2015全國房地産估價師執業資格考試用書：房地産估價理論與方法考點精析及模擬題庫 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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史貴鎮 編

圖書標籤:

• 房地産估價
• 房地産
• 估價師
• 考試
• 教材
• 2015
• 資格證
• 理論
• 方法
• 模擬題庫

齣版社： 機械工業齣版社

ISBN：9787111501855

版次：9

商品編碼：11703585

品牌：機工齣版

包裝：平裝

叢書名： 全國房地産估價師執業資格考試用書

開本：16開

齣版時間：2015-06-01

用紙：膠版紙

頁數：320

正文語種：中文

內容簡介

　　《2015全國房地産估價師執業資格考試用書：房地産估價理論與方法考點精析及模擬題庫》緊扣教材與考試大綱，體例設置與教材保持一緻，各個章節重點有精講，考點有精練，知識點和題庫的完美結閤很好地強化瞭考生的應試能力。同時書後附有代錶性極強的全真模擬試捲及近幾年考試真題，讓考生在準確把握考試的重點、難點及命題趨勢的同時，達到仿真實戰的目的。

目錄

前言
第一篇 考點精析及強化訓練題庫
第一章 房地産估價概論
一、應試指導
二、曆年考題精析
三、強化訓練題庫
四、強化訓練題庫答案及解析
第二章 房地産及其描述
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析
第三章 房地産價格和價值
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析
第四章 房地産價格影響因素
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析第五章 房地産估價原則
一、應試指導
二、曆年考題精析
三、強化訓練題庫
四、強化訓練題庫答案及解析
第六章 比較法及其運用
一、應試指導
二、常用計算公式
三、本章單位換算
四、曆年考題精析
五、強化訓練題庫
六、強化訓練題庫答案及解析
第七章 收益法及其運用
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析
第八章 成本法及其運用
一、應試指導
二、常用計算公式
三、本章相關資料
四、曆年考題精析
五、強化訓練題庫
六、強化訓練題庫答案及解析
第九章 假設開發法及其運用
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析
第十章 長期趨勢法及其運用
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析
第十一章 地價評估與地價分攤
一、應試指導
二、常用計算公式
三、曆年考題精析
四、強化訓練題庫
五、強化訓練題庫答案及解析
第十二章 房地産估價程序
一、應試指導
二、曆年考題精析
三、強化訓練題庫
四、強化訓練題庫答案及解析

第二篇 計算題分析、模擬試題及曆年真題
一、曆年考試計算題分析匯總
二、模擬試題
模擬試題一
模擬試題二
房地産估價理論與方法考點精析及模擬題庫目錄
三、曆年真題
2013年房地産估價理論與方法考試真題
2014年房地産估價理論與方法考試真題

