正版2018新版 房地产开发企业营改增操作实务 第2版 立信会计出版社 政策解析 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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出版社： 立信会计出版社

ISBN：2018

商品编码：24838057125

房地产开发企业营改增操作实务（第2版）

定价:68元

内容简介

 

《房地产开发企业营改增操作实务》一书分成八个部分来讲述：

◇导读：房地产开发企业营改增概览

◇房地产开发企业营改增政策解析

◇房地产开发企业增值税纳税申报表填写

◇房地产开发企业增值税发票开具与管理

◇房地产开发企业营改增后的会计核算

◇营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制

◇防伪税控系统及软件操作

◇附录

本书首先对试点实施办法进行详细的讲解，以帮助房地产开发企业更好地了解政策，不在政策上违规，接下来从房地产开发企业操作的角度来解读各项税务事务的办理，着重突出可操作性，帮助房地产开发企业迅速地厘清营改增后的税务事项并高效地办理好各项业务。 
目录

 

 

导读 房地产开发企业营改增概览

一、什么是房地产开发1

二、房地产开发与房地产开发经营的区别

三、房地产开发企业营改增政策

 

第一章 房地产开发企业营改增政策解析

第一节 房地产开发企业纳税人和扣缴义务人

纳税人义务人的确定

二、纳税人的类型及认定条件

相关链接 一般纳税人资格登记

三、增值税扣缴义务人

四、合并纳税的规定

 

第二节 房地产开发企业增值税的应税范围及税率

一、应税范围

二、税率和征收率

第三节 房地产开发企业增值税的计税方法和应纳税额的计算

一般计税方法

二、简易计税方法

 

第四节房地产开发企业应税销售额的确定

一、基本规定

二、特殊规定

三、房地产开发企业的具体规定

相关链接房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求

 

第五节房地产开发企业增值税进项税额抵扣

一、可抵扣进项税额范围和扣除凭证

二、不得抵扣的进项税额

三、进项税额转出的规定

 

第六节房地产开发企业纳税地点与纳税义务发生时间

一、房地产开发企业纳税地点

二、房地产开发企业纳税义务发生时间

三、房地产开发企业纳税期限

 

第七节房地产开发企业营改增政策的过渡与衔接

一、新老项目的界定标准

二、新老项目的政策衔接

三、试点前发生业务的政策衔接

四、销售使用过的固定资产的政策衔接

五、原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理

 

第二章房地产开发企业增值税纳税申报表填写

 

第一节房地产开发企业增值税纳税申报表（一般纳税人适用）的填写

一般纳税人增值税纳税申报表的填写顺序

二、名词解释

三、《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表的填写

四、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明

五、《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）填写说明

六、附表三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）填写说明

七、附表四（税额抵减情况表）填写说明

八、附五（不动产分期抵扣计算表）填表要求

九、《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》填写要求

十、《本期抵扣进项税额结构明细表》填写要求

十一、《增值税减免税申报明细表》填写要求

附1增值税纳税申报表（一般纳税人适用）

附2增值税纳税申报表附列资料（一）（本期销售情况明细

附3增值税纳税申报表附列资料（二）（本期进项税额明细）

附4增值税纳税申报表附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）

附5增值税纳税申报表附列资料（四）（税额抵减情况表）

附6增值税纳税申报表附列资料（五）（不动产分期抵扣计算表

附7固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表

附8本期抵扣进项税额结构明细表

附9增值税减免税申报明细表

 

第二节房地产开发企业增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）填写说明

一、名词解释

二、《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》填写要求

三、《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》..填写说明

附1增值税纳税申报表（适用小规模纳税人）

附2增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料

 

第三节房地产开发企业增值税预缴税款表的填写

一、《增值税预缴税款表》的适用情形

二、基础信息填写说明

三、具体栏次填表说明

附增值税预缴税款表

 

第三章房地产开发企业增值税发票开具与管理

 

第一节房地产开发企业发票的开具管理规定

一、开具发票的一般规定

相关链接如何代开增值税专用发票

二、增值税发票开具的具体规定

三、房地产开发企业开具发票的规定

 

第二节房地产开发企业专用发票与增值税防伪税控系统

一、专用发票的构成

二、增值税防伪税控系统

相关链接税控系统开票业务流程

 

第三节房地产开发企业增值税专用发票的限额

一、专用发票限额管理的基本要求

二、最高开票限额的审批机关

三、最高开票限额的实地勘察机关

 

