房地产开发与案例分析 [Real Estate Development and Case Studies] pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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张跃松 著

图书标签:

• 房地产开发
• 案例分析
• 城市规划
• 土地经济
• 投资分析
• 项目管理
• 房地产金融
• 开发流程
• 市场分析
• 房地产政策

出版社： 清华大学出版社

ISBN：9787302346449

版次：1

商品编码：11488368

品牌：清华大学

包装：平装

外文名称：Real Estate Development and Case Studies

开本：16开

出版时间：2014-06-01

用纸：胶版纸

页数：293

字数：440000

正文语种：中

内容简介

　　为推动房地产业的现代化发展，培育房地产专业人才，反映近些年来房地产业的发展和变化，同时确保《房地产开发与案例分析》的新颖性和实用性，更好满足广大读者学习和了解房地产行业的需要，《房地产开发与案例分析》以房地产开发内容及案例分析为主线，结合现代经营管理理论以及该产业发展中的新兴状况，介绍房地产开发中的重要内容，并通过案例分析总结典型项目开发模式和成功经验，冀望窥得未来行业发展之一斑。
　　《房地产开发与案例分析》以房地产开发过程、管理、系统为研究对象，分别对房地产开发的相关概念和分类、开发程序、开发前期工作、财务评价与投资决策、开发项目管理、企业地域扩张模式、文化地产开发模式、开发中的文化元素、开发项目定位与策划，老年地产和城市综合体的定位与策划、奥特莱斯的发展与策划、购物中心项目的区位选择、旅游地产的开发模式，以及房地产投融资模式等进行了探讨。本书可作为房地产专业、土地资源管理专业、工程管理专业、城市经济专业的本科生教材或教学参考书，也可作为相关专业的研究生的参考用书。

内页插图

目录

第一章 房地产开发程序与管理
第一节 房地产开发的内涵和分类
一、房地产开发的概念
二、广义上房地产开发的内涵
三、房地产的分类
第二节 房地产开发的主要程序及内容
一、房地产开发的程序
二、房地产开发各阶段的主要内容
三、房地产开发过程的主要参与者
第三节 城市规划对房地产开发的影响及有关技术经济指标
一、城市规划对房地产开发的影响
二、规划设计方案中的主要技术经济指标
第四节 影响房地产开发的主要因素
一、投资机会选择与决策分析阶段的影响因素
二、前期工作阶段的影响因素
三、项目建设阶段的影响因素
四、租售阶段的影响因素
本章小结
复习思考题

第二章 房地产开发的前期工作
第一节 房地产新项目投资流程和内容
一、房地产新项目投资工作流程
二、《项目投资建议书》主要内容
第二节 房地产项目可行性研究
一、房地产可行性研究的含义和目的
二、可行性研究的作用
三、房地产可行性研究的工作阶段和内容
四、项目可行性报告的编制
第三节 土地使用权的获取
一、我国土地储备制度
二、开发商获取土地的主要途径
第四节 各种许可证的获取
一、选址意见书
二、建设用地规划许可证
三、建设工程规划许可证的获取
四、施工许可证的获取
第五节 工程建设招标及其他工作
一、工程建设招标
一、其他准备工作
本章小结
复习思考题

第三章 房地产项目财务评价与投资决策
第一节 房地产项目财务评价
一、房地产项目财务评价的含义和目标
二、房地产开发项目总投资估算
三、房地产开发项目租售收入的估算
四、房地产开发项目财务评价的主要经济指标
五、房地产开发项目的不确定性分析
第二节 房地产项目投资决策
一、房地产投资决策的含义和基本要素
二、房地产投资决策的程序和类型
三、房地产投资决策的方法
四、确定型房地产决策方法
五、风险型房地产决策方法
六、不确定型房地产决策方法
本章小结
复习思考题
阅读材料

第四章 房地产开发项目定位与策划
第一节 房地产市场调查与市场分析
一、房地产市场调查的含义
二、房地产市场调查的类型
……
第五章 房地产开发项目管理
第六章 房地产市场营销
第七章 房地产项目投融资
第八章 案例分析：房地产企业地域扩张模式
第九章 案例分析：文化地产开发模式
第十章 案例分析：房地产开发中的文化元素
第十一章 案例分析：不同业态项目的定位与区位选择
第十二章 案例分析：典型项目的开发模式
参考文献