前言/序言

　　一、本門考試剖析全國房地産估價師考試自1995年9月開始，至今已考瞭18次（其中1997年和2000年停考）。從2002年開始，實行成績兩年滾動有效製。“房地産估價理論與方法”相對於“房地産估價案例與分析”來說，要容易一些，從曆年考試通過率中也能明顯看齣這一點（見房地産估價師曆年考試通過人數一覽錶）。
　　（一）本門考試的特點
　　1�奔撲閭夂圖撲愎ぷ髁科�重自2006年以來，計算題所占分值比重和計算工作量明顯地加大瞭。不僅在最後一道計算題（20分）中加大瞭計算工作量，還在單選題、多選題，甚至判斷題中增加瞭需要計算的題目。對相關知識和數學計算較生疏或者這方麵不是強項的考生，可能要睏難一些。
　　2�斃枰�記憶掌握的知識點較多理論教材的編寫深入淺齣、通俗易懂，入門不難，但要深刻領會把握、靈活運用卻很難。因此，特彆強調要在理解的基礎上加強記憶，一定不要死記硬背，從曆年考試來看，這門考試重點考核考生對基本知識的綜閤運用能力和靈活掌握程度。
　　（二）本門考試的難點1�幣�求考生有一定的數學推導計算能力主要是等比數列、等差數列前n項求和公式，在收益計算公式推導時會用到。
　　2�幣�求考生能夠熟練使用多功能計算器主要是對數、X的Y次方、倒數、纍加、纍減、連續混閤計算操作等。對此，很多考生往往都不以為然：計算器誰不會用啊！但在考試中要求的是熟練使用，隻有熟練使用纔能節省時間，纔能又快又準地做完所有試題。
　　二、本書亮點亮點之一：應試指導每章開篇的“應試指導”是全章精要所在。所謂“曆年考點聚焦”就是“曆年考試反復命中的考點”，建議廣大考生重點關注，2015年對此部分內容進行瞭全新修訂，內容更豐富、更精練，針對性更強。
　　亮點之二：常用計算公式考慮到本門考試的計算題所占分值較重，本書專門對有關章節所涉及的計算公式進行瞭匯總，便於廣大考生集中、係統記憶。
　　亮點之三：曆年考題精析本書第一篇的12章均有“曆年考題精析”。它包含兩部分內容：①“本章曆年考題所占分值比例”，此部分幫助考生直觀瞭解各章知識點在曆年考試中所占分值比重，縱嚮瞭解考試的有關信息，分析考試動態，從而有針對性地分清主次，把握重點；②“曆年考題精析”，此部分是對涉及本章內容的曆年考題進行詳細解析，幫助考生把握考試變化及本章重要考點的分布信息。通過解析，不難發現有不少考點是曆年考試中多次齣現的。
　　亮點之四：強化訓練題庫本書第一篇的12章均有“強化訓練題庫”。所有強化練習題與考試題型完全一緻，在突齣重點、難點的同時，力求通過大量習題的強化訓練，幫助考生在掌握教材基本知識點、基本理論方麵達到舉一反三、事半功倍的效果。
　　房地産估價理論與方法考點精析及模擬題庫前言亮點之五：曆年考試計算題分析匯總本書單獨對曆年試題中的計算題進行瞭匯總，並配有詳細解析，這樣有助於考生對曆年計算題進行集中係統的學習，便於把握本門計算題考試的規律和特點，力爭在分值最重的計算題部分多拿分、少失分。
　　亮點之六：模擬試題本書精心設計瞭三套模擬試題，讓考生在實戰環境中快速提高應試水平和能力。據學員反饋和統計數據顯示，多做模擬試題並認真進行總結分析的學員，其臨場發揮水平和考試通過率普遍高於不重視模擬試題練習的學員，這也是本門課程學習及應試的一條成功經驗。者在認真分析最新教材的基礎上，嚴格按照考試真題的規範要求，通過對教材重要考點及知識點的分析預測，精心編寫瞭這兩套模擬試題。
　　亮點之七：2013年、2014年考試真題本書後附2013年、2014年的考試真題及參考答案。
　　三、房地産估價師曆年考試通過人數一覽錶房地産估價師曆年考試通過人數一覽錶說明：1��1993年和1994年的房地産估價師是通過認定方式産生的，分彆認定瞭140名和206名房地産估價師，自1995年起實行全國統一考試方式産生。
　　2�弊�2002年起，實行考試成績兩年滾動有效製，即自當年起，考生在連續兩個考試年中通過全部四科考試的，即可取得房地産估價師資格證書。
　　3�本葜泄�房地産估價師與房地産經紀人學會統計，1995年9月16~17日首次舉行的全國房地産估價師執業資格考試，全國共有16023人報名參加考試，其中2898人通過考試，産生瞭我國首批經考試取得執業資格的房地産估價師。截止到2006年，共舉辦瞭10次（1997年和2000年停考兩年）全國房地産估價師執業資格考試，共有27��8萬人次參加考試，3��5萬人取得執業資格，近3萬人注冊執業，大學及以上學曆24679人，占全部注冊人數的85%，房地産估價行業從業人員超過25萬人。天道酬勤。希望本書能助廣大考生一臂之力，衷心祝願大傢在金鞦十月收獲成功的喜悅和甜蜜！
　　由於者水平和精力有限，雖然想盡力做得更好，但書中錯誤疏漏之處在所難免，懇請廣大考生及業內專傢、學者批評指正。

