![REITs分析与投资指南 [The Intelligent REIT Investor: How to Build Wealth]](https://pic.windowsfront.com/12333404/5ab9bed4Nb1d849a4.jpg)
具体描述
编辑推荐
适读人群 ：REITs类专业投资者高和资本 周以升 作序推荐
韩志峰 国家发展改革委投资司副司长 曹德云 陈春艳 曹彤 林华 联袂推荐
内容简介
2001～2015年，REITs录得11%的年度平均总回报率，显著跑赢标准普尔500指数和纳斯达克指数，年度平均总回报率高出5%。2016年9月，"不动产"成为标准普尔跟踪的第11个投资行业，这一标志性事件已经吸引新的投资者和更多的基金涌入REITs行业。如果投资者需要学习如何聪明地投资这一特别的新投资品种，本书是*佳的、清晰的、准确的获得投资成功的指南。
本书使用通俗易懂的语言和简单的案例来解释该行业的概念，即使是初学者也能顺利、快速地掌握REITs行业的术语和估值方法。并且，因为本书聚焦于REITs投资*为相关的风险与收益特征，本书可以在几个小时内一口气快速读完。
不论读者的目的是精明地考虑将REITs加入某个高度分散化的资产组合，还是给客户提供投资REITs的成熟建议，这本精心构思的著作包含所有必需的信息与工具。本书提供了掌握REITs投资的必要知识的*优实践路线图，包括：
● 提供了简便好用的公式，评价REITs的会计报表的实力和红利安全性；
● 涵盖了不同商业不动产行业的REITs的研究报告和公开信息；
● 度量了各物业类别的风险与收益，以实现特定目标下的投资组合的*佳平衡。
本书使用了很多解释性图表、实用的总结性报表及奇闻轶事，来解释不同物业类别在不同市场环境下的业绩表现，在诸多指导读者投资REITs的书籍中，本书首屈一指。
作者简介
斯蒂芬妮·克鲁森- 凯莉
1994～2009年为华尔街的*级公司分析REITs，现任某公募REITs的投资者关系部门的负责人。她之前出版过《REITs路线图：成功投资不动产投资信托的内行人指南》。
R. 布拉德·托马斯
商业不动产投资和REITs领域的著名专家。他是《福布斯不动产投资报告》的编辑，为"福布斯"和"寻找阿尔法"两家网站撰稿。
︱译者简介︱
罗桂连
中国国际工程咨询公司研究中心投融资处处长。国家发改委PPP专家库定向邀请专家，中国银行间市场交易商协会法律专业委员会委员，清华大学PPP研究中心特聘高级专家，中国资产证券化研究院PPP专业委员会主任委员。清华大学管理学博士，伦敦政治经济学院访问学者，注册会计师。2000年以来一直在基础设施投融资与资产证券化领域从事实务、研究和政策制定工作。长期在中国保监会资金部工作，推动保险资金投资基础设施项目。近年编译出版了《基础设施投资策略、项目融资与PPP》《投资者的心灵修炼》《PPP与资产证券化》《中国REITs操作手册》《资产证券化操作手册》《保险资金参与PPP实践研究》等多本专业著作。
尹昱
财政部、国家发改委PPP专家，基础设施项目融资资深专家，全程参与的山东中华电力项目获得《项目融资》1998年"年度*佳融资安排"。
目录
目录
推荐词
推荐序一 中国版REITs路在何方 周以升
推荐序二 重新理解REITs 马丁·科恩
译者序 国内REITs的发展方向与前景 罗桂连
前 言
致 谢
作者简介
第一部分 REITs概况
第1章 何谓REITs 2
REITs行业的规模 3
REITs的分类 7
获取REITs信息的渠道 19
投资REITs的交易所交易基金（ETF） 23
第2章 为何投资REITs 24
两位数的总回报率 24
红利 25
流动性 26
资产组合分散化 26
抵御通货膨胀 30
透明的法人治理结构 32
第3章 REITs的红利 34
罗克兰REITs 34
REITs的分红率 35
REITs的分红率靠谱吗 37
红利安全性的量化 39
REITs的红利和税收 43
优先股红利 50
结论 52
第4章 租约 53
租约相关的术语 54
四种主要租约 60
租约与租户破产 63
