物業管理前期介入與承接查驗十堂課 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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張岩 著

圖書標籤:

• 物業管理
• 前期介入
• 承接查驗
• 實操
• 流程
• 規範
• 案例
• 培訓
• 技巧
• 質量控製

店鋪： 連雲港新華書店圖書專營店

齣版社： 機械工業齣版社

ISBN：9787111550013

商品編碼：23476952412

包裝：平裝

開本：16

齣版時間：2016-11-01

內容介紹
基本信息

書名：	物業管理前期介入與承接查驗十堂課
作者：	張岩	開本：
YJ：	29	頁數：
現價：	見1；CY=CY部	齣版時間	2016-11
書號：	9787111550013	印刷時間：
齣版社：	機械工業齣版社	版次：
商品類型：	正版圖書	印次：

內容提要 作者簡介 張岩，十年以上物業管理行業從業經曆，在中海物業管理有限公司擔任地區公司負責人，具有很強的實踐經驗與實操能力。齣版個人專著《物業服務實戰、實踐與實操100例》《科技園區物業管理方案》，以及21世紀高職高專規劃教材《物業管理實務》。 精彩導讀 目錄
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《物業管理前期介入與承接查驗十堂課》 內容概述 本書旨在為房地産開發企業、物業服務企業以及相關從業人員提供一套係統、實用的物業管理前期介入與承接查驗的理論框架和操作指南。通過十堂精煉的課程，本書將帶領讀者深入理解物業管理在項目開發周期中的關鍵作用，並掌握從項目規劃、設計、施工到交付的全流程管理要點，最終實現對項目品質的有效控製和對物業服務價值的最大化。 第一堂課：物業管理前期介入的戰略意義與價值定位 本堂課將從宏觀層麵闡述物業管理前期介入的戰略意義。我們將探討為什麼物業管理不應等到項目竣工纔介入，而是需要從項目立項之初就融入開發流程。這包括： 降低開發風險： 通過前期介入，能夠預見並規避潛在的物業管理難題，如設計缺陷、材料選擇不當、公建配套缺失等，從而減少後期運營成本和業主糾紛。 提升項目價值： 高品質的物業管理能夠顯著提升項目的居住舒適度、安全性和保值增值能力，吸引更多優質客戶，提高市場競爭力。 優化客戶體驗： 從項目設計階段就考慮業主的居住需求和使用習慣，能夠為業主提供更人性化、更便捷的居住體驗，提升滿意度和忠誠度。 建立品牌口碑： 良好的前期介入和交付品質是企業品牌形象和市場口碑的重要支撐。 我們將詳細分析物業管理在不同開發階段的核心價值，包括： 拿地階段： 評估地塊的物業管理可行性、成本投入、區域配套等。 規劃設計階段： 提齣關於戶型、公共空間、綠化景觀、配套設施、人車流綫、設備選型等方麵的專業建議。 施工階段： 監督施工質量，確保設計意圖得以實現，為後期物業管理打下堅實基礎。 銷售階段： 配閤銷售，展示項目未來的居住品質和管理水平。 交付階段： 確保房屋和配套設施的完好性，為業主提供順暢的入住體驗。 第二堂課：前期介入在項目規劃設計階段的關鍵節點與核心要素 本堂課將聚焦於物業管理前期介入在項目規劃設計階段的實踐操作。我們將深入探討以下關鍵環節： 功能性空間規劃： 如何與設計團隊協作，優化物業服務用房（如管理處、會議室、值班室、設備間等）的選址、麵積和布局，確保其滿足日常運營需求。 居住體驗優化： 從業主視角齣發，就戶型設計（如采光、通風、隔音）、公共空間（如大堂、樓道、電梯廳）的品質感與實用性、景觀設計（如私傢花園、公共綠化）的美觀度與維護性、以及兒童遊樂區、健身房、書吧等配套設施的功能性與便利性提齣建議。 設備設施的閤理選型與布局： 關注電梯、給排水、供配電、消防、安防、智能傢居等係統的選型、品牌、性能參數以及安裝位置，確保其可靠性、易維護性和節能性。 交通組織與停車設計： 優化人車分流方案，設計閤理便捷的停車區域，考慮充電樁設置、無障礙停車位等。 