洞悉房地産價值，駕馭市場脈搏：一本深入淺齣的實戰指南 在瞬息萬變的房地産市場中，精準的價值判斷是投資、開發、融資以及閤規經營的基石。理解並掌握房地産估價的精髓，不僅是專業人士必備的技能，更是應對復雜市場挑戰的關鍵。本書旨在為所有投身於房地産行業的專業人士、潛在的投資者以及對此領域充滿好奇的讀者，提供一套係統、深入且極具實踐指導意義的房地産估價知識體係。我們不局限於理論的陳述，而是力求將抽象的概念與鮮活的市場案例相結閤，讓您在輕鬆閱讀中，深刻領悟房地産估價的內在邏輯與操作要領。 一、 房地産估價的宏觀視野：理解價值之源 本書的首要篇章，將帶您從宏觀層麵審視房地産價值的生成機製。我們將深入探討影響房地産價值的關鍵宏觀經濟因素，包括但不限於： 經濟周期與房地産市場波動： 分析不同經濟周期下房地産市場的特徵，如繁榮期、衰退期、復蘇期、穩定期的價格變動規律，以及利率、通貨膨脹、就業率等宏觀經濟指標如何傳導至房地産市場。 國傢宏觀調控政策的影響： 剖析政府在土地供應、信貸政策、稅收政策、住房保障等方麵的調控手段，以及這些政策如何塑造房地産市場的供求關係和價值走嚮。 城市化進程與區域發展： 探討人口流動、城市規劃、基礎設施建設、産業布局等因素如何驅動區域房地産價值的增長與分化，以及城市不同區域（如核心區、發展新區、郊區）的價值特徵。 社會文化與人口結構變遷： 分析傢庭結構變化、生育率、老齡化、消費觀念等社會因素對住房需求、戶型偏好、居住品質等的影響，進而摺射到房地産價值上。 技術革新與綠色建築趨勢： 探討物聯網、大數據、人工智能等新技術在房地産開發、管理和交易中的應用，以及綠色建築、節能環保理念對房地産價值的提升作用。 通過對這些宏觀因素的全麵梳理，您將建立起一種“大局觀”，理解任何一宗房地産的價值都不是孤立存在的，而是深深植根於其所處的宏觀經濟、社會和政策環境之中。 二、 房地産估價的基礎理論：構建認知框架 在宏觀視野的鋪墊下，本書將係統闡述房地産估價的核心理論，為您構建一套堅實的理論基礎。我們將重點解讀： 價值的定義與屬性： 區分“價值”與“價格”的概念，闡釋房地産價值的獨特性、客觀性、相對性、動態性等基本屬性，以及價值的影響因素。 估價的基本假設與原則： 詳細解析“最有利用途”、“公開市場”、“假設交易”等估價基本假設，以及“供求”、“收益”、“替代”、“變動”、“最高最佳用途”等核心估價原則，理解這些原則在實踐中的應用邏輯。 影響房地産價值的主要因素： 從宏觀、中觀、微觀三個層麵，細緻分析影響房地産價值的各類因素，包括經濟因素、社會因素、環境因素、法律政策因素、房地産自身因素（如區位、麵積、質量、用途、産權等）。 房地産估價的法律法規框架： 介紹與房地産估價相關的國傢和地方法規、部門規章、行業標準等，理解估價活動的閤法性和規範性基礎。 房地産估價師的職業道德與操守： 強調估價師的獨立性、客觀性、專業性、保密性等職業操守，以及其在維護市場公平和消費者權益中的重要作用。 本部分內容力求嚴謹準確，同時避免過於晦澀的理論術語，通過大量實例，使抽象的理論變得生動易懂。 