物业管理前期介入与承接查验十堂课 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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张岩 著

图书标签:

• 物业管理
• 前期介入
• 承接查验
• 实操
• 流程
• 规范
• 案例
• 培训
• 技巧
• 质量控制

店铺： 连云港新华书店图书专营店

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111550013

商品编码：23476952412

包装：平装

开本：16

出版时间：2016-11-01

内容介绍
基本信息

书名：	物业管理前期介入与承接查验十堂课
作者：	张岩	开本：
YJ：	29	页数：
现价：	见1；CY=CY部	出版时间	2016-11
书号：	9787111550013	印刷时间：
出版社：	机械工业出版社	版次：
商品类型：	正版图书	印次：

内容提要 作者简介 张岩，十年以上物业管理行业从业经历，在中海物业管理有限公司担任地区公司负责人，具有很强的实践经验与实操能力。出版个人专著《物业服务实战、实践与实操100例》《科技园区物业管理方案》，以及21世纪高职高专规划教材《物业管理实务》。 精彩导读 目录
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《物业管理前期介入与承接查验十堂课》 内容概述 本书旨在为房地产开发企业、物业服务企业以及相关从业人员提供一套系统、实用的物业管理前期介入与承接查验的理论框架和操作指南。通过十堂精炼的课程，本书将带领读者深入理解物业管理在项目开发周期中的关键作用，并掌握从项目规划、设计、施工到交付的全流程管理要点，最终实现对项目品质的有效控制和对物业服务价值的最大化。 第一堂课：物业管理前期介入的战略意义与价值定位 本堂课将从宏观层面阐述物业管理前期介入的战略意义。我们将探讨为什么物业管理不应等到项目竣工才介入，而是需要从项目立项之初就融入开发流程。这包括： 降低开发风险： 通过前期介入，能够预见并规避潜在的物业管理难题，如设计缺陷、材料选择不当、公建配套缺失等，从而减少后期运营成本和业主纠纷。 提升项目价值： 高品质的物业管理能够显著提升项目的居住舒适度、安全性和保值增值能力，吸引更多优质客户，提高市场竞争力。 优化客户体验： 从项目设计阶段就考虑业主的居住需求和使用习惯，能够为业主提供更人性化、更便捷的居住体验，提升满意度和忠诚度。 建立品牌口碑： 良好的前期介入和交付品质是企业品牌形象和市场口碑的重要支撑。 我们将详细分析物业管理在不同开发阶段的核心价值，包括： 拿地阶段： 评估地块的物业管理可行性、成本投入、区域配套等。 规划设计阶段： 提出关于户型、公共空间、绿化景观、配套设施、人车流线、设备选型等方面的专业建议。 施工阶段： 监督施工质量，确保设计意图得以实现，为后期物业管理打下坚实基础。 销售阶段： 配合销售，展示项目未来的居住品质和管理水平。 交付阶段： 确保房屋和配套设施的完好性，为业主提供顺畅的入住体验。 第二堂课：前期介入在项目规划设计阶段的关键节点与核心要素 本堂课将聚焦于物业管理前期介入在项目规划设计阶段的实践操作。我们将深入探讨以下关键环节： 功能性空间规划： 如何与设计团队协作，优化物业服务用房（如管理处、会议室、值班室、设备间等）的选址、面积和布局，确保其满足日常运营需求。 居住体验优化： 从业主视角出发，就户型设计（如采光、通风、隔音）、公共空间（如大堂、楼道、电梯厅）的品质感与实用性、景观设计（如私家花园、公共绿化）的美观度与维护性、以及儿童游乐区、健身房、书吧等配套设施的功能性与便利性提出建议。 设备设施的合理选型与布局： 关注电梯、给排水、供配电、消防、安防、智能家居等系统的选型、品牌、性能参数以及安装位置，确保其可靠性、易维护性和节能性。 