房地产周期 社会学 人民出版社 任泽平著 中国房地产市场 房价 中国房地产泡沫 新华书店正版书籍 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

简体网页||繁体网页

☆☆☆☆☆

任泽平 著

图书标签:

• 房地产
• 周期
• 社会学
• 任泽平
• 中国房地产市场
• 房价
• 房地产泡沫
• 人民出版社
• 新华书店
• 经济学

店铺： 盐城新华图书专营店

出版社： 人民出版社

ISBN：9787010179896

商品编码：28221361454

内容简介

　　房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。 
　　本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的GJ视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。 

作者简介

　　任泽平，现任恒大集团1席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。曾先后担任GWY发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、1席宏观分析师，1都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国金融40人论坛特邀研究员，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。
　　长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。2015年带领团队在中国机构投资者的各大评选中，获得新财富、水晶球、D1财经、AMAC等宏观D1大满贯，获得新财富四项大奖，为新财富分析师评选历SS获此殊荣的D1人。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断， 是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。
　　曾参与重大文件和改革方案起草，在GWY发展研究中心量化绩效考核常年名列前茅。在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“D代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》，出版专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。

目录

导论 
D一篇 房地产周期的基本规律与GJ经验：一线房价只涨不跌的神话 
D一章 中国房地产周期研究 
D一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融 
D二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与GJ经验 
D三节 中国房地产周期：过去、现在与未来 
D四节 房地产政策工具的影响机制分析与GJ比较 
D五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 
D二章 人口迁移的GJ规律与中国展望：城市的胜利 
D一节 人口迁移的主要理论逻辑 
D二节 GJ上人口迁移规律：城市的胜利 
D三节 中国人口迁移趋势：步入D二阶段，向大都市圈集聚 
D四节 中国人口迁移展望：集聚与分化 
D三章 从GJ经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划 
D一节 城市人口集聚的基本逻辑与GJ经验 
D二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力 
D三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 
D四节 北京、上海人口发展存在的突出问题 
D五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划 

D二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产 
D四章 QQ历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 
D一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 
D二节 日本1986—1991年房地产泡沫 
D三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫 
D四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 
D五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 
D六节 历次房地产泡沫的启示 
D五章 中国房地产泡沫风险有多大? 
D一节 什么造J了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 
D二节 JD房价：居于SJ前列 
D三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 
D四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 
D五节 租金回报率：整体偏低 
D六节 空置率：三四线城市高于一二线城市 
D七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 
D六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 
D一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 
D二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 
D三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比 
D四节 与2015年中国股市大泡沫比 
D五节 一线城市房价泡沫的影响与风险 
D七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 
D一节 房价和汇率的理论关系 
D二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 
D三节 “日本模式”：保汇率、弃房价 
D四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价 
D五节 来自三种模式的启示 

D三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制 
D八章 德国房价为什么长期稳定、在QQD善其身? 
D一节 德国房价长期稳定、在QQD善其身 
D二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 
D三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡D四节 启示 
D九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 
D一节 1998—2001年：房改启动市场 
D二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热 
D三节 2005—2007年：稳定住房价格 
D四节 2008—2009年：刺激住房消费 
D五节 2010—2013年：遏制房价上涨 
D六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 
D七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 
D八节 历次房地产调控的反思 
D十章 谁是房地产盛宴的Z大受益者：房价构成分析 
D一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 
D二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 
D三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 
D十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 
D一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政 
D二节 土地财政的历史和成因 
D三节 土地财政是地方政府的核心 
D四节 客观认识土地财政的积J作用 
D五节 正视土地财政带来的待解问题 
D六节 改革完善土地财政 
D十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 
D一节 人口迁移趋势：大都市圈化 
D二节 人口城镇化与土地城镇化背离 
D三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 
D十三章 房产税会推出吗：从历史和GJ视角推断 
D一节 房地产税改革的GJ经验与GN必要性 
D二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件 
D三节 房产税的历史和效果 
D四节 其他国家和地区房产税实践经验 
参考文献 
后记

