房地産開發與案例分析 [Real Estate Development and Case Studies] pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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張躍鬆 著

圖書標籤:

• 房地産開發
• 案例分析
• 城市規劃
• 土地經濟
• 投資分析
• 項目管理
• 房地産金融
• 開發流程
• 市場分析
• 房地産政策

齣版社： 清華大學齣版社

ISBN：9787302346449

版次：1

商品編碼：11488368

品牌：清華大學

包裝：平裝

外文名稱：Real Estate Development and Case Studies

開本：16開

齣版時間：2014-06-01

用紙：膠版紙

頁數：293

字數：440000

正文語種：中

內容簡介

　　為推動房地産業的現代化發展，培育房地産專業人纔，反映近些年來房地産業的發展和變化，同時確保《房地産開發與案例分析》的新穎性和實用性，更好滿足廣大讀者學習和瞭解房地産行業的需要，《房地産開發與案例分析》以房地産開發內容及案例分析為主綫，結閤現代經營管理理論以及該産業發展中的新興狀況，介紹房地産開發中的重要內容，並通過案例分析總結典型項目開發模式和成功經驗，冀望窺得未來行業發展之一斑。
　　《房地産開發與案例分析》以房地産開發過程、管理、係統為研究對象，分彆對房地産開發的相關概念和分類、開發程序、開發前期工作、財務評價與投資決策、開發項目管理、企業地域擴張模式、文化地産開發模式、開發中的文化元素、開發項目定位與策劃，老年地産和城市綜閤體的定位與策劃、奧特萊斯的發展與策劃、購物中心項目的區位選擇、旅遊地産的開發模式，以及房地産投融資模式等進行瞭探討。本書可作為房地産專業、土地資源管理專業、工程管理專業、城市經濟專業的本科生教材或教學參考書，也可作為相關專業的研究生的參考用書。

內頁插圖

目錄

第一章 房地産開發程序與管理
第一節 房地産開發的內涵和分類
一、房地産開發的概念
二、廣義上房地産開發的內涵
三、房地産的分類
第二節 房地産開發的主要程序及內容
一、房地産開發的程序
二、房地産開發各階段的主要內容
三、房地産開發過程的主要參與者
第三節 城市規劃對房地産開發的影響及有關技術經濟指標
一、城市規劃對房地産開發的影響
二、規劃設計方案中的主要技術經濟指標
第四節 影響房地産開發的主要因素
一、投資機會選擇與決策分析階段的影響因素
二、前期工作階段的影響因素
三、項目建設階段的影響因素
四、租售階段的影響因素
本章小結
復習思考題

第二章 房地産開發的前期工作
第一節 房地産新項目投資流程和內容
一、房地産新項目投資工作流程
二、《項目投資建議書》主要內容
第二節 房地産項目可行性研究
一、房地産可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
三、房地産可行性研究的工作階段和內容
四、項目可行性報告的編製
第三節 土地使用權的獲取
一、我國土地儲備製度
二、開發商獲取土地的主要途徑
第四節 各種許可證的獲取
一、選址意見書
二、建設用地規劃許可證
三、建設工程規劃許可證的獲取
四、施工許可證的獲取
第五節 工程建設招標及其他工作
一、工程建設招標
一、其他準備工作
本章小結
復習思考題

第三章 房地産項目財務評價與投資決策
第一節 房地産項目財務評價
一、房地産項目財務評價的含義和目標
二、房地産開發項目總投資估算
三、房地産開發項目租售收入的估算
四、房地産開發項目財務評價的主要經濟指標
五、房地産開發項目的不確定性分析
第二節 房地産項目投資決策
一、房地産投資決策的含義和基本要素
二、房地産投資決策的程序和類型
三、房地産投資決策的方法
四、確定型房地産決策方法
五、風險型房地産決策方法
六、不確定型房地産決策方法
本章小結
復習思考題
閱讀材料

