房地产估价钥匙 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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章积森 著

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• 经济
• 金融

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112192205

版次：1

商品编码：11906903

包装：平装

开本：16开

出版时间：2016-04-01

用纸：胶版纸

页数：585

字数：925000

正文语种：中文

内容简介

　　《房地产估价钥匙》共分上下两篇：上篇以《房地产估价规范》GB/T50291—2015、《房地产估价基本术语标准》GBfT50899—2013和《房地产估价报告评审标准（试行）》为依据，针对不同类型的房地产和估价目的设计了可供参考的11种较常见的房地产估价报告撰写模板；下篇选编了43篇“有关估价方面关键点解析”的论文与授课讲义。
　　《房地产估价钥匙》上篇在一定程度上具有普遍使用性、参考性和指导性，下篇可为读者带来估计理论与经验方面的启迪和帮助。适用于房地产、土地、资产估价行业以及金融机构、本专业院校师生、司法工作者和各类房地产投资者等有关人士。

目录

上篇 房地产估价报告撰写模板
撰写模板1 成套住宅房地产抵押估价报告
撰写模板2 商业店面房地产抵押估价报告
撰写模板3 办公房地产抵押估价报告
撰写模板4 自建工业房地产抵押估价报告
撰写模板5 商品工业房地产抵押估价报告
撰写模板6 酒店房地产抵押估价报告
撰写模板7 在建工程抵押估价报告
撰写模板8 司法拍卖房地产（车位）估价报告
撰写模板9 商场房地产租赁估价报告
撰写模板10 被征收房屋（住宅套房）价值评估报告
撰写模板11 被征收房屋（自建住宅房）价值评估报告

下篇 有关估价方面关键点解析
1 由传统业务向咨询业务的延伸与拓展——房地产估价业务多元化的方向和路径
2 新《规范》亮点多——对《房地产估价规范》部分修订内容的理解
3 在建工程及其抵押估价实务
4 《房地产估价基本术语标准》是撰写估价报告的重要命门
5 估价报告撰写的逻辑性
6 房地产估价报告写作的格式要求
7 房地产评估价值不是地价与房价简单相加——关于房地产抵押估价房与地分别备案的思考
8 房地产估价是科学与艺术的结合
9 福建不动产估价市场剖析——提高报告质量、加强自律管理、促进行业健康发展
10 关于建立“房地产估价质量总审核人”制度的思考
11 新《征收》取代老《拆迁》——指导员换岗
12 《国有土地上房屋征收评估办法》解读
13 住宅小区地下车位抵押估价的若干思考
14 如何做好现场查勘
15 不同类型房地产影响价值的因素
16 海域使用权抵押与估价
17 抵押房地产变现能力分析与风险提示
18 资产评估基础知识
19 从房地产估价角度谈房屋拆迁估价报告鉴定
20 如何进一步认识三大基本估价方法
21 市场法估价实务中必须关注的方面
22 剖析房地产抵押估价认识上的四大误区
23 工业用房重置价评估研究
24 房地产估价机构交易实例信息库的建立
25 金融机构如何提高押品估价报告审核质量
26 从房地产开发角度谈建筑节能
27 房地产估价目的与估价用途之区别
28 对拟拆迁区域区段地价评估的探讨
29 房地产估价机构内部的估价复审
30 房地产开发经营的技术经济问题——房地产开发经营的技术经济分析（一）
31 房地产项目的定位分析——房地产开发经营的技术经济分析（二）
32 房地产项目的系统分析——房地产开发经营的技术经济分析（三）
33 房地产开发与文化
34 房地产估价师执业资格考试复习“钥匙”
35 房地产开发经营的不确定性因素分析
36 从土楼文化谈物业管理端委
37 从永定土楼文化说起——谈小城市物业管理
38 新加坡的住宅建设
39 如何建立适应市场的房地产价格体系
40 城市房地产管理法
41 福建房地产估价工作透视
42 房地产估价的市场比较法
43 房屋抵押纳入规范管理
后记

