房地产前期策划与定价 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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廖志宇，杨思思 编

图书标签:

• 房地产
• 前期策划
• 定价策略
• 市场分析
• 项目定位
• 投资分析
• 房地产开发
• 销售策略
• 房地产经济
• 房地产市场

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112188420

版次：1

商品编码：11915625

包装：平装

丛书名： 房地产操盘实战技巧丛书

开本：16开

出版时间：2016-05-01

用纸：胶版纸

页数：332

字数：471000

正文语种：中文

内容简介

　　《房地产前期策划与定价》是一本全面介绍房地产定价策略的图书，讲述了四种不同导向定价方法；项目内部差价调整技巧；六种房地产定价策略，并区分小户型、别墅、商铺、多层／中高层／高层、大盘这五种项目类型提出对应的实战定价策略。书中结合实际操作经验和经典营销理论，层层剖析，并辅之以鲜活的案例，内容丰富，体系清晰，指导性强，使实践与理论有机融合。
　　《房地产前期策划与定价》适合开发商、策划代理公司的营销策划人员使用。

内页插图

目录

第一章 市场变革与房地产策划理论
一、市场变革的三大表现
二、房地产变革之下的策划思想

第二章 房地产市场调研与分析
一、房地产市场调研内容
二、外部环境与本体调研的模式及方法
三、房地产需求调研的模式及方法
四、房地产供给调研的模式和方法
五、竞争对手调研的模式及方法
六、房地产产品调研的模式及方法
七、房地产调研的五个主要阶段
八、房地产市场分析

第三章 项目价值研判与物业发展
一、取地与意向地块价值评估
二、取地之后的项目价值研判
三、项目区位价值分析
四、项目整体定位
五、项目物业发展建议

第四章 房地产项目定位策划
一、房地产项目定位的三个前提
二、房地产项目定位体系

第五章 房地产价格与定价理论
一、如何认识房地产价格与定价
二、房地产定价的本质
三、影响房地产定价的因素
四、确定房地产价格的六个步骤

第六章 四种不同的定价方法
一、成本导向定价策略及方法
二、需求导向定价策略及方法
三、竞争导向定价策略及方法
四、营销目标为核心定价策略及方法

第七章 房地产价格修正与房价形成
一、项目内部差价调整流程
二、影响差价的产品因素
三、各影响因素的权重设定
四、各因素打分思路
五、价目表的形成与修正
案例1 BL·心语花园价格修正及定价形成策略

第八章 房地产定价策略
一、总体定价策略
二、时间节点定价策略
三、用户心理定价策略
四、促销定价策略
五、房地产价格调整的流程和步骤
六、全营销过程定价策略
七、差价策略
案例2 JD·荔湖城价格调整方案
八、价格变化反映与价格变化应变策略
案例3 青岛TT·馥香谷项目的价格应变策略

第九章 五种不同类型产品的实战定价策略
一、小户型实战定价策略
二、别墅实战定价策略
三、商铺实战定价策略
四、多层、中高层、高层实战定价策略
五、大盘开发实战定价策略