交通组织与停车设计： 优化人车分流方案，设计合理便捷的停车区域，考虑充电桩设置、无障碍停车位等。 智能化系统集成： 探讨安防监控、门禁系统、智能停车、智慧物业管理平台等智能化技术的应用，并要求其与建筑设计紧密结合，实现互联互通。 环境与可持续性： 关注节能降耗设计（如建筑节能、太阳能利用），雨水收集、中水回用等绿色环保措施，以及垃圾分类收集设施的合理布局。 精装修标准与细节： 参与制定精装修标准，重点关注材料选择的环保性、耐用性，以及细节工艺的精细度，为后期保洁和维护提供便利。 第三堂课：施工阶段的物业管理监督与品质把控 本堂课将详细阐述在施工过程中，物业管理介入如何进行有效的监督与品质把控： 深化设计与图纸审核： 物业管理团队对施工图纸进行复核，重点关注物业管理相关空间、设备、管线预埋、消防通道等是否符合设计规范和实际运营需求。 材料与设备进场验收： 建立严格的材料与设备进场验收制度，对照设计和合同要求，核查品牌、型号、规格、数量、质量等，特别是关键设备的性能指标。 隐蔽工程的重点监督： 对给排水、强弱电、消防、防水等隐蔽工程进行重点检查，确保施工质量符合规范，避免后期维修难题。 施工工艺的现场检查： 关注墙面抹灰、地面铺贴、门窗安装、防水处理、设备安装等施工工艺，发现问题及时提出整改意见。 进度与节点控制： 参与项目工程进度协调会，了解工程进展，确保物业管理相关环节不被延误。 第三方检测的配合： 配合并监督第三方检测机构对工程质量进行检测，确保各项指标合格。 与施工单位的有效沟通： 建立顺畅的沟通机制，及时反馈问题，协调解决矛盾，形成工作合力。 建立问题台账与整改追溯： 详细记录施工过程中发现的问题，明确责任人，并持续跟踪整改情况，直至问题解决。 第四堂课：承接查验的基础理论与前期准备工作 本堂课将系统介绍承接查验的基本概念、重要性以及前期准备工作： 承接查验的定义与目的： 明确承接查验是在物业交付使用前，物业管理企业依据合同和国家相关标准，对开发项目进行全面、细致的检查，以确认项目是否符合交付条件，保障业主权益，为后续物业管理奠定基础。 承接查验的重要性： 强调承接查验是物业管理企业承接项目、开展服务的“第一道防线”，是实现“接管一方、管理一方、受益一方”的关键环节。 承接查验的基本原则： 遵循合法性、客观性、全面性、专业性、有效性原则。 承接查验的法律法规依据： 介绍《物业管理条例》、《物业承接和接管验收办法》等相关法律法规。 承接查验的责任主体： 明确开发建设单位、物业管理企业、业主等各方的权利与义务。 承接查验的流程概述： 介绍从启动、准备、实施、报告、移交等环节的整体流程。 承接查验的组织与人员配置： 如何组建专业的承接查验团队，明确职责分工，人员专业背景要求。 查验依据的准备： 收集和梳理项目的设计文件、施工图纸、设备说明书、竣工验收报告、相关合同文件等。 查验工具与方法的准备： 准备必要的测量工具、检测设备、摄影器材、记录表格等。 查验计划的制定： 详细规划查验范围、重点、时间节点、人员安排、注意事项等。 第五堂课：房屋本体承接查验的重点与难点 本堂课将深入探讨房屋本体承接查验的关键部位、常见问题及应对策略： 主体结构检查： 重点检查梁、柱、板、墙体等是否存在裂缝、酥松、变形等质量问题。 外墙与屋面检查： 检查外墙抹灰、涂料、饰面层是否平整、牢固，有无脱落、起泡、渗漏；屋面防水层是否完好，有无积水、裂缝。 门窗工程检查： 检查门窗框、扇的安装是否牢固，开关是否顺畅，密封性是否良好，五金件是否齐全、完好，表面是否有划痕、损伤。 室内装修检查： 墙面： 检查抹灰层是否平整、光滑，有无空鼓、开裂、脱落；涂料、壁纸等饰面层是否平整、均匀，有无明显色差、污渍。 地面： 检查地砖、木地板等铺贴是否平整、牢固，接缝是否均匀，有无空鼓、起翘、划伤。 天花： 检查吊顶板安装是否牢固，表面是否平整，有无污渍、破损。 防水： 重点检查厨房、卫生间、阳台等区域的防水层是否完整、闭水试验是否合格。 给排水工程检查： 检查给排水管道是否通畅，水压是否正常，有无渗漏；检查各类洁具、阀门、接头是否完好、连接是否可靠。 