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北京中经阳光税收筹划事务所 编

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出版社： 中国市场出版社

ISBN：9787509208922

版次：1

商品编码：11056424

包装：平装

开本：16开

出版时间：2012-07-01

用纸：胶版纸

页数：404

编辑推荐

　　《土地增值税实战与案例精解》的作者均为活跃在土地增值税培训、鉴证、征管的一线实战专家，有北京中经阳光税收筹划事务所项目部的同仁，有活跃在土地增值税公开培训讲坛上的知名讲师，有来自地方税务局和稽查局的税务官员，也有来自知名房地产企业的财务高管，一线人员的参与铸就了本书的价值，源于实战，贴近市场。

内容简介

《土地增值税实战与案例精解》以土地增值税实务操作为主线，内容由浅入深，涵盖“税制解析——优惠政策——计算申报——预征预缴——核定征收——清算技巧——土地增值税鉴证——税务局审核——税收筹划——纳税评估——税务稽查”，全书精编了一百多个经典案例和知识链接，全面覆盖财税人员关注的问题，可以说是市面上知识点最全的土地增值税实战图书。

目录

第一篇 土地增值税税制解析
第一章 土地增值税的起源、特征和意义
一、土地增值税的起源
二、土地增值税的特征
三、土地增值税的征管现状
四、开征土地增值税的意义
第二章 土地增值税的纳税人与征税范围
一、纳税人
二、征税范围
三、征税范围具体情况的判定
第三章 应税收入和扣除项目的确认
一、转让房地产取得的收入类型
二、收入的确认
三、扣除项目
四、扣除项目的特殊情况处理
第四章 土地增值税优惠政策
一、免征土地增值税
二、不征土地增值税的范围

第二篇 土地增值税的征纳管理
第五章 土地增值税的计算与缴纳
一、土地增值税增值额
二、土地增值税税率
三、应纳税额的计算方法
四、土地增值税分类计算
第六章 土地增值税纳税申报
一、纳税申报地点
二、纳税申报手续
三、纳税申报办法
四、税款征收机关
五、税款计算与缴纳的证据资料
六、税款征收
第七意土地增值税的会计处理
一、会计科目设置
二、会计处理方法
第八章 土地增值税预征
一、预征概念
二、预征范围
第三篇 土地增值税清算
第四篇 土地增值税筹划实务
第五篇 土地增值税纳税评估与税务稽查
附录
参考文献
致谢

前言/序言

　　2012年1月11日，全国税务稽查工作视频会议召开，国家税务总局敲定了2012年的稽查重点行业，房地产行业再一次被列为稽查重点。

　　据统计，房地产行业也是国税总局出台各项税收规范文件最多的行业。一些地方政府还把2012年看作税务稽查年，提出税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边平均房价的开发项目进行土地增值税清算和稽查，这均引起了业内人士的普遍关注。

　　房地产企业年年被纳入专项检查范围，这本身对征管方、纳税方、稽查方三者来说都是值得思考和重视的问题。

　　房地产企业偷逃税手法被业内人士冠以“偷税手法大全”，手段五花八门。全国各地税务稽查部门每年都会将稽查汇总和典型案例报送国税总局，各地上报的十大检查案例中从来少不了房地产企业。假发票大肆流向房地产行业，而且手法从简单到复杂，不胜枚举。简单的如直接购买假发票，复杂的如借用离岸公司避税。最近几年的《福布斯》中国排行榜上榜富豪，约半数为房地产大佬，但各地税务当局的百强榜上，没有一家是房地产企业。来自税务稽查部门的一个基本判断是，90%的房地产企业存在程度不同的偷逃税行为，房地产企业作为接受稽查最多、持续时间最久的企业，已有相当好的心理素质和应对策略。

　　房地产开发一般采用项目公司制，按照正常程序，在项目结束后，应该对项目公司清盘处理，即按国家规定进行税务清算，然后将项目注销。

　　但是长期以来，土地增值税难以清算，应征未征情况十分常见。据不完全统计，在早些年开发的楼盘中，约有50%以上的项目公司没有进行清盘。

　　据国家税务总局《2009年税收收入增长的结构性分析》记载，2009年全国商品房销售额43995亿元，土地增值税完成719.43亿元。《2011年税收收入增长的结构性分析》数据显示，2011年全国税收总收入完成89720.31亿元，全国商品房销售额59119亿元，土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，比上年增速回落16.3个百分点。土地增值税收入占税收总收入的比重为2.3%。对比2011年度和2009年数据，可以得知土地增值税的挖掘潜力巨大。