前言/序言

《地产蓝图：洞悉市场脉搏，驾驭价值之巅》 一、 拨开迷雾，看见价值的源头 在瞬息万变的房地产市场中，每一寸土地都蕴藏着无限可能，每一个项目都承载着未来的梦想。然而，价值的实现并非凭空而来，它源于对市场的深刻洞察，对需求的精准把握，对潜力的审慎发掘。《地产蓝图：洞悉市场脉搏，驾驭价值之巅》，并非一本传授具体项目操盘技巧的教科书，而是一部旨在构建从业者宏观视野、提升决策智慧的指南。它将带领读者穿越纷繁复杂的表象，直抵房地产价值的核心，掌握驱动市场、塑造未来的关键要素。 本书的核心在于“洞悉”与“驾驭”。“洞悉”意味着要能够穿透表面的喧嚣，理解那些影响房地产市场走向的宏观经济、政策法规、社会文化等深层驱动力。它要求我们不仅仅局限于某一特定区域或项目，而是将视野拓展至全国乃至全球的经济格局，理解货币政策、财政政策、人口结构、城镇化进程等如何悄无声息地影响着土地的稀缺性、住房的需求以及资本的流向。同时，“洞悉”也体现在对区域经济发展规律、城市功能布局、产业导入、交通枢纽建设等微观层面的敏锐捕捉。只有理解了这些“为什么”，我们才能更好地判断“在哪里”、“做什么”以及“如何做”，从而避免盲目跟风，抓住真正具备增长潜力的机遇。 而“驾驭”则是一种能力，一种将洞悉转化为价值实现的能力。它不仅仅是掌握一套理论模型，更是培养一种基于数据分析、逻辑推理和风险评估的决策思维。本书将探讨如何构建一套科学的价值评估框架，如何识别并量化潜在的价值增长点，如何审慎评估项目开发可能面临的风险，并在此基础上制定出与之匹配的发展策略。它强调的不是“卖”的技巧，而是“创造”价值的能力；不是“赚”的策略，而是“增”的逻辑。通过对不同市场环境下的价值实现路径的剖析，本书旨在帮助读者掌握在复杂局面下做出明智选择、实现资产保值增值的核心能力。 二、 宏观视野，点亮价值的坐标系 房地产市场的价值并非孤立存在，它深嵌于宏观经济的巨大脉络之中。《地产蓝图》将引领读者构建一个强大的宏观视野，理解经济周期、货币政策、财政政策、人口结构、城镇化进程等宏观变量如何塑造着房地产市场的供需关系、价格走势和发展前景。 经济周期的“潮汐”： 房地产市场往往与宏观经济周期紧密相连，经济繁荣时期，需求旺盛，价格上涨；经济下行时期，需求减弱，市场承压。本书将深入剖析不同经济周期阶段的特征，以及它们对房地产市场可能产生的连锁反应，帮助读者在周期的潮起潮落中，辨别投资与开发的良机，规避潜在的风险。我们将探讨如何分析GDP增长、通货膨胀、就业率等关键经济指标，理解它们如何影响购房者的支付能力和信心，以及企业投资的意愿。 政策风向的“罗盘”： 房地产市场受政策影响尤为深远。土地政策、金融信贷政策、税收政策、住房保障政策、户籍制度改革等等，都如同一只无形的手，塑造着市场的格局。本书将引导读者审视这些政策的制定逻辑、传导机制及其可能产生的短期与长期效应。我们不仅仅关注政策表面的文字，更将探究其背后隐藏的经济意图和社会目标，从而更好地预测政策走向，并在合规的前提下，抓住政策红利，规避政策风险。例如，我们将分析不同类型的金融政策（如利率、首付比例、贷款额度）对房地产销售和投资的影响，以及不同土地供给政策（如容积率、地块规划）对未来市场供应和产品形态的塑造。 人口迁徙的“动脉”： 人口是房地产最根本的需求驱动力。人口的增长、老龄化、生育率、以及最重要的——人口的区域性迁移，都直接影响着城市和区域的房地产需求。本书将聚焦于人口流动的内在逻辑，分析哪些城市是人口流入的“蓄水池”，哪些区域是人口流出的“低谷区”。我们将探讨人口结构的变化如何影响不同类型物业的需求（如年轻人口多则刚需和租赁需求旺盛，老龄人口多则养老和改善型需求突出），以及人口红利或人口衰退将如何重塑未来的房地产市场格局。 城镇化的“引擎”： 城镇化是中国房地产市场发展的重要引擎。本书将深入分析城镇化的不同阶段、不同模式及其对房地产市场的多重影响。我们将探讨新型城镇化战略下，城市群的发展、都市圈的扩张、以及中小城市的发展机遇，理解这些宏观层面的城市化进程如何为房地产开发提供新的空间和市场。同时，也将分析城镇化过程中伴随的土地供给、基础设施建设、公共服务配套等关键要素，及其对区域房地产价值的影响。 三、 区域深耕，挖掘价值的“土壤” 宏观视野如同星辰大海，而区域深耕则是将价值落地的具体实践。《地产蓝图》强调，房地产的价值最终体现在具体的区域和地块上。因此，本书将引导读者深入理解区域经济发展规律、城市功能定位、产业结构、交通枢纽、以及社区形态等微观层面的要素，从而发掘区域价值的“土壤”。 区域经济的“肌理”： 每个区域都有其独特的经济肌理。本书将指导读者如何分析区域产业结构，识别其核心竞争力，理解产业发展如何吸引人口、创造就业，进而驱动房地产需求。我们将探讨不同类型的产业（如高科技、制造业、服务业、旅游业）对房地产市场的不同影响，以及产业集群的形成如何催生新的房地产价值增长点。例如，分析一个区域是否有新兴产业导入，是否是区域经济的中心，其税收收入、GDP增速等经济指标是否健康，这些都直接关系到该区域房地产的长期价值。 城市功能的“脉搏”： 城市的功能定位决定了其房地产市场的基本属性。本书将分析城市在区域发展中的角色，如中心城市、副中心城市、节点城市等，以及它们在经济、交通、文化、教育、医疗等方面的集聚效应。