具体描述
编辑推荐
1.REITs作为房地产行业变革的下一个机遇，投资者投资新渠道，近几年成为房地产市场以及资本市场热点。
2.中国正在落地发起中国版REITs，REITs成为资产证券化热产品类别。本书是一本探索房地产业金融创新的力作，是探索和实践房地产金融创新的工具书。
3.《REITs：颠覆传统地产的金融模式》为REITs领域全面的本土原创，对REITs基金进行全方位的剖释，系统阐释房地产投资信托运营之道。
4.强大的推荐专家团队（孟晓苏、贾康、宋广菊、梁上燕作序，以及聂梅生、刘晓光、何小锋、李善民、宋献中、王璞、林华、岳勇坚、黄维纲、李建明、陈光明、何锐平、王大欣地产行业及金融创新领域专家联袂推荐）提升业内影响力。
内容简介
REITs——房地产行业下一个机遇，投资者投资新渠道。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是一本探索房地产业金融创新的力作，系统阐释房地产投资信托运营之道。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》对REITs基金进行全方位的剖释，是探索和实践房地产金融创新的工具书，为我国现阶段解决房地产投融资探索新的途径。
本书作者从长期投入房地产投融资实务出发，积极探寻房地产投资信托的运营之道，从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统全面的研究，对于我国如何扭转经济下滑趋势、化解地方债难题，保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。本书可称当前中国全面、深入的有关REITs的信息，包括基本介绍、运营管理、组织设立和相关学术研究，并结合作者20多年经营管理的实际经验和管理学博士课程中积累的理论知识，由浅入深，一步一步地深度探索REITs的管理奥秘，对在中国推进REITs的发展，颇有现实意义。
作者简介
高旭华，高级策划师、高级工程师。中山大学高级工商管理硕士，暨南大学·图卢兹商学院工商管理博士在读。
曾任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理。现任广东保泰投资控股有限公司、广东中泰投资股份有限公司董事总经理，国务院发展研究中心地方债REITs试点课题组成员，中山大学地球环境与地球资源研究中心副主任/研究员，广东省低碳产业技术协会秘书长。曾参与起草四部国家行业标准。
研究方向：房地产金融、地方债、股权投资、低碳经济。
修逸群，广东外语外贸大学国际商务硕士，投融资方向；广东金融学院金融数学专业、金融学专业。
现任广东保利投资控股有限公司金融事业部总经理助理。
研究方向：房地产金融、股权投资、地方债。
目录
第yi篇.REITs基本理论1
第yi章.REITs的定义5
一、REITs的特征7
二、REITs的结构13
（一）REITs中的关键主体13
（二）REITs中的关键协议13
（三）REITs的结构图 14
第二章.REITs的概念15
一、不动产证券化 15
二、营运模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人合伙 18
（三）业主有限合伙 19
（四）房地产公司 20
（五）商业信托 21
三、投资工具 23
（一）债券23
（二）可转换债券 24
（三）优先股 24
（四）公共事业类股票 25
第三章.REITs的分类26
一、按收入来源分类 26
（一）权益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混合型REITs 28
二、按法律性质分类 29
（一）契约型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限合伙型REITs 32
三、按基金期限分类 33
（一）封闭式REITs 33
（二）开放式REITs 34
（三）封闭式和开放式REITs的比较 34
四、按募集对象分类 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行业分类 36
六、按组织形式分类 38
（一）伞形合伙REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆绑的REITs 40
（四）协议型REITs 40
（五）咨询顾问 40
第四章.REITs的优势41
一、优势 42
（一）股本金低、持股灵活 42
（二）组合投资多元化、投资风险低 42
（三）流动性和变现性较高 43
（四）税收优惠、股东收益高 43
（五）团队管理专业化 44
（六）金融投资灵活有效 44
二、生存环境 45
（一）经济背景 45
（二）制度背景 47
三、意义和影响 48
（一）有助于降低我国银行业自身潜在的金融风险 49
（二）为我国金融市场提供更多的低风险金融产品 50
（三）促进商业房地产的发展 50
四、政府REITs 52
（一）从PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方债 56
第五章.地方债REITs58
一、地方债的发展 59
（一）纵向均衡的视角 59
（二）横向均衡的视角 61
二、地方债的根源 63
（一）公共产品理论 63
（二）公共债理论 64
（三）委托代理理论 65
（四）财政分权理论 65
（五）政府与市场边界理论 66
三、构建地方债REITs 66
第六章.REITs的历史70
一、美国REITs的发展历程 70