　　2012年，各地针对房价过高而采取的房地产业调控政策仍在进行中，对房地产业专项稽查，一方面顺应了“形势”，另一方面又能为完成稽查任务增加保障。房地产企业目前能做的只有提前备战。

税务筹划的艺术：企业税务风险管理与税务合规实务 本书导语： 在当前日益复杂的经济环境中，企业税务管理已不再是简单的纳税申报，而是上升到企业战略规划与风险控制的核心层面。税务筹划的智慧与税务风险的规避能力，直接决定着企业的盈利空间和持续发展能力。本书旨在为企业财务人员、税务专业人士以及关注企业运营的管理者，提供一套系统、实操性强、紧贴市场前沿的税务管理与风险应对指南。我们将聚焦于企业日常经营中常见的税务痛点，通过详尽的案例剖析和前瞻性的政策解读，帮助读者构建起坚固的税务防御体系，实现税务效益的最大化。 --- 第一部分：宏观税务环境与企业税务战略规划 第一章：新经济形态下的税务挑战与机遇 本章深入分析了近年来国家税制改革的方向与重点，特别是对数字经济、共享经济、平台经济等新业态的影响。阐述了“以票管税”向“以数治税”转变的核心逻辑。重点解析了增值税改革深化、企业所得税优惠政策调整对不同类型企业的战略影响。企业如何在前瞻性政策中寻找合规的税收优惠窗口，而非被动应对税务稽查。 1.1 供给侧结构性改革与税收政策的联动 1.2 “以数治税”时代下的数据合规与税务风险预警 1.3 制造业升级与研发费用加计扣除的精细化运用 1.4 居民企业与非居民企业所得税管辖权的边界辨析 第二章：构建企业税务风险控制体系 税务风险不再是孤立的法律问题，而是渗透到采购、销售、合同、人事等各个环节的运营风险。本章提供了一套从源头识别、过程监控到结果应对的全面风险管理框架。强调了事前规划的重要性，避免“亡羊补牢”式的被动补税。 2.1 税务风险的四象限划分法：合规风险、筹划风险、认定风险与发票风险 2.2 建立“三道防线”：业务部门、财务部门与税务顾问的协同机制 2.3 集团化管控下的税务穿透原则与反避税风险识别 2.4 内部控制手册中的税务SOP（标准作业程序）制定要点 --- 第二部分：核心业务环节的税务合规与精细化管理 第三章：采购与成本费用的税务合规与控制 采购是企业成本控制的起点，也是税务稽查的重点领域。本章着重解决进项税额抵扣的合规性难题，特别是对高风险业务场景（如混合销售、劳务外包）的处理方法。 3.1 进项税额抵扣的要件校验与票据管理的电子化转型 3.2 混合销售与兼营业务的界定：增值税适用税率的精准判断 3.3 业务招待费、广告费与市场推广费的企业所得税税前扣除限额的实用计算 3.4 资产采购中的特殊处理：固定资产进项税额转出与加计扣除的衔接 第四章：销售收入确认与回款的税务风险管控 收入确认是纳税义务发生的核心，牵涉到销售合同、发票开具、资金流与货物流的“三流一致”原则。本章详述了预收、分期收款、售后回购等复杂交易的税务处理。 4.1 增值税纳税义务发生时间点的精确把握（合同签订、收讫销售款项或取得索取增值税扣税凭证的日期） 4.2 折扣、折让与价格调整对销项税额的影响与进项税额转出的时点处理 4.3 融资租赁、售后回购等复杂交易的增值税定性分析 4.4 电子发票时代下的收入确认与合规开票流程 第五章：企业所得税的重点扣除项目与税收优惠的落地 企业所得税是衡量企业利润的重要指标。本章聚焦于企业在日常运营中最为关注的各项费用扣除标准，以及如何确保研发、高新技术企业等税收优惠政策的“真落地”。 5.1 职工福利费、工会经费与职工教育经费的税前扣除比例与台账管理 5.2 无形资产与固定资产的折旧方法选择对当期应纳税所得额的影响 5.3 研发（R&D）费用加计扣除的合规性自查清单：人员界定与辅助账的建立 5.4 小微企业普惠性税收政策的适用条件与年度汇算清缴中的精确计算 --- 第三部分：特殊业务的税务筹划与合规实务 第六章：集团架构下的关联交易与反避税策略 随着企业集团化发展，关联交易的税务处理成为反避税检查的重中之重。本章侧重于介绍同期资料的准备要求，以及在特许权使用费、资金拆借中的合理定价原则。 6.1 关联交易的界定与同期资料准备的核心要素 6.2 借款利息的税前扣除限制与安全港口测试的应用 6.3 特许权使用费（如商标费、管理费）的合理性论证与支付的税务考量 6.4 成本分摊协议（Cost Sharing Arrangement）的税务风险与合规路径 第七章：并购重组中的税务尽职调查与税务风险隔离 企业并购不仅是股权或资产的转移，更是税务风险的交割。