智能化係統集成： 探討安防監控、門禁係統、智能停車、智慧物業管理平颱等智能化技術的應用，並要求其與建築設計緊密結閤，實現互聯互通。 環境與可持續性： 關注節能降耗設計（如建築節能、太陽能利用），雨水收集、中水迴用等綠色環保措施，以及垃圾分類收集設施的閤理布局。 精裝修標準與細節： 參與製定精裝修標準，重點關注材料選擇的環保性、耐用性，以及細節工藝的精細度，為後期保潔和維護提供便利。 第三堂課：施工階段的物業管理監督與品質把控 本堂課將詳細闡述在施工過程中，物業管理介入如何進行有效的監督與品質把控： 深化設計與圖紙審核： 物業管理團隊對施工圖紙進行復核，重點關注物業管理相關空間、設備、管綫預埋、消防通道等是否符閤設計規範和實際運營需求。 材料與設備進場驗收： 建立嚴格的材料與設備進場驗收製度，對照設計和閤同要求，核查品牌、型號、規格、數量、質量等，特彆是關鍵設備的性能指標。 隱蔽工程的重點監督： 對給排水、強弱電、消防、防水等隱蔽工程進行重點檢查，確保施工質量符閤規範，避免後期維修難題。 施工工藝的現場檢查： 關注牆麵抹灰、地麵鋪貼、門窗安裝、防水處理、設備安裝等施工工藝，發現問題及時提齣整改意見。 進度與節點控製： 參與項目工程進度協調會，瞭解工程進展，確保物業管理相關環節不被延誤。 第三方檢測的配閤： 配閤並監督第三方檢測機構對工程質量進行檢測，確保各項指標閤格。 與施工單位的有效溝通： 建立順暢的溝通機製，及時反饋問題，協調解決矛盾，形成工作閤力。 建立問題颱賬與整改追溯： 詳細記錄施工過程中發現的問題，明確責任人，並持續跟蹤整改情況，直至問題解決。 第四堂課：承接查驗的基礎理論與前期準備工作 本堂課將係統介紹承接查驗的基本概念、重要性以及前期準備工作： 承接查驗的定義與目的： 明確承接查驗是在物業交付使用前，物業管理企業依據閤同和國傢相關標準，對開發項目進行全麵、細緻的檢查，以確認項目是否符閤交付條件，保障業主權益，為後續物業管理奠定基礎。 承接查驗的重要性： 強調承接查驗是物業管理企業承接項目、開展服務的“第一道防綫”，是實現“接管一方、管理一方、受益一方”的關鍵環節。 承接查驗的基本原則： 遵循閤法性、客觀性、全麵性、專業性、有效性原則。 承接查驗的法律法規依據： 介紹《物業管理條例》、《物業承接和接管驗收辦法》等相關法律法規。 承接查驗的責任主體： 明確開發建設單位、物業管理企業、業主等各方的權利與義務。 承接查驗的流程概述： 介紹從啓動、準備、實施、報告、移交等環節的整體流程。 承接查驗的組織與人員配置： 如何組建專業的承接查驗團隊，明確職責分工，人員專業背景要求。 查驗依據的準備： 收集和梳理項目的設計文件、施工圖紙、設備說明書、竣工驗收報告、相關閤同文件等。 查驗工具與方法的準備： 準備必要的測量工具、檢測設備、攝影器材、記錄錶格等。 查驗計劃的製定： 詳細規劃查驗範圍、重點、時間節點、人員安排、注意事項等。 第五堂課：房屋本體承接查驗的重點與難點 本堂課將深入探討房屋本體承接查驗的關鍵部位、常見問題及應對策略： 主體結構檢查： 重點檢查梁、柱、闆、牆體等是否存在裂縫、酥鬆、變形等質量問題。 外牆與屋麵檢查： 檢查外牆抹灰、塗料、飾麵層是否平整、牢固，有無脫落、起泡、滲漏；屋麵防水層是否完好，有無積水、裂縫。 門窗工程檢查： 檢查門窗框、扇的安裝是否牢固，開關是否順暢，密封性是否良好，五金件是否齊全、完好，錶麵是否有劃痕、損傷。 室內裝修檢查： 牆麵： 檢查抹灰層是否平整、光滑，有無空鼓、開裂、脫落；塗料、壁紙等飾麵層是否平整、均勻，有無明顯色差、汙漬。 地麵： 檢查地磚、木地闆等鋪貼是否平整、牢固，接縫是否均勻，有無空鼓、起翹、劃傷。 天花： 檢查吊頂闆安裝是否牢固，錶麵是否平整，有無汙漬、破損。 防水： 重點檢查廚房、衛生間、陽颱等區域的防水層是否完整、閉水試驗是否閤格。 給排水工程檢查： 檢查給排水管道是否通暢，水壓是否正常，有無滲漏；檢查各類潔具、閥門、接頭是否完好、連接是否可靠。 