精彩书摘

　　第三节 房地产项目资金来源
　　一、房地产金融与融资的概念
　　1.房地产金融
　　房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。其中住房金融是房地产金融的重要组成部分。
　　2.房地产融资
　　融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。房地产融资，指的是利用信贷市场和资本市场各种金融工具对房地产建造及使用进行资金融通的全过程，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。有别于其他产业，房地产与资金融通工具天然地容易结合。首先，就资金融通而言，是资本或资金由有余单位流向赤字单位的过程。这一过程与信用密不可分，一般常以受信人之品格、经营能力、财产等作为金融信用的基础。而房地产本身的耐久性和高安全性，使其具备了作为长期信用担保工具的特性，易于作为担保品，为资金供给方接受。且以房地产为信用担保工具可不转移占有，受信者仍可使用不动产，更使房地产作为信用工具颇具优越性。其次，就房地产业特性而言，如前所述，房地产的开发周期与消费周期长，资金流量不均衡：且对房地产的投资或交易金额庞大，非个体财力能独立负担，无论开发商还是购房者，其投入房地产的资金，大部分需要依赖各种外源融资方式筹措。因此，以房地产为担保进行资金融通，有其存在的合理性和现实的必要性，房地产与融资工具天然易于共生发展。二、房地产项目融资意义（l）从房地产开发投资的角度来说，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果缺乏筹集资金的能力，最后以失败告终；
　　（2）从置业投资的角度来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约；
　　（3）从融资机构的角度来说，金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成损失。
　　三、房地产项目资金来源
　　（一）股本金。股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自企业的自有资金。企业自有资金是指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，包括资本金和资本溢价①。
　　（1）资本金。设立企业或投资项目必须有法定的资本金。根据国家财务部《企业财务通则》、《施工、房地产开发企业财务制度》和国务院颁布实施的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》的规定，资本金是指新建投资项目设立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，即在项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
　　根据投资主体的不同，资本金可以分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金。国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业或建设项目形成的资本金；法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业或建设项目形成的资本金；个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业或建设项目形成的资本金；外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业或建设项目形成的资本金。
　　（2）资本溢价。企业或项目建设单位在筹集资本金活动中，投资者缴付的出资额超过资本金的差额即为资本溢价。最典型的是发行股票的溢价净收入，即股票溢价收入扣除票面价和发行费用后的净额。根据财务部、建设银行制定的《施工、房地产开发企业财务制度》，企业的资本溢价收入、接受捐赠的财产、资产重估差价以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。资本公积金可以按照法定程序，转增资本金。
　　（二）银行贷款。银行贷款是房地产开发企业为进行房地产开发经营活动，向国家专业银行和其他金融机构借入资金的行为，是房地产开发资金筹集非常重要、必不可少的方式。银行借款按其来源可划分为建设银行、工商银行、交通银行借款、其他专业银行借款和其他金融机构借款。其中从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的70％以上。
　　房地产开发企业向银行借款的种类主要可分为：
　　（1）房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发企业流动资金贷款是指企业根据年度开发计划和核定的流动资金占用比例，确定企业或项目在正常开发经营情况下的计划流动资金占用比例，以及流动资金贷款需求量，向银行申请的贷款。
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前言/序言