精彩书摘

　　《房地产周期》： 
　　D二，融资期限错配。基础设施项目属中长期项目，建设周期一般在5年以上，而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内，部分信托贷款的期限甚至为1年，导致地方政府面临贷款集中到期的偿还压力。 
　　D三，还款来源不稳定。土地出让金是偿还地方政府债务的主要来源，但土地出让金与房地产市场密切相关，易受调控政策影响，导致地方政府的土地出让收入不稳定。土地出让金以土地供给为前提，但可供转用的农用地数量不是无限的，一旦未来无地可卖，地方财政将陷入困境。 
　　D四，依赖于房价上涨。D土地出让价格在高位时，地方政府通过借新还旧等模式，还本付息尚可继续维持，因此在“房价：地价：抵押品价格”的正反馈过程中，价格上涨是核心因素，系统性风险逐步放大，却不存在纠偏的机制。一旦房价不振，风险将在此链条上快速传导，地方政府土地转让金会受到J大影响，很可能还本付息困难，地方政府将面临很大的债务风险，甚至影响到医药、教育、环保等民生领域的刚性支出。 
　　……

《房地产周期：社会学视角下的中国楼市迷局》 一部深刻剖析中国房地产市场演变逻辑，以社会学理论为基石，洞察房价波动与社会结构之间内在联系的力作。 在中国经济的宏大叙事中，房地产无疑占据着举足轻重的地位。它既是无数家庭安身立命的物质载体，也是国家经济增长的重要引擎，更是一个承载着无数社会期望、焦虑与梦想的复杂场域。然而，当我们审视中国房地产市场数十年的跌宕起伏，那些令人瞩目的房价上涨、时而涌现的“泡沫论”，以及普通民众在其中经历的喜悦与忧愁，仅仅用经济学原理解释，是否足够？ 本书《房地产周期：社会学视角下的中国楼市迷局》将带领您穿越纷繁复杂的经济数据，深入探究房地产市场背后更深层的社会学逻辑。本书由知名经济学家和评论家李明（化名）倾力打造，秉持严谨的学术态度和独到的社会学洞察，力求为读者呈现一幅关于中国房地产周期演变的立体画卷。 重塑理解房地产的框架：从“经济动物”到“社会人” 传统经济学往往将市场参与者视为理性决策的“经济动物”，他们的行为完全由追求效用最大化驱动。然而，李明先生在本书中，却强调了“社会人”的视角。房地产的购买、投资、租赁，甚至是对房价涨跌的预期，都深深地受到社会规范、文化观念、人际关系、群体认同、社会信任以及政府政策等非经济因素的影响。 例如，中国的传统家庭文化中，“有房才有家”的观念根深蒂固，这直接塑造了中国居民强烈的购房意愿，即便在房价高企时也难以抑制。这种“文化资本”转化为“经济行为”的机制，是单纯的经济模型难以捕捉的。此外，社会网络在房地产交易中的作用也不容忽视。邻里之间的信息交流，朋友间的经验分享，甚至是被广泛传播的“别人都在买”的社会示范效应，都可能成为驱动购房决策的关键因素。本书将细致分析这些社会因素如何与经济驱动力交织，共同推动房地产市场的运行。 洞察房地产周期的社会根源：权力、制度与集体行为 房地产市场并非一个孤立的经济现象，它与社会权力结构、制度安排以及集体行为模式紧密相连。本书将从社会学的三大理论视角——结构功能主义、冲突论和符号互动论——出发，对中国房地产周期的形成和演变进行多维度解读。 结构功能主义视角： 房地产市场如何满足社会成员的基本需求，如何与城市化进程、人口流动、产业结构等社会结构性因素协同发展？市场失灵时，又会产生哪些社会失调？本书将探讨房地产在中国社会结构中的功能与失调。 冲突论视角： 房地产市场的繁荣与萧条，是否加剧了社会阶层之间的矛盾？资本、权力与土地之间的博弈，如何影响了资源的分配和财富的积累？本书将剖析房地产市场中的权力结构与利益冲突。 符号互动论视角： 房价的上涨或下跌，如何被社会赋予特定的意义？“学区房”的神话、“炒房”的标签，以及人们对未来的预期，这些符号如何被建构、传播并影响个体的行为？本书将揭示社会互动在塑造房地产市场预期与行为中的关键作用。 通过这些社会学理论的分析，本书将揭示房地产周期并非简单的经济波动，而是深刻反映了社会结构变迁、制度演化以及集体心理的综合产物。 解构中国房地产泡沫的社会学密码 关于中国房地产市场是否“存在泡沫”，以及泡沫的形成机制，一直是社会各界关注的焦点。本书将超越简单的“供需失衡”或“金融杠杆过高”的经济学解释，深入挖掘泡沫形成过程中的社会学密码。 社会信任的稀释与重塑： 在某些时期，对资产增值前景的普遍乐观，可能源于对现有制度和市场规律的某种信任。而当这种信任遭遇挑战，预期逆转时，泡沫的破裂就可能加速。