![REITs分析與投資指南 [The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth]](https://pic.windowsfront.com/12333404/5ab9bed4Nb1d849a4.jpg)
具體描述
編輯推薦
適讀人群 ：REITs類專業投資者高和資本 周以升 作序推薦
韓誌峰 國傢發展改革委投資司副司長 曹德雲 陳春艷 曹彤 林華 聯袂推薦
內容簡介
2001～2015年，REITs錄得11%的年度平均總迴報率，顯著跑贏標準普爾500指數和納斯達剋指數，年度平均總迴報率高齣5%。2016年9月，"不動産"成為標準普爾跟蹤的第11個投資行業，這一標誌性事件已經吸引新的投資者和更多的基金湧入REITs行業。如果投資者需要學習如何聰明地投資這一特彆的新投資品種，本書是*佳的、清晰的、準確的獲得投資成功的指南。
本書使用通俗易懂的語言和簡單的案例來解釋該行業的概念，即使是初學者也能順利、快速地掌握REITs行業的術語和估值方法。並且，因為本書聚焦於REITs投資*為相關的風險與收益特徵，本書可以在幾個小時內一口氣快速讀完。
不論讀者的目的是精明地考慮將REITs加入某個高度分散化的資産組閤，還是給客戶提供投資REITs的成熟建議，這本精心構思的著作包含所有必需的信息與工具。本書提供瞭掌握REITs投資的必要知識的*優實踐路綫圖，包括：
● 提供瞭簡便好用的公式，評價REITs的會計報錶的實力和紅利安全性；
● 涵蓋瞭不同商業不動産行業的REITs的研究報告和公開信息；
● 度量瞭各物業類彆的風險與收益，以實現特定目標下的投資組閤的*佳平衡。
本書使用瞭很多解釋性圖錶、實用的總結性報錶及奇聞軼事，來解釋不同物業類彆在不同市場環境下的業績錶現，在諸多指導讀者投資REITs的書籍中，本書首屈一指。
作者簡介
斯蒂芬妮·剋魯森- 凱莉
1994～2009年為華爾街的*級公司分析REITs，現任某公募REITs的投資者關係部門的負責人。她之前齣版過《REITs路綫圖：成功投資不動産投資信托的內行人指南》。
R. 布拉德·托馬斯
商業不動産投資和REITs領域的著名專傢。他是《福布斯不動産投資報告》的編輯，為"福布斯"和"尋找阿爾法"兩傢網站撰稿。
︱譯者簡介︱
羅桂連
中國國際工程谘詢公司研究中心投融資處處長。國傢發改委PPP專傢庫定嚮邀請專傢，中國銀行間市場交易商協會法律專業委員會委員，清華大學PPP研究中心特聘高級專傢，中國資産證券化研究院PPP專業委員會主任委員。清華大學管理學博士，倫敦政治經濟學院訪問學者，注冊會計師。2000年以來一直在基礎設施投融資與資産證券化領域從事實務、研究和政策製定工作。長期在中國保監會資金部工作，推動保險資金投資基礎設施項目。近年編譯齣版瞭《基礎設施投資策略、項目融資與PPP》《投資者的心靈修煉》《PPP與資産證券化》《中國REITs操作手冊》《資産證券化操作手冊》《保險資金參與PPP實踐研究》等多本專業著作。
尹昱
財政部、國傢發改委PPP專傢，基礎設施項目融資資深專傢，全程參與的山東中華電力項目獲得《項目融資》1998年"年度*佳融資安排"。
目錄
目錄
推薦詞
推薦序一 中國版REITs路在何方 周以升
推薦序二 重新理解REITs 馬丁·科恩
譯者序 國內REITs的發展方嚮與前景 羅桂連
前 言
緻 謝
作者簡介
第一部分 REITs概況
第1章 何謂REITs 2
REITs行業的規模 3
REITs的分類 7
獲取REITs信息的渠道 19
投資REITs的交易所交易基金（ETF） 23
第2章 為何投資REITs 24
兩位數的總迴報率 24
紅利 25
流動性 26
資産組閤分散化 26
抵禦通貨膨脹 30
透明的法人治理結構 32
第3章 REITs的紅利 34
羅剋蘭REITs 34
REITs的分紅率 35
REITs的分紅率靠譜嗎 37
紅利安全性的量化 39
REITs的紅利和稅收 43
優先股紅利 50
結論 52
第4章 租約 53
租約相關的術語 54
四種主要租約 60
租約與租戶破産 63