第四节房地产开发企业增值税专用发票的初始发行与领购

一、增值税专用发票的初始发行

二、专用发票的领购

 

第五节房地产开发企业专用发票的使用管理

一、专用发票的开具

二、发票作废

三、开具红字增值税专用发票

相关链接红字发票开具实操流程

四、丢失专用发票的处理

相关链接增值税专用发票的稽核比对

 

第六节房地产开发企业“营改增”后不能抵扣的发票及补救办法

一、不能抵扣的发票

二、无法抵扣发票的补救办法

附营改增后发票管理与开具常见问题解答

 

第四章房地产开发企业营改增后的会计核算

第一节会计科目设置

一、营业税会计核算和增值税会计核算的区别

二、核算增值税需要设置的二级科目

三、核算增值税需要设置的三级科目

相关链接增值税会计核算主要文件依据

 

第二节一般纳税人的会计核算

一、购进货物或接受应税劳务和服务的会计处理

二、销售无形资产及不动产的会计处理

三、购入税控设备及发生技术维护费的会计处理

四、享受限额扣减增值税优惠政策的会计处理

五、可以视为一个纳税人合并纳税情形的会计处理

六、增值税检查后的会计处理

七、纳税人销售已使用固定资产应交增值税

八、适用差额征税的会计处理方法

九、取得过渡性财政扶持资金的会计处理

十、当月缴纳本月增值税的会计处理

十一、月末的会计处理

 

第三节营改增后小规模纳税人的会计核算

一、会计科目的设置二、会计账务的处理要求

三、差额征税的账务处理

四、税控设备和技术维护费用抵减的会计处理

第四节关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比

一、采用一般计税方法

二、采用简易计税方法

第五章营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制

第一节营改增的纳税筹划要点

一、纳税人身份选择的税务筹划

二、业务流程再造

三、经营模式规划

四、在业务合同中的税收筹划

五、保证三证统一

六、保证“三流合一”

七、三价统一原理

 

第二节房地产开发企业营改增后节税与筹划

一、简易征收老项目备案规划

二、土地成本及不动产进项抵扣规划

三、合同拟定与筹划

四、财务人员加强税收管控

五、企业各部门做好“营改增”的衔接和准备

六、税收优惠享受规划

 

第六章防伪税控系统及软件操作

第一节增值税税控系统的认知

一、防伪税控系统工作原理

二、防伪税控系统的组成

相关链接失控发票快速反应系统

第二节增值税专用发票税控系统操作

一、用户常见业务操作流程

二、开票子系统基本操作流程

三、开票前的准备工作

四、发票填开操作

五、抄报税操作

六、主分机结构

第三节网上抄报税系统操作

一、使用前配置

二、在线抄报税

三、脱机抄报税

四、网上申报

五、联机更新注册码

六、密码与配置的更改

附1增值税一般纳税人网上报税方式备案表

附2注销增值税一般纳税人网上报税方式登记表

第四节增值税专用发票网上认证操作

一、认证前的准备工作

二、采集票面信息

三、在线认证

四、认证结果查询

五、认证结果下载

 