（一）缓慢发展（1960~1967年） 70
（二）成长期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速扩张（1986~2000年） 72
（五）近来趋势（2000~2014年） 73
二、亚洲REITs的发展历程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中国台湾 78
（四）中国香港 79
三、其他地区REITs的发展 82
四、各地区REITs比较 84
（一）REITs的两种发展模式比较 84
（二）各国/地区REITs的共性 85
第二篇.REITs实务运营89
第七章.REITs的物业类型 92
一、公寓 93
二、零售物业 95
三、写字楼 102
四、工业地产 105
五、健康地产 106
六、酒店 107
第八章.项目操作109
一、尽职调查 109
（一）市场尽职调查 109
（二）财务尽职调查 111
（三）法律尽职调查 113
二、投资模式 113
（一）直接收购 113
（二）杠杆收购 114
（三）阳光化募投 115
三、投后管理 115
第九章.运营管理119
一、业务组合 119
二、规范制度 121
三、业务管理 122
（一）业务创新 122
（二）业务管理 124
第十章.管理结构127
一、成立要求 127
（一）组织结构 127
（二）收入测试 129
（三）资产结构 130
（四）分配测试 131
二、结构类型 137
（一）传统结构 137
（二）合订和双股结构 138
（三）纸夹结构 140
（四）伞形合伙式结构 141
（五）下REITs 144
三、组织模式 146
第十一章.资本运作 151
一、资本内涵 151
二、财务指标 153
（一）运营基金 153
（二）价格/经营收入乘数 155
（三）置入成本 155
三、资本运作模式 158
（一）资本扩张 159
（二）资本收缩 159
第十二章.资产证券化 165
一、资产证券化核心原理 166
二、资产证券化基本原理 167
（一）资产重组原理 167
（二）风险隔离原理 168
（三）信用增级原理 169
三、资产证券化运作流程 170
（一）确定证券化资产并组建资产池 170
（二）设立特殊目的机构 171
（三）资产的真实出售 171
（四）信用增级 172
（五）信用评级 172
（六）发售证券 172
（七）向发起人支付资产购买价款 173
（八）管理资产池 173
（九）清偿证券 173
四、资产证券化风险及对策174
（一）一般风险 174
（二）中国特殊风险因素 177
（三）防范风险措施 178
第十三章.股票的发行与表现 182
一、REITs上市要求 183
（一）纽约证券交易所 183
（二）美国证券交易所 184
（三）纳斯达克 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美国REITs的上市程序 188
三、REITs股票表现 191
第十四章.REITs的风险 196
一、风险类型 197
（一）系统性风险 198
（二）非系统性风险 199
（三）组织结构风险 201
二、风险控制 205
三、终止清算机制 209
（一）因不合格而终止的清算问题 209
（二）破产之前的重组问题 209
（三）破产时债权人的选择问题 210
第三篇.REITs的理论研究 211
第十五章.REITs的分红和资本结构 215
一、分红政策 215
二、资本结构 218
第十六章.代理人问题 228
一、委托代理 230
二、董事会 234
三、职责与激励 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.经营管理问题 242
一、规模效应 242
二、机构投资者 245
三、分散与集中 249
四、内外部管理 252
五、行业特征 255
第十八章.公开型REITs公司股票研究 263
一、美国REITs证券的发行 263
（一）REITs与其他证券的不同 263
（二）REITs IPO的独到之处 264
二、REITs的股票绩效 268
第十九章.REITs价值的增长机理 271
一、内部增长 272
（一）租金增长 273
（二）租户升级 275
（三）物业翻新 275
二、外部增长 276
（一）收购机会 277
（二）新开发 278
三、蓝筹股REITs281
（一）管理团队的绝对重要性 282
（二）额外的内部增长 282
（三）一锤子买卖 283
（四）吸引zui好的租客 284
（五）成本控制 284
（六）资本的渠道以及有效地利用资本 285
第二十章.挑战与机遇 288
一、挑战 289
（一）法律法规 289
（二）道德风险 291
（三）专业人才 292
（四）税收优惠 292
（五）不成熟市场 297
二、环境构造 298
（一）宏观经济环境 299
（二）微观市场环境 300
（三）政策法律环境 302
三、迎接挑战与机遇 306
（一）组织模式 306
（二）资金来源 307
（三）投资模式 309
附录：相关法规 317
一、《信托投资公司管理办法》 317
二、私募投资基金监督管理暂行办法 328
三、我国台湾《不动产证券化条例》（节选） 335
致谢 353
参考文献357
精彩书摘
REITs来了
