2015全国房地产估价师执业资格考试用书：房地产估价理论与方法考点精析及模拟题库 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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史贵镇 编

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• 资格证
• 理论
• 方法
• 模拟题库

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111501855

版次：9

商品编码：11703585

品牌：机工出版

包装：平装

丛书名： 全国房地产估价师执业资格考试用书

开本：16开

出版时间：2015-06-01

用纸：胶版纸

页数：320

正文语种：中文

内容简介

　　《2015全国房地产估价师执业资格考试用书：房地产估价理论与方法考点精析及模拟题库》紧扣教材与考试大纲，体例设置与教材保持一致，各个章节重点有精讲，考点有精练，知识点和题库的完美结合很好地强化了考生的应试能力。同时书后附有代表性极强的全真模拟试卷及近几年考试真题，让考生在准确把握考试的重点、难点及命题趋势的同时，达到仿真实战的目的。

目录

前言
第一篇 考点精析及强化训练题库
第一章 房地产估价概论
一、应试指导
二、历年考题精析
三、强化训练题库
四、强化训练题库答案及解析
第二章 房地产及其描述
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析
第三章 房地产价格和价值
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析
第四章 房地产价格影响因素
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析第五章 房地产估价原则
一、应试指导
二、历年考题精析
三、强化训练题库
四、强化训练题库答案及解析
第六章 比较法及其运用
一、应试指导
二、常用计算公式
三、本章单位换算
四、历年考题精析
五、强化训练题库
六、强化训练题库答案及解析
第七章 收益法及其运用
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析
第八章 成本法及其运用
一、应试指导
二、常用计算公式
三、本章相关资料
四、历年考题精析
五、强化训练题库
六、强化训练题库答案及解析
第九章 假设开发法及其运用
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析
第十章 长期趋势法及其运用
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析
第十一章 地价评估与地价分摊
一、应试指导
二、常用计算公式
三、历年考题精析
四、强化训练题库
五、强化训练题库答案及解析
第十二章 房地产估价程序
一、应试指导
二、历年考题精析
三、强化训练题库
四、强化训练题库答案及解析

第二篇 计算题分析、模拟试题及历年真题
一、历年考试计算题分析汇总
二、模拟试题
模拟试题一
模拟试题二
房地产估价理论与方法考点精析及模拟题库目录
三、历年真题
2013年房地产估价理论与方法考试真题
2014年房地产估价理论与方法考试真题