三、 核心估價方法精析：掌握實操利器 理論聯係實際，本書將集中篇幅，深入剖析房地産估價中最常用、最權威的三大估價方法，並結閤實際案例進行詳細講解： 市場比較法（Sales Comparison Approach）： 理論基礎與適用範圍： 解釋市場比較法的核心邏輯——“替代原則”，以及其最適閤用於有活躍交易市場的住宅、商業等房地産的估價。 案例選擇與比較要素： 詳細指導如何搜集、篩選可比案例，並深入分析“區位”、“麵積”、“房齡”、“結構”、“裝修”、“附屬設施”、“交易時間”、“付款方式”等關鍵比較要素的調整方法。 比準價格的確定與運用： 講解如何通過對可比案例的差異進行量化調整，得齣具有代錶性的比準價格，並最終確定估價對象的市場價值。 實操難點與技巧： 針對實際操作中可能遇到的案例稀缺、信息不對稱、案例差異過大等問題，提供實用的應對策略和技巧。 收益還原法（Income Capitalization Approach）： 理論基礎與適用範圍： 闡釋收益還原法的核心——“預期收益”決定價值的原理，以及其最適用於可産生穩定租金收入的商業地産、投資性住宅等。 淨收益的計算： 詳細講解如何從總收益中扣除經營費用（如稅費、管理費、維修費、保險費、空置損失等），計算齣房地産的淨收益。 收益率（資本化率）的確定： 深入分析影響收益率的因素，如市場利率、風險補償、房地産自身特點等，並介紹多種確定收益率的方法，如行業平均收益率法、纍積法、模型法等。 估價模型的選擇與運用： 講解一次性收益還原法（如直接資本化法）、遞延收益還原法（如年金法、期望現金流摺現法）的應用場景和計算步驟。 對房地産投資迴報的深刻洞察： 通過收益還原法，讀者將能更清晰地理解房地産的投資潛力和預期迴報。 成本估價法（Cost Approach）： 理論基礎與適用範圍： 解釋成本估價法的核心——“替代原則”，即新購置一宗與估價對象功能相同的房地産所需成本。該方法適用於新建房地産、特殊用途房地産（如學校、醫院）或在市場信息不充分時作為補充。 重置成本的計算： 詳細講解如何估算建造與原物相同或功能相同的建築物的現行重置成本，包括直接成本（材料、人工）和間接成本（設計費、管理費、利潤等）。 摺舊的計算與扣除： 深入分析摺舊的類型（物理摺舊、功能性陳舊、經濟性陳舊），並介紹多種摺舊的計算方法，如直綫法、觀察法、年齡-配比法等。 土地價值的確定： 講解如何獨立評估土地的價值，通常采用市場比較法。 估價結果的得齣： 土地價值加上重置成本扣除摺舊後的建築物價值，即為成本估價法的估價結果。 局限性與注意事項： 指齣成本估價法可能無法充分反映市場需求和未來收益，以及在實際應用中需要注意的問題。 本書在講解每種方法時，都會提供詳細的步驟分解、公式推導，並輔以清晰易懂的圖錶和計算實例，確保讀者能夠完全掌握方法的應用。 四、 房地産估價的實踐應用與報告撰寫 理論學習最終要落腳於實踐。本書的後半部分，將引導您將所學知識應用於具體的估價場景，並掌握規範的估價報告撰寫： 不同類型房地産的估價要點： 住宅房地産估價： 關注傢庭需求、居住品質、配套設施、學區、交通便利性等。 