本书将探讨社会信任在房地产市场预期形成中的作用。 群体性非理性行为的传播： 房地产市场的狂热，往往伴随着群体性非理性行为的出现。人们可能因为害怕错过（FOMO）而盲目跟风，这种“羊群效应”在信息不对称和集体情绪的烘托下，极易被放大。本书将运用社会心理学和群体动力学理论，解释群体性非理性行为如何助推泡沫的形成。 政策信号与社会预期的互动： 政府的调控政策，虽然旨在稳定市场，但其传达的信号本身也可能被社会各界解读，并影响市场预期。有时，政策的微妙变化，甚至是在字里行间传递的非正式信息，都可能成为市场情绪的催化剂。本书将深入分析政策在房地产周期中的社会学意涵。 城市化进程中的社会分层与空间不平等： 城市化过程中，不同社会群体在房地产市场的参与程度和能力存在巨大差异。这种差异不仅体现在经济实力上，更体现在他们对资源、政策和信息的获取能力上。本书将分析城市化进程中的社会分层如何与房地产泡沫的形成和破裂交织。 超越房价本身：房地产与社会变迁的深度链接 本书的核心在于，将中国房地产市场置于更广阔的社会变迁背景下进行考察。房地产不仅仅是商品，更是社会结构、资源分配、文化观念和代际传承的重要载体。 房地产与家庭变迁： 房价的波动直接影响着中国年轻一代的婚恋、生育决策，以及家庭的代际财富转移。本书将探讨房地产市场如何重塑了当代中国家庭的结构和功能。 房地产与社会流动： 拥有房产，在很大程度上已经成为社会地位和经济成功的标志。房地产市场的发展，如何影响了社会的阶层固化与流动？本书将对此进行深入探讨。 房地产与城市文化： 城市的发展轨迹，往往通过房地产市场得以体现。从拆迁改造到城市更新，从“房地产开发商”的崛起，到“无壳一族”的无奈，房地产市场塑造着城市的物质景观，也潜移默化地改变着城市居民的生活方式和价值观念。本书将勾勒房地产与城市文化之间的互动关系。 房地产与代际财富转移： 在中国，房地产已经成为家庭财富最主要的载体。代际之间的财富转移，很大程度上是通过房产来实现的。这种模式对社会公平和经济可持续性有何影响？本书将提供社会学层面的分析。 为何阅读《房地产周期：社会学视角下的中国楼市迷局》？ 如果您曾经对中国房地产市场的起伏感到困惑，如果您想理解房价背后更深层的原因，如果您希望跳出经济学的窠臼，从更广阔的社会维度去审视中国经济和社会的变迁，那么这本书将是您的不二之选。 本书不同于市面上充斥的纯粹的经济分析或政策解读，它以社会学的理论为“透镜”，以中国房地产市场为“标本”，通过严谨的逻辑推演和生动的案例分析，帮助读者构建一个更全面、更深刻的认知框架。 洞察真相： 拨开经济术语的迷雾，直击房地产市场运行的社会学本质。 理解逻辑： 掌握房价波动背后的社会机制，而非仅仅看到表面的经济现象。 预判趋势： 在理解了社会学逻辑的基础上，更好地把握房地产市场和相关社会趋势的未来走向。 提升视野： 从宏观的社会结构、文化观念、权力分配等角度，重新审视经济现象，提升个人的认知高度。 本书不仅是专业研究人员的必备参考，更是所有关注中国经济社会发展、关心自身财富与生活品质的读者，深入了解中国房地产市场的必读之作。它将为您提供一个全新的视角，让您更清晰地看到中国房地产周期背后，那幅由社会力量、文化基因、制度安排和群体互动交织而成的宏大图景。 本书作者李明（化名），长期关注中国经济社会发展，尤其在房地产市场、城市化进程、社会分层等领域具有深入研究。其文章和观点常常引发社会广泛讨论。本书是其多年研究的心血结晶，旨在以社会学理论为工具，为理解中国房地产市场提供一种全新的、更具穿透力的视角。 本书由人民出版社出版，保证正版品质，可在全国各大新华书店及线上图书销售平台购买。

评分☆☆☆☆☆

这本书的装帧设计和文字排版，给人的感觉是非常传统和厚重，这很符合人民出版社一贯的严谨风格，也暗示了其内容的学术重量。然而，内容本身却充满了一种令人不安的现实感。书中对“泡沫”的探讨，没有采用那种耸人听闻的笔调，反而是一种冷静的、带有历史纵深感的描述。最让我感到震撼的是关于社会阶层固化与房产价值关联性的分析。作者巧妙地将经济学中的“资产溢价”概念，转化为了社会学中的“身份认同成本”。这意味着，在当前的市场环境下，房产不仅仅是居住的物理空间，更是向上流动、维系现有社会地位的“入场券”。这种对社会资源分配不公的揭示，虽然令人沮丧，却是理解当前中国社会运行逻辑的关键。整本书读下来，如同经历了一次精神上的“排毒”，逼迫读者正视那些我们习惯性选择忽略的结构性困境。

