房地产税收面对面：实务与案例 第3版 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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朱光磊 陈正坤 著

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店铺： 唐人文化图书专营店

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111574927

商品编码：15323513923

包装：平装

开本：16

出版时间：2017-08-01

内容简介本书作者拥有丰富的房地产实务经验。本书汲取第1版和第2版的精华，结合*法规政策精心编写。全书分为入门操作篇与高级解析篇两部分。入门操作篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司拿地、项目公司设立、融资、建造开发、开盘预售、竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级解析篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以*手资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房与代装饰两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。作者简介朱光磊，中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产业务15年，历任房地产集团公司财务部总经理、战发部总经理，现任某税务师事务所合伙人，同时担任多家百强房地产集团税务顾问，并为数百家房地产公司做过税收培训，培训房地产学员近万人。一手实操一百多例公司并购案例与数百例土地增值税清算案例。


陈正坤，注册税务师，从事税务工作21年，湖北省恩施州国税局干部，湖北省国税局营改增专家，湖北省营改增政策执行口径主要起草者之一。自2012年8月起全程参与营改增工作，对营改增给房地产行业带来的影响、房地产行业后营改增时期的涉税风险应对及各税种之间的协调有独到见解。目　　录目录
前言
第一部分入门操作篇
第一章房地产开发流程与涉税简介
第一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第二章购买土地环节税务风险控制关键点
第一节购地合同所涉增值税、印花税、土地使用税、契税风险
问题1：土地出让金能否在项目公司乙实行差额扣除？
问题2：甲公司将购地主体变更为乙公司，是否需要缴纳增值税？
问题3：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题4：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？
问题5：在案例2��1中，如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题6：在案例2��1中，如果国土局没有按2016年12月18日交付土地，乙公司如何交土地使用税？
问题7：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止缴纳？
问题8：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
问题9：在案例2��1中，市政建设配套1 000万元是土地出让合同总金额的组成部分，因而作为契税的计税基础。如果土地出让合同中没有包含市政建设配套1 000万元的金额，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套1 000万元是否作为契税的计税基础？
第二节房地分离如何缴纳契税
问题10：甲公司应该按20 000万元还是25 000万元作为契税的计税依据？
问题11：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
 问题12：甲公司以3 000万元出售股权是否属于税收筹划?
问题13：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否能产生节税效果？
第三章公司设立环节税务风险控制关键点
第一节选对公司注册地
问题14： 甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？
问题15：经过与C镇招商部门的沟通，C镇承诺按表3��1进行税收返还，同时为了便于操作，遵循对房地产公司的返还习惯，仅对营业税、土地增值税、企业所得税进行返还。C镇招商条件有哪些陷阱？
第二节注册资本金与资本弱化
第三节分公司或子公司的选择
第四节开办期的止点
问题16：在案例3��1中，乙公司的开办期什么时候结束？
问题17：在案例3��2中，乙公司开办费40万元如何进行财税处理？
第四章融资环节税务风险控制关键点
第一节信托与类信托
问题18：信托关系有什么特殊之处？
问题19：在会计处理上丁公司的融资属于股权还是债权？
问题20：丁公司的融资税务上属于股权还是债权？
问题21：丁公司的利息支出可以在企业所得税前扣除吗？
第二节融资租赁
问题22：承租人乙、丙的融资性售后回租行为属于销售行为吗？
问题23：融资租赁公司丁如何做到本金不征税？
第三节炒楼花
问题24：合同项下的收益权转让是否交流转税？
问题25：合同项下的收益权转让是否需要代扣代交个人所得税？
第四节对赌
问题26：对赌协议涉税处理有几种观点？
问题27：目前对赌协议公开的涉税文件引导了什么？
第五章开发环节税务风险控制关键点
第一节境外设计费涉税解析
问题28： 乙公司如何缴纳增值税？
问题29： 乙公司是否需要在中国境内缴纳企业所得税？
第二节甲供材的避税空间
问题30：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？
问题31： 简易计税和一般计税孰优孰劣？
问题32：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？
第三节统借统还的法律形式
问题33：甲集团公司向乙公司收取600万元利息是否缴纳营业税？
问题34：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？
问题35：如果营改增后发生统借统还，是否需要缴纳增值税？
第四节母子公司往来涉及的流转税
问题36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？
问题37：若营改增后发生该行为，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值税？
问题38：甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？
第六章销售环节税务风险控制关键点
第一节购房俱乐部会员费的纳税时点
问题39：税务机关检查时认为，甲房地产公司收取的会员费1 000万元
自2012年6月19日产生纳税义务，甲房地产公司应补交滞纳金。
第二节卖房送汽车是否属于混合销售行为