技术和制度创新深刻地改变着人类的发展轨迹，正如雷·库兹韦尔（Ray Kurzweil）在《奇点临近》（The Singularity is Near：When Humans Transcend Biology）中描述的那样：以互联网、人工智能为代表的技术创新正如从远处而来的高速列车，在远处时人类只能隐隐地听到声音。慢慢地声音逐渐变大，当高速列车赶上人类的那一瞬间，人类其实是感受不到它的存在的，这一瞬间被称之为“奇点”。然后这列火车又以闪电般的速度消失在人类的视野。技术创新这种指数型的发展轨迹使得它们起初的发展很慢，很不起眼，后期的发展衍生却超出了人类的想象。
制度创新的发展也是如此，回想当初中国开始实施改革开放政策的时候，谁也没有想到中国经济超过30年的快速腾飞。然而对细微事物的察觉缺失和对未来预期的判断失准，一直是人类天生的弱点。资产证券化10多年前还只是理论，现在全世界资产证券化早已如火如荼地展开，并发展出了许多相关的衍生品。而作为资产证券化衍生品之一的REITs，在中国正式实施的历程却比较曲折。
2014年APEC工商领导人峰会在北京开幕，会上提出：我们需不断发掘经济增长新动力。生活从不眷顾因循守旧、满足现状者，而将更多机遇留给勇于、敢于和善于改革创新的人们。在新一轮全球增长面前，唯改革者进，唯创新者强，唯改革创新者胜。我们要拿出“敢为天下先”的勇气，锐意改革，激励创新，积极探索适合自身发展需要的新道路、新模式，不断寻求新增长点和驱动力。
如今C-REITs已是公认的金融改革创新的趋势。中国自从2002年开始推进REITs，到2015年5月21日，中信“启航”REITs试水破冰，2015年6月8日鹏华前海万科REITs正式登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第yi只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。种种信息都在告诉我们：REITs已经来了。
《管子·牧民·国颂》中有：“国多财则远者来，地辟举则民留处，仓廪实则知礼节，衣食足则知荣辱，上服度则六亲固，四维张则君令行。” 所有的趋势都在呼唤C-REITs的到来：房地产行业已不是之前火爆的卖方市场的黄金时代了，整个行业的趋势是寻找稳定而便宜的资金，而REITs可以为企业打通资本市场，为优质地产项目提供稳定而便宜的资金；投资已不是之前从银行贷款买房的时代了，整个社会正在营造人无股权不富的氛围，而REITs可以为投资者提供一种相对低风险、高回报的选择，满足大众持股的需求；中国政府正逐渐简政放权、减轻税负、调整经济结构、盘活沉睡资产，而REITs符合政府减轻赋税、调整经济结构、盘活沉睡资产的政策方向；消费者趋向年轻化、崇尚自由、注重当下，消费占国内生产总值的比重必然逐渐上升，而REITs为消费者带来轻资产的生活方式，不必早早成为房奴；中国整个经济体系已不再是粗放型，未来集约和高效的企业才能赢得竞争，而REITs也能提供一个专业和高效的商业模式……
相比于REITs何时真正开放落实，本书认为REITs的发展趋势也同样值得关注。因为真正聪明的投资者，都是赢在高明，而不是精明；都是赢趋势，而不是赢贵贱。清初思想家颜元曾强调：“一身动则一身强，一家动则一家强，一国动则一国强，天下动则天下强。”所以说，无论多么有用的理论和规划，归根结底都是要行动起来，使其真正达到经世致用的zui终目标。“问渠哪得清如许，为有源头活水来”，如何把握REITs的发展轨迹，掌握REITs的管理精髓，紧跟时代潮流，正是我们在本书中真正希望和读者共同实践和学习的问题。
读者在翻阅本书的时候，必然会问究竟什么是REITs？REITs有哪些价值和优势？我们如何运用REITs创造财富？看了本书以后，相信你一定会有基本的了解和认识。
REITs来了，你听见了吗？
……
前言/序言
序一
REITs是大国崛起的金融之道
改革开放近40年来，我国国民经济和人民生活水平发生了巨大变化。特别是自1998年实行住房制度改革以来，包括保障房建设在内的房地产业迅猛发展，不仅使国民居住得更加宽敞舒适，生活得更有尊严，而且使房地产业成为国民经济的重要主导产业，成为拉动经济发展的“火车头”。与此相关联的部分房地产金融产品，包括住房公积金、住房抵押贷款、住房贷款保险等也得到较好发展。zui近我提倡多年的住房反向抵押养老保险也已启动，让有意愿的老人及其家庭多了一种以房养老的选择。但是与保障房相关联的金融机构与金融产品，包括我提倡多年的国家住房银行、持有保障房和政府其他公共资产的不动产证券化产品——房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）多年来却推进迟缓，难于以金融服务更好地支持保障房建设、销售、持有与租赁，面对日益增长的地方债也缺乏证券化的办法与途径。中国经济的改革发展亟待推进金融创新。
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》一书是一本探索房地产业金融创新的力作。作者从自己长期从事房地产投融资实务出发，积极探寻房地产投资信托的运营之道，写出了这样一本时代急需的著作。这本书从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统、全面的研究，对于我国如何扭转经济下滑趋势、化解地方债难题、保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。
半个多世纪以来，REITs产品在世界多数国家和地区得到很好发展，已相当成熟。2013年全球已经有REITs基金约540家，资产规模超过1万亿美元。在全球市值规模zui大的50只REITs基金中，投资美国不动产的占72%。以REITs发源地美国为例，2013年在纽约证券交易所挂牌交易的REITs基金约172只，市值超6 800亿美元。自2000年以来，REITs被广泛引进亚洲国家和地区，成为资产证券化的重要金融工具。
