战 土地财政的过度依赖带来了显著的系统性风险和深远的社会影响。 在风险方面，本书评估了“土地-金融”耦合的脆弱性。当经济周期下行或房地产市场出现调整时，地方政府的财政收支结构将立即面临巨大压力，可能引发债务风险和公共服务削减。我们分析了金融化如何加剧土地市场的波动性，使地方财政的收入来源变得更加不可预测。 在社会公平方面，重点分析了土地财政如何通过房价上涨机制，固化甚至加剧了代际和阶层间的财富不平等。高地价不仅是住房负担的来源，更是限制新产业进入和中小企业发展的无形壁垒。本书探讨了地方政府如何平衡发展速度与社会公平的治理困境。 第六部分：迈向稳健的地方财政：制度创新与改革方向 本部分着眼于未来，探讨如何构建更具韧性和公平性的地方财政体系，以摆脱对土地一次性收入的过度依赖。 讨论的改革方向包括：深化财产税改革，使其更好地反映土地的真实市场价值和使用效率；探索地方政府对资本收益和环境价值的有效捕获机制；以及推动地方政府职能的专业化和透明化，提高土地使用决策的社会接受度。本书强调，制度的根本性变革需要与地方治理体系的权力制衡和问责机制同步推进，以确保任何新的土地相关收入来源都能有效地服务于公共利益而非特定利益集团。 --- 本书特色 本书的结构严谨，论证过程基于扎实的跨国数据和丰富的历史案例，旨在为理解现代城市财政的底层逻辑提供一个全面且具有批判性的分析工具。它不仅是公共管理、城市经济学和土地资源管理领域研究人员的重要参考，也是政策制定者和关注城市可持续发展问题的公众的深度阅读材料。

评分☆☆☆☆☆

这本书最让我惊喜的，是作者在探讨中国房地产税试点过程中的那些“细枝末节”。虽然书中明确了“中国探索”的主题，但我原以为会是比较宏观的政策解读，没想到作者竟然挖掘了如此多鲜活的案例和争议点。从早期在个别城市进行的模糊探索，到后来围绕“房产税立法”、“税率确定”、“征收范围”、“适用对象”等具体问题的反复斟酌，每一处都充满了现实的张力。我特别关注了作者对不同利益群体诉求的描绘，例如，那些希望通过房产税抑制投机、稳定房价的普通购房者，以及担忧税负过重、影响投资回报的房地产开发商和投资者的声音。书中的一些地方，甚至引用了地方官员在政策制定过程中遇到的两难境地，以及他们如何平衡中央政府的宏观调控目标和地方实际情况。这种“见微知著”的写法，让我对政策出台的复杂性和背后的人为因素有了更直观的感受。作者对“税收公平”在中国语境下的解读，也与美国经验有所不同，更加侧重于如何通过税收促进社会公平，并为公共服务提供稳定资金。虽然具体税制尚未完全落地，但通过这些“探索”的描绘，我仿佛看到了一个大国在面对一项具有深远影响的税制改革时，所经历的深思熟虑和艰难前行。

评分☆☆☆☆☆

《现代房地产税：美国经验与中国探索》在内容深度和广度上都给我带来了巨大的惊喜。我特别被书中关于“地方政府财政与房产税依赖性”的论述所打动。在探讨美国经验时，作者详细阐述了房产税如何成为美国地方政府最主要的收入来源之一，这种依赖性如何塑造了地方政府的服务供给能力，以及其在地方政治中的角色。通过对不同地区财政状况的分析，我了解到，一旦房产税收入出现波动，地方政府在教育、基础设施、公共安全等方面的投入就会受到直接影响，从而引发一系列社会问题。作者还深入分析了“房产税转移”（tax shifting）现象，即当房产税负担增加时，企业可能会将成本转嫁给消费者，或者选择迁移到税负更低的地区，这对地方经济发展带来的复杂影响。而在探讨中国探索时，作者也巧妙地引入了类似的逻辑，分析了中国地方政府在土地财政依赖性转型过程中，为何需要考虑开征房产税，以及房产税的引入将如何重塑地方政府的财政结构和收入来源。这种将宏观经济分析与具体税制设计相结合的视角，让我对房产税的经济影响有了更全面的认识，也理解了为何这一税种的改革如此牵动人心。