美国财务会计准则委员会（FASB）和租赁会计新准则 64
租约期限和REITs的股价表现 64
第5章 不同物业类型的REITs 66
多样化和专门化REITs 67
使用三净租赁的REITs 70
医疗类REITs 71
物流类REITs 74
酒店/度假类REITs 77
抵押型REITs 80
办公类REITs 85
居住类REITs 89
零售类REITs 93
自助储藏类REITs 99
结论 101
第二部分 REITs的投资要点
第6章 专用术语 104
REITs的结构 104
UPREITs（伞形合伙REITs） 105
OP份额 106
DownREITs 108
公开上市、公募非上市及私募REITs 109
外部咨询和外部管理的REITs 113
合格REITs的条件 114
REITs并非有限合伙企业 116
第7章 REITs的投资回报 119
历史总回报率 119
影响REITs股票需求的市场因素 122
REITs与其他投资的吸引力比较（历史经验） 130
影响REITs投资回报的公司特征 136
加权平均资金成本和REITs投资回报 154
在利率上升环境中的REITs投资回报 156
结论 159
第8章 分析REITs 160
经营指标 161
盈利能力指标 165
资产负债表指标与分析 170
估值指标 175
第9章 总结 193
哪些REITs适合我的资产组合 195
进一步的资源 197
附录A 按公司名称字母顺序排名的REITs清单 200
附录B 按股票代码字母顺序排名的REITs清单 209
附录C 按行业分类的REITs清单 218
附录D REITs的信用级别 235
术语表 243
前言/序言
前言
2015年年底之前的15年间，REITs是表现最好的投资资产，提供了11.1%的年化总回报率。比较而言，在同一时期，标准普尔500指数和纳斯达克指数的年化总回报率分别只有5.0%及4.8%，然而很多投资者不熟悉权益型REITs（指持有办公楼或公寓等商业地产的公司）或抵押型REITs（投资不动产相关的贷款）。
2016年，REITs行业经历了一件里程碑式的事件，可能显著增加市场对REITs股票的需求：标准普尔编制的道琼斯系列指数（S&P;）和明晟公司（MSCI）将在全球行业分类系统（GICS）中设立一个新的叫作"不动产"的行业。S&P;是金融市场指数的领先提供商，之前将REITs归入"金融行业"。MSCI是投资决策支持工具的领先提供商。这些组织视REITs为不同于银行和金融机构的特定资产类别，将一起引领投资者对不动产行业的态度转变。因此，在2016年8月31日闭市以后，公开上市的权益型REITs和其他上市不动产公司将离开金融行业，转移到属于它们自己的GICS行业（请注意，抵押型REITs仍然留在S&P;的金融行业中）。建立GICS中不动产行业，将提升投资者对REITs的认知度，提升该行业对个人和相关机构投资者的吸引力。
本书用简洁、易懂的方式提供了关于REITs的必备知识。即使是新进投资者，通过阅读相关行业的背景材料和书中提供的简单案例，也可以对REITs市场有全面的了解。本书第一部分给投资者提供了有益的基础性材料，帮助投资者快速理解何为REITs，可以更加懂行地与投资顾问交流。第二部分实际上更加技术化，适用于那些希望在投资之前对特定REITs进行分析及估值的投资者。本书是了解REITs的基础，提供REITs行业和每家公司的关键信息，与其他REITs书籍存在鲜明对比，可以在一天以内逐页读完。
在开始之前我们介绍一些行业背景信息。
REITs行业的总市值经历了指数式的增长，从1990年年初的仅为87亿美元，提高到2015年年末的9390亿美元，复合年增长率高达34%（见表1-1）。
REITs交易结构的创新，消除了管理层与股东之间的利益冲突，引发行业的爆发式增长。现代REITs史上最重要的爆发性事件发生在2001年10月，当时首只REITs列入标准普尔500指数。从此以后，REITs股票吸引了越来越多的范围更广的投资者，包括普通资产管理者、养老基金、对冲基金和个人投资者。根据《标准普尔全球市场情报》，REITs的平均日交易量从2000年的约1600万股，增加到2015年的1.75亿股。