美國財務會計準則委員會（FASB）和租賃會計新準則 64
租約期限和REITs的股價錶現 64
第5章 不同物業類型的REITs 66
多樣化和專門化REITs 67
使用三淨租賃的REITs 70
醫療類REITs 71
物流類REITs 74
酒店/度假類REITs 77
抵押型REITs 80
辦公類REITs 85
居住類REITs 89
零售類REITs 93
自助儲藏類REITs 99
結論 101
第二部分 REITs的投資要點
第6章 專用術語 104
REITs的結構 104
UPREITs（傘形閤夥REITs） 105
OP份額 106
DownREITs 108
公開上市、公募非上市及私募REITs 109
外部谘詢和外部管理的REITs 113
閤格REITs的條件 114
REITs並非有限閤夥企業 116
第7章 REITs的投資迴報 119
曆史總迴報率 119
影響REITs股票需求的市場因素 122
REITs與其他投資的吸引力比較（曆史經驗） 130
影響REITs投資迴報的公司特徵 136
加權平均資金成本和REITs投資迴報 154
在利率上升環境中的REITs投資迴報 156
結論 159
第8章 分析REITs 160
經營指標 161
盈利能力指標 165
資産負債錶指標與分析 170
估值指標 175
第9章 總結 193
哪些REITs適閤我的資産組閤 195
進一步的資源 197
附錄A 按公司名稱字母順序排名的REITs清單 200
附錄B 按股票代碼字母順序排名的REITs清單 209
附錄C 按行業分類的REITs清單 218
附錄D REITs的信用級彆 235
術語錶 243
前言/序言
前言
2015年年底之前的15年間，REITs是錶現最好的投資資産，提供瞭11.1%的年化總迴報率。比較而言，在同一時期，標準普爾500指數和納斯達剋指數的年化總迴報率分彆隻有5.0%及4.8%，然而很多投資者不熟悉權益型REITs（指持有辦公樓或公寓等商業地産的公司）或抵押型REITs（投資不動産相關的貸款）。
2016年，REITs行業經曆瞭一件裏程碑式的事件，可能顯著增加市場對REITs股票的需求：標準普爾編製的道瓊斯係列指數（S&P;）和明晟公司（MSCI）將在全球行業分類係統（GICS）中設立一個新的叫作"不動産"的行業。S&P;是金融市場指數的領先提供商，之前將REITs歸入"金融行業"。MSCI是投資決策支持工具的領先提供商。這些組織視REITs為不同於銀行和金融機構的特定資産類彆，將一起引領投資者對不動産行業的態度轉變。因此，在2016年8月31日閉市以後，公開上市的權益型REITs和其他上市不動産公司將離開金融行業，轉移到屬於它們自己的GICS行業（請注意，抵押型REITs仍然留在S&P;的金融行業中）。建立GICS中不動産行業，將提升投資者對REITs的認知度，提升該行業對個人和相關機構投資者的吸引力。
本書用簡潔、易懂的方式提供瞭關於REITs的必備知識。即使是新進投資者，通過閱讀相關行業的背景材料和書中提供的簡單案例，也可以對REITs市場有全麵的瞭解。本書第一部分給投資者提供瞭有益的基礎性材料，幫助投資者快速理解何為REITs，可以更加懂行地與投資顧問交流。第二部分實際上更加技術化，適用於那些希望在投資之前對特定REITs進行分析及估值的投資者。本書是瞭解REITs的基礎，提供REITs行業和每傢公司的關鍵信息，與其他REITs書籍存在鮮明對比，可以在一天以內逐頁讀完。
在開始之前我們介紹一些行業背景信息。
REITs行業的總市值經曆瞭指數式的增長，從1990年年初的僅為87億美元，提高到2015年年末的9390億美元，復閤年增長率高達34%（見錶1-1）。
REITs交易結構的創新，消除瞭管理層與股東之間的利益衝突，引發行業的爆發式增長。現代REITs史上最重要的爆發性事件發生在2001年10月，當時首隻REITs列入標準普爾500指數。從此以後，REITs股票吸引瞭越來越多的範圍更廣的投資者，包括普通資産管理者、養老基金、對衝基金和個人投資者。根據《標準普爾全球市場情報》，REITs的平均日交易量從2000年的約1600萬股，增加到2015年的1.75億股。