電氣工程檢查： 強電： 檢查開關、插座、燈具是否安裝牢固、功能正常，配電箱內器件是否規範，綫路敷設是否符閤要求。 弱電： 檢查電視、電話、網絡接口等是否安裝到位，功能是否正常。 通風與隔音檢查： 評估室內通風效果，檢查隔音措施是否到位，如窗戶密封性、牆體隔音等。 常見質量通病的識彆與規避： 總結房屋本體常見的質量問題，如滲漏、開裂、空鼓、變形等，並提供針對性的檢查方法。 第六堂課：公共區域與配套設施的承接查驗要點 本堂課將聚焦於公共區域和配套設施的承接查驗，確保項目整體品質： 大堂與公共走廊： 檢查地麵、牆麵、天花裝飾材料的完好性、平整度；檢查燈光照明是否齊全、工作正常；檢查安防設施（如監控、對講係統）的安裝與功能。 樓梯間： 檢查樓梯踏步、欄杆、扶手是否牢固、安全；檢查疏散指示標誌和應急照明是否完好。 電梯： 檢查電梯轎廂內部的完好性、安全性；測試電梯運行平穩性、噪聲、開關門速度；核查電梯使用登記證、年檢閤格證等。 綠化景觀： 檢查喬木、灌木、草坪的種植密度、成活率、規格；檢查園林小品、景觀構築物（如涼亭、水景）的質量與完好性；檢查灌溉係統是否正常。 道路與廣場： 檢查道路、廣場鋪裝是否平整、牢固，排水是否通暢。 圍牆與大門： 檢查圍牆、大門的材質、工藝、牢固性、美觀度。 停車場（庫）： 檢查地麵鋪裝、劃綫、照明、通風、消防設施；檢查道閘、門禁、監控等安防係統；核查車位數量、尺寸是否滿足要求。 室外配套設施： 檢查兒童遊樂設施、健身設施、廣場休閑設施等的安全性、完好性、規範性。 雨汙水排放係統： 檢查雨水井、汙水井、檢查井的設置與連接是否閤理，排水是否通暢。 戶外廣告與標識係統： 檢查戶外廣告牌、指示標識的設置是否規範、美觀、耐久。 第七堂課：設備設施承接查驗的技術細節與重點關注 本堂課將深入探討各類設備設施的承接查驗技術細節： 給排水係統： 供水係統： 檢查供水管網材質、連接、保溫、水壓、水質；重點關注二次供水設備（水箱、水泵）的選型、安裝、性能參數、消毒記錄。 排水係統： 檢查雨水、汙水排放管網的材質、坡度、連接、通暢性；檢查排水泵、隔油池等設施的運行情況。 供配電係統： 總配電室： 檢查開關櫃、變壓器、發電機組等主要設備的品牌、型號、規格、性能參數、進綫與齣綫配置。 樓層配電箱： 檢查配電箱的容量、配置、開關質量、標識是否清晰。 應急發電機組： 測試其啓動時間、帶載能力、油耗等關鍵指標。 消防係統： 消防水源： 檢查消防水池、消防水泵、增壓穩壓設備等。 消防管網： 檢查消防管道材質、接口、水壓、試壓記錄。 消防設備： 檢查消火栓、滅火器、噴淋係統、火災報警係統、排煙係統、應急照明、疏散指示等。 消防驗收資料： 核查消防驗收閤格證明。 電梯係統： 重點關注電梯曳引機、控製係統、安全保護裝置、報警係統、通訊係統等，以及維保記錄、年檢報告。 智能化係統： 安防係統： 監控攝像頭、門禁係統、周界報警、入侵報警等的功能、覆蓋範圍、清晰度。 通信係統： 公共廣播係統、綜閤布綫係統、寬帶接入等。 樓宇自控係統（BA）： 監測和控製樓宇內的各種設備，如空調、照明、電梯等，檢查其聯動性和節能效果。 智慧物業管理平颱： 檢查其功能模塊的完整性、易用性、數據接口等。 其他設備： 如新風係統、中央空調係統、燃氣管道係統、垃圾處理設備等。 第八堂課：承接查驗的風險控製與法律法規考量 本堂課將側重於承接查驗過程中的風險管理和法律閤規性： 閤同條款的解析與運用： 深入分析《物業服務閤同》、《前期物業管理閤同》中關於交付標準、驗收條款、保修責任等內容，並將其作為查驗的依據。 國傢及地方相關技術標準與規範： 掌握與物業管理相關的國傢及地方技術標準、行業規範，如建築工程質量驗收標準、消防技術規範、電氣安全規範等。 常見的法律風險點： 房屋質量問題： 房屋主體結構、重要部位齣現嚴重質量問題，可能導緻業主解除閤同或要求賠償。 設備設施不閤格： 重要設備設施性能不達標或存在安全隱患，影響正常使用和管理。 配套設施缺失或不符： 公共配套設施不齊全、不符閤設計要求，影響業主權益。 資料不齊全： 竣工資料、驗收報告、産品說明書等關鍵資料缺失，影響物業管理和維修。 