具體描述
編輯推薦
1.REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者投資新渠道，近幾年成為房地産市場以及資本市場熱點。
2.中國正在落地發起中國版REITs，REITs成為資産證券化熱産品類彆。本書是一本探索房地産業金融創新的力作，是探索和實踐房地産金融創新的工具書。
3.《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》為REITs領域全麵的本土原創，對REITs基金進行全方位的剖釋，係統闡釋房地産投資信托運營之道。
4.強大的推薦專傢團隊（孟曉蘇、賈康、宋廣菊、梁上燕作序，以及聶梅生、劉曉光、何小鋒、李善民、宋獻中、王璞、林華、嶽勇堅、黃維綱、李建明、陳光明、何銳平、王大欣地産行業及金融創新領域專傢聯袂推薦）提升業內影響力。
內容簡介
REITs——房地産行業下一個機遇，投資者投資新渠道。
《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是一本探索房地産業金融創新的力作，係統闡釋房地産投資信托運營之道。
《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》對REITs基金進行全方位的剖釋，是探索和實踐房地産金融創新的工具書，為我國現階段解決房地産投融資探索新的途徑。
本書作者從長期投入房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方麵進行瞭係統全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題，保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。本書可稱當前中國全麵、深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗和管理學博士課程中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。
作者簡介
高旭華，高級策劃師、高級工程師。中山大學高級工商管理碩士，暨南大學·圖盧茲商學院工商管理博士在讀。
曾任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理。現任廣東保泰投資控股有限公司、廣東中泰投資股份有限公司董事總經理，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組成員，中山大學地球環境與地球資源研究中心副主任/研究員，廣東省低碳産業技術協會秘書長。曾參與起草四部國傢行業標準。
研究方嚮：房地産金融、地方債、股權投資、低碳經濟。
修逸群，廣東外語外貿大學國際商務碩士，投融資方嚮；廣東金融學院金融數學專業、金融學專業。
現任廣東保利投資控股有限公司金融事業部總經理助理。
研究方嚮：房地産金融、股權投資、地方債。
目錄
第yi篇.REITs基本理論1
第yi章.REITs的定義5
一、REITs的特徵7
二、REITs的結構13
（一）REITs中的關鍵主體13
（二）REITs中的關鍵協議13
（三）REITs的結構圖 14
第二章.REITs的概念15
一、不動産證券化 15
二、營運模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人閤夥 18
（三）業主有限閤夥 19
（四）房地産公司 20
（五）商業信托 21
三、投資工具 23
（一）債券23
（二）可轉換債券 24
（三）優先股 24
（四）公共事業類股票 25
第三章.REITs的分類26
一、按收入來源分類 26
（一）權益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混閤型REITs 28
二、按法律性質分類 29
（一）契約型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限閤夥型REITs 32
三、按基金期限分類 33
（一）封閉式REITs 33
（二）開放式REITs 34
（三）封閉式和開放式REITs的比較 34
四、按募集對象分類 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行業分類 36
六、按組織形式分類 38
（一）傘形閤夥REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆綁的REITs 40
（四）協議型REITs 40
（五）谘詢顧問 40
第四章.REITs的優勢41
一、優勢 42
（一）股本金低、持股靈活 42
（二）組閤投資多元化、投資風險低 42
（三）流動性和變現性較高 43
（四）稅收優惠、股東收益高 43
（五）團隊管理專業化 44
（六）金融投資靈活有效 44
二、生存環境 45
（一）經濟背景 45
（二）製度背景 47
三、意義和影響 48
（一）有助於降低我國銀行業自身潛在的金融風險 49
（二）為我國金融市場提供更多的低風險金融産品 50
（三）促進商業房地産的發展 50
四、政府REITs 52
（一）從PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方債 56
第五章.地方債REITs58
一、地方債的發展 59
（一）縱嚮均衡的視角 59
（二）橫嚮均衡的視角 61
二、地方債的根源 63
（一）公共産品理論 63
（二）公共債理論 64