房地产开发与案例分析 书籍简介 “房地产开发与案例分析”是一本深入探讨房地产开发全过程的权威著作。本书旨在为读者提供一个全面、系统且实用的学习框架，涵盖从项目启动到最终落地的每一个关键环节。通过理论阐述与生动案例的结合，本书不仅梳理了房地产开发的复杂逻辑，更揭示了驱动成功项目的核心要素与应对潜在风险的策略。 本书的撰写，源于作者在房地产开发领域多年的深耕细作与敏锐洞察。在当前瞬息万变的房地产市场环境中，理解并掌握开发流程的精髓，对于从业者、投资者以及相关领域的学习者而言，至关重要。本书不仅是理论知识的汇聚，更是实践智慧的结晶，力求以最贴合市场实际的方式，解读房地产开发的奥秘。 第一部分：房地产开发的基础理论与流程解析 本书的开篇，将引导读者进入房地产开发的基础理论世界。我们将首先界定房地产开发的本质，探讨其在经济社会发展中的地位与作用。房地产开发并非简单的建筑施工，它是一个集土地、资金、技术、管理、市场营销、法律法规等多种因素于一体的综合性工程。理解这一基本概念，是后续深入学习的前提。 随后，本书将详细拆解房地产开发的全流程。这通常可以划分为以下几个主要阶段： 项目启动与可行性研究： 这是项目成功的基石。我们将深入探讨如何进行市场调研，评估项目潜力，进行财务可行性分析，以及识别和评估项目的潜在风险。包括土地的获取方式、投资回报率的预测、资金筹措的可行性分析等。这一阶段的疏漏，往往会导致后续的巨大损失。 规划与设计： 在可行性研究通过后，项目将进入规划与设计阶段。本书将涵盖城市规划法规的解读，如何根据市场需求进行产品定位，建筑设计的原则与创新，以及可持续发展理念在设计中的应用。我们将探讨不同类型房地产产品（如住宅、商业、办公、工业等）的设计要点与市场偏好。 报批报建与法律法规： 房地产开发涉及复杂的审批流程和严格的法律法规。本书将梳理项目开发过程中需要办理的各类证照和许可，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。同时，我们将对相关的法律法规进行解读，例如土地管理法、城乡规划法、合同法、物权法等，帮助读者规避法律风险。 融资与资金管理： 房地产开发是资金密集型行业。本书将深入探讨房地产项目的融资渠道，包括股权融资、债权融资（如银行贷款、信托贷款、债券发行等），以及项目运营中的资金管理策略。如何优化资本结构，控制融资成本，确保项目现金流的稳健，是本书关注的重点。 工程建设与项目管理： 从地基开挖到主体封顶，再到室内外装修，工程建设是房地产开发的核心环节。本书将介绍现代项目管理的方法论，如进度管理、成本管理、质量管理、安全管理等，并探讨如何通过有效的项目管理，提高施工效率，控制工程成本，确保工程质量。 营销与销售： 房地产项目的成功与否，很大程度上取决于其市场营销和销售策略。本书将剖析房地产营销的各个方面，包括市场定位、品牌塑造、广告宣传、渠道拓展、销售策略制定等。我们将探讨如何进行有效的客户关系管理，以及在不同市场环境下采取灵活的销售策略。 交付与物业管理： 项目完工后，最终的交付和长期的物业管理同样至关重要。本书将探讨如何进行顺利的房屋交付，以及现代物业管理的发展趋势和实践。良好的物业管理不仅能提升业主满意度，也能维护项目的长期价值。 第二部分：房地产开发的关键要素与风险控制 除了流程的梳理，本书还将聚焦房地产开发中的关键要素，并深入分析如何有效控制风险。 土地获取与开发权： 土地是房地产开发的起点。本书将探讨各种土地获取模式，如公开招拍挂、协议出让、合作开发等，并分析不同模式的优劣势。同时，我们将深入研究土地使用权的出让、转让、抵押等相关法律法规与市场实践。 市场分析与产品定位： 精准的市场分析是制定成功开发策略的前提。