風險防範策略： 嚴格的查驗程序： 確保查驗過程的規範化、係統化。 充分的證據固定： 對發現的問題進行拍照、錄像、詳細記錄，並要求開發商簽字確認。 專業的技術支持： 必要時聘請第三方專業機構進行鑒定。 及時的溝通與協商： 與開發建設單位保持有效溝通，協商解決問題。 依法維權： 對於無法協商解決的問題，依法采取法律途徑。 免責條款的界定： 明確物業管理企業在承接查驗中的責任邊界，避免承擔不屬於自身責任的風險。 與開發商的博弈與閤作： 在維護自身權益的同時，尋求與開發商的閤作，共同提升項目品質。 第九堂課：承接查驗報告的編製與成果運用 本堂課將指導讀者如何科學、嚴謹地編製承接查驗報告，並有效地運用報告成果： 承接查驗報告的結構與內容： 報告封麵： 項目名稱、查驗單位、編製日期等。 前言： 查驗背景、目的、依據。 查驗概況： 查驗範圍、時間、人員、參與方。 查驗結果總述： 對項目整體質量的評價。 詳細查驗項目： 分項、分部列齣查驗的房屋本體、公共區域、設備設施等。 發現的問題與隱患： 詳細描述每一項問題的具體情況，包括部位、現象、原因分析（如可能）。 整改建議與要求： 針對發現的問題，提齣具體的整改措施、責任方、完成時限。 附圖、附錶、照片： 用圖文並茂的方式展示問題。 結論與建議： 對項目是否符閤交付條件作齣判斷，並提齣後續管理建議。 報告的嚴謹性與客觀性： 強調報告內容必須真實、準確、客觀，數據引用有據，描述清晰。 問題描述的規範性： 避免模糊不清的錶述，詳細說明問題齣現的位置、狀態、影響程度。 整改建議的可操作性： 提齣的整改措施應具有針對性和可執行性。 報告的呈報與溝通： 如何將報告提交給開發建設單位，並就報告內容進行溝通。 承接查驗成果的運用： 作為與開發商協商的依據： 依據報告內容，與開發商就整改事項進行協商，明確責任。 作為物業管理工作的指導： 報告中指齣的問題將直接影響到物業服務的重點和難點，指導前期物業服務工作的開展。 作為與業主溝通的支撐： 在與業主溝通項目交付情況時，可以提供報告作為參考。 作為追溯和改進的資料： 記錄查驗過程中遇到的典型問題，為今後類似項目提供經驗。 第十堂課：承接查驗後的物業管理對接與持續改進 本堂課將探討承接查驗完成後，如何順利過渡到物業管理階段，並建立持續改進機製： 承接查驗與物業管理工作的無縫對接： 資料移交： 確保開發商按照閤同約定，完整、及時地移交各類竣工資料、圖紙、設備說明書、保修手冊、管綫分布圖等。 人員交接： 熟悉項目管理人員的交接，確保項目情況的順利傳遞。 現場交接： 對項目現場的設備、設施、公共區域等進行最終確認。 物業管理服務啓動： 建立物業管理製度： 結閤項目特點和查驗結果，完善各項管理製度。 組建項目管理團隊： 明確各崗位職責，進行人員培訓。 開展初期服務： 製定入戶指導、秩序維護、環境保潔、綠化養護等初期服務計劃。 跟蹤與協調開發商的整改： 建立整改督辦機製： 持續跟進開發商對承接查驗報告中問題的整改情況。 處理遺留問題： 對於開發商未能按時或按要求完成的整改，要及時溝通並尋求解決方案。 業主入住期的服務與溝通： 提供順暢的入住流程： 協助業主辦理入住手續，講解物業服務內容。 處理業主初期反饋： 認真聽取業主在入住過程中提齣的意見和建議，及時解決問題。 建立良好的業主關係： 通過優質的服務，贏得業主信任。 物業管理服務的持續改進： 建立服務評估體係： 定期對物業服務質量進行評估。 收集業主反饋： 通過問捲調查、意見箱、綫上平颱等多種渠道收集業主意見。 分析與總結： 對服務過程中齣現的問題進行深入分析，找齣根源。 優化服務流程與標準： 根據評估和反饋結果，不斷調整和優化服務流程、標準和技術。 引入創新技術與管理模式： 積極探索運用新技術、新模式提升物業管理效率和服務品質。 本書力求以通俗易懂的語言，結閤豐富的案例，為讀者提供實操性強的指導，幫助廣大物業管理從業者和房地産開發商構建一個高效、專業的物業管理前期介入與承接查驗體係，最終實現項目價值的提升和業主滿意度的最大化。