商業房地産估價： 側重商圈、客流量、經營業態、租金水平、投資迴報等。 工業房地産估價： 強調區位、交通、廠房結構、配套設施、環保要求等。 特殊房地産估價： 如酒店、寫字樓、公共設施等，需要結閤其特殊用途和經營模式進行分析。 土地估價： 重點關注土地的區位、用途、容積率、開發潛力等。 估價報告的結構與內容： 詳細解析一份完整的房地産估價報告應包含哪些要素，如委托方信息、估價目的、估價對象、評估依據、估價原則、估價方法、實地查勘情況、測算過程、估價結果、估價時限、估價師聲明等。 如何撰寫一份清晰、準確、專業的估價報告： 提供實用的撰寫技巧，如何清晰地錶述估價過程，如何閤理地解釋估價假設和調整，如何使估價結果具有說服力。 估價結果的應用與解釋： 探討估價結果在抵押貸款、資産評估、司法鑒定、交易定價、稅務籌劃等不同場景下的應用，以及如何嚮委托方清晰地解釋估價結論。 房地産估價的市場發展趨勢與展望： 簡要分析房地産估價行業的發展方嚮，如大數據與人工智能在估價中的應用、綠色建築價值評估、風險管理等，幫助讀者把握行業前沿。 本書的特色與價值： 內容全麵而深入： 涵蓋瞭房地産估價從基礎理論到核心方法，再到實踐應用的全過程，內容翔實，邏輯嚴謹。 理論與實踐相結閤： 避免枯燥的理論堆砌，通過大量的案例分析和實操指導，讓讀者能夠將所學知識融會貫通。 語言通俗易懂： 采用清晰、準確、易於理解的語言，避免過多的專業術語，降低學習門檻。 結構清晰，閱讀便捷： 各章節內容獨立成篇，同時又相互關聯，方便讀者按需查閱和係統學習。 注重啓發性： 引導讀者獨立思考，培養解決實際問題的能力，而非僅僅記憶公式和方法。 無論是希望係統學習房地産估價理論，提升專業技能的從業者，還是對房地産價值評估感興趣的投資者、研究者，亦或是需要瞭解房地産市場價值邏輯的各界人士，本書都將是您不可或缺的案頭佳作。它將幫助您洞悉房地産的真實價值，掌握市場的脈搏，在復雜的房地産領域中做齣更明智的決策。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的最大感受是它在“理論深度”和“實操應用”之間找到瞭一個非常微妙的平衡點。很多教材要麼過於偏重學術研究，讓你在實際操作中找不到對應，要麼就是純粹的操作手冊，缺乏對估價邏輯背後原理的闡釋。這本書在講述某些關鍵技術點時，比如非市場因素對估價的影響，它不僅提供瞭如何調整的公式（操作），還用相當篇幅解釋瞭為什麼需要進行這樣的調整，這種調整背後所遵循的估價哲學是什麼（理論）。這種“知其然更知其所以然”的講解方式，極大地增強瞭我對估價結論的說服力。我記得有一次為一個復雜的商業項目做估價匯報，麵對投資方的質疑，我能夠清晰地闡述我們選用特定摺現率的邏輯基礎，這部分知識正是得益於本書對理論基礎的紮實闡述。所以，這本書不僅僅是一本考試用書，更像是一本幫助估價師職業素養提升的進階讀物，它幫你建立起一個堅實的、有理有據的專業框架。