电气工程检查： 强电： 检查开关、插座、灯具是否安装牢固、功能正常，配电箱内器件是否规范，线路敷设是否符合要求。 弱电： 检查电视、电话、网络接口等是否安装到位，功能是否正常。 通风与隔音检查： 评估室内通风效果，检查隔音措施是否到位，如窗户密封性、墙体隔音等。 常见质量通病的识别与规避： 总结房屋本体常见的质量问题，如渗漏、开裂、空鼓、变形等，并提供针对性的检查方法。 第六堂课：公共区域与配套设施的承接查验要点 本堂课将聚焦于公共区域和配套设施的承接查验，确保项目整体品质： 大堂与公共走廊： 检查地面、墙面、天花装饰材料的完好性、平整度；检查灯光照明是否齐全、工作正常；检查安防设施（如监控、对讲系统）的安装与功能。 楼梯间： 检查楼梯踏步、栏杆、扶手是否牢固、安全；检查疏散指示标志和应急照明是否完好。 电梯： 检查电梯轿厢内部的完好性、安全性；测试电梯运行平稳性、噪声、开关门速度；核查电梯使用登记证、年检合格证等。 绿化景观： 检查乔木、灌木、草坪的种植密度、成活率、规格；检查园林小品、景观构筑物（如凉亭、水景）的质量与完好性；检查灌溉系统是否正常。 道路与广场： 检查道路、广场铺装是否平整、牢固，排水是否通畅。 围墙与大门： 检查围墙、大门的材质、工艺、牢固性、美观度。 停车场（库）： 检查地面铺装、划线、照明、通风、消防设施；检查道闸、门禁、监控等安防系统；核查车位数量、尺寸是否满足要求。 室外配套设施： 检查儿童游乐设施、健身设施、广场休闲设施等的安全性、完好性、规范性。 雨污水排放系统： 检查雨水井、污水井、检查井的设置与连接是否合理，排水是否通畅。 户外广告与标识系统： 检查户外广告牌、指示标识的设置是否规范、美观、耐久。 第七堂课：设备设施承接查验的技术细节与重点关注 本堂课将深入探讨各类设备设施的承接查验技术细节： 给排水系统： 供水系统： 检查供水管网材质、连接、保温、水压、水质；重点关注二次供水设备（水箱、水泵）的选型、安装、性能参数、消毒记录。 排水系统： 检查雨水、污水排放管网的材质、坡度、连接、通畅性；检查排水泵、隔油池等设施的运行情况。 供配电系统： 总配电室： 检查开关柜、变压器、发电机组等主要设备的品牌、型号、规格、性能参数、进线与出线配置。 楼层配电箱： 检查配电箱的容量、配置、开关质量、标识是否清晰。 应急发电机组： 测试其启动时间、带载能力、油耗等关键指标。 消防系统： 消防水源： 检查消防水池、消防水泵、增压稳压设备等。 消防管网： 检查消防管道材质、接口、水压、试压记录。 消防设备： 检查消火栓、灭火器、喷淋系统、火灾报警系统、排烟系统、应急照明、疏散指示等。 消防验收资料： 核查消防验收合格证明。 电梯系统： 重点关注电梯曳引机、控制系统、安全保护装置、报警系统、通讯系统等，以及维保记录、年检报告。 智能化系统： 安防系统： 监控摄像头、门禁系统、周界报警、入侵报警等的功能、覆盖范围、清晰度。 通信系统： 公共广播系统、综合布线系统、宽带接入等。 楼宇自控系统（BA）： 监测和控制楼宇内的各种设备，如空调、照明、电梯等，检查其联动性和节能效果。 智慧物业管理平台： 检查其功能模块的完整性、易用性、数据接口等。 其他设备： 如新风系统、中央空调系统、燃气管道系统、垃圾处理设备等。 第八堂课：承接查验的风险控制与法律法规考量 本堂课将侧重于承接查验过程中的风险管理和法律合规性： 合同条款的解析与运用： 深入分析《物业服务合同》、《前期物业管理合同》中关于交付标准、验收条款、保修责任等内容，并将其作为查验的依据。 国家及地方相关技术标准与规范： 掌握与物业管理相关的国家及地方技术标准、行业规范，如建筑工程质量验收标准、消防技术规范、电气安全规范等。 常见的法律风险点： 房屋质量问题： 房屋主体结构、重要部位出现严重质量问题，可能导致业主解除合同或要求赔偿。 设备设施不合格： 重要设备设施性能不达标或存在安全隐患，影响正常使用和管理。 配套设施缺失或不符： 公共配套设施不齐全、不符合设计要求，影响业主权益。 