評分☆☆☆☆☆

最近一直在思考，為什麼有些小區的物業服務總是讓人詬病，而有些卻能獲得業主的高度認可。直到我翻開《物業管理前期介入與承接查驗十堂課》這本書，我纔恍然大悟。這本書的價值，不僅僅在於它提供瞭“十堂課”這樣清晰的學習框架，更在於它揭示瞭物業管理工作中兩個至關重要的、常常被忽視的環節：前期介入和承接查驗。在閱讀“前期介入”的部分時，我仿佛看到瞭一個物業公司如何從一個“服務者”轉變為一個“參與者”，它在項目落地之前，就能夠深入地影響項目的品質。我腦海中浮現齣這樣的畫麵：在一個高檔住宅項目的設計圖紙上，物業專傢指齣瞭某個消防通道的設置可能影響居民的日常通行，或者建議在某個區域增設更多的充電樁，以滿足未來電動汽車普及的需求。這些看似微小的改動，卻能在日後極大地提升居住的便捷性和舒適度。而“承接查驗”則像是對整個前期努力的一次“收官之戰”。我很好奇，書中是如何詳細闡述查驗的細緻程度的？它會涵蓋哪些方麵？是僅僅關注房屋本身的結構和裝修，還是會延伸到對小區整體環境、公共設施的完好程度、甚至是對物業管理係統運作能力的初步評估？我期待這本書能用具體、可操作的方法，幫助我理解，一個成功的物業交付，究竟意味著什麼，以及它對未來小區生活質量的深遠影響。

評分☆☆☆☆☆

說實話，一開始拿到《物業管理前期介入與承接查驗十堂課》這本書，我心裏是帶著點“看熱鬧”的心態。畢竟，我對物業管理這行一直有著模糊的印象，總覺得是些瑣碎的事情。但這本書的題目，“前期介入”和“承接查驗”，聽起來就比日常的“催繳物業費”、“投訴鄰裏糾紛”要專業和有深度。我尤其對“前期介入”這個概念很感興趣。在我看來，一個項目的成功，很大程度上取決於早期的規劃和設計。物業公司如果能在項目初期就參與進來，是不是就能從用戶的角度，提齣更閤理、更人性化的建議？比如，在建築設計階段，能不能就動綫的流暢性、公共空間的利用、甚至是便利店、快遞櫃等配套設施的布局，給齣專業的意見？這樣一來，業主入住後，體驗肯定會更好。而“承接查驗”，聽起來就像是對項目質量的一次“體檢”。我很好奇，這本書裏是如何界定這個“體檢”的標準的？除瞭我們常說的房屋本身的質量，還有哪些關於綠化、安保、甚至是智慧社區係統等方麵的考量？這本書會不會就像一位經驗豐富的“醫生”，為我們一一剖析，讓我們這些非專業人士也能明白，一個高質量的物業服務，到底是從哪裏來的，又應該如何去衡量。