前言/序言

　　一、本门考试剖析全国房地产估价师考试自1995年9月开始，至今已考了18次（其中1997年和2000年停考）。从2002年开始，实行成绩两年滚动有效制。“房地产估价理论与方法”相对于“房地产估价案例与分析”来说，要容易一些，从历年考试通过率中也能明显看出这一点（见房地产估价师历年考试通过人数一览表）。
　　（一）本门考试的特点
　　1�奔扑闾夂图扑愎ぷ髁科�重自2006年以来，计算题所占分值比重和计算工作量明显地加大了。不仅在最后一道计算题（20分）中加大了计算工作量，还在单选题、多选题，甚至判断题中增加了需要计算的题目。对相关知识和数学计算较生疏或者这方面不是强项的考生，可能要困难一些。
　　2�毙枰�记忆掌握的知识点较多理论教材的编写深入浅出、通俗易懂，入门不难，但要深刻领会把握、灵活运用却很难。因此，特别强调要在理解的基础上加强记忆，一定不要死记硬背，从历年考试来看，这门考试重点考核考生对基本知识的综合运用能力和灵活掌握程度。
　　（二）本门考试的难点1�币�求考生有一定的数学推导计算能力主要是等比数列、等差数列前n项求和公式，在收益计算公式推导时会用到。
　　2�币�求考生能够熟练使用多功能计算器主要是对数、X的Y次方、倒数、累加、累减、连续混合计算操作等。对此，很多考生往往都不以为然：计算器谁不会用啊！但在考试中要求的是熟练使用，只有熟练使用才能节省时间，才能又快又准地做完所有试题。
　　二、本书亮点亮点之一：应试指导每章开篇的“应试指导”是全章精要所在。所谓“历年考点聚焦”就是“历年考试反复命中的考点”，建议广大考生重点关注，2015年对此部分内容进行了全新修订，内容更丰富、更精练，针对性更强。
　　亮点之二：常用计算公式考虑到本门考试的计算题所占分值较重，本书专门对有关章节所涉及的计算公式进行了汇总，便于广大考生集中、系统记忆。
　　亮点之三：历年考题精析本书第一篇的12章均有“历年考题精析”。它包含两部分内容：①“本章历年考题所占分值比例”，此部分帮助考生直观了解各章知识点在历年考试中所占分值比重，纵向了解考试的有关信息，分析考试动态，从而有针对性地分清主次，把握重点；②“历年考题精析”，此部分是对涉及本章内容的历年考题进行详细解析，帮助考生把握考试变化及本章重要考点的分布信息。通过解析，不难发现有不少考点是历年考试中多次出现的。
　　亮点之四：强化训练题库本书第一篇的12章均有“强化训练题库”。所有强化练习题与考试题型完全一致，在突出重点、难点的同时，力求通过大量习题的强化训练，帮助考生在掌握教材基本知识点、基本理论方面达到举一反三、事半功倍的效果。
　　房地产估价理论与方法考点精析及模拟题库前言亮点之五：历年考试计算题分析汇总本书单独对历年试题中的计算题进行了汇总，并配有详细解析，这样有助于考生对历年计算题进行集中系统的学习，便于把握本门计算题考试的规律和特点，力争在分值最重的计算题部分多拿分、少失分。
　　亮点之六：模拟试题本书精心设计了三套模拟试题，让考生在实战环境中快速提高应试水平和能力。据学员反馈和统计数据显示，多做模拟试题并认真进行总结分析的学员，其临场发挥水平和考试通过率普遍高于不重视模拟试题练习的学员，这也是本门课程学习及应试的一条成功经验。者在认真分析最新教材的基础上，严格按照考试真题的规范要求，通过对教材重要考点及知识点的分析预测，精心编写了这两套模拟试题。
　　亮点之七：2013年、2014年考试真题本书后附2013年、2014年的考试真题及参考答案。
　　三、房地产估价师历年考试通过人数一览表房地产估价师历年考试通过人数一览表说明：1��1993年和1994年的房地产估价师是通过认定方式产生的，分别认定了140名和206名房地产估价师，自1995年起实行全国统一考试方式产生。
　　2�弊�2002年起，实行考试成绩两年滚动有效制，即自当年起，考生在连续两个考试年中通过全部四科考试的，即可取得房地产估价师资格证书。
　　3�本葜泄�房地产估价师与房地产经纪人学会统计，1995年9月16~17日首次举行的全国房地产估价师执业资格考试，全国共有16023人报名参加考试，其中2898人通过考试，产生了我国首批经考试取得执业资格的房地产估价师。截止到2006年，共举办了10次（1997年和2000年停考两年）全国房地产估价师执业资格考试，共有27��8万人次参加考试，3��5万人取得执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历24679人，占全部注册人数的85%，房地产估价行业从业人员超过25万人。天道酬勤。希望本书能助广大考生一臂之力，衷心祝愿大家在金秋十月收获成功的喜悦和甜蜜！
　　由于者水平和精力有限，虽然想尽力做得更好，但书中错误疏漏之处在所难免，恳请广大考生及业内专家、学者批评指正。