（三）委托代理理論 65
（四）財政分權理論 65
（五）政府與市場邊界理論 66
三、構建地方債REITs 66
第六章.REITs的曆史70
一、美國REITs的發展曆程 70
（一）緩慢發展（1960~1967年） 70
（二）成長期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速擴張（1986~2000年） 72
（五）近來趨勢（2000~2014年） 73
二、亞洲REITs的發展曆程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中國颱灣 78
（四）中國香港 79
三、其他地區REITs的發展 82
四、各地區REITs比較 84
（一）REITs的兩種發展模式比較 84
（二）各國/地區REITs的共性 85
第二篇.REITs實務運營89
第七章.REITs的物業類型 92
一、公寓 93
二、零售物業 95
三、寫字樓 102
四、工業地産 105
五、健康地産 106
六、酒店 107
第八章.項目操作109
一、盡職調查 109
（一）市場盡職調查 109
（二）財務盡職調查 111
（三）法律盡職調查 113
二、投資模式 113
（一）直接收購 113
（二）杠杆收購 114
（三）陽光化募投 115
三、投後管理 115
第九章.運營管理119
一、業務組閤 119
二、規範製度 121
三、業務管理 122
（一）業務創新 122
（二）業務管理 124
第十章.管理結構127
一、成立要求 127
（一）組織結構 127
（二）收入測試 129
（三）資産結構 130
（四）分配測試 131
二、結構類型 137
（一）傳統結構 137
（二）閤訂和雙股結構 138
（三）紙夾結構 140
（四）傘形閤夥式結構 141
（五）下REITs 144
三、組織模式 146
第十一章.資本運作 151
一、資本內涵 151
二、財務指標 153
（一）運營基金 153
（二）價格/經營收入乘數 155
（三）置入成本 155
三、資本運作模式 158
（一）資本擴張 159
（二）資本收縮 159
第十二章.資産證券化 165
一、資産證券化核心原理 166
二、資産證券化基本原理 167
（一）資産重組原理 167
（二）風險隔離原理 168
（三）信用增級原理 169
三、資産證券化運作流程 170
（一）確定證券化資産並組建資産池 170
（二）設立特殊目的機構 171
（三）資産的真實齣售 171
（四）信用增級 172
（五）信用評級 172
（六）發售證券 172
（七）嚮發起人支付資産購買價款 173
（八）管理資産池 173
（九）清償證券 173
四、資産證券化風險及對策174
（一）一般風險 174
（二）中國特殊風險因素 177
（三）防範風險措施 178
第十三章.股票的發行與錶現 182
一、REITs上市要求 183
（一）紐約證券交易所 183
（二）美國證券交易所 184
（三）納斯達剋 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美國REITs的上市程序 188
三、REITs股票錶現 191
第十四章.REITs的風險 196
一、風險類型 197
（一）係統性風險 198
（二）非係統性風險 199
（三）組織結構風險 201
二、風險控製 205
三、終止清算機製 209
（一）因不閤格而終止的清算問題 209
（二）破産之前的重組問題 209
（三）破産時債權人的選擇問題 210
第三篇.REITs的理論研究 211
第十五章.REITs的分紅和資本結構 215
一、分紅政策 215
二、資本結構 218
第十六章.代理人問題 228
一、委托代理 230
二、董事會 234
三、職責與激勵 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.經營管理問題 242
一、規模效應 242
二、機構投資者 245
三、分散與集中 249
四、內外部管理 252
五、行業特徵 255
第十八章.公開型REITs公司股票研究 263
一、美國REITs證券的發行 263
（一）REITs與其他證券的不同 263
（二）REITs IPO的獨到之處 264
二、REITs的股票績效 268
第十九章.REITs價值的增長機理 271
一、內部增長 272
（一）租金增長 273
（二）租戶升級 275
（三）物業翻新 275
二、外部增長 276
（一）收購機會 277
（二）新開發 278
三、藍籌股REITs281
（一）管理團隊的絕對重要性 282
（二）額外的內部增長 282
（三）一錘子買賣 283
（四）吸引zui好的租客 284
（五）成本控製 284
（六）資本的渠道以及有效地利用資本 285
第二十章.挑戰與機遇 288
一、挑戰 289
（一）法律法規 289
（二）道德風險 291
（三）專業人纔 292
（四）稅收優惠 292
（五）不成熟市場 297
二、環境構造 298
（一）宏觀經濟環境 299
（二）微觀市場環境 300
（三）政策法律環境 302
三、迎接挑戰與機遇 306
（一）組織模式 306
（二）資金來源 307
（三）投資模式 309
附錄：相關法規 317
一、《信托投資公司管理辦法》 317
二、私募投資基金監督管理暫行辦法 328
三、我國颱灣《不動産證券化條例》（節選） 335
緻謝 353
參考文獻357
精彩書摘
REITs來瞭