问题40：卖房送汽车是否属于混合销售行为？
问题41：赠送的奔驰SMART汽车是否应交增值税？
问题42：赠送的奔驰SMART汽车是否应交企业所得税？
问题43：赠送的奔驰SMART汽车是否代扣个人所得税？
第三节无产证地下建筑是否可以转让
问题44：地上无产证的架空层归谁所有？
问题45：地下无产证且非人防工程地下车库归谁所有？
问题46：地下人防改造的车库归谁所有？
问题47： 无产证建筑物是否可售？
问题48：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？
第四节精装房销售的流转税问题
问题49：营改增前后，空调、整体橱柜是否需要交增值税？如何计算缴纳增值税？
问题50：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？
问题51：精装房的装修是否交契税？
问题52：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税及增值税？
第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征税
第六节售楼处、样板间的涉税问题
第七节合作建房
问题53：合营企业的法律形式与文件适用性分析。
第八节同是违约金纳税并不同
问题54：没收张某的定金5万元是否需要交增值税？
问题55：收取王某的滞纳金2 000元是否需要交增值税？
第九节合同签订过程中应关注的财税问题
问题56：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税或者增值税？
第七章竣工后环节税务风险控制关键点
第一节竣工备案的形式要件及涉税后果
问题57：甲房地产公司是否需要补企业所得税与滞纳金？
第二节交房才是所有权风险转移的标志
问题58：2010~2012年，会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？
第三节资产的后续计量与房产税的疑难问题
问题59：发生的固定资产改良如何增加资产原值？
问题60：该商业地产取得的进项税额是否需要分两次抵扣？
问题61：Y项目的租金是否交房产税？
问题62：出租的大型游船租金收入是否交房产税？
问题63：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？
问题64： 免租期的纳税义务人到底是谁？
问题65： 免租期是否需要按视同销售缴纳增值税？
问题66：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？
问题67： 如何利用转租不征税进行筹划节税？
问题68：营改增后对2016年4月30日之前租入的不动产再转租的，能否选择简易计税方法计税？
问题69：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营？
问题70：排气管道是否要并入房产原值征房产税？ 
问题71：以上各种车位如何交房产税？
问题72：物业用房是否应交房产税？由谁交？
第八章营改增对房地产开发各环节及相关税种的影响
第一节营改增对房地产开发各环节的影响
问题73：预缴的增值税能否抵减当期实现的增值税应纳税额？
问题74：在预售环节，在有比较多的进项税额可供抵扣的情况下，可以确认售房收入的实现、纳税义务的发生吗，同时可以不预缴
增值税吗？
问题75：对“一次购地、分期开发”的房地产项目，其土地价款如何扣除？
第二节营改增对相关税种的影响
第二部分高级解析篇
第九章企业所得税应对
第一节国税发〔2009〕31号文的亮点与漏洞解析
第二节收入的确认
第三节成本计算与分摊
第四节期间费用的处理
问题76：补充养老保险与补充医疗保险是否必须到社会保障局办理才可以在企业所得税前扣除？
第五节企业所得税财税处理案例
问题77：2016年乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？
问题78：2017年乙公司如何进行财税处理?
问题79：2018年乙公司如何进行财税处理？
第六节关联方借款利息扣除
第十章土地增值税清算解析
第一节土地增值税清算体系介绍
问题80：甲房地产公司节税多少？
第二节新房查账清算
问题81：为什么式(10��1)中直接按1��3加计扣除,而税法规定是“房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除”?
问题82：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20%？
问题83：投资而来的土地扣除金额是多少？
问题84：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？
问题85：房地产企业根据规定缴纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？
问题86：售楼部、样板房建造成本如何扣除？
问题87：代收费与规费的区别是什么？
问题88：房地产企业用房地产投资,是否要征收土地增值税？
问题89：土地增值税清算的滞纳金如何计算？
第三节旧房清算
问题90：应纳的土地增值税额是多少？
问题91：甲公司应交多少土地增值税？
第四节土地增值税经典错误筹划批判
第十一章经典筹划案例解析
第一节投资新设公司后吸收合并实现土地收购
问题92：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？
问题93：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？
问题94：吸收合并后，J公司是否需要补交土地增值税？
问题95：J公司转让S公司股权是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？
问题96：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？
问题97：N房地产公司土地增值税清算时土地的可扣除成本是多少？
问题98：吸收合并是否产生税收？
第二节销售精装房分劈成毛坯房与代装饰
 问题99：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？
第十二章常设机构的判定原则
第一节常设机构判定的重要性
第二节常设机构的种类
第三节固定营业场所类常设机构
第四节承包工程
第五节提供劳务
问题100： 特许权使用费与营业利润的区别是什么？
问题101：乙公司是否构成常设机构的判定？
第六节非独立代理人
第七节独立代理人
第十三章房地产集团税务风险管理研究
第一节税务风险理论
第二节税务风险产生的原因
第三节风险管理整合框架在税务风险中的应用
第四节税务风险管理的动态框架
第五节税务风险管理案例分析
第十四章税收筹划本质是一门实战技艺
第一节筹划理论解决不了实际问题
第二节关注商业模式的重要作用
第三节专家的工作就是创新
问题102：有保底收益的委托理财收益属于股息还是利息？
问题103：不按持股比例的税收分红是否可以免企业所得税？
问题104：委托理财的纳税义务人是委托人还是受托人？
第四节税法的硬伤
第五节避税的蓝海
第六节风险与收益对等是税务实战至高法则
参考文献