本章提供了一套结构化的并购税务尽调方法论，帮助买方识别历史税务瑕疵，并设计交易结构以实现税务效益最大化。 7.1 并购重组中“特定业务组合”的税务递延条件详解 7.2 股权转让与资产转让在增值税、所得税层面的差异化分析 7.3 债务重组与资产减值准备的税务处理 7.4 交易后税务风险的追溯与保障条款的设计 第八章：外贸业务与跨境交易的税务合规 在全球化背景下，出口退税、国际税收协定及利润转移是外贸企业必须面对的税务前沿问题。 8.1 出口退（免）税的申报、审核与风险点控制（特别是视同出口业务） 8.2 增值税“免抵退”与“免退”政策的选择与影响 8.3 国际税收协定在避免双重征税中的运用 8.4 境外所得的税收抵免申报实务 --- 第四部分：税务稽查应对与争议解决 第九章：税务稽查的应对策略与现场盘查要点 本章将稽查流程“去神秘化”，帮助企业有理有据地应对税务机关的现场检查。重点讲解了“金税四期”下，税务机关如何利用大数据进行风险画像和定点检查。 9.1 税务稽查的预警信号识别与自查自纠机制的建立 9.2 面对进项发票异常、资金流异常时的合理解释与证据链构建 9.3 稽查过程中的沟通技巧与关键证据的提供顺序 9.4 税务行政处罚的层级划分与企业申诉的程序要求 第十章：税务争议的行政复议与司法程序 当纳税人与税务机关在税款认定上产生分歧时，如何通过合法的法律途径维护自身权益。本章详细梳理了从税务大 সম্মিলিত到行政复议，再到行政诉讼的完整路径。 10.1 税务行政复议的申请条件、时效与审理重点 10.2 启动行政诉讼前的准备工作：证据固定与诉讼请求的界定 10.3 应对税务机关的“事实认定”与“法律适用”争议的抗辩技巧 10.4 权威判例分析：税务争议解决中的关键胜诉点 --- 本书特色与价值： 本书摒弃了冗长、晦涩的理论阐述，每一章节均紧密结合国家税务总局最新发布的政策文件、司法判例以及实务操作中遇到的疑难杂症。通过详尽的流程图、对比表格和可直接套用的工作模板，确保读者在掌握税务原理的同时，能够立即将其应用于日常工作中，实现税务合规与价值创造的双重目标。本书是新时代企业税务管理者的必备工具书。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我之前一直认为土地增值税就是一种简单的税种，但《土地增值税实战与案例精解》这本书彻底颠覆了我的认知。它用一种非常接地气的方式，把这个看似复杂的税种，分解成了一个个易于理解的部分。作者不仅仅在讲解税法条文，更重要的是在分享如何“玩转”土地增值税。书中提到的“税务筹划”理念，让我耳目一新。比如，在项目开发初期，如何通过合理规划土地使用性质，选择合适的开发模式，以及如何进行有效的成本控制，来降低未来的土地增值税负担。书中的案例分析，更是生动形象，让我能够通过别人的经验，少走弯路。我尤其对书中关于“房地产项目全生命周期税务风险管理”的章节印象深刻，它让我认识到，税务问题不仅仅是申报那一刻才需要关注，而是一个贯穿于项目始终的系统工程。这本书让我明白了，掌握土地增值税的精髓，不仅仅是为了合规，更是为了让企业在激烈的市场竞争中，获得更强的竞争力。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是会计从业人员的福音！我一直以来在处理与土地相关的税务问题时都感到有些力不从心，尤其是在涉及土地增值税的计算和申报环节，总觉得理论知识和实际操作之间存在一道难以逾越的鸿沟。然而，当我拿到《土地增值税实战与案例精解》这本书时，那种困惑感瞬间烟消云散。作者以其深厚的专业知识和丰富的实战经验，将抽象的税法条文抽丝剥茧，化繁为简，用最直观易懂的方式呈现在读者面前。书中大量的案例分析更是让我眼前一亮，这些案例并非纸上谈兵，而是紧密结合了现实生活中的各种复杂情况，从项目的立项、开发、销售到最终的清算，每一个环节的税务处理都进行了详尽的阐述。我尤其欣赏的是，书中对于一些容易混淆的概念，比如“房地产开发成本”和“转让房地产的收入”的界定，以及如何正确运用税前扣除项目，都进行了深入的剖析，并且提供了清晰的操作指南。对于像我这样在基层工作的会计，经常会遇到各种各样的新情况、新问题，而这本书就像一位经验丰富的老会计，随时随地都能为我提供最及时、最准确的指导。它不仅仅是一本工具书，更像是一位良师益友，帮助我在复杂的税务环境中游刃有余。