本书作者说REITs是颠覆传统地产的金融模式，我完全赞同。记得在2000年前后我曾邀请国外专家来中国讲房地产金融创新，他们异口同声地说：“除了REITs，没有更好的可讲。”了解REITs的人都知道这毫不夸张。REITs把凝固在不动产中的租金收益提取出来，组织社会资金实现收购与持有，有定期分红和严格管理，并将其送入资本市场流通，变成了有特殊投资价值的资本品，这真是一个伟大的创新。金融是现代经济的核心，REITs在许多国家和地区已是一种相当成熟的金融工具。2005年我在国内zui早建议引进REITs，2007年我又提出用它来持有租赁型保障房和化解地方债。2008年国务院办公厅发布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，同意开展房地产信托投资基金试点。国家住建部2015年1月发文，要求各城市积极开展REITs试点，促进住房租赁市场发展。如果这种金融产品真的能与我国实际结合，为我所用，就能为我国经济腾飞插上新的金融“翅膀”。
通过REITs化解地方债，把不动产租赁权益变成资本品，这是我国目前急需的金融创新。近年来，很多地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道。全社会对地方政府债务堆积过高，担忧者有之，遑论者有之，但真正需要的是拿出化解地方债的好办法。根据国家审计署2013年全国政府性债务审计结果，截至2013年6月末，全国政府性债务为30.27万亿元，其中全口径中央政府性债务为12.38万亿元，全口径地方政府性债务为17.89万亿元。而在地方政府性债务中，有1/4能还本付息，有1/2只能还息不能还本，另外1/4则是本息全不能还。但这些地方债务很多都形成了道路、桥梁、水务、土地等不动产，大部分是已成倍增值的优质资产，当然可以把其中的优质资产通过REITs实现证券化。由此可见，地方债偿还并不是只能走“借新债还旧债”和“卖地还债”这两条路，只要及时把REITs引入中国，相信地方债问题很快可以得到化解。当然，REITs不仅能够化解地方债，还能以稳定收益率吸引稳健型投资人，是这类投资机构的shouxuan投资品；REITs回报稳定，物业升值使投资者权益升值，是资本市场的优质产品，可以促进我国资本市场的稳健发展。
我所建议的以地方政府持有的公租房、廉租房和其他公共资产发行REITs，是有我国香港以及其他发达国家与地区的经验可循的。我国香港发行的第yi只REITs就是特区政府用所持有的居屋公屋中的商业物业与停车场发行基金，把它们转为社会资金持有。而在美国还可以拿监狱做REITs产品，政府把监狱卖给基金后由政府租回使用，被称为售后回租（sale and lease back），今后还可以由政府回购。我们可以用地方政府公共资产，包括由政府补贴租金的公租房和廉租房做REITs，让保险资金、社保资金和机构投资者等社会资金来购买。它能实现可观的稳定收益，并允许进行上市交易，给投资人提供增值性与流动性的便利。这是我国化解地方债的zui好途径之一。
我提倡首先以地方政府持有的公共资产发行REITs，并不表明我不赞成把更多的商业物业通过REITs由社会资金持有。了解REITs的人都知道，免除公司税是REITs设立的必要条件。境外主要入市资金来自养老金与其他公共型社会资金，当然给REITs免除公司税没有障碍，而我国入市资金主要来自散户即富人，而给富人免税会加剧贫富分化，不利于社会平等以及和谐发展。所以我国只有先从租赁型保障房与政府公共资产起步，实行REITs才有现实可能。但我坚持认为，在有远大理想、有宏伟目标的中国，还可能寻找到其他适合国情、民情的法理依据：当大量不动产资产从私人或私人企业手中，越来越多地转为由社会资金持有即公众持有之后，当马克思主义者所设想的“重建劳动者个人所有制”更多成为事实的时候，我们才可以有把握地说，我们向着执政党为之奋斗的伟大社会目标与政治理想，又大大迈进了一步！
所以我要说，REITs在中国将不仅是一种金融产品，也不仅是一般性的金融创新。它将是中国实现经济腾飞与大国崛起的金融之道，是中国走向未来理想社会的重要途径。
孟晓苏
汇力基金管理有限公司董事长，中国房地产开发集团理事长，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席，国务院发展研究中心地方债REITs试点课题组组长。
序二
C-REITs的未来之路
关于REITs的讨论与争议在我国由来已久，大家对是否实施、何时实施REITs的意见迟迟不能统一。如同关于房地产税制度建设的争议一样，我国的国情与国外颇为不同，很多制度的创立与实施，都先强调摸着石头过河。但现如今改革进入了深水区，能摸易摸的石头摸得差不多了，往往令人感觉“摸不到门路”。任何体制机制改革都涉及利益重构，如果不注意使多方利益博弈，引出均衡的结果，美好的初衷有可能滑向危害性的结果。可以说，关于REITs的理论探索和实践，其复杂性正对应着上述背景。
REITs总体而言属于国外先进的房地产金融制度，它在美国已经走过了50多年，并形成了较规范成熟的制度法规，在全球范围内得到认可和推广。REITs巧妙地将不动产的租金或住房抵押贷款作为资产证券化的切入点，使巨额的不动产借此舞动了起来，作为特定的资源被更加充分、有效地利用。REITs也推动完善了社会信用体系，使利益相关各方得到了实实在在的好处。
