正版2018新版 房地産開發企業營改增操作實務 第2版 立信會計齣版社 政策解析 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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• 政策解析
• 立信會計齣版社
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店鋪： 巨光圖書文化專營店

齣版社： 立信會計齣版社

ISBN：2018

商品編碼：24838057125

房地産開發企業營改增操作實務（第2版）

定價:68元

內容簡介

 

《房地産開發企業營改增操作實務》一書分成八個部分來講述：

◇導讀：房地産開發企業營改增概覽

◇房地産開發企業營改增政策解析

◇房地産開發企業增值稅納稅申報錶填寫

◇房地産開發企業增值稅發票開具與管理

◇房地産開發企業營改增後的會計核算

◇營改增後房地産開發企業納稅籌劃與風險控製

◇防僞稅控係統及軟件操作

◇附錄

本書首先對試點實施辦法進行詳細的講解，以幫助房地産開發企業更好地瞭解政策，不在政策上違規，接下來從房地産開發企業操作的角度來解讀各項稅務事務的辦理，著重突齣可操作性，幫助房地産開發企業迅速地厘清營改增後的稅務事項並高效地辦理好各項業務。 
目錄

 

 

導讀 房地産開發企業營改增概覽

一、什麼是房地産開發1

二、房地産開發與房地産開發經營的區彆

三、房地産開發企業營改增政策

 

第一章 房地産開發企業營改增政策解析

第一節 房地産開發企業納稅人和扣繳義務人

納稅人義務人的確定

二、納稅人的類型及認定條件

相關鏈接 一般納稅人資格登記

三、增值稅扣繳義務人

四、閤並納稅的規定

 

第二節 房地産開發企業增值稅的應稅範圍及稅率

一、應稅範圍

二、稅率和徵收率

第三節 房地産開發企業增值稅的計稅方法和應納稅額的計算

一般計稅方法

二、簡易計稅方法

 

第四節房地産開發企業應稅銷售額的確定

一、基本規定

二、特殊規定

三、房地産開發企業的具體規定

相關鏈接房地産開發企業扣除土地價款時的颱賬管理要求

 

第五節房地産開發企業增值稅進項稅額抵扣

一、可抵扣進項稅額範圍和扣除憑證

二、不得抵扣的進項稅額

三、進項稅額轉齣的規定

 

第六節房地産開發企業納稅地點與納稅義務發生時間

一、房地産開發企業納稅地點

二、房地産開發企業納稅義務發生時間

三、房地産開發企業納稅期限

 

第七節房地産開發企業營改增政策的過渡與銜接

一、新老項目的界定標準

二、新老項目的政策銜接

三、試點前發生業務的政策銜接

四、銷售使用過的固定資産的政策銜接

五、原一般納稅人增值稅期末留抵稅額的處理

 

第二章房地産開發企業增值稅納稅申報錶填寫

 

第一節房地産開發企業增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）的填寫

一般納稅人增值稅納稅申報錶的填寫順序

二、名詞解釋

三、《增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）》主錶的填寫

四、《增值稅納稅申報錶附列資料（一）》（本期銷售情況明細）填寫說明

五、《增值稅納稅申報錶附列資料（二）》（本期進項稅額明細）填寫說明

六、附錶三（服務、不動産和無形資産扣除項目明細）填寫說明

七、附錶四（稅額抵減情況錶）填寫說明

八、附五（不動産分期抵扣計算錶）填錶要求

九、《固定資産（不含不動産）進項稅額抵扣情況錶》填寫要求

十、《本期抵扣進項稅額結構明細錶》填寫要求

十一、《增值稅減免稅申報明細錶》填寫要求

附1增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）

附2增值稅納稅申報錶附列資料（一）（本期銷售情況明細

附3增值稅納稅申報錶附列資料（二）（本期進項稅額明細）

附4增值稅納稅申報錶附列資料（三）（服務、不動産和無形資産扣除項目明細）

附5增值稅納稅申報錶附列資料（四）（稅額抵減情況錶）

附6增值稅納稅申報錶附列資料（五）（不動産分期抵扣計算錶

附7固定資産（不含不動産）進項稅額抵扣情況錶

附8本期抵扣進項稅額結構明細錶

附9增值稅減免稅申報明細錶

 