尽管REITs行业的业绩傲人，并且还在GICS体系中创设了专门的不动产行业，但是很多投资者的资产组合还是低配不动产类证券。康奈尔大学的不动产贝克研究项目组和赫德维尔及LP联盟共同发布的《机构投资者不动产资产配置监测报告（2015年）》发现机构投资者的资产组合中的不动产投资占比为8.5%，而设定的目标配置比例为9.56%。REITs已经成为独立的大类投资资产，2000年以来对REITs股票的市场需求成倍增长，但是还并非主流。
随着REITs的市场需求的增长，REITs股票的市场状况也经历了令人瞩目的进步。如前所述，富时NAREIT（以下简称"FN"）的REITs综合指数成分股的平均日交易金额也经历了指数式增长，截至2015年12月31日，该指数追踪223只公开上市交易的REITs。FN的REITs综合指数的平均日交易金额，从2000年的4亿美元，增加到2015年的
62亿美元（数据来源：NAREIT）。
除了较高的交易量，REITs的波动性也显著增加。明晟美国REITs指数（简称RMZ）跟踪150只公开交易的权益型REITs。根据《标准普尔全球市场情报》，在2000～2005年的1508个交易日中，只有13次RMZ上涨或下跌的幅度超过3%，而在2010～2015年的1508个交易日中发生了51次超过3%的价格波动。更高的波动性带来更大的风险，但是也有更大的潜在回报率。
最后，我们还发现，尽管REITs行业在过去15年快速增长，奇怪的是，关于REITs的基础信息却不容易找到。即使要找到如REITs行业公开交易公司的完全清单这类特别简单的信息，难度不小且成本也不低，因为各经纪商普遍只提供其研究部门的分析师关注的活跃REITs的信息（分析师分析的结果是将REITs股票标记为买入、持有和卖出三类）。为弥补这种信息缺陷，本书附录列出了截至2015年年末构成FN的REITs综合指数的223只REITs的基本信息。随后各章由浅入深介绍相关信息。你可以随意读到哪种深度，我们在此欢迎你走进REITs世界。
注意：除非特别指出，本书使用的全部价格、总回报率和相关数据都是2015年12月31日的数据。
用户评价
我是一名追求投资效率的忙碌的专业人士。我的时间非常宝贵，因此我希望能够找到一种投资方式，既能带来可观的回报，又不需要投入过多的时间和精力去研究和管理。《REITs分析与投资指南》这本书，其“投资指南”的定位，正是我所需要的。我希望这本书能够为我提供一套高效的REITs投资方法论，让我能够快速掌握核心的投资技巧，并且能够有效地构建和管理我的REITs投资组合。我期待书中能够包含一些关于如何利用技术工具来辅助REITs投资的建议，以及如何进行自动化投资。我也希望作者能够分享一些关于如何识别被低估的REITs，以及如何抓住市场机会的经验。这本书在我看来，是一本能够帮助我在有限的时间内，最大化我的投资回报，实现财富稳步增长的“效率手册”。
评分这本书的封面设计就吸引了我，那种沉静而专业的调调，一看就知道是那种能让人静下心来深入钻研的读物。我一直对房地产投资很感兴趣，但又觉得直接买房门槛太高，而且管理起来也比较麻烦。 REITs（房地产投资信托基金）这个概念听起来就像是为我量身定制的解决方案，它既能让我参与到房地产市场中，又能避免直接管理的繁琐。然而，市面上关于REITs的书籍并不少，但我选择这本书，很大程度上是被它的副标题“How to Build Wealth”所打动。它不是那种泛泛而谈的介绍，而是明确地指向了“财富增长”这一核心目标，这让我觉得作者是真正想通过这本书帮助读者实现实际的投资收益，而不是仅仅讲解一些理论知识。我期待这本书能够提供一套系统性的、可操作的投资框架，帮助我理解REITs的运作机制，掌握选择优质REITs的技巧，并且学会如何构建一个能够长期稳定增值的REITs投资组合。我希望书中能够包含一些案例分析，通过真实的REITs案例来讲解投资策略，这样会更容易理解和学习。而且，我也很想知道书中是如何阐述REITs在宏观经济环境下的表现，以及在不同市场周期中，投资者应该如何调整自己的策略。总而言之，这本书在我眼中，不仅仅是一本关于REITs的书，更是一份通往财务自由的指南，我迫不及待地想翻开它，开启我的REITs投资之旅。