评分☆☆☆☆☆

这本《现代房地产税：美国经验与中国探索》着实让我对房产税的复杂性有了全新的认识。在阅读过程中，我最先被吸引的是作者对美国房地产税历史演变的那部分详述。从殖民地时期的地方税收，到20世纪初税收的制度化，再到后来围绕财产税效率、公平性和地方政府财政依赖性的持续争论，每一个阶段的阐述都细致入微，仿佛能看到美国各州如何在不同的经济和社会压力下，不断调整和优化其房产税体系。尤其令我印象深刻的是，作者并没有简单地罗列历史事件，而是深入分析了不同时期税收政策背后的驱动因素，例如战后的城市扩张、地方政府服务的需求增加，以及对房地产投资的回报影响等等。其中关于“房产税作为地方政府主要财源”的论述，让我理解了为何在美国，即使面临各种挑战，房产税依然能保持其核心地位，以及这种依赖性如何塑造了地方政治和公共服务供给的格局。作者对于不同类型房产（如住宅、商业地产、农业用地）的税收处理方式差异，以及这些差异如何影响不同群体利益的分析，也让我对房产税的“公平性”有了更深刻的理解。总的来说，这部分内容为我理解当前国际房地产税的讨论奠定了坚实的基础，也让我对“经验”的含义有了更丰富的解读。

评分☆☆☆☆☆

阅读《现代房地产税：美国经验与中国探索》的过程，就像是上了一堂生动的比较经济学和公共政策课。尤其在分析美国各州税收制度差异的部分，作者展现了其深厚的学术功底。他不仅列举了加州、德克萨斯州、佛罗里达州等几个具有代表性的州，还深入剖析了它们税收政策的逻辑和后果。例如，加州基于“提案13”的财产税限制，是如何在保障现有房主利益的同时，导致新购房者税负不公，以及对地方政府财政收入造成的长期影响。而德克萨斯州虽然没有州所得税，但高度依赖房产税，由此带来的高税率和地方财政的波动性，也得到了详尽的阐释。作者还将这些差异与各州的经济发展模式、人口结构、以及政治倾向联系起来，让我理解了“经验”并非铁板一块，而是具有鲜明的地域和历史烙印。他对于“税基”、“税率”、“评估值”等核心概念的讲解，清晰易懂，即使是专业术语，也通过丰富的实例得到了生动的诠释。通过这种细致的比较，我不仅对美国房产税的“多样性”有了深刻认识，也为理解中国未来房产税可能面临的挑战提供了宝贵的参考维度。

评分☆☆☆☆☆

这本书最令我印象深刻的，是作者在分析中国房地产税试点过程中，所提出的那些“前瞻性思考”。虽然我们都知道房产税在中国是一个敏感且复杂的话题，但这本书并没有止步于现状的描述，而是大胆地展望了未来可能的发展方向。作者对“房产税作为稳定房地产市场工具”的论述，让我耳目一新。他探讨了如何通过合理的税收设计，引导房地产市场的健康发展，抑制非理性投机，以及缓解房价过快上涨的压力。在这一点上，作者巧妙地结合了美国的经验教训，比如某些地方由于税收政策的失误，反而加剧了市场波动。更重要的是，作者还深入分析了房产税与中国城镇化进程、居民财富结构、以及社会保障体系之间的潜在联动效应。他提出，房产税的未来发展，不能仅仅停留在税收层面，更要与其他经济政策、社会政策协同发力，才能真正实现其“赋能城市发展、促进社会公平”的宏大目标。这种由表及里、由近及远的分析，让我看到了作者在房地产税问题上的深度思考和战略眼光，也让我对中国房地产税的未来充满了期待和更多的疑问。