中小投资者可以由REITs得到一个投资于房地产的理财渠道。从国际经验看，REITs每年的分红都十分可观，除了会计上的物业折旧，几乎所有的现金都被REITs组织作为分红派发给投资者。REITs因此与股市划分了界限——不是用一个个概念、故事和估值忽悠投资者，而是用实实在在的现金分红打动、吸引投资者。REITs一股zui低可能只需要几十美元，投资者甚至可以只购买一股REITs，中小投资者不再被巨额门槛资金挡在房地产投资的大门外，因此REITs可以称得上是个“平民化”的伟大创举。
既然中小投资者能够从REITs中得到好处，那么那些有钱的金主呢？他们更是受益匪浅。国外养老基金和保险基金有相当部分资产都配置于REITs中。一些大的风险投资者能够通过REITs组织闲散的社会资金，一起撬动巨大的资金需求，把握住巨大的商机。 REITs专门豁免了企业所得税，吸引了更多的投资者和冒险家加入REITs。正如本书第yi章开题所述：“REITs是什么？起源于马萨诸塞商业信托的REITs已经走过了半个多世纪，它是金融与房地产的交叉创新产物，为规避管制而衍生出的合格的、安全的金融产品。它既带有信托的精神，又有公司的性质，也带有有限合伙制的灵活性，它为中小投资者提供了一个投资于房地产行业低门槛的投资产品，为房地产商提供了一个有效的融资模式。”因此，REITs制度的重要性不言而喻，甚至可以把它类比为16世纪诞生于荷兰的公司制度，当时的公司使荷兰能够有效地、公平地组织社会资源对外贸易，REITs也能够有效地组织社会资源投资房地产。
REITs还为众多房地产从业人员提供了良好的商业平台，其中包括金融投资人员、运营管理人员、财税会计人员、物业管理人员、法律咨询顾问等。REITs的组织模式非常特别，有许多法律限制需要遵守，不然会很容易失去相关资格，这些风险再加上房地产行业的风险，给从业人员带来了不小的压力。
政府虽然在REITs层面免税，但是REITs整个产业链又可为政府带来更多的税收。REITs只是作为管道，将所有的收益分配给投资者，政府则能够对投资者个人征税。而且政府通过REITs降低了房地产业的系统风险，房地产融资不再只是依靠银行渠道进行，通过让广大的投资者参与进去，风险也随之分散出去了。还需指出的是，美国政府在REITs立法上滞后于商业创新，这样有利于尊重创新精神和磨合各方的利益诉求，使REITs得到今天这样的繁荣结果。
REITs终究是组织形式和法规制度的结合，参与其中的主体zui终起决定性作用的始终是制度环境中的人。“橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳”，依据人的素质、风俗习惯，所在地区历史发展、所在企业体制机制不同，商业制度也就不同了。可设想当REITs这个舶来品一旦运用到中国，定会根据中国国情发生变化，甚至是发生实质性的变化，很可能在多方利益的牵扯下出现一个类REITs的事物，即中国REITs（C-REITs）。
中国土地公有，多种原因导致“土地财政”影响，房地产开发成本往往一半以上来自土地出让金和税收，中心城市房价高企已严重影响人们的日常生活，同时中国城镇化的道路现在刚走完约一半，以房地产刚性需求为基础，加上不动产的市场化进程还在推进中，大众对房地产的购买热情不减。于是，已凸显的矛盾纠结难以短期改变。循序渐进的方法仍需注重，但大的方向与思路十分关键，配套改革中如何破除制度障碍和垄断因素，让利益各方广泛参与，实现包容性发展，成为无法回避的大问题。
可设想：REITs一旦在中国设立实施，必将引起连锁反应，很多政策性问题将难以避免。比如，由于投资者不成熟，投机赌博心理可促使REITs的波动巨大。REITs成立初期，有可能虚假消息满天飞、大股东趁势侵占小股东的利益，出现财务造假、挪用资金、关联交易等。由REITs引发的投资热，也可能导致房地产价格又上一个台阶，引发民怨并导致过度开发的情况发生。届时，房地产的投资与运营将面临较大的挑战，也更加考验政府和从业人员的管理水平。
直面前述现实生活与REITs的关联，高旭华先生等人的这本著作应运而生，作者回应时代需求，编辑整理了可称为当前中国zui全面、zui深入的有关REITs的信息，包括基本介绍、运营管理、组织设立和相关学术研究，并结合作者20多年经营管理的实际经验与管理学博士研究中积累的理论知识，由浅入深，一步一步地深度探索REITs的管理奥秘，对在中国推进REITs的发展，颇有现实意义。C-REITs的发展，需要大家这样一步一步地夯实前行的基础。本书适合作为房地产或金融行业规模型企业董事长、总经理等高级管理人员，高等院校房地产或金融专业的教授、学者及博硕研究生的REITs参考书。
2015年，正表现出其是极不平凡的一年，在党中央新的领导集体号召下，承载中华民族伟大复兴愿景的“中国梦”正在对接“四个全面”的通盘治理与新时期的奋斗。全面改革与全面依法治国，反腐倡廉，打破旧有既得利益的阻碍，冲破利益固化的藩篱，将有望使中国的发展潜力转为走向“新常态”的勃勃生机。但年中资本市场的大震荡，中国经济下行压力带来的困惑，世界各新兴经济体汇率暴跌等的冲击，也使经济走势显得更加难以把控。但从短期看到中长期，中国唯有从创新中寻找出路，从改革中寻找生机，大众创业、万众创新成为开创新局面的基调。2015年对REITs来说，更是一个划时代的一年，前有中信“启航”REITs破冰试水和中信承接苏宁门店的REITs上市，之后有万科前海REITs公开发售等，一波方起，一波又来。相信今后REITs能够在各方努力下，在中国大地上继续探索开拓，生根发芽，并求得茁壮成长，合乎逻辑地成为一种变革传统地产的金融模式。
贾康
全国政协委员、政协经济委员会委员，中国国际经济交流中心、中国税务学会、中国城市金融学会和中国改革研究会常务理事，中国财政学会顾问。
序三
REITs模式是养老地产的发展方向