附录

附录一.营业税改征增值税试点实施办法

附录二.营业税改征增值税试点有关事项的规定

附录三.营业税改征增值税试点过渡政策的规定

附录四.纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

附录五.纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理....暂行办法

附录六.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税....征收管理暂行办法

附录七.纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理....暂行办法

附录八.关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开....增值税发票的公告

附录九.不动产进项税额分期抵扣暂行办法

附录十.营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定

城市更新与存量资产盘活：新时代背景下的机遇与挑战 本书聚焦于当前中国城市发展进入存量优化与提质增效的关键阶段，深入剖析在“房住不炒”和高质量发展战略指导下，房地产行业面临的转型升级压力与新机遇。本书并非探讨具体的税务实操细则，而是从宏观战略、产业逻辑和运营模式革新的角度，为城市更新的参与者提供一套系统性的思维框架与实操路径。 --- 第一部分：宏观背景与战略重塑——从增量开发到存量运营 第一章：中国城市发展进入“下半场” 本章首先回顾了过去二十年房地产行业的“增量时代”特征及其对国民经济的深刻影响。接着，重点阐述了新发展理念（创新、协调、绿色、开放、共享）对房地产行业的内在约束与驱动力。我们分析了“房住不炒”政策逻辑的演变，强调了土地资源稀缺性与存量资产价值重估的必然性。 1.1 “双碳”目标下的开发模式变革： 探讨绿色建筑标准、能耗管理以及建筑全生命周期低碳化对传统开发流程的冲击与重塑。 1.2 城镇化进入质量驱动期： 聚焦于人口结构变化、大城市群发展以及城市副中心建设，分析区域发展规划如何影响城市更新的优先级。 1.3 存量资产的战略地位提升： 分析存量房产、低效工业用地、闲置商业空间在区域经济中的“隐形财富”价值，以及盘活存量成为地方政府经济增长新引擎的趋势。 第二章：城市更新的政策图谱与价值链重构 本章系统梳理了国家层面关于城市更新、老旧小区改造、历史文化街区保护等方面的核心政策导向。强调城市更新不再是简单的拆改，而是涉及公共利益、社会公平与市场效率的复杂系统工程。 2.1 城市更新的内涵与边界界定： 区分“城市改造”、“有机更新”与“片区综合整治”的不同范畴及其适用的激励机制。 2.2 土地要素的市场化配置改革： 探讨容积率再分配、增量利益共享机制的探索，以及如何通过规划调整激活沉睡的土地价值。 2.3 投融资模式的创新需求： 分析传统开发贷款模式的局限性，引入基础设施公募REITs、产业基金等新型融资工具在存量项目中的应用潜力。 --- 第二部分：存量资产的运营逻辑与价值提升 第三章：持有型物业的精细化运营管理 随着开发业务的收缩，持有型商业、写字楼、长租公寓及产业园区的运营能力成为决定企业利润和资产价值的关键。本章侧重于运营效率的提升。 3.1 运营驱动的资产管理（Asset Light vs. Asset Heavy）： 探讨轻资产管理模式下，如何通过专业的物业服务、科技赋能（BIM、物联网）实现降本增效。 3.2 商业地产的业态组合与场景化重塑： 针对实体零售的挑战，分析体验式消费、邻里商业、社区服务中心等新业态的导入策略，以及“公域-私域”流量的转化路径。 3.3 产业园区的“招商”到“产促”： 阐述产业园区从简单的空间出租向股权投资、产业链孵化、企业全生命周期服务的升级，重点关注硬科技、新兴服务业的集聚效应。 第四章：老旧小区改造的社会效益与商业可行性 老旧小区改造是存量业务的核心板块，本章着重分析如何平衡政府的民生诉求与企业的商业回报。 4.1 业主的意愿调研与多元主体协同： 探讨业主大会决策机制、引入社会组织参与协调的实践经验，以及如何构建多方共赢的改造方案。 4.2 增值服务的嵌入与收益平衡： 分析在既有建筑基础上引入电梯加装、智慧社区、适老化改造等增值服务，并设计合理的收费与运营模式，以弥补基础改造的投入。 4.3 历史文化传承与风貌保护的技术路径： 介绍在既有结构保护前提下，进行功能置换和风貌提升的技术手段和合规要求。 --- 第三部分：城市更新中的风险控制与合规挑战 第五章：复杂项目中的产权与利益平衡 城市更新项目往往涉及大量原有产权关系、历史遗留问题和集体土地的调整，产权清晰化是项目推进的前提。 5.1 历史用地性质的转化与合规要求： 针对城中村改造、工业用地“腾笼换鸟”过程中，集体土地和国有土地混合情况下的审批流程和政策适用性分析。 5.2 复杂的补偿与回迁安置方案设计： 探讨基于市场评估、政府指导价和异地安置等多重标准的补偿方案制定原则，强调程序正义的重要性。 5.3 风险识别：社会稳定与舆情应对： 提出在敏感的拆迁、腾退、物业权属变更过程中，事前风险预警和危机公关的关键控制点。 第六章：构建面向未来的可持续发展框架 本章将视角拉回到企业自身的可持续发展能力，强调在存量时代，企业的核心竞争力在于其整合资源、协同复杂各方的能力。 6.1 ESG理念在城市更新中的实践： 探讨环境（E）、社会（S）、治理（G）标准如何指导城市更新项目的筛选、设计和运营，提升资产的长期投资价值。 6.2 跨界合作与生态圈构建： 分析房地产企业应如何与城市规划设计院、金融机构、科技服务商、社区服务机构建立深度合作关系，形成解决复杂城市问题的联合体。 6.3 组织能力的转型：从“建设者”到“城市运营商”： 探讨企业内部在人才结构、决策流程、绩效考核等方面，为适应持有运营模式和城市更新的长期性、复杂性而必须进行的组织变革。 --- 本书适合对象： 房地产开发企业中高层管理者、城市规划与设计机构专业人士、地方政府相关职能部门人员、关注城市运营与资产管理的金融投资机构。本书提供的是理解新时代背景下城市发展逻辑和存量资产价值重构的战略指南。