第二節房地産開發企業增值稅納稅申報錶（小規模納稅人適用）填寫說明

一、名詞解釋

二、《增值稅納稅申報錶（小規模納稅人適用）》填寫要求

三、《增值稅納稅申報錶（小規模納稅人適用）附列資料》..填寫說明

附1增值稅納稅申報錶（適用小規模納稅人）

附2增值稅納稅申報錶（小規模納稅人適用）附列資料

 

第三節房地産開發企業增值稅預繳稅款錶的填寫

一、《增值稅預繳稅款錶》的適用情形

二、基礎信息填寫說明

三、具體欄次填錶說明

附增值稅預繳稅款錶

 

第三章房地産開發企業增值稅發票開具與管理

 

第一節房地産開發企業發票的開具管理規定

一、開具發票的一般規定

相關鏈接如何代開增值稅專用發票

二、增值稅發票開具的具體規定

三、房地産開發企業開具發票的規定

 

第二節房地産開發企業專用發票與增值稅防僞稅控係統

一、專用發票的構成

二、增值稅防僞稅控係統

相關鏈接稅控係統開票業務流程

 

第三節房地産開發企業增值稅專用發票的限額

一、專用發票限額管理的基本要求

二、最高開票限額的審批機關

三、最高開票限額的實地勘察機關

 

第四節房地産開發企業增值稅專用發票的初始發行與領購

一、增值稅專用發票的初始發行

二、專用發票的領購

 

第五節房地産開發企業專用發票的使用管理

一、專用發票的開具

二、發票作廢

三、開具紅字增值稅專用發票

相關鏈接紅字發票開具實操流程

四、丟失專用發票的處理

相關鏈接增值稅專用發票的稽核比對

 

第六節房地産開發企業“營改增”後不能抵扣的發票及補救辦法

一、不能抵扣的發票

二、無法抵扣發票的補救辦法

附營改增後發票管理與開具常見問題解答

 

第四章房地産開發企業營改增後的會計核算

第一節會計科目設置

一、營業稅會計核算和增值稅會計核算的區彆

二、核算增值稅需要設置的二級科目

三、核算增值稅需要設置的三級科目

相關鏈接增值稅會計核算主要文件依據

 

第二節一般納稅人的會計核算

一、購進貨物或接受應稅勞務和服務的會計處理

二、銷售無形資産及不動産的會計處理

三、購入稅控設備及發生技術維護費的會計處理

四、享受限額扣減增值稅優惠政策的會計處理

五、可以視為一個納稅人閤並納稅情形的會計處理

六、增值稅檢查後的會計處理

七、納稅人銷售已使用固定資産應交增值稅

八、適用差額徵稅的會計處理方法

九、取得過渡性財政扶持資金的會計處理

十、當月繳納本月增值稅的會計處理

十一、月末的會計處理

 

第三節營改增後小規模納稅人的會計核算

一、會計科目的設置二、會計賬務的處理要求

三、差額徵稅的賬務處理

四、稅控設備和技術維護費用抵減的會計處理

第四節關於老項目采用一般與簡易計稅方法會計分錄對比

一、采用一般計稅方法

二、采用簡易計稅方法

第五章營改增後房地産開發企業納稅籌劃與風險控製

第一節營改增的納稅籌劃要點

一、納稅人身份選擇的稅務籌劃

二、業務流程再造

三、經營模式規劃

四、在業務閤同中的稅收籌劃

五、保證三證統一

六、保證“三流閤一”

七、三價統一原理

 

第二節房地産開發企業營改增後節稅與籌劃

一、簡易徵收老項目備案規劃

二、土地成本及不動産進項抵扣規劃

三、閤同擬定與籌劃

四、財務人員加強稅收管控

五、企業各部門做好“營改增”的銜接和準備

六、稅收優惠享受規劃

 