资料不齐全： 竣工资料、验收报告、产品说明书等关键资料缺失，影响物业管理和维修。 风险防范策略： 严格的查验程序： 确保查验过程的规范化、系统化。 充分的证据固定： 对发现的问题进行拍照、录像、详细记录，并要求开发商签字确认。 专业的技术支持： 必要时聘请第三方专业机构进行鉴定。 及时的沟通与协商： 与开发建设单位保持有效沟通，协商解决问题。 依法维权： 对于无法协商解决的问题，依法采取法律途径。 免责条款的界定： 明确物业管理企业在承接查验中的责任边界，避免承担不属于自身责任的风险。 与开发商的博弈与合作： 在维护自身权益的同时，寻求与开发商的合作，共同提升项目品质。 第九堂课：承接查验报告的编制与成果运用 本堂课将指导读者如何科学、严谨地编制承接查验报告，并有效地运用报告成果： 承接查验报告的结构与内容： 报告封面： 项目名称、查验单位、编制日期等。 前言： 查验背景、目的、依据。 查验概况： 查验范围、时间、人员、参与方。 查验结果总述： 对项目整体质量的评价。 详细查验项目： 分项、分部列出查验的房屋本体、公共区域、设备设施等。 发现的问题与隐患： 详细描述每一项问题的具体情况，包括部位、现象、原因分析（如可能）。 整改建议与要求： 针对发现的问题，提出具体的整改措施、责任方、完成时限。 附图、附表、照片： 用图文并茂的方式展示问题。 结论与建议： 对项目是否符合交付条件作出判断，并提出后续管理建议。 报告的严谨性与客观性： 强调报告内容必须真实、准确、客观，数据引用有据，描述清晰。 问题描述的规范性： 避免模糊不清的表述，详细说明问题出现的位置、状态、影响程度。 整改建议的可操作性： 提出的整改措施应具有针对性和可执行性。 报告的呈报与沟通： 如何将报告提交给开发建设单位，并就报告内容进行沟通。 承接查验成果的运用： 作为与开发商协商的依据： 依据报告内容，与开发商就整改事项进行协商，明确责任。 作为物业管理工作的指导： 报告中指出的问题将直接影响到物业服务的重点和难点，指导前期物业服务工作的开展。 作为与业主沟通的支撑： 在与业主沟通项目交付情况时，可以提供报告作为参考。 作为追溯和改进的资料： 记录查验过程中遇到的典型问题，为今后类似项目提供经验。 第十堂课：承接查验后的物业管理对接与持续改进 本堂课将探讨承接查验完成后，如何顺利过渡到物业管理阶段，并建立持续改进机制： 承接查验与物业管理工作的无缝对接： 资料移交： 确保开发商按照合同约定，完整、及时地移交各类竣工资料、图纸、设备说明书、保修手册、管线分布图等。 人员交接： 熟悉项目管理人员的交接，确保项目情况的顺利传递。 现场交接： 对项目现场的设备、设施、公共区域等进行最终确认。 物业管理服务启动： 建立物业管理制度： 结合项目特点和查验结果，完善各项管理制度。 组建项目管理团队： 明确各岗位职责，进行人员培训。 开展初期服务： 制定入户指导、秩序维护、环境保洁、绿化养护等初期服务计划。 跟踪与协调开发商的整改： 建立整改督办机制： 持续跟进开发商对承接查验报告中问题的整改情况。 处理遗留问题： 对于开发商未能按时或按要求完成的整改，要及时沟通并寻求解决方案。 业主入住期的服务与沟通： 提供顺畅的入住流程： 协助业主办理入住手续，讲解物业服务内容。 处理业主初期反馈： 认真听取业主在入住过程中提出的意见和建议，及时解决问题。 建立良好的业主关系： 通过优质的服务，赢得业主信任。 物业管理服务的持续改进： 建立服务评估体系： 定期对物业服务质量进行评估。 收集业主反馈： 通过问卷调查、意见箱、线上平台等多种渠道收集业主意见。 分析与总结： 对服务过程中出现的问题进行深入分析，找出根源。 优化服务流程与标准： 根据评估和反馈结果，不断调整和优化服务流程、标准和技术。 引入创新技术与管理模式： 积极探索运用新技术、新模式提升物业管理效率和服务品质。 本书力求以通俗易懂的语言，结合丰富的案例，为读者提供实操性强的指导，帮助广大物业管理从业者和房地产开发商构建一个高效、专业的物业管理前期介入与承接查验体系，最终实现项目价值的提升和业主满意度的最大化。