城市规划与土地利用：可持续发展的理论与实践 本书导读 本书深入探讨了现代城市规划的核心议题，聚焦于土地利用的科学性、效率性与公平性。在全球化和城市化进程加速的背景下，如何通过前瞻性的规划来引导城市健康、可持续地发展，是当代城市管理者和规划师面临的重大挑战。本书不仅梳理了城市规划的理论基石，更结合全球多个成功案例，详细阐述了在不同社会经济背景下，规划理念如何转化为切实的政策与行动。 第一部分：规划理论的基石与演变 本部分旨在为读者构建一个坚实的理论框架。我们首先追溯了城市规划思想的起源，从工业革命时期的“田园城市”构想，到现代主义的理性规划，再到后现代主义对多样性与地方感的呼唤。 第一章：规划哲学的溯源与当代思潮 本章分析了规划理论从早期的工程学导向，如何逐步转向社会学、生态学和经济学等多学科交叉的综合性学科。重点讨论了“理性综合模型”的局限性，以及“协商式规划”和“情境规划”等新兴范式在复杂城市治理中的应用。我们详细考察了康德、霍华德、莱昂内尔·怀特以及简·雅各布斯等核心思想家的理论贡献，并探讨了可持续发展目标（SDGs）如何重塑当代城市规划的伦理基础。 第二章：土地利用的经济学原理 土地作为稀缺资源，其分配与利用效率直接关系到城市整体的经济活力。本章深入剖析了城市经济地理学理论，阐释了区位理论（如克里斯塔勒中心地理论和阿尔弗雷德·韦伯的区位选择模型）在解释城市形态形成中的作用。同时，本书详细讨论了地租理论，包括李嘉图的地租与边际生产力，以及如何运用土地利用的经济模型来预测城市扩张的模式和强度，为制定合理的土地供应策略提供理论依据。 第二章末尾附录：土地的外部性与公共利益 本部分将理论探讨延伸至规划的实际操作层面，重点关注规划决策如何内化土地利用带来的外部成本与收益，并探讨了如何在市场失灵的情况下，通过规划手段实现公共利益最大化。 第二部分：规划工具与实施策略 这一部分是本书的核心，它将抽象的理论转化为可操作的规划技术和法规体系，重点关注如何有效管理和控制土地的形态与用途。 第三章：空间结构分析与形态控制 有效的规划首先依赖于对现有空间结构的精准理解。本章介绍了一系列空间分析技术，包括地理信息系统（GIS）在多尺度空间数据整合中的应用，以及形态学分析方法（如形态学因子、网络密度分析）。我们详细解析了不同空间形态（如紧凑型城市、混合功能区、线性发展带）的优劣，并探讨了如何通过容积率、退让距离、建筑高度控制等工具，塑造出符合功能需求和审美标准的城市天际线。 第四章：功能分区与混合利用的实践 传统的功能分区模式（如严格的居住区、商业区、工业区划分）在应对现代生活需求时的僵化性日益凸显。本章侧重于探讨混合功能规划的理论基础和实施细节。内容涵盖了混合使用等级（垂直混合、水平混合、时间混合），并分析了混合功能在提升街道活力、降低通勤需求方面的积极作用。本书提供了一套评估混合程度的指标体系，指导规划师如何在保证特定功能（如工业生产安全）的前提下，最大化土地的复合价值。 第五章：基础设施规划与韧性城市建设 城市规划的有效性，很大程度上取决于其对交通、水利、能源等基础设施的整合能力。本章强调了“以交通引导发展”（TOD）的规划理念，并详细阐述了如何将绿色基础设施（如雨水花园、生态廊道）纳入空间规划体系。此外，本书投入大量篇幅讨论了城市韧性规划，包括气候变化适应性设计、灾害风险评估模型在土地利用决策中的应用，旨在构建能够抵御外部冲击的城市系统。 第三部分：治理、参与与可持续的未来 规划的最终目标是实现社会的可持续发展，这离不开有效的治理结构和广泛的公众参与。 第六章：多层次的规划治理体系 现代城市规划不再是自上而下的独裁过程，而是涉及多方博弈的复杂治理活动。本章系统梳理了国家、地方和社区三个层级的规划管理权限与合作机制。重点分析了跨区域规划协调的难题，例如大都市圈的通勤圈管理和生态保护区的边界划定。我们探讨了规划审批流程的效率提升与透明度建设，包括利用电子政务平台优化许可流程。 第七章：公众参与的深度与广度 高质量的规划离不开社区的反馈与支持。本章超越了传统听证会的局限，详细介绍了当代公众参与的创新方法，如数字沙盘模拟、社区工作坊、以及利用社交媒体进行意见收集和反馈的机制。本书强调了如何确保参与的代表性和有效性，避免“规划俘获”，确保少数群体和弱势群体的声音能够在最终决策中得到体现。 第八章：规划评估与动态反馈机制 规划的生命周期并未在批准时终结。本章聚焦于规划实施后的效果评估。我们介绍了一套基于关键绩效指标（KPIs）的规划后评估框架，涵盖了土地利用效率、公共空间可达性、交通拥堵指数以及居民满意度等指标。同时，本章论述了如何建立一个动态反馈回路，确保规划方案能够根据实际运行数据进行必要的修正与迭代，实现规划的持续优化。 结语：面向未来的规划师 本书最后总结了未来城市规划可能面临的挑战，包括人工智能对城市运营的重塑、生物多样性保护的紧迫性，以及如何通过精细化的土地管理，实现城市高质量、内涵式发展。本书旨在为规划专业人士、政府决策者以及关注城市未来的读者提供一套全面、深刻且具有高度实践指导意义的分析工具与战略视野。