技術和製度創新深刻地改變著人類的發展軌跡，正如雷·庫茲韋爾（Ray Kurzweil）在《奇點臨近》（The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology）中描述的那樣：以互聯網、人工智能為代錶的技術創新正如從遠處而來的高速列車，在遠處時人類隻能隱隱地聽到聲音。慢慢地聲音逐漸變大，當高速列車趕上人類的那一瞬間，人類其實是感受不到它的存在的，這一瞬間被稱之為“奇點”。然後這列火車又以閃電般的速度消失在人類的視野。技術創新這種指數型的發展軌跡使得它們起初的發展很慢，很不起眼，後期的發展衍生卻超齣瞭人類的想象。
製度創新的發展也是如此，迴想當初中國開始實施改革開放政策的時候，誰也沒有想到中國經濟超過30年的快速騰飛。然而對細微事物的察覺缺失和對未來預期的判斷失準，一直是人類天生的弱點。資産證券化10多年前還隻是理論，現在全世界資産證券化早已如火如荼地展開，並發展齣瞭許多相關的衍生品。而作為資産證券化衍生品之一的REITs，在中國正式實施的曆程卻比較麯摺。
2014年APEC工商領導人峰會在北京開幕，會上提齣：我們需不斷發掘經濟增長新動力。生活從不眷顧因循守舊、滿足現狀者，而將更多機遇留給勇於、敢於和善於改革創新的人們。在新一輪全球增長麵前，唯改革者進，唯創新者強，唯改革創新者勝。我們要拿齣“敢為天下先”的勇氣，銳意改革，激勵創新，積極探索適閤自身發展需要的新道路、新模式，不斷尋求新增長點和驅動力。
如今C-REITs已是公認的金融改革創新的趨勢。中國自從2002年開始推進REITs，到2015年5月21日，中信“啓航”REITs試水破冰，2015年6月8日鵬華前海萬科REITs正式登陸深圳證券交易所掛牌交易，成為國內第yi隻真正意義上符閤國際慣例的公募REITs産品。種種信息都在告訴我們：REITs已經來瞭。
《管子·牧民·國頌》中有：“國多財則遠者來，地闢舉則民留處，倉廩實則知禮節，衣食足則知榮辱，上服度則六親固，四維張則君令行。” 所有的趨勢都在呼喚C-REITs的到來：房地産行業已不是之前火爆的賣方市場的黃金時代瞭，整個行業的趨勢是尋找穩定而便宜的資金，而REITs可以為企業打通資本市場，為優質地産項目提供穩定而便宜的資金；投資已不是之前從銀行貸款買房的時代瞭，整個社會正在營造人無股權不富的氛圍，而REITs可以為投資者提供一種相對低風險、高迴報的選擇，滿足大眾持股的需求；中國政府正逐漸簡政放權、減輕稅負、調整經濟結構、盤活沉睡資産，而REITs符閤政府減輕賦稅、調整經濟結構、盤活沉睡資産的政策方嚮；消費者趨嚮年輕化、崇尚自由、注重當下，消費占國內生産總值的比重必然逐漸上升，而REITs為消費者帶來輕資産的生活方式，不必早早成為房奴；中國整個經濟體係已不再是粗放型，未來集約和高效的企業纔能贏得競爭，而REITs也能提供一個專業和高效的商業模式……
相比於REITs何時真正開放落實，本書認為REITs的發展趨勢也同樣值得關注。因為真正聰明的投資者，都是贏在高明，而不是精明；都是贏趨勢，而不是贏貴賤。清初思想傢顔元曾強調：“一身動則一身強，一傢動則一傢強，一國動則一國強，天下動則天下強。”所以說，無論多麼有用的理論和規劃，歸根結底都是要行動起來，使其真正達到經世緻用的zui終目標。“問渠哪得清如許，為有源頭活水來”，如何把握REITs的發展軌跡，掌握REITs的管理精髓，緊跟時代潮流，正是我們在本書中真正希望和讀者共同實踐和學習的問題。
讀者在翻閱本書的時候，必然會問究竟什麼是REITs？REITs有哪些價值和優勢？我們如何運用REITs創造財富？看瞭本書以後，相信你一定會有基本的瞭解和認識。
REITs來瞭，你聽見瞭嗎？
……
前言/序言
序一
REITs是大國崛起的金融之道
改革開放近40年來，我國國民經濟和人民生活水平發生瞭巨大變化。特彆是自1998年實行住房製度改革以來，包括保障房建設在內的房地産業迅猛發展，不僅使國民居住得更加寬敞舒適，生活得更有尊嚴，而且使房地産業成為國民經濟的重要主導産業，成為拉動經濟發展的“火車頭”。與此相關聯的部分房地産金融産品，包括住房公積金、住房抵押貸款、住房貸款保險等也得到較好發展。zui近我提倡多年的住房反嚮抵押養老保險也已啓動，讓有意願的老人及其傢庭多瞭一種以房養老的選擇。但是與保障房相關聯的金融機構與金融産品，包括我提倡多年的國傢住房銀行、持有保障房和政府其他公共資産的不動産證券化産品——房地産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）多年來卻推進遲緩，難於以金融服務更好地支持保障房建設、銷售、持有與租賃，麵對日益增長的地方債也缺乏證券化的辦法與途徑。中國經濟的改革發展亟待推進金融創新。
《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》一書是一本探索房地産業金融創新的力作。作者從自己長期從事房地産投融資實務齣發，積極探尋房地産投資信托的運營之道，寫齣瞭這樣一本時代急需的著作。這本書從REITs的發展曆史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方麵進行瞭係統、全麵的研究，對於我國如何扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題、保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。
半個多世紀以來，REITs産品在世界多數國傢和地區得到很好發展，已相當成熟。2013年全球已經有REITs基金約540傢，資産規模超過1萬億美元。在全球市值規模zui大的50隻REITs基金中，投資美國不動産的占72%。以REITs發源地美國為例，2013年在紐約證券交易所掛牌交易的REITs基金約172隻，市值超6 800億美元。自2000年以來，REITs被廣泛引進亞洲國傢和地區，成為資産證券化的重要金融工具。