洞悉房地产价值，驾驭市场脉搏：一本深入浅出的实战指南 在瞬息万变的房地产市场中，精准的价值判断是投资、开发、融资以及合规经营的基石。理解并掌握房地产估价的精髓，不仅是专业人士必备的技能，更是应对复杂市场挑战的关键。本书旨在为所有投身于房地产行业的专业人士、潜在的投资者以及对此领域充满好奇的读者，提供一套系统、深入且极具实践指导意义的房地产估价知识体系。我们不局限于理论的陈述，而是力求将抽象的概念与鲜活的市场案例相结合，让您在轻松阅读中，深刻领悟房地产估价的内在逻辑与操作要领。 一、 房地产估价的宏观视野：理解价值之源 本书的首要篇章，将带您从宏观层面审视房地产价值的生成机制。我们将深入探讨影响房地产价值的关键宏观经济因素，包括但不限于： 经济周期与房地产市场波动： 分析不同经济周期下房地产市场的特征，如繁荣期、衰退期、复苏期、稳定期的价格变动规律，以及利率、通货膨胀、就业率等宏观经济指标如何传导至房地产市场。 国家宏观调控政策的影响： 剖析政府在土地供应、信贷政策、税收政策、住房保障等方面的调控手段，以及这些政策如何塑造房地产市场的供求关系和价值走向。 城市化进程与区域发展： 探讨人口流动、城市规划、基础设施建设、产业布局等因素如何驱动区域房地产价值的增长与分化，以及城市不同区域（如核心区、发展新区、郊区）的价值特征。 社会文化与人口结构变迁： 分析家庭结构变化、生育率、老龄化、消费观念等社会因素对住房需求、户型偏好、居住品质等的影响，进而折射到房地产价值上。 技术革新与绿色建筑趋势： 探讨物联网、大数据、人工智能等新技术在房地产开发、管理和交易中的应用，以及绿色建筑、节能环保理念对房地产价值的提升作用。 通过对这些宏观因素的全面梳理，您将建立起一种“大局观”，理解任何一宗房地产的价值都不是孤立存在的，而是深深植根于其所处的宏观经济、社会和政策环境之中。 二、 房地产估价的基础理论：构建认知框架 在宏观视野的铺垫下，本书将系统阐述房地产估价的核心理论，为您构建一套坚实的理论基础。我们将重点解读： 价值的定义与属性： 区分“价值”与“价格”的概念，阐释房地产价值的独特性、客观性、相对性、动态性等基本属性，以及价值的影响因素。 估价的基本假设与原则： 详细解析“最有利用途”、“公开市场”、“假设交易”等估价基本假设，以及“供求”、“收益”、“替代”、“变动”、“最高最佳用途”等核心估价原则，理解这些原则在实践中的应用逻辑。 影响房地产价值的主要因素： 从宏观、中观、微观三个层面，细致分析影响房地产价值的各类因素，包括经济因素、社会因素、环境因素、法律政策因素、房地产自身因素（如区位、面积、质量、用途、产权等）。 房地产估价的法律法规框架： 介绍与房地产估价相关的国家和地方法规、部门规章、行业标准等，理解估价活动的合法性和规范性基础。 房地产估价师的职业道德与操守： 强调估价师的独立性、客观性、专业性、保密性等职业操守，以及其在维护市场公平和消费者权益中的重要作用。 本部分内容力求严谨准确，同时避免过于晦涩的理论术语，通过大量实例，使抽象的理论变得生动易懂。 三、 核心估价方法精析：掌握实操利器 理论联系实际，本书将集中篇幅，深入剖析房地产估价中最常用、最权威的三大估价方法，并结合实际案例进行详细讲解： 市场比较法（Sales Comparison Approach）： 理论基础与适用范围： 解释市场比较法的核心逻辑——“替代原则”，以及其最适合用于有活跃交易市场的住宅、商业等房地产的估价。 案例选择与比较要素： 详细指导如何搜集、筛选可比案例，并深入分析“区位”、“面积”、“房龄”、“结构”、“装修”、“附属设施”、“交易时间”、“付款方式”等关键比较要素的调整方法。 比准价格的确定与运用： 讲解如何通过对可比案例的差异进行量化调整，得出具有代表性的比准价格，并最终确定估价对象的市场价值。 实操难点与技巧： 针对实际操作中可能遇到的案例稀缺、信息不对称、案例差异过大等问题，提供实用的应对策略和技巧。 收益还原法（Income Capitalization Approach）： 理论基础与适用范围： 阐释收益还原法的核心——“预期收益”决定价值的原理，以及其最适用于可产生稳定租金收入的商业地产、投资性住宅等。 净收益的计算： 详细讲解如何从总收益中扣除经营费用（如税费、管理费、维修费、保险费、空置损失等），计算出房地产的净收益。 收益率（资本化率）的确定： 深入分析影响收益率的因素，如市场利率、风险补偿、房地产自身特点等，并介绍多种确定收益率的方法，如行业平均收益率法、累积法、模型法等。 