我们将探讨城市不同区域的功能划分，如商业中心、居住区、工业区、文教区等，以及它们之间的相互关系如何影响地段价值和物业类型。理解一个城市是侧重发展科技创新，还是旅游文化，或是高端制造，这将直接影响其房地产市场的需求结构和产品定位。 交通枢纽的“动脉”： 交通是连接区域、通达市场的生命线。本书将强调交通基础设施建设对房地产价值的重塑作用。我们将分析轨道交通、高速公路、航空枢纽等交通网络的发展如何影响区域的可达性、通勤时间，从而直接提升沿线区域的房地产价值。对于具体地块而言，其与城市主要交通节点的距离、交通便利性，往往是决定其价值的重要因素。 社区文化的“温度”： 房地产的价值最终回归到人的居住体验。本书将引导读者关注社区的人文环境、配套设施、教育资源、医疗服务、以及社区的未来发展潜力。我们将探讨不同社区的文化特质，如是年轻的创业社区，还是成熟的家庭社区，亦或是高端的国际社区，这些都将影响其吸引力、居住成本以及长期的价值稳定性。对社区内部配套的细致考察，如学校的品质、商业的繁荣程度、公园绿地的覆盖率等，是评估区域价值不可或缺的一环。 四、 价值逻辑，构建定价的“理性” 在深刻理解市场和区域的基础上，《地产蓝图》将带领读者构建一套理性的价值评估和定价逻辑。本书并非提供一个简单的计算公式，而是倡导一种基于多维度因素综合分析的思维方式。 供需平衡的“天平”： 房地产的价值本质上是供需关系的体现。本书将深入分析区域的房地产供给情况（包括新增供应、存量供应、土地供应等）和需求情况（包括人口增长、家庭结构变化、购房意愿、支付能力等），理解供需之间的动态平衡如何影响价格的涨跌。我们将探讨如何通过数据分析，预测未来一段时间内的供需变化趋势，从而为价值评估提供依据。 成本叠加与价值溢价的“双轨”： 土地成本、建安成本、税费、开发商利润等构成了房地产的基础成本。本书将详细分析这些成本要素，以及它们在不同区域、不同项目中的构成差异。更重要的是，本书将探讨在成本之上，如何识别并量化那些能够带来价值溢价的因素，例如：稀缺的地理位置、独特的景观资源、优质的教育学区、完善的配套设施、创新的产品设计、以及良好的品牌口碑等。理解这些溢价因素，是实现价值最大化的关键。 市场对标与价值敏感度的“标尺”： 对于具体的房地产项目，参考可比项目的成交价格是重要的定价依据。本书将指导读者如何进行有效的市场对标，分析相似地段、相似产品、相似品质项目的价格表现，理解其背后的驱动因素。同时，也将探讨如何识别项目价值的敏感点，理解哪些因素的变化会对项目价值产生更大的影响，从而在开发过程中，有针对性地进行优化和提升。 未来增长潜力的“远见”： 房地产的价值不仅仅取决于当下，更在于其未来的增长潜力。本书将引导读者审视区域的长期发展规划、产业导入计划、基础设施建设等，预测项目在未来可能获得的增值空间。我们将探讨如何评估一个项目是否具备成为区域价值标杆的潜力，以及如何通过前瞻性的规划和产品设计，为项目的长期价值增长奠定基础。 《地产蓝图：洞悉市场脉搏，驾驭价值之巅》，是一本关于思考、关于策略、关于智慧的书。它不是一本“秘籍”，而是一扇打开价值之门的窗户。它旨在帮助每一位投身房地产行业者，超越表面的喧嚣，拥抱深刻的洞察，以更加理性、更加前瞻的视角，去理解、去创造、去实现房地产真正的价值。无论您是经验丰富的操盘手，还是初涉行业的探索者，这本书都将为您提供一套全新的思维框架，助您在波澜壮阔的地产时代，驾驭价值之巅，绘制出属于您的辉煌蓝图。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，我更擅长的是市场营销和品牌传播，对于前期报批和土地成本控制这些环节知之甚少，因此带着一种“填补知识盲区”的心态来阅读的。这本书的优势在于，它用一种非常直观的方式解释了前期决策如何像多米诺骨牌一样影响后续的营销难度和盈利空间。我尤其对其中关于“容积率与舒适度悖论”的分析感到醍醐灌顶。很多开发商为了利润最大化，牺牲了居住体验，这本书却明确指出，过度压缩空间反而会带来长期的品牌风险。作者在描述这些权衡取舍时，展现出了一种极高的职业操守和对社会责任的担当。它不是一本纯粹的“教你赚钱”的书，而是一本“如何做正确决策”的指南。书中的案例分析虽然没有详细列出具体数字，但那种逻辑推演的严谨性，足以让一个新手快速领悟到行业深层次的运作规律。对于我这样的市场人来说，理解了这些前期限制，就能更好地在后期制定出符合项目特性的营销策略，避免“画饼充饥”式的宣传。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我最大的感受是其极强的体系性和跨界整合能力。它并非仅仅停留在房地产开发的一亩三分地，而是巧妙地将城市规划、经济学原理、甚至社会心理学的知识融入其中。阅读过程中，我仿佛在进行一场高级的商业案例分析。特别值得称赞的是，作者似乎对未来的城市发展趋势有着敏锐的预判，书中多次提及“轻资产运营”和“服务前置化”的理念，这对于当前正在经历深刻变革的行业来说，无疑具有极强的指导意义。它没有给我任何现成的答案，但它提供了一套思考问题的工具箱，让我学会如何从宏观的政策风向、中观的人口结构变化，到微观的土地细分，进行多层次的逻辑串联。这本书对于那些希望跳出传统开发思维定式的专业人士，提供了极佳的启发。它不仅是一本关于“做项目”的书，更是一本关于“做决策”和“建立商业逻辑”的教材，其深度和广度远超我的预期。