本書作者說REITs是顛覆傳統地産的金融模式，我完全贊同。記得在2000年前後我曾邀請國外專傢來中國講房地産金融創新，他們異口同聲地說：“除瞭REITs，沒有更好的可講。”瞭解REITs的人都知道這毫不誇張。REITs把凝固在不動産中的租金收益提取齣來，組織社會資金實現收購與持有，有定期分紅和嚴格管理，並將其送入資本市場流通，變成瞭有特殊投資價值的資本品，這真是一個偉大的創新。金融是現代經濟的核心，REITs在許多國傢和地區已是一種相當成熟的金融工具。2005年我在國內zui早建議引進REITs，2007年我又提齣用它來持有租賃型保障房和化解地方債。2008年國務院辦公廳發布瞭《關於當前金融促進經濟發展的若乾意見》，同意開展房地産信托投資基金試點。國傢住建部2015年1月發文，要求各城市積極開展REITs試點，促進住房租賃市場發展。如果這種金融産品真的能與我國實際結閤，為我所用，就能為我國經濟騰飛插上新的金融“翅膀”。
通過REITs化解地方債，把不動産租賃權益變成資本品，這是我國目前急需的金融創新。近年來，很多地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道。全社會對地方政府債務堆積過高，擔憂者有之，遑論者有之，但真正需要的是拿齣化解地方債的好辦法。根據國傢審計署2013年全國政府性債務審計結果，截至2013年6月末，全國政府性債務為30.27萬億元，其中全口徑中央政府性債務為12.38萬億元，全口徑地方政府性債務為17.89萬億元。而在地方政府性債務中，有1/4能還本付息，有1/2隻能還息不能還本，另外1/4則是本息全不能還。但這些地方債務很多都形成瞭道路、橋梁、水務、土地等不動産，大部分是已成倍增值的優質資産，當然可以把其中的優質資産通過REITs實現證券化。由此可見，地方債償還並不是隻能走“藉新債還舊債”和“賣地還債”這兩條路，隻要及時把REITs引入中國，相信地方債問題很快可以得到化解。當然，REITs不僅能夠化解地方債，還能以穩定收益率吸引穩健型投資人，是這類投資機構的shouxuan投資品；REITs迴報穩定，物業升值使投資者權益升值，是資本市場的優質産品，可以促進我國資本市場的穩健發展。
我所建議的以地方政府持有的公租房、廉租房和其他公共資産發行REITs，是有我國香港以及其他發達國傢與地區的經驗可循的。我國香港發行的第yi隻REITs就是特區政府用所持有的居屋公屋中的商業物業與停車場發行基金，把它們轉為社會資金持有。而在美國還可以拿監獄做REITs産品，政府把監獄賣給基金後由政府租迴使用，被稱為售後迴租（sale and lease back），今後還可以由政府迴購。我們可以用地方政府公共資産，包括由政府補貼租金的公租房和廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金和機構投資者等社會資金來購買。它能實現可觀的穩定收益，並允許進行上市交易，給投資人提供增值性與流動性的便利。這是我國化解地方債的zui好途徑之一。
我提倡首先以地方政府持有的公共資産發行REITs，並不錶明我不贊成把更多的商業物業通過REITs由社會資金持有。瞭解REITs的人都知道，免除公司稅是REITs設立的必要條件。境外主要入市資金來自養老金與其他公共型社會資金，當然給REITs免除公司稅沒有障礙，而我國入市資金主要來自散戶即富人，而給富人免稅會加劇貧富分化，不利於社會平等以及和諧發展。所以我國隻有先從租賃型保障房與政府公共資産起步，實行REITs纔有現實可能。但我堅持認為，在有遠大理想、有宏偉目標的中國，還可能尋找到其他適閤國情、民情的法理依據：當大量不動産資産從私人或私人企業手中，越來越多地轉為由社會資金持有即公眾持有之後，當馬剋思主義者所設想的“重建勞動者個人所有製”更多成為事實的時候，我們纔可以有把握地說，我們嚮著執政黨為之奮鬥的偉大社會目標與政治理想，又大大邁進瞭一步！
所以我要說，REITs在中國將不僅是一種金融産品，也不僅是一般性的金融創新。它將是中國實現經濟騰飛與大國崛起的金融之道，是中國走嚮未來理想社會的重要途徑。
孟曉蘇
匯力基金管理有限公司董事長，中國房地産開發集團理事長，幸福人壽保險股份有限公司監事會主席，國務院發展研究中心地方債REITs試點課題組組長。
序二
C-REITs的未來之路
關於REITs的討論與爭議在我國由來已久，大傢對是否實施、何時實施REITs的意見遲遲不能統一。如同關於房地産稅製度建設的爭議一樣，我國的國情與國外頗為不同，很多製度的創立與實施，都先強調摸著石頭過河。但現如今改革進入瞭深水區，能摸易摸的石頭摸得差不多瞭，往往令人感覺“摸不到門路”。任何體製機製改革都涉及利益重構，如果不注意使多方利益博弈，引齣均衡的結果，美好的初衷有可能滑嚮危害性的結果。可以說，關於REITs的理論探索和實踐，其復雜性正對應著上述背景。
REITs總體而言屬於國外先進的房地産金融製度，它在美國已經走過瞭50多年，並形成瞭較規範成熟的製度法規，在全球範圍內得到認可和推廣。REITs巧妙地將不動産的租金或住房抵押貸款作為資産證券化的切入點，使巨額的不動産藉此舞動瞭起來，作為特定的資源被更加充分、有效地利用。REITs也推動完善瞭社會信用體係，使利益相關各方得到瞭實實在在的好處。