评分☆☆☆☆☆

这本书的语言风格，坦率地说，显得有些生硬和晦涩，阅读体验非常不佳。它似乎完全没有考虑到目标读者（即企业一线的财务和税务人员）可能存在的知识背景差异，上来就是一堆术语的堆砌，段落之间缺乏必要的过渡和解释，很多关键概念的引入显得非常突兀。我理解专业书籍需要严谨，但严谨不等于晦涩难懂。好的专业书籍应该能够将复杂的概念用清晰、流畅的语言表达出来，让不同经验水平的人都能理解其核心要义。这本书的行文逻辑更像是法律文书的摘录，而不是一本旨在普及和指导操作的指南。我不得不时常停下来，查阅其他基础资料来反向印证和理解书中某些段落的真正含义，这极大地影响了学习和使用的效率。

评分☆☆☆☆☆

这本书的案例分析环节，老实说，非常保守和模板化，缺乏对真实复杂业务场景的模拟和应对。我翻阅了其中几个关于土地出让金和在建工程转让的案例，它们的处理方式都过于理想化，好像所有的交易都是在教科书式的完美条件下进行的。现实中的房地产交易，往往涉及多方主体、复杂的合同结构和大量的关联方往来，这些才是最考验实务操作能力的。这本书的案例，与其说是“实务”，不如说是“范例”——标准的、没有瑕疵的版本。如果我的公司遇到合同主体变更或者税务机关对发票开具要求有特殊解释的时候，这本书里提供的通用模板根本派不上用场，需要我再花费大量时间去查找其他资料进行修正和补充，这完全违背了购买参考书的初衷。

评分☆☆☆☆☆

从时间节点的角度来看，这本书的更新速度实在跟不上实际业务的步伐。虽然标注是“新版”，但税务政策的调整和各地税务局的细则出台速度非常快，尤其是在营改增进入深水区后，各种细微调整层出不穷。这本书的内容似乎在付印前就已经定稿，错过了最近几个月内生效的几项重要补充规定。对于我们从事税务工作的人来说，滞后性的信息是致命的，我们必须保证手中的资料是最鲜活、最准确的。这本书更像是为年初或年中进行税务梳理时准备的“基准读物”，但要应对日常的、突发的税务问题，我还是得依赖网络实时信息或更专业的税务资讯平台。希望出版社能考虑推出电子版或在线更新服务，以弥补纸质出版物在时效性上的天然短板，否则，其参考价值会随着时间迅速贬值。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版简直是灾难，我费了好大劲才勉强分辨出那些密密麻麻的条款和案例之间的逻辑关系。作为一本号称“实务操作”的指南，它理应提供清晰的指引，但实际上，我感觉自己像是在阅读一本未经整理的法规汇编。光是查找某个特定业务环节的税务处理，就要在不同章节间来回跳转，看得人头昏脑胀。更别提那些图表了，模糊不清，颜色搭配也极其业余，很多关键数据根本看不真切，简直是浪费纸张。如果不是因为工作确实需要，我真想直接把它扔到一边。毕竟，我们买这类书籍是为了提高效率，而不是为了练习眼力或者考验耐心。出版方在校对和设计上显然是敷衍了事，这对于一本专业性这么强的书籍来说，是不可原谅的疏忽。希望未来的修订版能在这方面有质的飞跃，否则，这本书的实际使用价值会大打折扣，只能沦为书架上的摆设，徒增灰尘。

评分☆☆☆☆☆

我对这本书的政策解读深度感到非常失望，它更多的是对现有税法条文的机械罗列，缺乏对政策背后逻辑和未来可能走向的深入剖析。举个例子，对于房地产开发中一些比较前沿或争议较大的增值税抵扣问题，作者只是简单地引用了最新的通知文件，但对于如何规避潜在风险、如何进行税务筹划，几乎没有提供任何有价值的实操建议。这就像一个菜谱只列出了食材和步骤，却没告诉你火候的掌控和调味的窍门。我期待的是能从这些资深人士的经验中学习到“如何做”，而不仅仅是“应该怎么做”。市场瞬息万变，如果一本书的内容只能停留在政策出台时的那一刻，那么它的生命周期就会非常短。真正实用的书籍应该具备前瞻性和灵活性，能帮助读者预判风险，而不是仅仅记录已经发生的事情。