据民政部统计，截至2014年年底，我国60周岁及以上老年人口为2.12亿，占总人口的15.5%，2025年将突破3亿，届时老龄人口的占比将超过20%，我国正式步入深度老龄化社会。社会老龄化是我国现在和未来相当长一段时间都要面对的基本国情之一，昭示着养老产业面临巨大的发展机遇。
然而，由于我国养老产业整体仍处在发展的初级阶段，存在很多不足，目前没有统一的机构去推动养老产业的发展，养老产业定位不够高导致了相关的法律体系和政策支持不够完善，养老产业链还没有建立。
从主要发达国家的成功经验来看，养老地产在整合养老产业链条、带动相关产业发展方面具有不可替代的作用。然而，当前我国养老地产处在发展初级阶段，难以担当起整合养老产业链的重任。一方面，各方投资力量仍在摸索养老地产的发展之路，没有形成成熟的盈利模式，也没有整合好养老地产自身的产业链条（包括投资、开发、运营、配套和服务等）；另一方面，缺乏统一的推动机构和针对性的法律政策，这一点与养老产业目前的状况一致。
养老地产的突破点是REITs，REITs的落脚点在养老地产。任何产业链的形成都是一个完整的资本循环，养老产业也不例外。REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。只要养老地产能够提供长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。
以美国为例，它是养老产业市场化程度zui高、资本运作zui为成熟、产业链zui完整、管理模式zui先进的国家之一。VENTAS是目前美国拥有养老社区和床位数zui多的投资商。2011年，它通过收购ASLG公司，控股NHP公司，将自身总资产扩大3倍，成为美国zui大的养老产业投资商。它的快速扩张主要得益于REITs强大的股权融资能力。
发展养老产业，我们要向美国学习专业合理的产业分工、完整的产业链条、细腻的企业投资管理及金融政策对养老产业的扶持。面对挑战和机遇，保利地产进入养老产业是基于企业的长期发展战略，它希望全链条介入，搭建全景式的、开放的产业发展平台，使自己成为中国式养老产业的引领者。保利地产推崇“三位一体”的中国式养老模式，同时成立专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构品牌。
养老产业的发展规划是：短期内为投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、改造已有社区的适老配套设施，建设新社区；中期用3~5年的时间进入稳健运营阶段，通过不断提高配套和服务水平，获得更多养老人群的认同，实现盈亏平衡； 从长期来看，用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
相比于IPO等融资方式，REITs更加适合养老地产。很多发达国家REITs主要依靠物业租金收入派发股息，分红比例高达90%以上。REITs每股年化收益要求一般在6%~10%即可，每年可以定向增发进行多次融资。REITs是资产证券化的产物，因此持股人只需要关注REITs项下资产运营情况，隔绝了母公司或者企业控制人等因素的影响，因此REITs股票波动性比较低，价格比较平稳，能够比较好地反映房地产周期和具体企业资产的运营情况。REITs不要求上市企业有非常好的题材和非常高的预期收益，只要求管理者能够专业化地管理企业资产，尽可能提供长期稳定高比例的分红收益。REITs的上市要求不高，所以它能够快速地为养老地产缩短资金回报周期，尽快完成养老地产的资本循环。
REITs的落脚点也在养老地产。对比国外REITs的运营经验，我们发现REITs之所以发展迅速，是因为REITs作为投资管道免除了企业层面的税收。当前中国物业租金收入税收高企，税点普遍在12%以上，由此导致REITs实际收入偏低。由于中国房地产发展迅猛，物业升值已经使房地产租金免税失去了道德支撑，REITs免税无从谈起。然而养老地产的发展利国利民，传统的家庭养老模式不能满足日益增长的养老需求，发展养老产业是解决中国养老问题的关键。REITs在养老地产上享受免税待遇在道德上是站得住脚的。甚至政府应该像对幼儿园一样，对养老场所免地价，对于单纯养老社区，至少给予保障房地价待遇。这样，REITs便能够在养老地产上实现项目落地，打通养老REITs的金融模式。
未来中国国情是人口老龄化，未来房地产的发展方向是养老地产，未来地产金融的发展方向是养老REITs。养老REITs是养老地产和金融的结合，是当前zui前沿的研究课题。我的校友及师弟高旭华先生在百忙之余所著的《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是时代需要的作品，同时又chaoyue了时代的局限性，相关方面的理论研究在未来很长的一段时间内都具有指导意义。本书是地产金融领域的一本力作，非常适合作为大型地产行业公司董事长、总经理等高级管理人员进行REITs研究和项目操作的参考书。
国家政策迟早会放开REITs，以助力地产企业融资。保利地产希望打造一个全景式的、开放性的养老产业平台，有兴趣进入养老产业的资金、企业和个人都有机会参与其中，我们欢迎各方力量前来和我们共商大业。同时我为高旭华先生能够将这本书出版，为推进中国REITs的发展，为房地产金融贡献自己的一份力量而感到高兴！
宋广菊
中国保利集团副总经理，保利房地产（集团）股份有限公司董事长，保利南方集团有限公司董事长。
用户评价