中小投資者可以由REITs得到一個投資於房地産的理財渠道。從國際經驗看，REITs每年的分紅都十分可觀，除瞭會計上的物業摺舊，幾乎所有的現金都被REITs組織作為分紅派發給投資者。REITs因此與股市劃分瞭界限——不是用一個個概念、故事和估值忽悠投資者，而是用實實在在的現金分紅打動、吸引投資者。REITs一股zui低可能隻需要幾十美元，投資者甚至可以隻購買一股REITs，中小投資者不再被巨額門檻資金擋在房地産投資的大門外，因此REITs可以稱得上是個“平民化”的偉大創舉。
既然中小投資者能夠從REITs中得到好處，那麼那些有錢的金主呢？他們更是受益匪淺。國外養老基金和保險基金有相當部分資産都配置於REITs中。一些大的風險投資者能夠通過REITs組織閑散的社會資金，一起撬動巨大的資金需求，把握住巨大的商機。 REITs專門豁免瞭企業所得稅，吸引瞭更多的投資者和冒險傢加入REITs。正如本書第yi章開題所述：“REITs是什麼？起源於馬薩諸塞商業信托的REITs已經走過瞭半個多世紀，它是金融與房地産的交叉創新産物，為規避管製而衍生齣的閤格的、安全的金融産品。它既帶有信托的精神，又有公司的性質，也帶有有限閤夥製的靈活性，它為中小投資者提供瞭一個投資於房地産行業低門檻的投資産品，為房地産商提供瞭一個有效的融資模式。”因此，REITs製度的重要性不言而喻，甚至可以把它類比為16世紀誕生於荷蘭的公司製度，當時的公司使荷蘭能夠有效地、公平地組織社會資源對外貿易，REITs也能夠有效地組織社會資源投資房地産。
REITs還為眾多房地産從業人員提供瞭良好的商業平颱，其中包括金融投資人員、運營管理人員、財稅會計人員、物業管理人員、法律谘詢顧問等。REITs的組織模式非常特彆，有許多法律限製需要遵守，不然會很容易失去相關資格，這些風險再加上房地産行業的風險，給從業人員帶來瞭不小的壓力。
政府雖然在REITs層麵免稅，但是REITs整個産業鏈又可為政府帶來更多的稅收。REITs隻是作為管道，將所有的收益分配給投資者，政府則能夠對投資者個人徵稅。而且政府通過REITs降低瞭房地産業的係統風險，房地産融資不再隻是依靠銀行渠道進行，通過讓廣大的投資者參與進去，風險也隨之分散齣去瞭。還需指齣的是，美國政府在REITs立法上滯後於商業創新，這樣有利於尊重創新精神和磨閤各方的利益訴求，使REITs得到今天這樣的繁榮結果。
REITs終究是組織形式和法規製度的結閤，參與其中的主體zui終起決定性作用的始終是製度環境中的人。“橘生淮南則為橘，橘生淮北則為枳”，依據人的素質、風俗習慣，所在地區曆史發展、所在企業體製機製不同，商業製度也就不同瞭。可設想當REITs這個舶來品一旦運用到中國，定會根據中國國情發生變化，甚至是發生實質性的變化，很可能在多方利益的牽扯下齣現一個類REITs的事物，即中國REITs（C-REITs）。
中國土地公有，多種原因導緻“土地財政”影響，房地産開發成本往往一半以上來自土地齣讓金和稅收，中心城市房價高企已嚴重影響人們的日常生活，同時中國城鎮化的道路現在剛走完約一半，以房地産剛性需求為基礎，加上不動産的市場化進程還在推進中，大眾對房地産的購買熱情不減。於是，已凸顯的矛盾糾結難以短期改變。循序漸進的方法仍需注重，但大的方嚮與思路十分關鍵，配套改革中如何破除製度障礙和壟斷因素，讓利益各方廣泛參與，實現包容性發展，成為無法迴避的大問題。
可設想：REITs一旦在中國設立實施，必將引起連鎖反應，很多政策性問題將難以避免。比如，由於投資者不成熟，投機賭博心理可促使REITs的波動巨大。REITs成立初期，有可能虛假消息滿天飛、大股東趁勢侵占小股東的利益，齣現財務造假、挪用資金、關聯交易等。由REITs引發的投資熱，也可能導緻房地産價格又上一個颱階，引發民怨並導緻過度開發的情況發生。屆時，房地産的投資與運營將麵臨較大的挑戰，也更加考驗政府和從業人員的管理水平。
直麵前述現實生活與REITs的關聯，高旭華先生等人的這本著作應運而生，作者迴應時代需求，編輯整理瞭可稱為當前中國zui全麵、zui深入的有關REITs的信息，包括基本介紹、運營管理、組織設立和相關學術研究，並結閤作者20多年經營管理的實際經驗與管理學博士研究中積纍的理論知識，由淺入深，一步一步地深度探索REITs的管理奧秘，對在中國推進REITs的發展，頗有現實意義。C-REITs的發展，需要大傢這樣一步一步地夯實前行的基礎。本書適閤作為房地産或金融行業規模型企業董事長、總經理等高級管理人員，高等院校房地産或金融專業的教授、學者及博碩研究生的REITs參考書。
2015年，正錶現齣其是極不平凡的一年，在黨中央新的領導集體號召下，承載中華民族偉大復興願景的“中國夢”正在對接“四個全麵”的通盤治理與新時期的奮鬥。全麵改革與全麵依法治國，反腐倡廉，打破舊有既得利益的阻礙，衝破利益固化的藩籬，將有望使中國的發展潛力轉為走嚮“新常態”的勃勃生機。但年中資本市場的大震蕩，中國經濟下行壓力帶來的睏惑，世界各新興經濟體匯率暴跌等的衝擊，也使經濟走勢顯得更加難以把控。但從短期看到中長期，中國唯有從創新中尋找齣路，從改革中尋找生機，大眾創業、萬眾創新成為開創新局麵的基調。2015年對REITs來說，更是一個劃時代的一年，前有中信“啓航”REITs破冰試水和中信承接蘇寜門店的REITs上市，之後有萬科前海REITs公開發售等，一波方起，一波又來。相信今後REITs能夠在各方努力下，在中國大地上繼續探索開拓，生根發芽，並求得茁壯成長，閤乎邏輯地成為一種變革傳統地産的金融模式。
賈康
全國政協委員、政協經濟委員會委員，中國國際經濟交流中心、中國稅務學會、中國城市金融學會和中國改革研究會常務理事，中國財政學會顧問。
序三
REITs模式是養老地産的發展方嚮
據民政部統計，截至2014年年底，我國60周歲及以上老年人口為2.12億，占總人口的15.5%，2025年將突破3億，屆時老齡人口的占比將超過20%，我國正式步入深度老齡化社會。社會老齡化是我國現在和未來相當長一段時間都要麵對的基本國情之一，昭示著養老産業麵臨巨大的發展機遇。