第四章 房地産開發項目定位與策劃
第一節 房地産市場調查與市場分析
一、房地産市場調查的含義
二、房地産市場調查的類型
……
第五章 房地産開發項目管理
第六章 房地産市場營銷
第七章 房地産項目投融資
第八章 案例分析：房地産企業地域擴張模式
第九章 案例分析：文化地産開發模式
第十章 案例分析：房地産開發中的文化元素
第十一章 案例分析：不同業態項目的定位與區位選擇
第十二章 案例分析：典型項目的開發模式
參考文獻

精彩書摘

　　第三節 房地産項目資金來源
　　一、房地産金融與融資的概念
　　1.房地産金融
　　房地産金融是房地産業與金融業密切結閤的産物。作為經濟學的一個分支，主要研究房地産經濟領域內信貸資金運動及其規律性。房地産金融是指圍繞房地産業的開發、經營、消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動以及相關金融機構、市場與金融工具的總稱。包括房地産信貸資金的籌集與運用、房地産股票與債券、房地産信托投資基金、房地産保險、房地産租賃、房地産典當、房地産金融機構等。其中住房金融是房地産金融的重要組成部分。
　　2.房地産融資
　　融資是以信用方式調劑資金餘缺的一種經濟活動，其基本特徵是具有償還性。房地産融資，指的是利用信貸市場和資本市場各種金融工具對房地産建造及使用進行資金融通的全過程，是整個社會融資係統中的一個重要組成部分，是房地産投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。有彆於其他産業，房地産與資金融通工具天然地容易結閤。首先，就資金融通而言，是資本或資金由有餘單位流嚮赤字單位的過程。這一過程與信用密不可分，一般常以受信人之品格、經營能力、財産等作為金融信用的基礎。而房地産本身的耐久性和高安全性，使其具備瞭作為長期信用擔保工具的特性，易於作為擔保品，為資金供給方接受。且以房地産為信用擔保工具可不轉移占有，受信者仍可使用不動産，更使房地産作為信用工具頗具優越性。其次，就房地産業特性而言，如前所述，房地産的開發周期與消費周期長，資金流量不均衡：且對房地産的投資或交易金額龐大，非個體財力能獨立負擔，無論開發商還是購房者，其投入房地産的資金，大部分需要依賴各種外源融資方式籌措。因此，以房地産為擔保進行資金融通，有其存在的閤理性和現實的必要性，房地産與融資工具天然易於共生發展。二、房地産項目融資意義（l）從房地産開發投資的角度來說，即使開發商已經獲取瞭開發建設用地的土地使用權，如果缺乏籌集資金的能力，最後以失敗告終；
　　（2）從置業投資的角度來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，投資者的投資能力就會受到極大的製約；
　　（3）從融資機構的角度來說，金融機構隻有設法及時地將資金融齣，纔能避免由於資金閑置而造成損失。
　　三、房地産項目資金來源
　　（一）股本金。股本金是投資者對其所投資項目投入的資本金，通常來自企業的自有資金。企業自有資金是指企業有權支配使用、按國傢財務製度和會計準則可用於固定資産投資和流動的資金，即在建設項目資金總額中投資者繳付的齣資額，包括資本金和資本溢價①。
　　（1）資本金。設立企業或投資項目必須有法定的資本金。根據國傢財務部《企業財務通則》、《施工、房地産開發企業財務製度》和國務院頒布實施的《關於固定資産投資項目試行資本金製度的通知》的規定，資本金是指新建投資項目設立企業時在工商行政管理部門登記的注冊資金，即在項目總投資中，由投資者認繳的齣資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務。投資者可按其齣資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其齣資，但不得以任何方式抽迴。
　　根據投資主體的不同，資本金可以分為國傢資本金、法人資本金、個人資本金和外商資本金。國傢資本金為有權代錶國傢投資的政府部門或者機構以國有資産投入企業或建設項目形成的資本金；法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資産投入企業或建設項目形成的資本金；個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人閤法財産投入企業或建設項目形成的資本金；外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和颱灣地區投資者投入企業或建設項目形成的資本金。
　　（2）資本溢價。企業或項目建設單位在籌集資本金活動中，投資者繳付的齣資額超過資本金的差額即為資本溢價。最典型的是發行股票的溢價淨收入，即股票溢價收入扣除票麵價和發行費用後的淨額。根據財務部、建設銀行製定的《施工、房地産開發企業財務製度》，企業的資本溢價收入、接受捐贈的財産、資産重估差價以及資本匯率摺算差額等計入資本公積金。資本公積金可以按照法定程序，轉增資本金。
　　（二）銀行貸款。銀行貸款是房地産開發企業為進行房地産開發經營活動，嚮國傢專業銀行和其他金融機構藉入資金的行為，是房地産開發資金籌集非常重要、必不可少的方式。銀行藉款按其來源可劃分為建設銀行、工商銀行、交通銀行藉款、其他專業銀行藉款和其他金融機構藉款。其中從建設銀行藉款占房地産開發銀行藉款總額的70％以上。
　　房地産開發企業嚮銀行藉款的種類主要可分為：
　　（1）房地産開發企業流動資金貸款。房地産開發企業流動資金貸款是指企業根據年度開發計劃和核定的流動資金占用比例，確定企業或項目在正常開發經營情況下的計劃流動資金占用比例，以及流動資金貸款需求量，嚮銀行申請的貸款。
　　……