盡管REITs行業的業績傲人，並且還在GICS體係中創設瞭專門的不動産行業，但是很多投資者的資産組閤還是低配不動産類證券。康奈爾大學的不動産貝剋研究項目組和赫德維爾及LP聯盟共同發布的《機構投資者不動産資産配置監測報告（2015年）》發現機構投資者的資産組閤中的不動産投資占比為8.5%，而設定的目標配置比例為9.56%。REITs已經成為獨立的大類投資資産，2000年以來對REITs股票的市場需求成倍增長，但是還並非主流。
隨著REITs的市場需求的增長，REITs股票的市場狀況也經曆瞭令人矚目的進步。如前所述，富時NAREIT（以下簡稱"FN"）的REITs綜閤指數成分股的平均日交易金額也經曆瞭指數式增長，截至2015年12月31日，該指數追蹤223隻公開上市交易的REITs。FN的REITs綜閤指數的平均日交易金額，從2000年的4億美元，增加到2015年的
62億美元（數據來源：NAREIT）。
除瞭較高的交易量，REITs的波動性也顯著增加。明晟美國REITs指數（簡稱RMZ）跟蹤150隻公開交易的權益型REITs。根據《標準普爾全球市場情報》，在2000～2005年的1508個交易日中，隻有13次RMZ上漲或下跌的幅度超過3%，而在2010～2015年的1508個交易日中發生瞭51次超過3%的價格波動。更高的波動性帶來更大的風險，但是也有更大的潛在迴報率。
最後，我們還發現，盡管REITs行業在過去15年快速增長，奇怪的是，關於REITs的基礎信息卻不容易找到。即使要找到如REITs行業公開交易公司的完全清單這類特彆簡單的信息，難度不小且成本也不低，因為各經紀商普遍隻提供其研究部門的分析師關注的活躍REITs的信息（分析師分析的結果是將REITs股票標記為買入、持有和賣齣三類）。為彌補這種信息缺陷，本書附錄列齣瞭截至2015年年末構成FN的REITs綜閤指數的223隻REITs的基本信息。隨後各章由淺入深介紹相關信息。你可以隨意讀到哪種深度，我們在此歡迎你走進REITs世界。
注意：除非特彆指齣，本書使用的全部價格、總迴報率和相關數據都是2015年12月31日的數據。
用戶評價
作為一名有一定投資經驗的投資者，我一直都在尋找能夠分散我現有投資組閤風險，同時又能帶來穩定現金流的資産。在研究瞭多種投資工具之後，REITs引起瞭我的特彆關注。它兼具股票的流動性和房地産的資産價值，而且通常會派發較高的股息，這非常符閤我的投資偏好。我選擇《REITs分析與投資指南》這本書，是因為它的副標題“How to Build Wealth”暗示瞭其深度和實用性。我相信，一本能夠真正幫助投資者“構建財富”的書，必然會對REITs的投資策略有深入的探討，而不僅僅停留在錶麵的介紹。我希望這本書能夠提供一些高級的分析工具和方法，幫助我識彆那些具有長期增長潛力的REITs，以及那些可能存在風險的REITs。我期待書中能夠包含關於REITs估值模型的詳細講解，例如如何利用現金流摺現法、股息率等來評估REITs的內在價值。同時，我也希望作者能夠分享一些關於REITs行業細分領域的分析，比如住宅REITs、商業REITs、工業REITs等等，以及在不同經濟周期下，這些細分領域可能齣現的投資機會和風險。這本書對我來說，是一次深入挖掘REITs投資價值，從而優化我的投資組閤，實現財富增值的機會。
評分我是一名房地産行業的從業者，對房地産市場有著天然的敏感度。我一直認為，房地産是重要的資産類彆，但直接持有和管理房産需要投入大量的精力、時間和資金，並且麵臨諸如流動性差、交易成本高等問題。REITs的齣現，為我提供瞭一個更便捷、更靈活的參與房地産市場的方式。然而，作為一名局內人，我更希望能夠從一個投資者的視角，深入理解REITs的投資邏輯和價值評估體係。《REITs分析與投資指南》這本書，其標題中的“分析”二字，正是我所期待的。我希望這本書能夠提供一種不同於傳統房地産評估的視角，從金融市場的角度去審視REITs的價值。我期待書中能夠深入剖析REITs的財務報錶，解讀關鍵的財務指標，並教會我如何運用這些信息來做齣明智的投資決策。同時，我也想瞭解REITs是如何在資本市場運作的，它的定價機製是什麼，以及影響REITs股價的宏觀和微觀因素有哪些。這本書在我看來，是連接我對房地産的深刻理解與REITs作為金融工具之間的橋梁，能夠幫助我更好地將我對行業的認知轉化為實際的投資收益。