然而，由於我國養老産業整體仍處在發展的初級階段，存在很多不足，目前沒有統一的機構去推動養老産業的發展，養老産業定位不夠高導緻瞭相關的法律體係和政策支持不夠完善，養老産業鏈還沒有建立。
從主要發達國傢的成功經驗來看，養老地産在整閤養老産業鏈條、帶動相關産業發展方麵具有不可替代的作用。然而，當前我國養老地産處在發展初級階段，難以擔當起整閤養老産業鏈的重任。一方麵，各方投資力量仍在摸索養老地産的發展之路，沒有形成成熟的盈利模式，也沒有整閤好養老地産自身的産業鏈條（包括投資、開發、運營、配套和服務等）；另一方麵，缺乏統一的推動機構和針對性的法律政策，這一點與養老産業目前的狀況一緻。
養老地産的突破點是REITs，REITs的落腳點在養老地産。任何産業鏈的形成都是一個完整的資本循環，養老産業也不例外。REITs模式非常有可能成為中國養老地産的發展之路。隻要養老地産能夠提供長期穩定的迴報給REITs投資者，REITs就能夠為養老地産提供低成本的資金支持，快速形成專業化的養老産業鏈。
以美國為例，它是養老産業市場化程度zui高、資本運作zui為成熟、産業鏈zui完整、管理模式zui先進的國傢之一。VENTAS是目前美國擁有養老社區和床位數zui多的投資商。2011年，它通過收購ASLG公司，控股NHP公司，將自身總資産擴大3倍，成為美國zui大的養老産業投資商。它的快速擴張主要得益於REITs強大的股權融資能力。
發展養老産業，我們要嚮美國學習專業閤理的産業分工、完整的産業鏈條、細膩的企業投資管理及金融政策對養老産業的扶持。麵對挑戰和機遇，保利地産進入養老産業是基於企業的長期發展戰略，它希望全鏈條介入，搭建全景式的、開放的産業發展平颱，使自己成為中國式養老産業的引領者。保利地産推崇“三位一體”的中國式養老模式，同時成立專業介護養老公司，以“醫養結閤”為服務特色，提供專業介護養老，打造“和熹會”專業養老機構品牌。
養老産業的發展規劃是：短期內為投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老産品研發、改造已有社區的適老配套設施，建設新社區；中期用3~5年的時間進入穩健運營階段，通過不斷提高配套和服務水平，獲得更多養老人群的認同，實現盈虧平衡； 從長期來看，用8~10年的時間達到發達國傢的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。
相比於IPO等融資方式，REITs更加適閤養老地産。很多發達國傢REITs主要依靠物業租金收入派發股息，分紅比例高達90%以上。REITs每股年化收益要求一般在6%~10%即可，每年可以定嚮增發進行多次融資。REITs是資産證券化的産物，因此持股人隻需要關注REITs項下資産運營情況，隔絕瞭母公司或者企業控製人等因素的影響，因此REITs股票波動性比較低，價格比較平穩，能夠比較好地反映房地産周期和具體企業資産的運營情況。REITs不要求上市企業有非常好的題材和非常高的預期收益，隻要求管理者能夠專業化地管理企業資産，盡可能提供長期穩定高比例的分紅收益。REITs的上市要求不高，所以它能夠快速地為養老地産縮短資金迴報周期，盡快完成養老地産的資本循環。
REITs的落腳點也在養老地産。對比國外REITs的運營經驗，我們發現REITs之所以發展迅速，是因為REITs作為投資管道免除瞭企業層麵的稅收。當前中國物業租金收入稅收高企，稅點普遍在12%以上，由此導緻REITs實際收入偏低。由於中國房地産發展迅猛，物業升值已經使房地産租金免稅失去瞭道德支撐，REITs免稅無從談起。然而養老地産的發展利國利民，傳統的傢庭養老模式不能滿足日益增長的養老需求，發展養老産業是解決中國養老問題的關鍵。REITs在養老地産上享受免稅待遇在道德上是站得住腳的。甚至政府應該像對幼兒園一樣，對養老場所免地價，對於單純養老社區，至少給予保障房地價待遇。這樣，REITs便能夠在養老地産上實現項目落地，打通養老REITs的金融模式。
未來中國國情是人口老齡化，未來房地産的發展方嚮是養老地産，未來地産金融的發展方嚮是養老REITs。養老REITs是養老地産和金融的結閤，是當前zui前沿的研究課題。我的校友及師弟高旭華先生在百忙之餘所著的《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》是時代需要的作品，同時又chaoyue瞭時代的局限性，相關方麵的理論研究在未來很長的一段時間內都具有指導意義。本書是地産金融領域的一本力作，非常適閤作為大型地産行業公司董事長、總經理等高級管理人員進行REITs研究和項目操作的參考書。
國傢政策遲早會放開REITs，以助力地産企業融資。保利地産希望打造一個全景式的、開放性的養老産業平颱，有興趣進入養老産業的資金、企業和個人都有機會參與其中，我們歡迎各方力量前來和我們共商大業。同時我為高旭華先生能夠將這本書齣版，為推進中國REITs的發展，為房地産金融貢獻自己的一份力量而感到高興！
宋廣菊
中國保利集團副總經理，保利房地産（集團）股份有限公司董事長，保利南方集團有限公司董事長。
用戶評價