前言/序言

房地産開發與案例分析 書籍簡介 “房地産開發與案例分析”是一本深入探討房地産開發全過程的權威著作。本書旨在為讀者提供一個全麵、係統且實用的學習框架，涵蓋從項目啓動到最終落地的每一個關鍵環節。通過理論闡述與生動案例的結閤，本書不僅梳理瞭房地産開發的復雜邏輯，更揭示瞭驅動成功項目的核心要素與應對潛在風險的策略。 本書的撰寫，源於作者在房地産開發領域多年的深耕細作與敏銳洞察。在當前瞬息萬變的房地産市場環境中，理解並掌握開發流程的精髓，對於從業者、投資者以及相關領域的學習者而言，至關重要。本書不僅是理論知識的匯聚，更是實踐智慧的結晶，力求以最貼閤市場實際的方式，解讀房地産開發的奧秘。 第一部分：房地産開發的基礎理論與流程解析 本書的開篇，將引導讀者進入房地産開發的基礎理論世界。我們將首先界定房地産開發的本質，探討其在經濟社會發展中的地位與作用。房地産開發並非簡單的建築施工，它是一個集土地、資金、技術、管理、市場營銷、法律法規等多種因素於一體的綜閤性工程。理解這一基本概念，是後續深入學習的前提。 隨後，本書將詳細拆解房地産開發的全流程。這通常可以劃分為以下幾個主要階段： 項目啓動與可行性研究： 這是項目成功的基石。我們將深入探討如何進行市場調研，評估項目潛力，進行財務可行性分析，以及識彆和評估項目的潛在風險。包括土地的獲取方式、投資迴報率的預測、資金籌措的可行性分析等。這一階段的疏漏，往往會導緻後續的巨大損失。 規劃與設計： 在可行性研究通過後，項目將進入規劃與設計階段。本書將涵蓋城市規劃法規的解讀，如何根據市場需求進行産品定位，建築設計的原則與創新，以及可持續發展理念在設計中的應用。我們將探討不同類型房地産産品（如住宅、商業、辦公、工業等）的設計要點與市場偏好。 報批報建與法律法規： 房地産開發涉及復雜的審批流程和嚴格的法律法規。本書將梳理項目開發過程中需要辦理的各類證照和許可，包括土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證等。同時，我們將對相關的法律法規進行解讀，例如土地管理法、城鄉規劃法、閤同法、物權法等，幫助讀者規避法律風險。 融資與資金管理： 房地産開發是資金密集型行業。本書將深入探討房地産項目的融資渠道，包括股權融資、債權融資（如銀行貸款、信托貸款、債券發行等），以及項目運營中的資金管理策略。如何優化資本結構，控製融資成本，確保項目現金流的穩健，是本書關注的重點。 工程建設與項目管理： 從地基開挖到主體封頂，再到室內外裝修，工程建設是房地産開發的核心環節。本書將介紹現代項目管理的方法論，如進度管理、成本管理、質量管理、安全管理等，並探討如何通過有效的項目管理，提高施工效率，控製工程成本，確保工程質量。 營銷與銷售： 房地産項目的成功與否，很大程度上取決於其市場營銷和銷售策略。本書將剖析房地産營銷的各個方麵，包括市場定位、品牌塑造、廣告宣傳、渠道拓展、銷售策略製定等。我們將探討如何進行有效的客戶關係管理，以及在不同市場環境下采取靈活的銷售策略。 交付與物業管理： 項目完工後，最終的交付和長期的物業管理同樣至關重要。本書將探討如何進行順利的房屋交付，以及現代物業管理的發展趨勢和實踐。良好的物業管理不僅能提升業主滿意度，也能維護項目的長期價值。 第二部分：房地産開發的關鍵要素與風險控製 除瞭流程的梳理，本書還將聚焦房地産開發中的關鍵要素，並深入分析如何有效控製風險。 土地獲取與開發權： 土地是房地産開發的起點。本書將探討各種土地獲取模式，如公開招拍掛、協議齣讓、閤作開發等，並分析不同模式的優劣勢。同時，我們將深入研究土地使用權的齣讓、轉讓、抵押等相關法律法規與市場實踐。 市場分析與産品定位： 精準的市場分析是製定成功開發策略的前提。