这本书的写作风格非常独特，它不像一本枯燥的教科书，反而更像是一位资深投资人与你进行的一次深度交流。《REITs：颠覆传统地产的金融模式》之所以能够打动我，很大程度上在于它所呈现出的“前瞻性”和“实操性”的完美结合。作者在书中对REITs的“金融模式”进行了抽丝剥茧般的分析，他并没有回避其中的复杂性，而是用清晰的逻辑和生动的语言，将REITs的运作机制，从资金的募集、资产的筛选、项目的管理，到最终的收益分配，都进行了细致的解读。我尤其欣赏作者在探讨REITs的“颠覆性”时，所表现出的理性与深刻。他不是简单地罗列REITs的优点，而是深入分析了它如何通过结构性创新，打破了传统地产投资的壁垒，让更多普通人能够分享到地产经济发展的红利。书中大量的图表和案例，让我能够直观地感受到REITs的魅力，也为我的实际投资提供了重要的参考。读完这本书，我感觉自己不再是被动的信息接收者，而是能够主动地去思考和判断，去探索REITs在不同市场环境下的投资机会。
评分阅读《REITs：颠覆传统地产的金融模式》的过程，就像是进行一次深入的“金融考古”，发掘出隐藏在传统房地产行业之下的全新运作逻辑。作者在书中对于REITs“金融模式”的剖析，堪称是一次精密的解剖。他详细阐述了REITs如何通过股权、债权等多种金融工具，构建起一个庞大的资金运作体系，从而能够整合零散的资本，投向大规模的房地产项目。我对于书中关于REITs的“风险控制”章节印象尤其深刻。作者并未回避REITs作为金融产品可能存在的风险，而是详细列举了市场波动、利率变动、政策调整等可能带来的影响，并提供了相应的应对策略。他强调了分散投资的重要性，以及对REITs管理团队的深入考察。这本书让我明白，REITs并非“只涨不跌”的神话，而是一种需要审慎选择、理性投资的金融工具。作者通过大量的图表和数据，展示了REITs在不同经济周期下的表现，让我对它的长期投资价值有了更清晰的认识。读完这本书，我对REITs的理解不再停留在表面，而是能够深入到其运作的本质，真正理解它为何能够“颠覆”传统。
评分我一直对房地产投资情有独钟，但现实中的种种阻碍，如高昂的首付、繁琐的交易流程、以及后期管理维护的头疼，都让我望而却步。这本书的出现，无疑为我打开了一扇新的大门。《REITs：颠覆传统地产的金融模式》不仅仅是一本关于金融产品的介绍，更像是一份为普通投资者量身打造的“地产投资攻略”。作者在书中详细解释了REITs如何通过“集合投资”的模式，将无数个小额资金汇聚起来，形成一股强大的投资力量，去投资那些原本属于少数人的大型、优质房地产项目。这让我看到了普通人参与高端地产投资的可能，那种“小钱也能办大事”的感觉，真的让人兴奋。书中对REITs的“金融模式”的拆解，让我第一次如此清晰地理解，为何通过金融工具，那些原本冰冷、非标准化的楼宇，能够变成流动的、可交易的资产。我特别关注了关于REITs的“收益分配”部分，作者用非常直观的方式解释了REITs如何将租金收入、资产增值等收益，以现金分红的形式定期回馈给投资者。这对于追求稳定现金流的我来说，简直是福音。我迫不及待地想将书中的知识运用到实际的投资决策中，去寻找那些真正有价值的REITs产品。
评分我拿到这本书后，翻开第一页，就被作者开篇那段关于房地产市场发展历史的宏大叙事所吸引。他没有直接切入REITs本身，而是先铺垫了传统房地产投资模式的演变，从早期的私人购置到后来的开发商主导，再到如今各种金融工具的介入，整个过程娓娓道来，如同电影画面般在我眼前展开。这种宏观视角让我很快进入了状态，理解了为什么会出现REITs这样的金融创新。作者在分析传统模式的局限性时，也下了很大功夫，比如投资周期长、资金占用大、政策风险高、交易成本高等等，这些痛点我作为普通投资者深有体会，因此也更能理解REITs作为一种解决方案的必要性和优越性。书中的语言非常有条理，逻辑清晰，每一个论点都有数据和案例支撑，而不是空泛的理论。我尤其欣赏作者在讲解REITs的“金融模式”这一部分时，深入浅出的解释，比如它如何通过标准化、证券化的方式，将原本非标准化的房地产资产转化为可交易的金融产品，从而解决了流动性难题。他还详细阐述了REITs的收益来源，包括租金收入、资产增值以及可能的融资成本节约，并将这些收益如何通过股息分配给投资者进行了清晰的描绘。这本书给我最大的感受是，它不仅仅是关于REITs的介绍，更是一堂关于现代金融如何赋能传统产业的生动课程。
评分这本书给我最大的启发是，它让我看到了金融工具在重塑传统产业中的强大力量。作者在《REITs：颠覆传统地产的金融模式》中，并没有仅仅局限于介绍REITs本身，而是将其置于更广阔的金融和地产大背景下进行解读。他详细阐述了REITs如何通过“证券化”和“标准化”，将原本碎片化、非标准化的房地产资产，转化为易于交易、流动的金融产品。这其中的“金融模式”的创新，让我看到了金融的魅力。我特别喜欢作者在分析REITs的“投资价值”时，所采用的全面视角。他不仅关注了REITs的收益部分，如租金收入和资产增值，还深入分析了其作为“稳健型资产”的配置价值，以及在通胀预期下的保值增值作用。书中对REITs未来发展趋势的预测，也让我受益匪浅，作者认为REITs将在城市更新、基础设施建设等领域扮演更重要的角色，这为我未来的投资方向提供了新的启示。这本书让我深刻认识到，金融不仅仅是数字和交易，更是连接实体经济、优化资源配置的强大引擎。