评分☆☆☆☆☆

从一个注重细节和用户体验的角度出发，这本书提供了许多超越常规思考的视角。我注意到书中对“微气候研究”和“社区尺度感”的描述，这些内容往往在标准化的设计规范中被一笔带过，但作者却花了大量篇幅去论证它们对居住者幸福感的决定性作用。这让我联想到当前市场上一些过度追求“网红”设计，却忽略了基本居住舒适度的项目，这本书无形中提供了一种批判性的参照系。它强调，真正的创新不是炫技，而是对人性的深刻洞察。我非常欣赏作者在讨论政策导向和市场预判时的审慎态度，没有给出任何绝对化的结论，而是教会读者如何建立一套自己的风险评估体系。书中关于不同业态组合对社区活力影响的探讨，也为我未来考虑综合体项目的规划提供了宝贵的参考。总而言之，这本书就像一把手术刀，精准地剖析了房地产项目从概念到落地的每一个关键节点，其专业度和人文关怀的结合，令人印象深刻。

评分☆☆☆☆☆

这本书的文字风格简直就是一股清流，它避开了那些枯燥乏味的行业术语堆砌，而是用一种近乎散文诗的笔触来描绘房地产这个看似冰冷实则充满人文关怀的行业。我原本以为这是一本偏向技术流的工具书，没想到它更像是一本关于“如何创造价值”的哲学思考录。书中对“好产品”的定义，远超出了建筑面积和容积率的范畴，它深入探讨了居住者情感需求与空间形态之间的微妙联系。例如，书中对不同时代居住审美变迁的描述，让我对过去几年市场热销户型的设计理念有了全新的认识。它似乎在告诉我们，建筑的生命力不在于材料的昂贵，而在于它能否承载人们对美好生活的向往。我尤其对其中关于“时间维度”的探讨印象深刻，如何让一个社区在十年、二十年后依然保持活力，这需要多么深厚的洞察力。这本书的阅读体验是沉浸式的，它更像是一场心灵的漫游，引导你重新审视自己对“居住”这件事的理解，而不是简单地教你如何“盖房子”或“卖房子”。

评分☆☆☆☆☆

初次翻开这本书，就被其深入浅出的叙述方式所吸引，作者仿佛是一位经验丰富的行业前辈，娓娓道来房地产开发的每一个环节。虽然我更关注的是项目后期的运营与招商，这本书在宏观层面上对前期策划的解读，却让我对整个开发流程有了更立体的认识。比如，书中对不同城市土地性质的分析，以及如何根据市场定位来调整产品设计，这些内容都非常实用。尤其是关于社区配套设施的前瞻性规划部分，让我思考良多。我们常常在项目后期才发现某些配套的缺失导致入住率不佳，而这本书强调了在规划初期就必须将运营目标融入设计，这种“一体化”的思维模式是许多从业者容易忽略的。它没有过多纠缠于复杂的财务模型或技术细节，而是侧重于战略层面的布局，这对那些希望从执行层面上升到战略层面的读者来说，无疑是一剂良方。我特别喜欢其中关于竞品分析的章节，它不仅教你如何看竞争对手的优劣，更引导你去思考如何通过差异化定位来抢占市场空白，而不是盲目跟风。这本书的价值在于，它帮你构建了一个完整的认知框架，让你在面对复杂多变的房地产市场时，能够站得更高，看得更远。

评分☆☆☆☆☆

书邮过来包装有点小差了，没有新书的感觉...

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烂

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充充电，挺好

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送货速度快配送服务好

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很好

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很好

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很实用一本书

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