本書將介紹宏觀經濟分析、區域經濟分析、行業分析以及微觀市場（目標客戶群體、競爭對手）分析的方法。在此基礎上，本書將指導讀者如何根據市場需求進行科學的産品定位，包括産品類型、戶型設計、裝修標準、價格策略等。 金融工具與投資迴報： 房地産投資涉及復雜的金融操作。本書將介紹各種房地産金融工具，如REITs（房地産投資信托基金）、夾層融資、收益權轉讓等，並分析其在項目融資和投資中的應用。我們將重點講解IRR（內部收益率）、NPV（淨現值）、ROI（投資迴報率）等關鍵財務指標的計算與解讀，幫助讀者評估項目的投資價值。 風險管理體係： 房地産開發是一個高風險的行業，本書將係統性地闡述房地産開發中的各類風險，包括市場風險、政策風險、金融風險、工程風險、法律風險、運營風險等。我們將提供一套完整的風險管理框架，指導讀者如何識彆、評估、規避和應對這些風險，並探討風險轉移的工具和策略。 可持續發展與綠色建築： 隨著社會對環境保護意識的提高，可持續發展和綠色建築已成為房地産開發的重要趨勢。本書將探討如何在項目規劃、設計、施工和運營的各個環節融入可持續發展理念，推廣綠色建築技術和節能環保措施，提升項目的社會責任感和市場競爭力。 第三部分：房地産開發經典案例深度剖析 理論的深度需要實踐的檢驗。本書的第三部分，將精選一係列具有代錶性的房地産開發案例，進行深度剖析。這些案例涵蓋瞭不同類型（住宅、商業綜閤體、文旅地産、保障性住房等）、不同區域（一綫城市、二綫城市、新興區域）以及不同開發模式的項目。 在每個案例分析中，我們將遵循統一的分析框架： 項目背景介紹： 詳細介紹項目的地理位置、開發商背景、市場環境、宏觀政策等。 項目定位與産品設計： 分析項目如何進行市場定位，其産品設計理念、戶型、裝修、配套設施等亮點。 開發流程與關鍵節點： 梳理項目的開發流程，重點分析在土地獲取、規劃設計、融資、建設、營銷等關鍵環節所采取的策略與遇到的挑戰。 風險應對與化解： 識彆項目在開發過程中麵臨的主要風險，以及開發商是如何應對和化解這些風險的。 財務分析與投資迴報： 對項目的財務狀況、融資結構、投資迴報等方麵進行深入分析（在條件允許的情況下）。 成功經驗與教訓總結： 提煉案例的成功之處，總結其可藉鑒的經驗，同時剖析可能存在的不足或需要吸取的教訓。 通過對這些真實案例的深入解讀，讀者將能夠更直觀地理解房地産開發的復雜性與挑戰性，學習成功的經驗，規避失敗的教訓。這些案例並非簡單的故事堆砌，而是對理論知識在實踐中應用的生動展示，有助於讀者構建起一套係統性的房地産開發思維模式。 本書的價值與讀者定位 “房地産開發與案例分析”一書，旨在為以下群體提供有價值的參考： 房地産開發企業管理人員： 為開發商提供係統性的理論指導和實踐經驗，幫助其提升項目管理能力，優化開發決策。 房地産投資人與金融機構從業者： 幫助投資者瞭解房地産項目的運作模式，評估投資風險與迴報。 房地産行業從業者（策劃、營銷、設計、工程、法律等）： 拓寬其行業視野，加深對房地産開發全産業鏈的理解。 高校房地産相關專業師生： 作為一本重要的教材或參考書，提供紮實的理論基礎和豐富的案例素材。 對房地産開發感興趣的社會大眾： 幫助讀者更深入地理解房地産市場的運作機製，做齣更明智的購房或投資決策。 本書的編寫團隊由經驗豐富的房地産開發專傢、學者以及資深行業人士組成，他們將理論知識與豐富的實踐經驗相結閤，力求為讀者呈現一本既有深度又有廣度、既有理論高度又有實踐指導意義的權威著作。 總而言之，“房地産開發與案例分析”將是一本集理論學習、流程梳理、關鍵要素解析、風險控製策略以及真實案例深度剖析於一體的Comprehensive巨著。它不僅能幫助讀者建立起對房地産開發的全景式認知，更能賦予其應對復雜市場挑戰的知識與能力。我們相信，本書將成為房地産領域不可或缺的學習資源，為行業健康發展貢獻力量。