本书将介绍宏观经济分析、区域经济分析、行业分析以及微观市场（目标客户群体、竞争对手）分析的方法。在此基础上，本书将指导读者如何根据市场需求进行科学的产品定位，包括产品类型、户型设计、装修标准、价格策略等。 金融工具与投资回报： 房地产投资涉及复杂的金融操作。本书将介绍各种房地产金融工具，如REITs（房地产投资信托基金）、夹层融资、收益权转让等，并分析其在项目融资和投资中的应用。我们将重点讲解IRR（内部收益率）、NPV（净现值）、ROI（投资回报率）等关键财务指标的计算与解读，帮助读者评估项目的投资价值。 风险管理体系： 房地产开发是一个高风险的行业，本书将系统性地阐述房地产开发中的各类风险，包括市场风险、政策风险、金融风险、工程风险、法律风险、运营风险等。我们将提供一套完整的风险管理框架，指导读者如何识别、评估、规避和应对这些风险，并探讨风险转移的工具和策略。 可持续发展与绿色建筑： 随着社会对环境保护意识的提高，可持续发展和绿色建筑已成为房地产开发的重要趋势。本书将探讨如何在项目规划、设计、施工和运营的各个环节融入可持续发展理念，推广绿色建筑技术和节能环保措施，提升项目的社会责任感和市场竞争力。 第三部分：房地产开发经典案例深度剖析 理论的深度需要实践的检验。本书的第三部分，将精选一系列具有代表性的房地产开发案例，进行深度剖析。这些案例涵盖了不同类型（住宅、商业综合体、文旅地产、保障性住房等）、不同区域（一线城市、二线城市、新兴区域）以及不同开发模式的项目。 在每个案例分析中，我们将遵循统一的分析框架： 项目背景介绍： 详细介绍项目的地理位置、开发商背景、市场环境、宏观政策等。 项目定位与产品设计： 分析项目如何进行市场定位，其产品设计理念、户型、装修、配套设施等亮点。 开发流程与关键节点： 梳理项目的开发流程，重点分析在土地获取、规划设计、融资、建设、营销等关键环节所采取的策略与遇到的挑战。 风险应对与化解： 识别项目在开发过程中面临的主要风险，以及开发商是如何应对和化解这些风险的。 财务分析与投资回报： 对项目的财务状况、融资结构、投资回报等方面进行深入分析（在条件允许的情况下）。 成功经验与教训总结： 提炼案例的成功之处，总结其可借鉴的经验，同时剖析可能存在的不足或需要吸取的教训。 通过对这些真实案例的深入解读，读者将能够更直观地理解房地产开发的复杂性与挑战性，学习成功的经验，规避失败的教训。这些案例并非简单的故事堆砌，而是对理论知识在实践中应用的生动展示，有助于读者构建起一套系统性的房地产开发思维模式。 本书的价值与读者定位 “房地产开发与案例分析”一书，旨在为以下群体提供有价值的参考： 房地产开发企业管理人员： 为开发商提供系统性的理论指导和实践经验，帮助其提升项目管理能力，优化开发决策。 房地产投资人与金融机构从业者： 帮助投资者了解房地产项目的运作模式，评估投资风险与回报。 房地产行业从业者（策划、营销、设计、工程、法律等）： 拓宽其行业视野，加深对房地产开发全产业链的理解。 高校房地产相关专业师生： 作为一本重要的教材或参考书，提供扎实的理论基础和丰富的案例素材。 对房地产开发感兴趣的社会大众： 帮助读者更深入地理解房地产市场的运作机制，做出更明智的购房或投资决策。 本书的编写团队由经验丰富的房地产开发专家、学者以及资深行业人士组成，他们将理论知识与丰富的实践经验相结合，力求为读者呈现一本既有深度又有广度、既有理论高度又有实践指导意义的权威著作。 总而言之，“房地产开发与案例分析”将是一本集理论学习、流程梳理、关键要素解析、风险控制策略以及真实案例深度剖析于一体的Comprehensive巨著。它不仅能帮助读者建立起对房地产开发的全景式认知，更能赋予其应对复杂市场挑战的知识与能力。我们相信，本书将成为房地产领域不可或缺的学习资源，为行业健康发展贡献力量。