評分☆☆☆☆☆

《物業管理前期介入與承接查驗十堂課》這本書，就像是為我打開瞭一扇通往物業管理“幕後”世界的大門。之前，我總覺得物業公司就是負責收錢、打掃衛生、處理些日常糾紛的。但這本書讓我意識到，真正優秀的物業管理，其工作是多麼的細緻和專業，而且，它的影響力遠遠超齣瞭我之前的想象。我特彆喜歡書中關於“前期介入”的論述。我一直覺得，很多小區入住後齣現的問題，其實在項目規劃設計階段就已經埋下瞭隱患。比如，停車場的設計是否閤理，會不會導緻車輛擁堵；公共空間的設置是否人性化，會不會影響居民的生活便利性。這本書的作者，似乎就是試圖通過“前期介入”，讓物業公司在項目尚未成型時，就能發揮其專業優勢，從居民的角度齣發，對設計提齣意見和建議，從而避免許多不必要的麻煩。而“承接查驗”的部分，則像是對開發商的一次“質量把關”。我很好奇，這本書是如何細緻地描述查驗的流程和內容的？除瞭房屋本身的建築質量，還會不會涉及到對公共設施、綠化、甚至智能化係統的驗收？我期待能從中學習到，一個完整的承接查驗過程，需要關注哪些關鍵點，纔能確保業主未來能享受到高品質的居住體驗。

評分☆☆☆☆☆

最近，在閱讀《物業管理前期介入與承接查驗十堂課》的過程中，我深刻地體會到瞭“未雨綢繆”的重要性。這本書不僅僅是關於物業管理的技術手冊，更像是一本關於如何構築和諧居住環境的“哲學書”。我尤其被“前期介入”這一章節所吸引。作者巧妙地將物業管理的視角，從傳統的“管理”延伸到瞭“參與式建設”。在我看來，這是一種前瞻性的思維模式，它打破瞭物業公司通常在項目建成後纔“接手”的被動局麵。想象一下，一個小區在規劃之初，物業公司就能夠根據其對未來居住需求的深刻理解，與開發商在建築設計、園林景觀、甚至智能化設施等方麵進行深度溝通和協同。這不僅能提升項目的整體品質，更能從源頭上減少日後運營中可能齣現的各種問題。例如，在綠化設計上，物業可以根據當地氣候和業主的喜好，提齣更科學的植物選擇和養護方案；在公共空間設計上，可以考慮增加更多便民的設施，如休憩座椅、兒童活動區等，從而提升小區的宜居性和人文關懷。而“承接查驗”的部分，則像是對前期投入的一次“成果檢驗”。作者詳細闡述瞭如何從多個維度對項目進行全麵而細緻的評估，確保每一個細節都符閤標準，為未來的物業管理打下堅實的基礎。

評分☆☆☆☆☆

最近閑來無事，翻瞭翻書架上的書，偶然發現一本《物業管理前期介入與承接查驗十堂課》。雖然我對物業管理這個領域不算特彆熟悉，但“前期介入”和“承接查驗”這兩個詞還是引起瞭我的興趣。我總覺得，一個項目的成功，前期準備和後期的交接環節至關重要。想想看，如果房子還沒建好，或者剛建好就需要物業進場，那物業應該做什麼？要關注哪些點？而當項目交付給物業時，又有哪些細節需要我們仔細核對，確保未來業主能安心入住？這本書似乎就是從這個角度切入的。我很好奇，作者是如何將“十堂課”這樣一個精煉的框架，去拆解和闡述這兩個復雜且關鍵的環節的。裏麵會不會涉及一些我作為普通業主可能從未想過的專業知識？比如，在規劃階段，物業的介入能對小區的整體設計、配套設施産生多大的影響？在承接查驗時，除瞭檢查牆壁是否開裂、水電是否通暢，還有哪些更深層次的、關係到長期使用體驗的方麵需要關注？這本書會不會用通俗易懂的語言，結閤實際案例，來為我揭示這些“門道”？我期待能從中獲得一些啓發，瞭解物業服務是如何從源頭就開始醞釀，又如何在移交的那一刻奠定基礎的。