评分☆☆☆☆☆

最近一直在思考，为什么有些小区的物业服务总是让人诟病，而有些却能获得业主的高度认可。直到我翻开《物业管理前期介入与承接查验十堂课》这本书，我才恍然大悟。这本书的价值，不仅仅在于它提供了“十堂课”这样清晰的学习框架，更在于它揭示了物业管理工作中两个至关重要的、常常被忽视的环节：前期介入和承接查验。在阅读“前期介入”的部分时，我仿佛看到了一个物业公司如何从一个“服务者”转变为一个“参与者”，它在项目落地之前，就能够深入地影响项目的品质。我脑海中浮现出这样的画面：在一个高档住宅项目的设计图纸上，物业专家指出了某个消防通道的设置可能影响居民的日常通行，或者建议在某个区域增设更多的充电桩，以满足未来电动汽车普及的需求。这些看似微小的改动，却能在日后极大地提升居住的便捷性和舒适度。而“承接查验”则像是对整个前期努力的一次“收官之战”。我很好奇，书中是如何详细阐述查验的细致程度的？它会涵盖哪些方面？是仅仅关注房屋本身的结构和装修，还是会延伸到对小区整体环境、公共设施的完好程度、甚至是对物业管理系统运作能力的初步评估？我期待这本书能用具体、可操作的方法，帮助我理解，一个成功的物业交付，究竟意味着什么，以及它对未来小区生活质量的深远影响。

评分☆☆☆☆☆

《物业管理前期介入与承接查验十堂课》这本书，就像是为我打开了一扇通往物业管理“幕后”世界的大门。之前，我总觉得物业公司就是负责收钱、打扫卫生、处理些日常纠纷的。但这本书让我意识到，真正优秀的物业管理，其工作是多么的细致和专业，而且，它的影响力远远超出了我之前的想象。我特别喜欢书中关于“前期介入”的论述。我一直觉得，很多小区入住后出现的问题，其实在项目规划设计阶段就已经埋下了隐患。比如，停车场的设计是否合理，会不会导致车辆拥堵；公共空间的设置是否人性化，会不会影响居民的生活便利性。这本书的作者，似乎就是试图通过“前期介入”，让物业公司在项目尚未成型时，就能发挥其专业优势，从居民的角度出发，对设计提出意见和建议，从而避免许多不必要的麻烦。而“承接查验”的部分，则像是对开发商的一次“质量把关”。我很好奇，这本书是如何细致地描述查验的流程和内容的？除了房屋本身的建筑质量，还会不会涉及到对公共设施、绿化、甚至智能化系统的验收？我期待能从中学习到，一个完整的承接查验过程，需要关注哪些关键点，才能确保业主未来能享受到高品质的居住体验。