第六章防僞稅控係統及軟件操作

第一節增值稅稅控係統的認知

一、防僞稅控係統工作原理

二、防僞稅控係統的組成

相關鏈接失控發票快速反應係統

第二節增值稅專用發票稅控係統操作

一、用戶常見業務操作流程

二、開票子係統基本操作流程

三、開票前的準備工作

四、發票填開操作

五、抄報稅操作

六、主分機結構

第三節網上抄報稅係統操作

一、使用前配置

二、在綫抄報稅

三、脫機抄報稅

四、網上申報

五、聯機更新注冊碼

六、密碼與配置的更改

附1增值稅一般納稅人網上報稅方式備案錶

附2注銷增值稅一般納稅人網上報稅方式登記錶

第四節增值稅專用發票網上認證操作

一、認證前的準備工作

二、采集票麵信息

三、在綫認證

四、認證結果查詢

五、認證結果下載

 

附錄

附錄一.營業稅改徵增值稅試點實施辦法

附錄二.營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定

附錄三.營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定

附錄四.納稅人轉讓不動産增值稅徵收管理暫行辦法

附錄五.納稅人提供不動産經營租賃服務增值稅徵收管理....暫行辦法

附錄六.房地産開發企業銷售自行開發的房地産項目增值稅....徵收管理暫行辦法

附錄七.納稅人跨縣（市、區）提供建築服務增值稅徵收管理....暫行辦法

附錄八.關於營業稅改徵增值稅委托地稅機關代徵稅款和代開....增值稅發票的公告

附錄九.不動産進項稅額分期抵扣暫行辦法

附錄十.營業稅改徵增值稅試點有關企業會計處理規定

城市更新與存量資産盤活：新時代背景下的機遇與挑戰 本書聚焦於當前中國城市發展進入存量優化與提質增效的關鍵階段，深入剖析在“房住不炒”和高質量發展戰略指導下，房地産行業麵臨的轉型升級壓力與新機遇。本書並非探討具體的稅務實操細則，而是從宏觀戰略、産業邏輯和運營模式革新的角度，為城市更新的參與者提供一套係統性的思維框架與實操路徑。 --- 第一部分：宏觀背景與戰略重塑——從增量開發到存量運營 第一章：中國城市發展進入“下半場” 本章首先迴顧瞭過去二十年房地産行業的“增量時代”特徵及其對國民經濟的深刻影響。接著，重點闡述瞭新發展理念（創新、協調、綠色、開放、共享）對房地産行業的內在約束與驅動力。我們分析瞭“房住不炒”政策邏輯的演變，強調瞭土地資源稀缺性與存量資産價值重估的必然性。 1.1 “雙碳”目標下的開發模式變革： 探討綠色建築標準、能耗管理以及建築全生命周期低碳化對傳統開發流程的衝擊與重塑。 1.2 城鎮化進入質量驅動期： 聚焦於人口結構變化、大城市群發展以及城市副中心建設，分析區域發展規劃如何影響城市更新的優先級。 1.3 存量資産的戰略地位提升： 分析存量房産、低效工業用地、閑置商業空間在區域經濟中的“隱形財富”價值，以及盤活存量成為地方政府經濟增長新引擎的趨勢。 第二章：城市更新的政策圖譜與價值鏈重構 本章係統梳理瞭國傢層麵關於城市更新、老舊小區改造、曆史文化街區保護等方麵的核心政策導嚮。強調城市更新不再是簡單的拆改，而是涉及公共利益、社會公平與市場效率的復雜係統工程。 2.1 城市更新的內涵與邊界界定： 區分“城市改造”、“有機更新”與“片區綜閤整治”的不同範疇及其適用的激勵機製。 2.2 土地要素的市場化配置改革： 探討容積率再分配、增量利益共享機製的探索，以及如何通過規劃調整激活沉睡的土地價值。 2.3 投融資模式的創新需求： 分析傳統開發貸款模式的局限性，引入基礎設施公募REITs、産業基金等新型融資工具在存量項目中的應用潛力。 --- 第二部分：存量資産的運營邏輯與價值提升 第三章：持有型物業的精細化運營管理 隨著開發業務的收縮，持有型商業、寫字樓、長租公寓及産業園區的運營能力成為決定企業利潤和資産價值的關鍵。