這本書的寫作風格非常獨特，它不像一本枯燥的教科書，反而更像是一位資深投資人與你進行的一次深度交流。《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》之所以能夠打動我，很大程度上在於它所呈現齣的“前瞻性”和“實操性”的完美結閤。作者在書中對REITs的“金融模式”進行瞭抽絲剝繭般的分析，他並沒有迴避其中的復雜性，而是用清晰的邏輯和生動的語言，將REITs的運作機製，從資金的募集、資産的篩選、項目的管理，到最終的收益分配，都進行瞭細緻的解讀。我尤其欣賞作者在探討REITs的“顛覆性”時，所錶現齣的理性與深刻。他不是簡單地羅列REITs的優點，而是深入分析瞭它如何通過結構性創新，打破瞭傳統地産投資的壁壘，讓更多普通人能夠分享到地産經濟發展的紅利。書中大量的圖錶和案例，讓我能夠直觀地感受到REITs的魅力，也為我的實際投資提供瞭重要的參考。讀完這本書，我感覺自己不再是被動的信息接收者，而是能夠主動地去思考和判斷，去探索REITs在不同市場環境下的投資機會。
評分在閱讀這本書的過程中，我最大的收獲之一是對REITs的風險管理和投資迴報有瞭更清晰的認識。作者並沒有迴避REITs可能存在的風險，而是非常坦誠地列舉瞭市場風險、利率風險、管理風險以及特定資産類彆（如零售、辦公）的周期性波動等。更重要的是，他並沒有停留在風險的羅列，而是提供瞭相應的風險規避策略和分析方法。比如，他詳細講解瞭如何通過分散投資於不同類型、不同地域的REITs來降低單一資産的風險；如何關注REITs的管理團隊的經驗和過往業績，以評估其管理能力；以及如何通過宏觀經濟指標和利率走勢來判斷市場風險。在投資迴報方麵，作者深入分析瞭REITs的長期穩定收益潛力，尤其是其相對於股票和債券的獨特配置價值。他通過大量的曆史數據和圖錶，展示瞭REITs在不同經濟周期中的錶現，證明瞭它作為一種抗通脹、穩健增值的資産類彆，在投資組閤中的重要作用。我還對書中關於“現金流”的解讀印象深刻，作者反復強調REITs的核心在於其背後房地産資産産生的穩定現金流，並詳細介紹瞭如何分析REITs的運營現金流、股息支付率等關鍵指標，以判斷其投資價值。這本書讓我意識到，投資REITs並非盲目跟風，而是需要基於深入的分析和理性的判斷。
評分我一直對房地産投資情有獨鍾，但現實中的種種阻礙，如高昂的首付、繁瑣的交易流程、以及後期管理維護的頭疼，都讓我望而卻步。這本書的齣現，無疑為我打開瞭一扇新的大門。《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》不僅僅是一本關於金融産品的介紹，更像是一份為普通投資者量身打造的“地産投資攻略”。作者在書中詳細解釋瞭REITs如何通過“集閤投資”的模式，將無數個小額資金匯聚起來，形成一股強大的投資力量，去投資那些原本屬於少數人的大型、優質房地産項目。這讓我看到瞭普通人參與高端地産投資的可能，那種“小錢也能辦大事”的感覺，真的讓人興奮。書中對REITs的“金融模式”的拆解，讓我第一次如此清晰地理解，為何通過金融工具，那些原本冰冷、非標準化的樓宇，能夠變成流動的、可交易的資産。我特彆關注瞭關於REITs的“收益分配”部分，作者用非常直觀的方式解釋瞭REITs如何將租金收入、資産增值等收益，以現金分紅的形式定期迴饋給投資者。這對於追求穩定現金流的我來說，簡直是福音。我迫不及待地想將書中的知識運用到實際的投資決策中，去尋找那些真正有價值的REITs産品。
評分閱讀《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》的過程，就像是進行一次深入的“金融考古”，發掘齣隱藏在傳統房地産行業之下的全新運作邏輯。作者在書中對於REITs“金融模式”的剖析，堪稱是一次精密的解剖。他詳細闡述瞭REITs如何通過股權、債權等多種金融工具，構建起一個龐大的資金運作體係，從而能夠整閤零散的資本，投嚮大規模的房地産項目。我對於書中關於REITs的“風險控製”章節印象尤其深刻。作者並未迴避REITs作為金融産品可能存在的風險，而是詳細列舉瞭市場波動、利率變動、政策調整等可能帶來的影響，並提供瞭相應的應對策略。他強調瞭分散投資的重要性，以及對REITs管理團隊的深入考察。這本書讓我明白，REITs並非“隻漲不跌”的神話，而是一種需要審慎選擇、理性投資的金融工具。作者通過大量的圖錶和數據，展示瞭REITs在不同經濟周期下的錶現，讓我對它的長期投資價值有瞭更清晰的認識。讀完這本書，我對REITs的理解不再停留在錶麵，而是能夠深入到其運作的本質，真正理解它為何能夠“顛覆”傳統。
評分這本書的封麵設計非常有吸引力，那種簡約而又充滿力量的字體，配閤著房地産和金融的視覺元素，一眼就能看齣主題的深刻性和前瞻性。我之所以會選擇這本書，很大程度上是被它的書名所吸引：《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》。這個名字直接點齣瞭核心內容——REITs（房地産投資信托基金）如何挑戰和重塑我們對房地産投資的傳統認知。我一直對金融市場和房地産市場有著濃厚的興趣，但總覺得傳統的房地産投資方式門檻高、流動性差、管理復雜。當看到“顛覆”這個詞時，我內心就湧起瞭一股強烈的求知欲，渴望瞭解這種新的金融模式究竟有何神奇之處，它是否真的能夠讓普通投資者也能夠像專業機構一樣，輕鬆便捷地參與到大規模的房地産投資中來，並且享受到其中的紅利。中信齣版社一直以來在我心中都代錶著高質量的財經類齣版物，所以當看到這本書由他們推齣時，我更是對其內容和深度充滿瞭期待。我希望這本書能夠不僅解釋REITs是什麼，更重要的是深入剖析它背後的金融邏輯，它如何通過集閤投資人的資金，購買、管理和運營能夠産生穩定現金流的房地産，並將收益分配給投資者。我期待書中能夠詳細介紹REITs的運作機製，包括其法律架構、稅務優勢、投資策略，以及與傳統房地産開發和持有模式的根本區彆。更重要的是，我希望作者能夠用通俗易懂的語言，結閤實際案例，闡述REITs如何降低投資門檻，提高資産流動性，並為投資者提供多元化的投資選擇，從而真正實現“顛覆”。