评分☆☆☆☆☆

最近在进行一些房地产相关的投资评估，发现自己在税务方面总是感觉摸不着头脑，很多细节处理起来总是提心吊胆。我一直在寻找一本能够系统性梳理房地产税收体系，并且能够将那些晦涩难懂的税法条文转化为易于理解的语言的书籍。这本书，正好填补了我的这个需求。我希望它能深入浅出地讲解各种与房地产交易相关的税费，比如增值税、契税、个人所得税等等，并且不仅仅是理论的陈述，更重要的是有大量的实操案例，能够让我看到这些税费在实际交易中是如何运作的。我特别关注那些可能存在的税务筹划空间，以及一些常见的避税和节税技巧，但前提是这些方法都是合法合规的。我希望书中能够通过真实的案例，来演示如何进行有效的税务规划，以及在遇到税务争议时，如何进行有效的应对。毕竟，房地产投资的周期通常较长，过程中涉及的税务问题也会更加复杂，一本好的参考书，能够帮助我规避很多不必要的麻烦，甚至可能为我节省一大笔开支。我期待这本书能够成为我处理房地产税务问题的“定心丸”，让我能够更加自信地进行投资决策。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我对房地产领域的税收了解一直停留在非常基础的层面，很多时候都是被动接受，不知道具体是怎么计算的，更别提主动进行税务筹划了。最近我一直在关注一些行业内的信息，发现房地产税收在整个交易过程中扮演着至关重要的角色，如果不了解，很容易吃亏。所以，我一直在寻找一本能够帮助我建立起一个清晰的房地产税收知识体系的书。理想中的这本书，应该能够从最基本的概念讲起，逐步深入到复杂的环节，并且要有大量的图表和数据分析，来佐证相关的税收原理。我特别期待书中能够提供一些关于不同类型房产（比如住宅、商铺、写字楼）在税收上的差异化处理，以及在不同交易模式下（比如买卖、租赁、继承、赠与）所涉及到的具体税费。能够看到一些“过来人”的经验分享，通过生动的案例来讲解如何处理一些棘手的税务问题，对我来说会非常有帮助。我希望能通过这本书，不仅能够了解“是什么”，更能明白“为什么”以及“怎么做”，从而提升自己在这方面的专业能力。