评分这本书的结构设计堪称精妙，它并非线性地从A讲到Z，而是通过层层递进、由浅入深的方式，引导读者逐步深入理解REITs的奥秘。作者首先从宏观视角，描绘了REITs如何在全球金融市场扮演越来越重要的角色，它如何改变了个人和机构的投资版图。随后，他开始聚焦于REITs的核心，详细阐述了其运作的“金融模式”，包括融资、投资、管理和收益分配的完整链条。我尤其喜欢他处理“颠覆”这一概念的方式，不是简单地宣扬其优越性，而是通过对比分析，将REITs的优势与传统地产模式的劣势进行鲜明对比，让读者能够直观地感受到REITs的颠覆性力量。书中对不同类型的REITs（如股权REITs、抵押REITs、混合REITs）的分类和讲解也十分到位，帮助读者了解其多样性及其适用的投资场景。在讲解过程中，作者常常穿插一些生动的案例，比如某个成功的REITs项目是如何运作的，某个区域的REITs市场是如何兴起的，这些案例让抽象的金融概念变得具体可感，也大大增强了阅读的趣味性。这本书让我觉得，作者仿佛是一位经验丰富的向导，带领我在REITs的世界里进行一次充满探索和发现的旅程。
评分这本书的语言风格是我非常欣赏的，它既有金融专业的严谨性，又不乏通俗易懂的叙述。作者避免了大量晦涩难懂的专业术语，而是用更加生动、形象的比喻来解释复杂的金融概念。比如，他在讲解REITs的“集合投资”和“资产证券化”时，会用一些生活化的例子来辅助说明，让我这个非金融专业背景的读者也能轻松理解。同时，作者对市场变化的洞察力也令人钦佩。他对REITs在中国及全球的发展趋势进行了深入分析，并预测了未来可能出现的机遇和挑战。这让我感觉，这本书不仅是讲解“是什么”，更是在探讨“将走向何方”。我尤其欣赏书中关于“颠覆”的论述，它没有夸大其词，而是理性地分析了REITs如何通过改变投资结构、提高效率、降低风险来“颠覆”传统地产模式。它让我看到了金融创新在优化资源配置、促进市场发展方面的巨大潜力。读这本书，我感觉自己不仅仅是在获取知识，更是在进行一场思维的拓展，它让我对房地产投资有了全新的认识，也对未来的金融市场充满了期待。
评分《REITs：颠覆传统地产的金融模式》这本书，让我彻底颠覆了对传统房地产投资的认知。我一直以为，投资房地产就必须具备雄厚的资金实力，并且要亲自操盘，费心费力。然而，这本书为我描绘了一个全新的图景——通过REITs，普通投资者也能轻松参与到大规模、高质量的房地产投资中来。作者在书中对REITs的“金融模式”的解读，简直是一场思维的革命。他详细阐述了REITs如何通过“集合投资”的方式，将零散的资金汇聚起来，购买和管理那些能产生稳定现金流的优质物业。我对于书中关于REITs的“收益模式”的讲解尤为着迷，作者用清晰的语言解释了REITs如何通过租金收入、资产增值等多种方式产生收益，并以现金分红的形式回馈给投资者。这种“被动收入”的理念，对于我来说具有极大的吸引力。书中还深入探讨了REITs的“市场前景”，它如何在全球范围内蓬勃发展，以及未来在中国市场的巨大潜力。这本书不仅仅是关于REITs的介绍，更是一次关于金融创新如何赋能实体经济的深刻洞察。
评分这本书的封面设计非常有吸引力，那种简约而又充满力量的字体，配合着房地产和金融的视觉元素，一眼就能看出主题的深刻性和前瞻性。我之所以会选择这本书，很大程度上是被它的书名所吸引：《REITs：颠覆传统地产的金融模式》。这个名字直接点出了核心内容——REITs（房地产投资信托基金）如何挑战和重塑我们对房地产投资的传统认知。我一直对金融市场和房地产市场有着浓厚的兴趣，但总觉得传统的房地产投资方式门槛高、流动性差、管理复杂。当看到“颠覆”这个词时，我内心就涌起了一股强烈的求知欲，渴望了解这种新的金融模式究竟有何神奇之处，它是否真的能够让普通投资者也能够像专业机构一样，轻松便捷地参与到大规模的房地产投资中来，并且享受到其中的红利。中信出版社一直以来在我心中都代表着高质量的财经类出版物，所以当看到这本书由他们推出时，我更是对其内容和深度充满了期待。我希望这本书能够不仅解释REITs是什么，更重要的是深入剖析它背后的金融逻辑，它如何通过集合投资人的资金，购买、管理和运营能够产生稳定现金流的房地产，并将收益分配给投资者。我期待书中能够详细介绍REITs的运作机制，包括其法律架构、税务优势、投资策略，以及与传统房地产开发和持有模式的根本区别。更重要的是，我希望作者能够用通俗易懂的语言，结合实际案例，阐述REITs如何降低投资门槛，提高资产流动性，并为投资者提供多元化的投资选择，从而真正实现“颠覆”。
评分在阅读这本书的过程中，我最大的收获之一是对REITs的风险管理和投资回报有了更清晰的认识。作者并没有回避REITs可能存在的风险，而是非常坦诚地列举了市场风险、利率风险、管理风险以及特定资产类别（如零售、办公）的周期性波动等。更重要的是，他并没有停留在风险的罗列，而是提供了相应的风险规避策略和分析方法。比如，他详细讲解了如何通过分散投资于不同类型、不同地域的REITs来降低单一资产的风险；如何关注REITs的管理团队的经验和过往业绩，以评估其管理能力；以及如何通过宏观经济指标和利率走势来判断市场风险。在投资回报方面，作者深入分析了REITs的长期稳定收益潜力，尤其是其相对于股票和债券的独特配置价值。他通过大量的历史数据和图表，展示了REITs在不同经济周期中的表现，证明了它作为一种抗通胀、稳健增值的资产类别，在投资组合中的重要作用。我还对书中关于“现金流”的解读印象深刻，作者反复强调REITs的核心在于其背后房地产资产产生的稳定现金流，并详细介绍了如何分析REITs的运营现金流、股息支付率等关键指标，以判断其投资价值。这本书让我意识到，投资REITs并非盲目跟风，而是需要基于深入的分析和理性的判断。
评分好。。。。。。。。。
评分挺不错的，还行，经常会看看
评分好
评分京东自营的质量还是值得信任的
评分很好！
评分还不错
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评分还不错
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