评分☆☆☆☆☆

最近闲来无事，翻了翻书架上的书，偶然发现一本《物业管理前期介入与承接查验十堂课》。虽然我对物业管理这个领域不算特别熟悉，但“前期介入”和“承接查验”这两个词还是引起了我的兴趣。我总觉得，一个项目的成功，前期准备和后期的交接环节至关重要。想想看，如果房子还没建好，或者刚建好就需要物业进场，那物业应该做什么？要关注哪些点？而当项目交付给物业时，又有哪些细节需要我们仔细核对，确保未来业主能安心入住？这本书似乎就是从这个角度切入的。我很好奇，作者是如何将“十堂课”这样一个精炼的框架，去拆解和阐述这两个复杂且关键的环节的。里面会不会涉及一些我作为普通业主可能从未想过的专业知识？比如，在规划阶段，物业的介入能对小区的整体设计、配套设施产生多大的影响？在承接查验时，除了检查墙壁是否开裂、水电是否通畅，还有哪些更深层次的、关系到长期使用体验的方面需要关注？这本书会不会用通俗易懂的语言，结合实际案例，来为我揭示这些“门道”？我期待能从中获得一些启发，了解物业服务是如何从源头就开始酝酿，又如何在移交的那一刻奠定基础的。

评分☆☆☆☆☆

最近，在阅读《物业管理前期介入与承接查验十堂课》的过程中，我深刻地体会到了“未雨绸缪”的重要性。这本书不仅仅是关于物业管理的技术手册，更像是一本关于如何构筑和谐居住环境的“哲学书”。我尤其被“前期介入”这一章节所吸引。作者巧妙地将物业管理的视角，从传统的“管理”延伸到了“参与式建设”。在我看来，这是一种前瞻性的思维模式，它打破了物业公司通常在项目建成后才“接手”的被动局面。想象一下，一个小区在规划之初，物业公司就能够根据其对未来居住需求的深刻理解，与开发商在建筑设计、园林景观、甚至智能化设施等方面进行深度沟通和协同。这不仅能提升项目的整体品质，更能从源头上减少日后运营中可能出现的各种问题。例如，在绿化设计上，物业可以根据当地气候和业主的喜好，提出更科学的植物选择和养护方案；在公共空间设计上，可以考虑增加更多便民的设施，如休憩座椅、儿童活动区等，从而提升小区的宜居性和人文关怀。而“承接查验”的部分，则像是对前期投入的一次“成果检验”。作者详细阐述了如何从多个维度对项目进行全面而细致的评估，确保每一个细节都符合标准，为未来的物业管理打下坚实的基础。

评分☆☆☆☆☆

说实话，一开始拿到《物业管理前期介入与承接查验十堂课》这本书，我心里是带着点“看热闹”的心态。毕竟，我对物业管理这行一直有着模糊的印象，总觉得是些琐碎的事情。但这本书的题目，“前期介入”和“承接查验”，听起来就比日常的“催缴物业费”、“投诉邻里纠纷”要专业和有深度。我尤其对“前期介入”这个概念很感兴趣。在我看来，一个项目的成功，很大程度上取决于早期的规划和设计。物业公司如果能在项目初期就参与进来，是不是就能从用户的角度，提出更合理、更人性化的建议？比如，在建筑设计阶段，能不能就动线的流畅性、公共空间的利用、甚至是便利店、快递柜等配套设施的布局，给出专业的意见？这样一来，业主入住后，体验肯定会更好。而“承接查验”，听起来就像是对项目质量的一次“体检”。我很好奇，这本书里是如何界定这个“体检”的标准的？除了我们常说的房屋本身的质量，还有哪些关于绿化、安保、甚至是智慧社区系统等方面的考量？这本书会不会就像一位经验丰富的“医生”，为我们一一剖析，让我们这些非专业人士也能明白，一个高质量的物业服务，到底是从哪里来的，又应该如何去衡量。