本章側重於運營效率的提升。 3.1 運營驅動的資産管理（Asset Light vs. Asset Heavy）： 探討輕資産管理模式下，如何通過專業的物業服務、科技賦能（BIM、物聯網）實現降本增效。 3.2 商業地産的業態組閤與場景化重塑： 針對實體零售的挑戰，分析體驗式消費、鄰裏商業、社區服務中心等新業態的導入策略，以及“公域-私域”流量的轉化路徑。 3.3 産業園區的“招商”到“産促”： 闡述産業園區從簡單的空間齣租嚮股權投資、産業鏈孵化、企業全生命周期服務的升級，重點關注硬科技、新興服務業的集聚效應。 第四章：老舊小區改造的社會效益與商業可行性 老舊小區改造是存量業務的核心闆塊，本章著重分析如何平衡政府的民生訴求與企業的商業迴報。 4.1 業主的意願調研與多元主體協同： 探討業主大會決策機製、引入社會組織參與協調的實踐經驗，以及如何構建多方共贏的改造方案。 4.2 增值服務的嵌入與收益平衡： 分析在既有建築基礎上引入電梯加裝、智慧社區、適老化改造等增值服務，並設計閤理的收費與運營模式，以彌補基礎改造的投入。 4.3 曆史文化傳承與風貌保護的技術路徑： 介紹在既有結構保護前提下，進行功能置換和風貌提升的技術手段和閤規要求。 --- 第三部分：城市更新中的風險控製與閤規挑戰 第五章：復雜項目中的産權與利益平衡 城市更新項目往往涉及大量原有産權關係、曆史遺留問題和集體土地的調整，産權清晰化是項目推進的前提。 5.1 曆史用地性質的轉化與閤規要求： 針對城中村改造、工業用地“騰籠換鳥”過程中，集體土地和國有土地混閤情況下的審批流程和政策適用性分析。 5.2 復雜的補償與迴遷安置方案設計： 探討基於市場評估、政府指導價和異地安置等多重標準的補償方案製定原則，強調程序正義的重要性。 5.3 風險識彆：社會穩定與輿情應對： 提齣在敏感的拆遷、騰退、物業權屬變更過程中，事前風險預警和危機公關的關鍵控製點。 第六章：構建麵嚮未來的可持續發展框架 本章將視角拉迴到企業自身的可持續發展能力，強調在存量時代，企業的核心競爭力在於其整閤資源、協同復雜各方的能力。 6.1 ESG理念在城市更新中的實踐： 探討環境（E）、社會（S）、治理（G）標準如何指導城市更新項目的篩選、設計和運營，提升資産的長期投資價值。 6.2 跨界閤作與生態圈構建： 分析房地産企業應如何與城市規劃設計院、金融機構、科技服務商、社區服務機構建立深度閤作關係，形成解決復雜城市問題的聯閤體。 6.3 組織能力的轉型：從“建設者”到“城市運營商”： 探討企業內部在人纔結構、決策流程、績效考核等方麵，為適應持有運營模式和城市更新的長期性、復雜性而必須進行的組織變革。 --- 本書適閤對象： 房地産開發企業中高層管理者、城市規劃與設計機構專業人士、地方政府相關職能部門人員、關注城市運營與資産管理的金融投資機構。本書提供的是理解新時代背景下城市發展邏輯和存量資産價值重構的戰略指南。

評分☆☆☆☆☆

這本書的排版簡直是災難，我費瞭好大勁纔勉強分辨齣那些密密麻麻的條款和案例之間的邏輯關係。作為一本號稱“實務操作”的指南，它理應提供清晰的指引，但實際上，我感覺自己像是在閱讀一本未經整理的法規匯編。光是查找某個特定業務環節的稅務處理，就要在不同章節間來迴跳轉，看得人頭昏腦脹。更彆提那些圖錶瞭，模糊不清，顔色搭配也極其業餘，很多關鍵數據根本看不真切，簡直是浪費紙張。如果不是因為工作確實需要，我真想直接把它扔到一邊。畢竟，我們買這類書籍是為瞭提高效率，而不是為瞭練習眼力或者考驗耐心。齣版方在校對和設計上顯然是敷衍瞭事，這對於一本專業性這麼強的書籍來說，是不可原諒的疏忽。希望未來的修訂版能在這方麵有質的飛躍，否則，這本書的實際使用價值會大打摺扣，隻能淪為書架上的擺設，徒增灰塵。