评分☆☆☆☆☆

我是一名土地评估师，在工作中经常需要配合企业进行土地增值税的申报。过去，我对税务方面了解不多，总觉得土地的价值评估和税务计算是两个独立的部分。但自从阅读了《土地增值税实战与案例精解》后，我发现这两者之间有着密不可分的联系。这本书不仅从税务的角度讲解了土地增值税的计算，还深刻地阐述了土地价值在整个增值税过程中的重要性。书中关于“房地产转让价格的确定”和“土地成本的核算”等章节，对于我理解土地的增值来源和如何科学地评估土地价值，从而更准确地计算土地增值税，提供了新的视角。我尤其欣赏书中关于“土地增值税税负的转嫁”的讨论，这让我认识到，在评估土地价值时，不仅要考虑市场因素，还要考虑到税收政策对价格的影响。这本书让我意识到，作为一名土地评估师，掌握一定的税务知识，能够更好地为客户提供全方位的服务，也能够更准确地为土地价值的评估提供数据支持。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地产开发公司的财务经理，日常工作中需要频繁接触土地增值税的申报和筹划工作。坦白说，在翻阅《土地增值税实战与案例精解》之前，我对如何最大化合法节税空间始终感到捉襟见肘。这本书的出现，无疑为我打开了一扇新的窗户。它不仅仅局限于基础的税法解读，更侧重于提供实操层面的技巧和策略。例如，书中关于如何合理界定和归集开发成本，如何选择最有利的收入确认时点，以及如何有效利用各项加计扣除政策等方面的详细讲解，都让我受益匪浅。我印象深刻的是书中关于“房地产开发项目成本核算与土地增值税计算的衔接”这一章节，作者通过几个具体的案例，清晰地展示了成本核算不当可能带来的税务风险，以及如何通过精细化的成本管理来实现税务优化。此外，书中对于不同类型房地产项目的税务处理差异，例如商品房、经济适用房、保障性住房等的特殊性，也进行了深入的分析，这对于我们这类综合性开发企业来说，是非常宝贵的指导。这本书让我意识到，土地增值税的筹划并非一味地规避，而是在合法合规的前提下，通过精细化的管理和策略的选择，实现企业效益的最大化。

评分☆☆☆☆☆

作为一名刚入行的税务师助理，我对土地增值税的认识还停留在理论层面，每次遇到实际的申报工作都感到无从下手，生怕因为自己的疏忽而给客户带来损失。《土地增值税实战与案例精解》这本书简直是我工作中的“救命稻草”。它以非常人性化的方式，将那些晦涩难懂的税法条文变得触手可及。书中大量的真实案例，让我能够直观地理解每一个税收政策是如何在实际操作中应用的。作者在案例分析中，不仅仅给出了结论，更重要的是详细解释了得出结论的过程，包括涉及到的各项计算公式、相关的法律法规依据，以及可能遇到的风险点。我特别喜欢书中关于“土地增值税清算”的章节，它将清算过程中的各种细节，比如何时需要清算、清算时需要准备哪些资料、各项费用的扣除标准等，都做了非常细致的梳理。对于我这样一个新手来说，这本书就像一位耐心细致的导师，手把手地教我如何一步步完成申报工作。它不仅提升了我的专业技能，更重要的是增强了我工作的信心。

评分☆☆☆☆☆

服务好 物流快 京东的书总是友便宜又正版

评分☆☆☆☆☆

印刷质量不错，正版图书，推荐大家买

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内容不错，通俗易懂，值得推荐。

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内容挺全面，不错，正版

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