評分這本書的結構設計堪稱精妙，它並非綫性地從A講到Z，而是通過層層遞進、由淺入深的方式，引導讀者逐步深入理解REITs的奧秘。作者首先從宏觀視角，描繪瞭REITs如何在全球金融市場扮演越來越重要的角色，它如何改變瞭個人和機構的投資版圖。隨後，他開始聚焦於REITs的核心，詳細闡述瞭其運作的“金融模式”，包括融資、投資、管理和收益分配的完整鏈條。我尤其喜歡他處理“顛覆”這一概念的方式，不是簡單地宣揚其優越性，而是通過對比分析，將REITs的優勢與傳統地産模式的劣勢進行鮮明對比，讓讀者能夠直觀地感受到REITs的顛覆性力量。書中對不同類型的REITs（如股權REITs、抵押REITs、混閤REITs）的分類和講解也十分到位，幫助讀者瞭解其多樣性及其適用的投資場景。在講解過程中，作者常常穿插一些生動的案例，比如某個成功的REITs項目是如何運作的，某個區域的REITs市場是如何興起的，這些案例讓抽象的金融概念變得具體可感，也大大增強瞭閱讀的趣味性。這本書讓我覺得，作者仿佛是一位經驗豐富的嚮導，帶領我在REITs的世界裏進行一次充滿探索和發現的旅程。
評分我拿到這本書後，翻開第一頁，就被作者開篇那段關於房地産市場發展曆史的宏大敘事所吸引。他沒有直接切入REITs本身，而是先鋪墊瞭傳統房地産投資模式的演變，從早期的私人購置到後來的開發商主導，再到如今各種金融工具的介入，整個過程娓娓道來，如同電影畫麵般在我眼前展開。這種宏觀視角讓我很快進入瞭狀態，理解瞭為什麼會齣現REITs這樣的金融創新。作者在分析傳統模式的局限性時，也下瞭很大功夫，比如投資周期長、資金占用大、政策風險高、交易成本高等等，這些痛點我作為普通投資者深有體會，因此也更能理解REITs作為一種解決方案的必要性和優越性。書中的語言非常有條理，邏輯清晰，每一個論點都有數據和案例支撐，而不是空泛的理論。我尤其欣賞作者在講解REITs的“金融模式”這一部分時，深入淺齣的解釋，比如它如何通過標準化、證券化的方式，將原本非標準化的房地産資産轉化為可交易的金融産品，從而解決瞭流動性難題。他還詳細闡述瞭REITs的收益來源，包括租金收入、資産增值以及可能的融資成本節約，並將這些收益如何通過股息分配給投資者進行瞭清晰的描繪。這本書給我最大的感受是，它不僅僅是關於REITs的介紹，更是一堂關於現代金融如何賦能傳統産業的生動課程。
評分這本書的語言風格是我非常欣賞的，它既有金融專業的嚴謹性，又不乏通俗易懂的敘述。作者避免瞭大量晦澀難懂的專業術語，而是用更加生動、形象的比喻來解釋復雜的金融概念。比如，他在講解REITs的“集閤投資”和“資産證券化”時，會用一些生活化的例子來輔助說明，讓我這個非金融專業背景的讀者也能輕鬆理解。同時，作者對市場變化的洞察力也令人欽佩。他對REITs在中國及全球的發展趨勢進行瞭深入分析，並預測瞭未來可能齣現的機遇和挑戰。這讓我感覺，這本書不僅是講解“是什麼”，更是在探討“將走嚮何方”。我尤其欣賞書中關於“顛覆”的論述，它沒有誇大其詞，而是理性地分析瞭REITs如何通過改變投資結構、提高效率、降低風險來“顛覆”傳統地産模式。它讓我看到瞭金融創新在優化資源配置、促進市場發展方麵的巨大潛力。讀這本書，我感覺自己不僅僅是在獲取知識，更是在進行一場思維的拓展，它讓我對房地産投資有瞭全新的認識，也對未來的金融市場充滿瞭期待。
評分《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》這本書，讓我徹底顛覆瞭對傳統房地産投資的認知。我一直以為，投資房地産就必須具備雄厚的資金實力，並且要親自操盤，費心費力。然而，這本書為我描繪瞭一個全新的圖景——通過REITs，普通投資者也能輕鬆參與到大規模、高質量的房地産投資中來。作者在書中對REITs的“金融模式”的解讀，簡直是一場思維的革命。他詳細闡述瞭REITs如何通過“集閤投資”的方式，將零散的資金匯聚起來，購買和管理那些能産生穩定現金流的優質物業。我對於書中關於REITs的“收益模式”的講解尤為著迷，作者用清晰的語言解釋瞭REITs如何通過租金收入、資産增值等多種方式産生收益，並以現金分紅的形式迴饋給投資者。這種“被動收入”的理念，對於我來說具有極大的吸引力。書中還深入探討瞭REITs的“市場前景”，它如何在全球範圍內蓬勃發展，以及未來在中國市場的巨大潛力。這本書不僅僅是關於REITs的介紹，更是一次關於金融創新如何賦能實體經濟的深刻洞察。
評分這本書給我最大的啓發是，它讓我看到瞭金融工具在重塑傳統産業中的強大力量。作者在《REITs：顛覆傳統地産的金融模式》中，並沒有僅僅局限於介紹REITs本身，而是將其置於更廣闊的金融和地産大背景下進行解讀。他詳細闡述瞭REITs如何通過“證券化”和“標準化”，將原本碎片化、非標準化的房地産資産，轉化為易於交易、流動的金融産品。這其中的“金融模式”的創新，讓我看到瞭金融的魅力。我特彆喜歡作者在分析REITs的“投資價值”時，所采用的全麵視角。他不僅關注瞭REITs的收益部分，如租金收入和資産增值，還深入分析瞭其作為“穩健型資産”的配置價值，以及在通脹預期下的保值增值作用。書中對REITs未來發展趨勢的預測，也讓我受益匪淺，作者認為REITs將在城市更新、基礎設施建設等領域扮演更重要的角色，這為我未來的投資方嚮提供瞭新的啓示。這本書讓我深刻認識到，金融不僅僅是數字和交易，更是連接實體經濟、優化資源配置的強大引擎。
評分挺不錯的，還行，經常會看看
評分好。。。。。。。。。
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評分很好！
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