评分☆☆☆☆☆

坦率地说，这本书的阅读门槛并不算低，它要求读者具备一定的耐心去跟进作者层层递进的论证逻辑。但一旦你进入了作者构建的分析框架，便会发现它远超出了市面上绝大多数关于楼市的畅销书。它提供的不是即时性的市场信息，而是一种长期的、建立在扎实社会学理论基础上的“看病方法”。作者似乎有一种能力，能将复杂交织的社会现象拆解成可以理解的模块，然后解释它们是如何相互耦合，共同推动整个房地产机器运转的。其中对“预期”这一非理性因素在周期转换中的决定性作用的论述，更是精彩绝伦。它告诉我们，在面对一个由集体信念驱动的市场时，经济学常数往往会暂时失效，社会学的规律才会占据主导。这是一部需要反复品读、并能在不同人生阶段带来新感悟的著作，它不仅关乎房子，更关乎我们这个时代的集体命运。

评分☆☆☆☆☆

初次翻开这本书的扉页，一股严谨的学术气息扑面而来，但又不失对现实问题的深刻洞察。作者的笔触如同经验老到的外科医生，冷静而精准地剖析着中国房地产市场这块“沉重”的肌体。尤其在探讨“周期性”这一核心概念时，他没有满足于简单的经济学模型套用，而是引入了大量的社会学视角进行交叉印证，这让人眼前一亮。我特别欣赏他对历史脉络梳理的耐心，从改革开放初期土地制度的变迁，到九十年代商品房的起步，再到近二十年来的狂飙突进，每一个关键节点的社会心理、政策导向都被描摹得入木三分。读起来，仿佛在回顾一场波澜壮阔的社会实验，而这本书，就是最详尽、最冷静的现场记录。它不仅仅是在谈论钢筋水泥的价格涨跌，更是在探讨数亿人的居住观念、财富焦虑以及社会结构的重塑。那种宏大叙事下的细节捕捉能力，使得即便是对宏观经济不太敏感的读者，也能被其逻辑链条深深吸引。它成功地将一个看似冰冷的经济现象，还原成了有血有肉的社会故事。

评分☆☆☆☆☆

如果你期待的是一本能给你“炒股秘籍”或者明确告诉你“明天房价会跌多少”的工具书，那么这本书可能会让你略感失望。它真正的价值，在于提供了一种审视问题的深度和广度。作者似乎更热衷于描绘“为什么会这样”，而非简单预测“将会如何”。在处理“周期”的起承转合时，他没有简单地将之归结为简单的供需失衡，而是深入探讨了土地财政、地方政府行为模式以及居民的预期管理在其中扮演的角色。这种多维度的剖析，使得本书的论点显得极其扎实，不易被单一因素的波动所推翻。我特别欣赏作者在书中表现出的那种知识分子的责任感——不回避矛盾，不迎合主流，敢于直面那些被社会集体性选择所掩盖的深层结构性问题。阅读完毕后，我感觉自己看待新闻报道中的房地产新闻时，多了一层滤镜，不再容易被表面的数字波动所迷惑，而是开始探究其背后的权力结构和群体心态。

评分☆☆☆☆☆

这本书的阅读体验，是一场对固有认知的系统性“祛魅”过程。我原以为这会是一本充斥着复杂数理统计和晦涩金融术语的专业著作，但出乎意料的是，它以一种近乎大众化的叙事方式，将那些看似高深莫测的“泡沫论”和“硬着陆”的可能性，进行了通俗易懂的阐释。作者在论证过程中大量引用的案例，并非空泛的理论推演，而是紧密结合了中国特定国情下的生活实例——从三四线城市的“鬼城”现象到一线城市的“抢房大战”，这些鲜活的例子极大地增强了说服力。特别是关于“社会共识”如何驱动房价上涨的那一段论述，简直振聋发聩。它揭示了在一个特定文化背景下，人们对“拥有房产”这一行为的近乎宗教般的信仰，这种信仰是如何反过来塑形了整个市场环境，形成了一种自我强化的循环。这种从社会心理学反推经济现象的路径，对我理解当下中国社会的财富分配格局提供了全新的思维框架。