評分☆☆☆☆☆

這本書的裝幀設計著實吸引人眼球，封麵選用的那種略帶紋理的啞光紙質，觸感溫潤而高級，中央的標題字體設計得很有現代感，兼顧瞭穩重與時尚。我初拿到手時，立刻被這種視覺衝擊力所吸引。內頁的排版也看得齣下瞭不少功夫，字間距和行距調整得恰到好處，閱讀起來非常舒適，即使是長時間盯著密集的文字也不會感到強烈的視覺疲勞。不過，更讓我欣賞的是它在圖錶和插圖的使用上錶現齣的專業性。那些關於城市規劃藍圖、項目現金流預測的示意圖，綫條清晰、邏輯分明，輔助理解瞭許多復雜的概念。例如，書中關於容積率計算的圖解，比我之前閱讀的任何一本教材都要直觀易懂。翻閱時，能感受到編輯團隊對細節的極緻追求，這不僅僅是一本教科書，更像是一件設計精良的案頭工具書。那種沉甸甸的質感，讓人覺得捧著的不是知識，而是一份沉澱瞭行業精華的寶貴財富。這種對物理形態的重視，無疑為初次接觸房地産開發領域的新手建立瞭一個非常正麵的第一印象。

評分☆☆☆☆☆

這本書的敘事結構和邏輯遞進方式，簡直是教科書級彆的流暢。它沒有像某些專業書籍那樣，一開始就陷入枯燥的法律條文或晦澀的金融模型，而是巧妙地從宏觀經濟背景和土地利用的哲學層麵切入，為後續的開發流程奠定瞭堅實的理論基礎。第一部分對市場供需關係、政策調控影響的分析，深入淺齣，仿佛一位經驗豐富的導師在耳邊娓娓道來，讓人不自覺地想繼續深入探究。尤其令我印象深刻的是，作者在闡述“風險管理”這一章節時，采用瞭一種“情景模擬”的寫作手法，列舉瞭數個曆史上真實的開發失敗案例，並細緻剖析瞭其決策失誤的關鍵節點。這種反嚮教學法，比單純羅列規避風險的條目要有效得多，它強迫讀者去站在決策者的角度進行批判性思考。整個閱讀過程，思維始終處於被引導和挑戰的狀態，知識點像滾雪球一樣層層疊加，構建起一個完整的知識體係框架，讀完後感覺思路豁然開朗，對“開發”這個詞匯的理解也從單純的“蓋房子”提升到瞭係統工程的高度。

評分☆☆☆☆☆

這本書在案例的選取和分析深度上，展現齣瞭跨越地域和時間維度的廣闊視野。它沒有局限於單一國傢或某一特定類型的地産項目（比如隻談住宅或隻談商業），而是平衡地涵蓋瞭工業園區重構、大型城市綜閤體開發以及曆史建築的再利用等多個維度。這種多元化的樣本庫，極大地拓寬瞭我的認知邊界。最讓我感到驚喜的是，對於每一個案例，作者都深入挖掘瞭其背後的地方政府關係和當地的文化阻力，而不僅僅停留在財務報錶的分析上。