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内容简介

　　房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。 
　　本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的GJ视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。 

作者简介

　　任泽平，现任恒大集团1席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。曾先后担任GWY发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、1席宏观分析师，1都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国金融40人论坛特邀研究员，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。
　　长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。2015年带领团队在中国机构投资者的各大评选中，获得新财富、水晶球、D1财经、AMAC等宏观D1大满贯，获得新财富四项大奖，为新财富分析师评选历SS获此殊荣的D1人。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断， 是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。
　　曾参与重大文件和改革方案起草，在GWY发展研究中心量化绩效考核常年名列前茅。在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“D代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》，出版专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。

目录

导论 
D一篇 房地产周期的基本规律与GJ经验：一线房价只涨不跌的神话 
D一章 中国房地产周期研究 
D一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融 
D二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与GJ经验 
D三节 中国房地产周期：过去、现在与未来 
D四节 房地产政策工具的影响机制分析与GJ比较 
D五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 
D二章 人口迁移的GJ规律与中国展望：城市的胜利 
D一节 人口迁移的主要理论逻辑 
D二节 GJ上人口迁移规律：城市的胜利 
D三节 中国人口迁移趋势：步入D二阶段，向大都市圈集聚 
D四节 中国人口迁移展望：集聚与分化 
D三章 从GJ经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划 
D一节 城市人口集聚的基本逻辑与GJ经验 
D二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力 
D三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 
D四节 北京、上海人口发展存在的突出问题 
D五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划 

D二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产 
D四章 QQ历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 
D一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 
D二节 日本1986—1991年房地产泡沫 
D三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫 
D四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 
D五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 
D六节 历次房地产泡沫的启示 
D五章 中国房地产泡沫风险有多大? 
D一节 什么造J了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 
D二节 JD房价：居于SJ前列 
D三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 
D四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 
D五节 租金回报率：整体偏低 
D六节 空置率：三四线城市高于一二线城市 
D七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 
D六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 
D一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 
D二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 
D三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比 
D四节 与2015年中国股市大泡沫比 
D五节 一线城市房价泡沫的影响与风险 
D七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 
D一节 房价和汇率的理论关系 
D二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 
D三节 “日本模式”：保汇率、弃房价 
D四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价 
D五节 来自三种模式的启示 

D三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制 
D八章 德国房价为什么长期稳定、在QQD善其身? 
D一节 德国房价长期稳定、在QQD善其身 
D二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 
D三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡D四节 启示 
D九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 
D一节 1998—2001年：房改启动市场 
D二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热 
D三节 2005—2007年：稳定住房价格 
D四节 2008—2009年：刺激住房消费 
D五节 2010—2013年：遏制房价上涨 
D六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 
D七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 
D八节 历次房地产调控的反思 
D十章 谁是房地产盛宴的Z大受益者：房价构成分析 
D一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 
D二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 
D三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 
D十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 
D一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政 
D二节 土地财政的历史和成因 
D三节 土地财政是地方政府的核心 
D四节 客观认识土地财政的积J作用 
D五节 正视土地财政带来的待解问题 
D六节 改革完善土地财政 
D十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 
D一节 人口迁移趋势：大都市圈化 
D二节 人口城镇化与土地城镇化背离 
D三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 
D十三章 房产税会推出吗：从历史和GJ视角推断 
D一节 房地产税改革的GJ经验与GN必要性 
D二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件 
D三节 房产税的历史和效果 
D四节 其他国家和地区房产税实践经验 
参考文献 
后记

精彩书摘

　　《房地产周期》： 
　　D二，融资期限错配。基础设施项目属中长期项目，建设周期一般在5年以上，而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内，部分信托贷款的期限甚至为1年，导致地方政府面临贷款集中到期的偿还压力。 
　　D三，还款来源不稳定。土地出让金是偿还地方政府债务的主要来源，但土地出让金与房地产市场密切相关，易受调控政策影响，导致地方政府的土地出让收入不稳定。土地出让金以土地供给为前提，但可供转用的农用地数量不是无限的，一旦未来无地可卖，地方财政将陷入困境。 
　　D四，依赖于房价上涨。D土地出让价格在高位时，地方政府通过借新还旧等模式，还本付息尚可继续维持，因此在“房价：地价：抵押品价格”的正反馈过程中，价格上涨是核心因素，系统性风险逐步放大，却不存在纠偏的机制。一旦房价不振，风险将在此链条上快速传导，地方政府土地转让金会受到J大影响，很可能还本付息困难，地方政府将面临很大的债务风险，甚至影响到医药、教育、环保等民生领域的刚性支出。 
　　……

房地产周期 社会学 人民出版社 任泽平著 中国房地产市场 房价 中国房地产泡沫 新华书店正版书籍 电子书 下载 mobi epub pdf txt

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