评分我是一位追求财务独立和自由的年轻投资者。我渴望在年轻的时候就能够积累起足够的财富，为我的未来打下坚实的基础。在探索各种投资工具的过程中，REITs以其相对稳健的收益和较低的风险吸引了我。《REITs分析与投资指南》这本书，其副标题“How to Build Wealth”深深地打动了我。它不仅仅是关于REITs的介绍，更是关于如何通过REITs来实现财富增值。我期待这本书能够提供一些长期投资的策略，教我如何选择那些能够穿越经济周期，并持续带来回报的REITs。我也希望书中能够包含一些关于风险管理和资产配置的建议，帮助我构建一个平衡的投资组合，以应对市场的各种不确定性。这本书在我看来，是帮助我实现财务自由梦想的垫脚石，我希望通过阅读它，能够获得实现这一目标所需的知识和信心。
评分我是一名房地产行业的从业者，对房地产市场有着天然的敏感度。我一直认为，房地产是重要的资产类别，但直接持有和管理房产需要投入大量的精力、时间和资金，并且面临诸如流动性差、交易成本高等问题。REITs的出现，为我提供了一个更便捷、更灵活的参与房地产市场的方式。然而，作为一名局内人，我更希望能够从一个投资者的视角，深入理解REITs的投资逻辑和价值评估体系。《REITs分析与投资指南》这本书，其标题中的“分析”二字，正是我所期待的。我希望这本书能够提供一种不同于传统房地产评估的视角，从金融市场的角度去审视REITs的价值。我期待书中能够深入剖析REITs的财务报表，解读关键的财务指标，并教会我如何运用这些信息来做出明智的投资决策。同时，我也想了解REITs是如何在资本市场运作的，它的定价机制是什么，以及影响REITs股价的宏观和微观因素有哪些。这本书在我看来，是连接我对房地产的深刻理解与REITs作为金融工具之间的桥梁，能够帮助我更好地将我对行业的认知转化为实际的投资收益。
评分我是一名初涉投资领域的小白，总是被各种投资产品弄得眼花缭乱。股票、基金、债券……每一样听起来都挺复杂的，而且风险也各有不同。偶然间，我在论坛上看到了关于REITs的讨论，觉得这似乎是一种比较稳健又相对容易理解的投资方式。在搜索相关书籍的时候，我被《REITs分析与投资指南》这本书所吸引。它的标题“分析与投资指南”就给了我一种踏实的感觉，仿佛这本书就是为我这样的新手准备的“导航图”。我尤其看重“指南”二字，这意味着它会给我指明方向，告诉我应该怎么做，而不是仅仅介绍一些概念。我希望这本书能从最基础的知识讲起，比如REITs到底是什么，它是如何运作的，以及它的优势和劣势。我很怕那种一开始就讲很多专业术语的书，会让我望而却步。我期待作者能够用通俗易懂的语言，一步步地引导我进入REITs的世界。此外，我也希望书中能有一些关于如何评估REITs风险的建议，以及在市场波动时，应该如何保持冷静，做出明智的决策。毕竟，作为新手，我对风险的把控能力还比较弱，需要一些专业的指导来帮助我规避潜在的损失。这本书在我看来，是帮助我建立初步的REITs投资知识体系，并迈出稳健第一步的关键。
评分作为一名已经退休的人士，我主要的投资目标是寻求稳定、持续的收入来源，同时保持资金的安全性。REITs以其通常较高的股息率，以及投资于具有实际价值的房地产资产的特性，对我来说具有很大的吸引力。然而，我对金融市场的了解并不深入，对于如何选择真正安全可靠的REITs，以及如何避免潜在的风险，我感到有些担忧。《REITs分析与投资指南》这本书，其“投资指南”的定位，给我一种可靠的指引感。我希望这本书能够用最清晰、最易懂的方式，向我解释REITs的投资原理，并提供一些关于如何评估REITs安全性的实用方法。我尤其希望书中能够包含一些关于如何选择那些管理良好、财务稳健的REITs的建议，以及如何进行风险分散，以确保我的退休金能够获得稳定的增值。这本书在我眼中，是帮助我安享晚年，同时让我的积蓄保值增值的得力助手。