估价模型的选择与运用： 讲解一次性收益还原法（如直接资本化法）、递延收益还原法（如年金法、期望现金流折现法）的应用场景和计算步骤。 对房地产投资回报的深刻洞察： 通过收益还原法，读者将能更清晰地理解房地产的投资潜力和预期回报。 成本估价法（Cost Approach）： 理论基础与适用范围： 解释成本估价法的核心——“替代原则”，即新购置一宗与估价对象功能相同的房地产所需成本。该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产（如学校、医院）或在市场信息不充分时作为补充。 重置成本的计算： 详细讲解如何估算建造与原物相同或功能相同的建筑物的现行重置成本，包括直接成本（材料、人工）和间接成本（设计费、管理费、利润等）。 折旧的计算与扣除： 深入分析折旧的类型（物理折旧、功能性陈旧、经济性陈旧），并介绍多种折旧的计算方法，如直线法、观察法、年龄-配比法等。 土地价值的确定： 讲解如何独立评估土地的价值，通常采用市场比较法。 估价结果的得出： 土地价值加上重置成本扣除折旧后的建筑物价值，即为成本估价法的估价结果。 局限性与注意事项： 指出成本估价法可能无法充分反映市场需求和未来收益，以及在实际应用中需要注意的问题。 本书在讲解每种方法时，都会提供详细的步骤分解、公式推导，并辅以清晰易懂的图表和计算实例，确保读者能够完全掌握方法的应用。 四、 房地产估价的实践应用与报告撰写 理论学习最终要落脚于实践。本书的后半部分，将引导您将所学知识应用于具体的估价场景，并掌握规范的估价报告撰写： 不同类型房地产的估价要点： 住宅房地产估价： 关注家庭需求、居住品质、配套设施、学区、交通便利性等。 商业房地产估价： 侧重商圈、客流量、经营业态、租金水平、投资回报等。 工业房地产估价： 强调区位、交通、厂房结构、配套设施、环保要求等。 特殊房地产估价： 如酒店、写字楼、公共设施等，需要结合其特殊用途和经营模式进行分析。 土地估价： 重点关注土地的区位、用途、容积率、开发潜力等。 估价报告的结构与内容： 详细解析一份完整的房地产估价报告应包含哪些要素，如委托方信息、估价目的、估价对象、评估依据、估价原则、估价方法、实地查勘情况、测算过程、估价结果、估价时限、估价师声明等。 如何撰写一份清晰、准确、专业的估价报告： 提供实用的撰写技巧，如何清晰地表述估价过程，如何合理地解释估价假设和调整，如何使估价结果具有说服力。 估价结果的应用与解释： 探讨估价结果在抵押贷款、资产评估、司法鉴定、交易定价、税务筹划等不同场景下的应用，以及如何向委托方清晰地解释估价结论。 房地产估价的市场发展趋势与展望： 简要分析房地产估价行业的发展方向，如大数据与人工智能在估价中的应用、绿色建筑价值评估、风险管理等，帮助读者把握行业前沿。 本书的特色与价值： 内容全面而深入： 涵盖了房地产估价从基础理论到核心方法，再到实践应用的全过程，内容翔实，逻辑严谨。 理论与实践相结合： 避免枯燥的理论堆砌，通过大量的案例分析和实操指导，让读者能够将所学知识融会贯通。 语言通俗易懂： 采用清晰、准确、易于理解的语言，避免过多的专业术语，降低学习门槛。 结构清晰，阅读便捷： 各章节内容独立成篇，同时又相互关联，方便读者按需查阅和系统学习。 注重启发性： 引导读者独立思考，培养解决实际问题的能力，而非仅仅记忆公式和方法。 无论是希望系统学习房地产估价理论，提升专业技能的从业者，还是对房地产价值评估感兴趣的投资者、研究者，亦或是需要了解房地产市场价值逻辑的各界人士，本书都将是您不可或缺的案头佳作。它将帮助您洞悉房地产的真实价值，掌握市场的脉搏，在复杂的房地产领域中做出更明智的决策。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的最大感受是它在“理论深度”和“实操应用”之间找到了一个非常微妙的平衡点。很多教材要么过于偏重学术研究，让你在实际操作中找不到对应，要么就是纯粹的操作手册，缺乏对估价逻辑背后原理的阐释。这本书在讲述某些关键技术点时，比如非市场因素对估价的影响，它不仅提供了如何调整的公式（操作），还用相当篇幅解释了为什么需要进行这样的调整，这种调整背后所遵循的估价哲学是什么（理论）。这种“知其然更知其所以然”的讲解方式，极大地增强了我对估价结论的说服力。我记得有一次为一个复杂的商业项目做估价汇报，面对投资方的质疑，我能够清晰地阐述我们选用特定折现率的逻辑基础，这部分知识正是得益于本书对理论基础的扎实阐述。所以，这本书不仅仅是一本考试用书，更像是一本帮助估价师职业素养提升的进阶读物，它帮你建立起一个坚实的、有理有据的专业框架。