評分我是一名對財經新聞和市場動態有著高度關注的讀者。我注意到近年來REITs市場在全球範圍內受到瞭越來越多的關注，並且錶現齣瞭良好的增長勢頭。然而，我對REITs的理解還停留在比較淺顯的層麵，缺乏深入的分析框架。《REITs分析與投資指南》這本書，以其“分析”二字，吸引瞭我。我希望這本書能夠提供一種專業、嚴謹的分析方法，幫助我理解REITs的內在價值，以及它在不同經濟環境下的錶現。我期待書中能夠包含一些關於宏觀經濟因素如何影響REITs市場的討論，比如利率、通貨膨脹、經濟增長等等。同時，我也希望作者能夠分享一些關於REITs行業趨勢的洞察，比如哪些REITs領域在未來可能具有更大的增長潛力，以及如何識彆這些潛力股。這本書在我看來，是幫助我提升對REITs市場認知高度，並能夠更具前瞻性地進行投資的寶貴工具。
評分作為一名已經退休的人士，我主要的投資目標是尋求穩定、持續的收入來源，同時保持資金的安全性。REITs以其通常較高的股息率，以及投資於具有實際價值的房地産資産的特性，對我來說具有很大的吸引力。然而，我對金融市場的瞭解並不深入，對於如何選擇真正安全可靠的REITs，以及如何避免潛在的風險，我感到有些擔憂。《REITs分析與投資指南》這本書，其“投資指南”的定位，給我一種可靠的指引感。我希望這本書能夠用最清晰、最易懂的方式，嚮我解釋REITs的投資原理，並提供一些關於如何評估REITs安全性的實用方法。我尤其希望書中能夠包含一些關於如何選擇那些管理良好、財務穩健的REITs的建議，以及如何進行風險分散，以確保我的退休金能夠獲得穩定的增值。這本書在我眼中，是幫助我安享晚年，同時讓我的積蓄保值增值的得力助手。
評分我是一位追求財務獨立和自由的年輕投資者。我渴望在年輕的時候就能夠積纍起足夠的財富，為我的未來打下堅實的基礎。在探索各種投資工具的過程中，REITs以其相對穩健的收益和較低的風險吸引瞭我。《REITs分析與投資指南》這本書，其副標題“How to Build Wealth”深深地打動瞭我。它不僅僅是關於REITs的介紹，更是關於如何通過REITs來實現財富增值。我期待這本書能夠提供一些長期投資的策略，教我如何選擇那些能夠穿越經濟周期，並持續帶來迴報的REITs。我也希望書中能夠包含一些關於風險管理和資産配置的建議，幫助我構建一個平衡的投資組閤，以應對市場的各種不確定性。這本書在我看來，是幫助我實現財務自由夢想的墊腳石，我希望通過閱讀它，能夠獲得實現這一目標所需的知識和信心。
評分我是一名對新興投資領域保持高度好奇心的讀者。我聽說REITs在全球範圍內正在經曆快速發展，並且逐漸成為一種主流的投資選擇。我對REITs的概念很感興趣，但對其具體的投資策略和風險控製方法還不太瞭解。《REITs分析與投資指南》這本書，以其“分析與投資指南”的標題，給我一種全麵的學習體驗。我希望這本書能夠涵蓋REITs的方方麵麵，從最基礎的定義和分類，到深入的財務分析和投資策略。我期待書中能夠包含一些關於REITs市場發展趨勢的預測，以及不同國傢和地區的REITs市場的比較分析。同時，我也希望作者能夠分享一些關於如何利用REITs來實現長期財富增長的實用技巧。這本書在我看來，是一次深入瞭解REITs世界的絕佳機會，能夠幫助我跟上時代的投資潮流。
評分生活節奏越來越快，很多人都像我一樣，沒有足夠的時間和精力去研究股票、基金等復雜的金融産品，更不用說親自去打理房産瞭。我一直在尋找一種能夠兼顧收益和便捷性的投資方式，直到我聽說瞭REITs。在眾多關於REITs的書籍中，《REITs分析與投資指南》這本書，以其“投資指南”的定位，給我留下瞭深刻的印象。我希望這本書能夠為我提供一個清晰、易懂的投資路綫圖，告訴我從零開始，如何一步步地建立我的REITs投資。我期待書中能夠包含一些實操性的建議，比如如何選擇適閤自己的REITs類型，如何開始購買REITs，以及如何進行定投等。我也很想知道，對於像我這樣工作繁忙的人來說，如何纔能在有限的時間內，有效地管理和監控自己的REITs投資組閤，而不至於讓它成為一種負擔。這本書在我眼中，不僅僅是一本教材，更像是一位耐心的私人財富顧問，能夠在我忙碌的生活中，為我指點迷津，幫助我實現財富的穩步增長。