评分作为一名有一定投资经验的投资者，我一直都在寻找能够分散我现有投资组合风险，同时又能带来稳定现金流的资产。在研究了多种投资工具之后，REITs引起了我的特别关注。它兼具股票的流动性和房地产的资产价值，而且通常会派发较高的股息，这非常符合我的投资偏好。我选择《REITs分析与投资指南》这本书，是因为它的副标题“How to Build Wealth”暗示了其深度和实用性。我相信，一本能够真正帮助投资者“构建财富”的书，必然会对REITs的投资策略有深入的探讨，而不仅仅停留在表面的介绍。我希望这本书能够提供一些高级的分析工具和方法，帮助我识别那些具有长期增长潜力的REITs，以及那些可能存在风险的REITs。我期待书中能够包含关于REITs估值模型的详细讲解，例如如何利用现金流折现法、股息率等来评估REITs的内在价值。同时，我也希望作者能够分享一些关于REITs行业细分领域的分析，比如住宅REITs、商业REITs、工业REITs等等，以及在不同经济周期下，这些细分领域可能出现的投资机会和风险。这本书对我来说，是一次深入挖掘REITs投资价值，从而优化我的投资组合，实现财富增值的机会。
评分我是一名对新兴投资领域保持高度好奇心的读者。我听说REITs在全球范围内正在经历快速发展，并且逐渐成为一种主流的投资选择。我对REITs的概念很感兴趣，但对其具体的投资策略和风险控制方法还不太了解。《REITs分析与投资指南》这本书，以其“分析与投资指南”的标题，给我一种全面的学习体验。我希望这本书能够涵盖REITs的方方面面，从最基础的定义和分类，到深入的财务分析和投资策略。我期待书中能够包含一些关于REITs市场发展趋势的预测，以及不同国家和地区的REITs市场的比较分析。同时，我也希望作者能够分享一些关于如何利用REITs来实现长期财富增长的实用技巧。这本书在我看来，是一次深入了解REITs世界的绝佳机会，能够帮助我跟上时代的投资潮流。
评分我是一名对财经新闻和市场动态有着高度关注的读者。我注意到近年来REITs市场在全球范围内受到了越来越多的关注，并且表现出了良好的增长势头。然而，我对REITs的理解还停留在比较浅显的层面，缺乏深入的分析框架。《REITs分析与投资指南》这本书，以其“分析”二字，吸引了我。我希望这本书能够提供一种专业、严谨的分析方法，帮助我理解REITs的内在价值，以及它在不同经济环境下的表现。我期待书中能够包含一些关于宏观经济因素如何影响REITs市场的讨论，比如利率、通货膨胀、经济增长等等。同时，我也希望作者能够分享一些关于REITs行业趋势的洞察，比如哪些REITs领域在未来可能具有更大的增长潜力，以及如何识别这些潜力股。这本书在我看来，是帮助我提升对REITs市场认知高度，并能够更具前瞻性地进行投资的宝贵工具。
评分生活节奏越来越快，很多人都像我一样，没有足够的时间和精力去研究股票、基金等复杂的金融产品，更不用说亲自去打理房产了。我一直在寻找一种能够兼顾收益和便捷性的投资方式，直到我听说了REITs。在众多关于REITs的书籍中，《REITs分析与投资指南》这本书，以其“投资指南”的定位，给我留下了深刻的印象。我希望这本书能够为我提供一个清晰、易懂的投资路线图，告诉我从零开始，如何一步步地建立我的REITs投资。我期待书中能够包含一些实操性的建议，比如如何选择适合自己的REITs类型，如何开始购买REITs，以及如何进行定投等。我也很想知道，对于像我这样工作繁忙的人来说，如何才能在有限的时间内，有效地管理和监控自己的REITs投资组合，而不至于让它成为一种负担。这本书在我眼中，不仅仅是一本教材，更像是一位耐心的私人财富顾问，能够在我忙碌的生活中，为我指点迷津，帮助我实现财富的稳步增长。
评分课堂教学中教师推荐的方向，学习一下
评分学习！！！！！！！！！
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评分书的发货速度很快，质量也很好，所以买了两本一本给自己一本送朋友，正在学习中。
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