评分☆☆☆☆☆

作为一名希望通过考试的在职人员，时间成本是最宝贵的资源。因此，我对工具书的“信息密度”要求极高。这本书在这方面做得令人满意。它似乎摈弃了所有不必要的理论背景铺垫，直奔主题。例如，在介绍几种主要的估价方法时，它几乎没有花费篇幅去追溯这些方法在西方经济学理论中的渊源，而是迅速切入到国内现行法规要求的计算公式和参数取值范围。这种“高度凝练”的风格，使得每一页的信息量都非常大，我感觉自己不是在“阅读”，而是在高效地“吸收”。特别是对于那些需要背诵的法规条文和标准参数，书中采用了高亮和加粗处理，非常便于快速定位和记忆。当然，对于那些刚接触估价的新人来说，可能一开始会觉得信息量有点过载，需要多花一点时间去适应这种高密度的信息输入模式。但对于有一定基础，目标明确的考生来说，这简直就是提速利器，能让你在有限的复习时间内，覆盖到最大范围的考点。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和逻辑结构真的让我眼前一亮，不像很多同类教材那样只是枯燥的知识点堆砌。我通常看专业书籍容易走神，但翻开这本，它的章节划分非常清晰，知识点之间的递进关系处理得很自然。举个例子，在讲到收益法的时候，它不是一下子把现金流折现、资本化率等所有细节一股脑抛出来，而是先从最基础的概念讲起，然后逐步深入到敏感性分析和风险溢价的确定，每一个小节都有明确的知识点提炼和总结。我特别喜欢它在每个核心章节后面设置的“易错点辨析”栏目，很多是我过去做题时经常混淆的地方，比如重置成本法中的“实体性贬损”与“功能性贬损”的量化区别，书中给出了非常直观的对比表格。这不仅仅是知识点的罗列，更像是一位经验丰富的老师在帮你梳理知识的脉络，把那些容易混淆的边界点清晰地划了出来。对于我这种需要快速构建知识体系的人来说，这种结构上的优势，直接决定了学习的效率，省去了我大量自己整理和归纳的时间。

评分☆☆☆☆☆

这本书拿到手的时候，我最关心的就是它到底能不能跟上最新的政策风向。毕竟房地产这个行业，政策一变，估价的依据和方法可能都要跟着调整。我仔细翻了翻，首先注意到的是对于近两年出台的一些重要规范性文件的解读，这部分内容给我的感觉是比较及时的，没有那种“老掉牙”的感觉。比如，关于存量房评估的某些新标准，书中用了不少篇幅进行剖析，不仅仅是罗列条文，还结合了一些实际案例来讲解如何操作落地，这一点非常实用。说实话，很多官方指南读起来晦涩难懂，但这本书在保证专业性的前提下，用相对平实的语言进行了重构，使得我们这些一线工作者能够快速抓住重点。特别是关于资产证券化背景下的房地产估值调整，这部分内容我感觉是新增且力度较大的，看得出编者在这方面做了深入的研究，没有敷衍了事。如果说有什么可以改进的地方，可能是某些特定类型物业（比如一些新兴的产业园地产）的估值模型介绍还不够丰富，期待未来能有更细化的探讨。总的来说，作为一本应试和实践参考并重的工具书，它在紧跟政策脉搏方面做得相当出色，让我在面对复杂的市场环境时，心里踏实了不少。

评分☆☆☆☆☆

我必须得提一下这本书的模拟题库部分，这绝对是它的“杀手锏”。市面上的很多教材最后附带的习题都是应付了事，要么过于简单，要么和真题的风格完全不搭。但这本的模拟题设计，明显是经过精心打磨的，能感受到出题人对历年真题风格的深刻理解。尤其是那些综合性的大题，它不再是单一知识点的考察，而是要求你把估价目的、资料收集、多种方法的应用和最终的价值判断融会贯通起来。我做了几套模拟测试，发现有些题目的情景设置非常贴近实际项目中的复杂状况，比如涉及到历史遗留的产权问题、复杂的土地使用权限制等，这些在纯理论书里是很少涉及的。更赞的是，它的解析部分非常详尽，不仅仅给出了正确答案的计算过程，还对其他选项为什么错误进行了分析。这种深度解析，对我理解出题人的思维定势和解题的“陷阱”非常有帮助，让我的应试策略变得更具针对性，从“我知道”升级到了“我能做对”。

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不错不错不错

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好好好咯

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发邮政太慢了，要是不发邮政就好了

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