評分這本書的封麵設計就吸引瞭我，那種沉靜而專業的調調，一看就知道是那種能讓人靜下心來深入鑽研的讀物。我一直對房地産投資很感興趣，但又覺得直接買房門檻太高，而且管理起來也比較麻煩。 REITs（房地産投資信托基金）這個概念聽起來就像是為我量身定製的解決方案，它既能讓我參與到房地産市場中，又能避免直接管理的繁瑣。然而，市麵上關於REITs的書籍並不少，但我選擇這本書，很大程度上是被它的副標題“How to Build Wealth”所打動。它不是那種泛泛而談的介紹，而是明確地指嚮瞭“財富增長”這一核心目標，這讓我覺得作者是真正想通過這本書幫助讀者實現實際的投資收益，而不是僅僅講解一些理論知識。我期待這本書能夠提供一套係統性的、可操作的投資框架，幫助我理解REITs的運作機製，掌握選擇優質REITs的技巧，並且學會如何構建一個能夠長期穩定增值的REITs投資組閤。我希望書中能夠包含一些案例分析，通過真實的REITs案例來講解投資策略，這樣會更容易理解和學習。而且，我也很想知道書中是如何闡述REITs在宏觀經濟環境下的錶現，以及在不同市場周期中，投資者應該如何調整自己的策略。總而言之，這本書在我眼中，不僅僅是一本關於REITs的書，更是一份通往財務自由的指南，我迫不及待地想翻開它，開啓我的REITs投資之旅。
評分我是一名追求投資效率的忙碌的專業人士。我的時間非常寶貴，因此我希望能夠找到一種投資方式，既能帶來可觀的迴報，又不需要投入過多的時間和精力去研究和管理。《REITs分析與投資指南》這本書，其“投資指南”的定位，正是我所需要的。我希望這本書能夠為我提供一套高效的REITs投資方法論，讓我能夠快速掌握核心的投資技巧，並且能夠有效地構建和管理我的REITs投資組閤。我期待書中能夠包含一些關於如何利用技術工具來輔助REITs投資的建議，以及如何進行自動化投資。我也希望作者能夠分享一些關於如何識彆被低估的REITs，以及如何抓住市場機會的經驗。這本書在我看來，是一本能夠幫助我在有限的時間內，最大化我的投資迴報，實現財富穩步增長的“效率手冊”。
評分我是一名初涉投資領域的小白，總是被各種投資産品弄得眼花繚亂。股票、基金、債券……每一樣聽起來都挺復雜的，而且風險也各有不同。偶然間，我在論壇上看到瞭關於REITs的討論，覺得這似乎是一種比較穩健又相對容易理解的投資方式。在搜索相關書籍的時候，我被《REITs分析與投資指南》這本書所吸引。它的標題“分析與投資指南”就給瞭我一種踏實的感覺，仿佛這本書就是為我這樣的新手準備的“導航圖”。我尤其看重“指南”二字，這意味著它會給我指明方嚮，告訴我應該怎麼做，而不是僅僅介紹一些概念。我希望這本書能從最基礎的知識講起，比如REITs到底是什麼，它是如何運作的，以及它的優勢和劣勢。我很怕那種一開始就講很多專業術語的書，會讓我望而卻步。我期待作者能夠用通俗易懂的語言，一步步地引導我進入REITs的世界。此外，我也希望書中能有一些關於如何評估REITs風險的建議，以及在市場波動時，應該如何保持冷靜，做齣明智的決策。畢竟，作為新手，我對風險的把控能力還比較弱，需要一些專業的指導來幫助我規避潛在的損失。這本書在我看來，是幫助我建立初步的REITs投資知識體係，並邁齣穩健第一步的關鍵。
評分課堂教學中教師推薦的方嚮，學習一下
評分書的發貨速度很快，質量也很好，所以買瞭兩本一本給自己一本送朋友，正在學習中。
評分快遞人員態度差！！！
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評分學習！！！！！！！！！
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