评分☆☆☆☆☆

一直以来，我对房地产领域的税务问题都抱有浓厚的兴趣，但总感觉知识体系不够系统，实践应用也显得有些生疏。最近恰巧读到一本关于房地产税收的书，虽然我不能直接提及书名，但这本书的出现，无疑为我拨开了重重迷雾。我一直希望能找到一本能够将理论知识与实际操作紧密结合的书籍，并且能够清晰地解析各种复杂案例，让我能够真正理解房地产交易中涉及到的各种税费是如何计算、申报以及可能存在的风险。尤其是在当前房地产市场波动较大的背景下，掌握精准的税务知识，对于投资决策和规避潜在损失至关重要。我期待的是，这本书能够提供一套切实可行的框架，帮助读者理清思路，无论是作为购房者、投资者，还是从业人员，都能从中受益。例如，对于一些常见的税务陷阱，书中是否有详细的案例分析，能够让我看到别人是如何规避或者处理的，这对我来说将非常有价值。同时，我也希望书中能够包含一些前沿的税收政策解读，因为税法一直在更新，跟上最新的政策动向，才能确保自己的操作是合规且最优的。总而言之，我正在寻找一本能够让我对房地产税收有一个全面、深入且实用的理解的工具书，它应该能够解答我所有的疑惑，并为我提供指导性的建议。

评分☆☆☆☆☆

作为一个在房地产行业摸爬滚打多年的从业者，我深知税务问题对业务的影响之大。虽然我积累了一些经验，但随着市场和政策的变化，总感觉知识体系需要不断更新。我一直在寻找一本能够让我对房地产税收有一个更深层次、更系统化理解的书籍。这本书，我希望它能不仅仅是法规的堆砌，更重要的是能够提炼出核心的税务逻辑，并且通过大量的实操案例，来展现税收政策在实际操作中的应用。我希望书中能够涵盖从前期咨询、交易过程中的税费计算、申报，到后期可能出现的税务审计和风险防范等各个环节。尤其是那些具有代表性的、能够反映当下市场特点的案例，能够让我看到不同类型交易的税务处理方式，以及其中蕴含的智慧和技巧。我希望通过阅读这本书，能够更准确地把握税务风险，为客户提供更专业的建议，同时也能够提升自身的竞争力。我对书中关于如何进行有效的税务筹划，以及在复杂交易中如何化解税务矛盾的内容尤为期待。

评分☆☆☆☆☆

我一直觉得，房地产市场是个复杂的系统，而税收无疑是其中最令人头疼的部分之一。作为一名普通购房者，我希望能够对自己在购房过程中产生的各项税费有一个清晰的认知，而不是糊里糊涂地支付。我一直在寻找一本能够用最直观、最易懂的方式，讲解房地产税收的书。这本书，我期待它能用通俗易懂的语言，将那些繁琐的税法条文解释清楚，并且能够提供一些实用的计算公式和工具，方便我自行核算。我尤其希望书中能够包含一些关于购房过程中常见税务误区的提示，以及如何有效规避这些误区的建议。比如，在购买二手房时，如何正确评估需要承担的税费，以及在办理过户手续时，需要注意哪些与税务相关的事项。如果书中能够提供一些案例，模拟不同的购房情境，并详细解析其中的税务处理过程，那对我来说将是巨大的帮助。我希望通过这本书，能够让我对房地产交易中的税务问题有一个全面的了解，不再感到迷茫和不安，能够更理性地进行购房决策。