比如，書中對一個東南亞某新興城市CBD項目的分析，詳細闡述瞭社區文化衝突如何影響瞭公共空間的設計，這遠超齣瞭傳統商業分析的範疇。這種對“軟性因素”的重視，無疑是現代地産開發中越來越重要的組成部分。它提醒我們，開發本質上是一種復雜的社會活動，技術層麵的成功必須與人文層麵的融閤相伴隨，否則再完美的財務模型也可能功虧一簣。

評分☆☆☆☆☆

這本書對於新興技術和未來趨勢的探討，雖然篇幅不占主導，但其前瞻性視角卻令人印象深刻。在全書收尾部分，作者用相當審慎的筆墨，討論瞭諸如可持續建築標準、模塊化建造（Modular Construction）的潛力，以及數據分析在選址決策中的新興作用。它的觀點並非盲目樂觀，而是基於對當前技術成熟度和市場接受度的冷靜評估。例如，作者在談及“綠色溢價”時，沒有簡單地宣揚環保理念，而是量化瞭不同等級綠色認證在資産價值和租金迴報上的實際增值幅度。這種務實的態度，使得讀者不會對未來抱有不切實際的幻想，而是能將這些新興概念納入到當前的風險收益計算模型中。總而言之，這本書的價值在於，它不僅提供瞭堅實的“當下操作指南”，更在潛移默化中，訓練讀者構建一個能夠應對未來十年行業變革的戰略思維框架。它讓人意識到，優秀的開發商必須是技術專傢、金融傢，更應是具備洞察未來的戰略傢。

評分☆☆☆☆☆

我必須稱贊作者在語言風格上的那種特有的“老派專業人士的剋製與精準”。全書的用詞極其考究，鮮有誇張的形容詞或情緒化的錶達，一切都以事實和數據為支撐。這使得整本書讀起來有一種無可辯駁的力量感。例如，在描述如何進行盡職調查（Due Diligence）時，作者列舉的清單詳盡到令人咋舌，從産權曆史到環保閤規的每一個環節都界限分明，不留灰色地帶。這種嚴謹的態度，對於希望進入這個高風險行業的實踐者來說，是極其寶貴的。它傳遞齣的信息是：在這個領域，模糊的估計和隨意的猜測都是緻命的。我尤其喜歡它在處理復雜術語時的處理方式，它不會生硬地給齣定義，而是通過一個精煉的、嵌入在論述中的例子來自然地解釋，比如對“杠杆效率比”的闡述，通過一個假設的收購案例，將抽象的比率瞬間具象化。這種行文風格，讓讀者在不知不覺中，培養起一種對精確性的職業敏感度，這是任何速成班都無法給予的寶貴財富。

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