評分☆☆☆☆☆

這本書的語言風格，坦率地說，顯得有些生硬和晦澀，閱讀體驗非常不佳。它似乎完全沒有考慮到目標讀者（即企業一綫的財務和稅務人員）可能存在的知識背景差異，上來就是一堆術語的堆砌，段落之間缺乏必要的過渡和解釋，很多關鍵概念的引入顯得非常突兀。我理解專業書籍需要嚴謹，但嚴謹不等於晦澀難懂。好的專業書籍應該能夠將復雜的概念用清晰、流暢的語言錶達齣來，讓不同經驗水平的人都能理解其核心要義。這本書的行文邏輯更像是法律文書的摘錄，而不是一本旨在普及和指導操作的指南。我不得不時常停下來，查閱其他基礎資料來反嚮印證和理解書中某些段落的真正含義，這極大地影響瞭學習和使用的效率。

評分☆☆☆☆☆

我對這本書的政策解讀深度感到非常失望，它更多的是對現有稅法條文的機械羅列，缺乏對政策背後邏輯和未來可能走嚮的深入剖析。舉個例子，對於房地産開發中一些比較前沿或爭議較大的增值稅抵扣問題，作者隻是簡單地引用瞭最新的通知文件，但對於如何規避潛在風險、如何進行稅務籌劃，幾乎沒有提供任何有價值的實操建議。這就像一個菜譜隻列齣瞭食材和步驟，卻沒告訴你火候的掌控和調味的竅門。我期待的是能從這些資深人士的經驗中學習到“如何做”，而不僅僅是“應該怎麼做”。市場瞬息萬變，如果一本書的內容隻能停留在政策齣颱時的那一刻，那麼它的生命周期就會非常短。真正實用的書籍應該具備前瞻性和靈活性，能幫助讀者預判風險，而不是僅僅記錄已經發生的事情。

評分☆☆☆☆☆

從時間節點的角度來看，這本書的更新速度實在跟不上實際業務的步伐。雖然標注是“新版”，但稅務政策的調整和各地稅務局的細則齣颱速度非常快，尤其是在營改增進入深水區後，各種細微調整層齣不窮。這本書的內容似乎在付印前就已經定稿，錯過瞭最近幾個月內生效的幾項重要補充規定。對於我們從事稅務工作的人來說，滯後性的信息是緻命的，我們必須保證手中的資料是最鮮活、最準確的。這本書更像是為年初或年中進行稅務梳理時準備的“基準讀物”，但要應對日常的、突發的稅務問題，我還是得依賴網絡實時信息或更專業的稅務資訊平颱。希望齣版社能考慮推齣電子版或在綫更新服務，以彌補紙質齣版物在時效性上的天然短闆，否則，其參考價值會隨著時間迅速貶值。

評分☆☆☆☆☆

這本書的案例分析環節，老實說，非常保守和模闆化，缺乏對真實復雜業務場景的模擬和應對。我翻閱瞭其中幾個關於土地齣讓金和在建工程轉讓的案例，它們的處理方式都過於理想化，好像所有的交易都是在教科書式的完美條件下進行的。現實中的房地産交易，往往涉及多方主體、復雜的閤同結構和大量的關聯方往來，這些纔是最考驗實務操作能力的。這本書的案例，與其說是“實務”，不如說是“範例”——標準的、沒有瑕疵的版本。如果我的公司遇到閤同主體變更或者稅務機關對發票開具要求有特殊解釋的時候，這本書裏提供的通用模闆根本派不上用場，需要我再花費大量時間去查找其他資料進行修正和補充，這完全違背瞭購買參考書的初衷。