评分☆☆☆☆☆

我必须称赞作者在语言风格上的那种特有的“老派专业人士的克制与精准”。全书的用词极其考究，鲜有夸张的形容词或情绪化的表达，一切都以事实和数据为支撑。这使得整本书读起来有一种无可辩驳的力量感。例如，在描述如何进行尽职调查（Due Diligence）时，作者列举的清单详尽到令人咋舌，从产权历史到环保合规的每一个环节都界限分明，不留灰色地带。这种严谨的态度，对于希望进入这个高风险行业的实践者来说，是极其宝贵的。它传递出的信息是：在这个领域，模糊的估计和随意的猜测都是致命的。我尤其喜欢它在处理复杂术语时的处理方式，它不会生硬地给出定义，而是通过一个精炼的、嵌入在论述中的例子来自然地解释，比如对“杠杆效率比”的阐述，通过一个假设的收购案例，将抽象的比率瞬间具象化。这种行文风格，让读者在不知不觉中，培养起一种对精确性的职业敏感度，这是任何速成班都无法给予的宝贵财富。

评分☆☆☆☆☆

这本书的叙事结构和逻辑递进方式，简直是教科书级别的流畅。它没有像某些专业书籍那样，一开始就陷入枯燥的法律条文或晦涩的金融模型，而是巧妙地从宏观经济背景和土地利用的哲学层面切入，为后续的开发流程奠定了坚实的理论基础。第一部分对市场供需关系、政策调控影响的分析，深入浅出，仿佛一位经验丰富的导师在耳边娓娓道来，让人不自觉地想继续深入探究。尤其令我印象深刻的是，作者在阐述“风险管理”这一章节时，采用了一种“情景模拟”的写作手法，列举了数个历史上真实的开发失败案例，并细致剖析了其决策失误的关键节点。这种反向教学法，比单纯罗列规避风险的条目要有效得多，它强迫读者去站在决策者的角度进行批判性思考。整个阅读过程，思维始终处于被引导和挑战的状态，知识点像滚雪球一样层层叠加，构建起一个完整的知识体系框架，读完后感觉思路豁然开朗，对“开发”这个词汇的理解也从单纯的“盖房子”提升到了系统工程的高度。

评分☆☆☆☆☆

这本书的装帧设计着实吸引人眼球，封面选用的那种略带纹理的哑光纸质，触感温润而高级，中央的标题字体设计得很有现代感，兼顾了稳重与时尚。我初拿到手时，立刻被这种视觉冲击力所吸引。内页的排版也看得出下了不少功夫，字间距和行距调整得恰到好处，阅读起来非常舒适，即使是长时间盯着密集的文字也不会感到强烈的视觉疲劳。不过，更让我欣赏的是它在图表和插图的使用上表现出的专业性。那些关于城市规划蓝图、项目现金流预测的示意图，线条清晰、逻辑分明，辅助理解了许多复杂的概念。例如，书中关于容积率计算的图解，比我之前阅读的任何一本教材都要直观易懂。翻阅时，能感受到编辑团队对细节的极致追求，这不仅仅是一本教科书，更像是一件设计精良的案头工具书。那种沉甸甸的质感，让人觉得捧着的不是知识，而是一份沉淀了行业精华的宝贵财富。这种对物理形态的重视，无疑为初次接触房地产开发领域的新手建立了一个非常正面的第一印象。

评分☆☆☆☆☆

这本书对于新兴技术和未来趋势的探讨，虽然篇幅不占主导，但其前瞻性视角却令人印象深刻。在全书收尾部分，作者用相当审慎的笔墨，讨论了诸如可持续建筑标准、模块化建造（Modular Construction）的潜力，以及数据分析在选址决策中的新兴作用。它的观点并非盲目乐观，而是基于对当前技术成熟度和市场接受度的冷静评估。例如，作者在谈及“绿色溢价”时，没有简单地宣扬环保理念，而是量化了不同等级绿色认证在资产价值和租金回报上的实际增值幅度。这种务实的态度，使得读者不会对未来抱有不切实际的幻想，而是能将这些新兴概念纳入到当前的风险收益计算模型中。总而言之，这本书的价值在于，它不仅提供了坚实的“当下操作指南”，更在潜移默化中，训练读者构建一个能够应对未来十年行业变革的战略思维框架。它让人意识到，优秀的开发商必须是技术专家、金融家，更应是具备洞察未来的战略家。

评分☆☆☆☆☆

这本书在案例的选取和分析深度上，展现出了跨越地域和时间维度的广阔视野。它没有局限于单一国家或某一特定类型的地产项目（比如只谈住宅或只谈商业），而是平衡地涵盖了工业园区重构、大型城市综合体开发以及历史建筑的再利用等多个维度。这种多元化的样本库，极大地拓宽了我的认知边界。最让我感到惊喜的是，对于每一个案例，作者都深入挖掘了其背后的地方政府关系和当地的文化阻力，而不仅仅停留在财务报表的分析上。比如，书中对一个东南亚某新兴城市CBD项目的分析，详细阐述了社区文化冲突如何影响了公共空间的设计，这远超出了传统商业分析的范畴。这种对“软性因素”的重视，无疑是现代地产开发中越来越重要的组成部分。它提醒我们，开发本质上是一种复杂的社会活动，技术层面的成功必须与人文层面的融合相伴随，否则再完美的财务模型也可能功亏一篑。

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