評分☆☆☆☆☆

作為一名希望通過考試的在職人員，時間成本是最寶貴的資源。因此，我對工具書的“信息密度”要求極高。這本書在這方麵做得令人滿意。它似乎擯棄瞭所有不必要的理論背景鋪墊，直奔主題。例如，在介紹幾種主要的估價方法時，它幾乎沒有花費篇幅去追溯這些方法在西方經濟學理論中的淵源，而是迅速切入到國內現行法規要求的計算公式和參數取值範圍。這種“高度凝練”的風格，使得每一頁的信息量都非常大，我感覺自己不是在“閱讀”，而是在高效地“吸收”。特彆是對於那些需要背誦的法規條文和標準參數，書中采用瞭高亮和加粗處理，非常便於快速定位和記憶。當然，對於那些剛接觸估價的新人來說，可能一開始會覺得信息量有點過載，需要多花一點時間去適應這種高密度的信息輸入模式。但對於有一定基礎，目標明確的考生來說，這簡直就是提速利器，能讓你在有限的復習時間內，覆蓋到最大範圍的考點。

評分☆☆☆☆☆

這本書的排版和邏輯結構真的讓我眼前一亮，不像很多同類教材那樣隻是枯燥的知識點堆砌。我通常看專業書籍容易走神，但翻開這本，它的章節劃分非常清晰，知識點之間的遞進關係處理得很自然。舉個例子，在講到收益法的時候，它不是一下子把現金流摺現、資本化率等所有細節一股腦拋齣來，而是先從最基礎的概念講起，然後逐步深入到敏感性分析和風險溢價的確定，每一個小節都有明確的知識點提煉和總結。我特彆喜歡它在每個核心章節後麵設置的“易錯點辨析”欄目，很多是我過去做題時經常混淆的地方，比如重置成本法中的“實體性貶損”與“功能性貶損”的量化區彆，書中給齣瞭非常直觀的對比錶格。這不僅僅是知識點的羅列，更像是一位經驗豐富的老師在幫你梳理知識的脈絡，把那些容易混淆的邊界點清晰地劃瞭齣來。對於我這種需要快速構建知識體係的人來說，這種結構上的優勢，直接決定瞭學習的效率，省去瞭我大量自己整理和歸納的時間。

評分☆☆☆☆☆

這本書拿到手的時候，我最關心的就是它到底能不能跟上最新的政策風嚮。畢竟房地産這個行業，政策一變，估價的依據和方法可能都要跟著調整。我仔細翻瞭翻，首先注意到的是對於近兩年齣颱的一些重要規範性文件的解讀，這部分內容給我的感覺是比較及時的，沒有那種“老掉牙”的感覺。比如，關於存量房評估的某些新標準，書中用瞭不少篇幅進行剖析，不僅僅是羅列條文，還結閤瞭一些實際案例來講解如何操作落地，這一點非常實用。說實話，很多官方指南讀起來晦澀難懂，但這本書在保證專業性的前提下，用相對平實的語言進行瞭重構，使得我們這些一綫工作者能夠快速抓住重點。特彆是關於資産證券化背景下的房地産估值調整，這部分內容我感覺是新增且力度較大的，看得齣編者在這方麵做瞭深入的研究，沒有敷衍瞭事。如果說有什麼可以改進的地方，可能是某些特定類型物業（比如一些新興的産業園地産）的估值模型介紹還不夠豐富，期待未來能有更細化的探討。總的來說，作為一本應試和實踐參考並重的工具書，它在緊跟政策脈搏方麵做得相當齣色，讓我在麵對復雜的市場環境時，心裏踏實瞭不少。

評分☆☆☆☆☆

我必須得提一下這本書的模擬題庫部分，這絕對是它的“殺手鐧”。市麵上的很多教材最後附帶的習題都是應付瞭事，要麼過於簡單，要麼和真題的風格完全不搭。但這本的模擬題設計，明顯是經過精心打磨的，能感受到齣題人對曆年真題風格的深刻理解。尤其是那些綜閤性的大題，它不再是單一知識點的考察，而是要求你把估價目的、資料收集、多種方法的應用和最終的價值判斷融會貫通起來。我做瞭幾套模擬測試，發現有些題目的情景設置非常貼近實際項目中的復雜狀況，比如涉及到曆史遺留的産權問題、復雜的土地使用權限製等，這些在純理論書裏是很少涉及的。更贊的是，它的解析部分非常詳盡，不僅僅給齣瞭正確答案的計算過程，還對其他選項為什麼錯誤進行瞭分析。這種深度解析，對我理解齣題人的思維定勢和解題的“陷阱”非常有幫助，讓我的應試策略變得更具針對性，從“我知道”升級到瞭“我能做對”。

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發郵政太慢瞭，要是不發郵政就好瞭

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好好好咯

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