前言/序言

穿越都市丛林，洞悉价值脉络：一部关于“房地产估价钥匙”的探索之旅 在这座日新月异的城市中，高楼林立，车水马龙，每一寸土地都承载着价值的沉淀与流转。人们在此安居乐业，投资兴业，而在这背后，一个看不见却至关重要的领域——房地产估价，默默地发挥着其核心作用。它如同隐藏在都市丛林中的寻宝图，指引着人们发现并实现土地与建筑的真实价值。 《房地产估价钥匙》并非一本枯燥的教科书，而是一次深入城市肌理、揭示价值脉络的探索之旅。它不是简单地罗列公式与理论，而是通过生动的案例、细致的分析，带领读者走进房地产估价的真实世界，理解其背后蕴含的逻辑与智慧。 第一章：价值的源头——探寻房地产的本质 在踏上价值探索之路前，我们首先需要理解“价值”究竟是什么，尤其是在房地产领域。价值并非恒定不变，它是一个动态的、多维度的概念，受到多种因素的影响。本章将带领读者从房地产的物理属性（土地、建筑结构、面积、朝向、采光等）出发，剖析其如何构成价值的基石。然而，物理属性仅仅是起点，真正的价值在于其经济属性。我们将深入探讨经济学中的供需理论如何作用于房地产市场，分析地理位置这一“老生常谈”为何能成为价值的决定性因素。从繁华都市的CBD到宁静郊外的别墅区，区位因素如何深刻影响着价格的走向？我们将通过对比分析，揭示地段背后的价值逻辑。 此外，本章还将触及社会文化因素对房地产价值的影响。例如，教育资源、医疗配套、社区氛围、历史文化底蕴等，这些“软实力”如何在无形中提升房产的吸引力，进而推高其价值。最后，我们将探讨政策法规的“蝴蝶效应”，解读土地政策、税收政策、限购限贷政策等如何为房地产市场注入或抽离价值。 第二章：丈量财富的标尺——估价方法的理论基石 理解了价值的来源，我们便能开始学习如何“丈量”这些价值。房地产估价并非儿戏，它建立在一套严谨的理论体系之上。本章将系统地介绍房地产估价的三大基本方法： 成本法： 这一方法的核心在于“重置成本”或“替代成本”。我们将详细解析如何计算土地取得成本、建造成本，以及考虑折旧。你会了解到，成本法尤其适用于新近建造的、具有明确成本来源的房地产，但其对“折旧”的精确估算，以及对市场因素的考量，是其能否准确反映真实价值的关键。我们将通过具体案例，讲解如何处理不同类型的折旧（物理折旧、功能折旧、经济折旧），以及如何纳入开发利润等因素。 收益法： 收益法是房地产估价中最具洞察力的方法之一，它将房地产视为一个产生未来现金流的“印钞机”。本章将深入剖析如何预测房地产的潜在租金收入，考虑空置率、管理费用、维修费用等。更重要的是，我们将聚焦于资本化率或折现率的确定。这涉及到市场对风险的评估，以及资金的时间价值。读者将学习如何从市场数据中提取合理的资本化率，或者运用折现现金流模型，将未来的不确定性收入转化为今天的价值。收益法在投资性房地产估价中尤为重要，我们将探讨其在商业地产、写字楼、公寓楼等估价中的应用。 比较法： 比较法是最直观、也是最常用的估价方法。它基于“替代原则”，即一个有价值的物品，其价格不会超过提供相似效用的另一物品的价格。本章将详细讲解如何搜集和筛选可比案例，以及如何对这些案例进行价格调整。我们会逐一分析各种调整因素，例如，交易日期、区域位置、建筑面积、楼层、朝向、装修状况、配套设施、交易方式等，并探讨如何量化这些调整的幅度。通过大量的实际案例，读者将学会如何在纷繁的市场信息中，找到具有代表性的可比物业，并从中提炼出准确的估价。 第三章：拨开迷雾的利器——影响估价的关键因素解析 价值的形成并非单一因素作用的结果，而是多重力量交织博弈的体现。本章将深入剖析那些对房地产估价产生举足轻重影响的关键因素： 区域经济与发展潜力： 一个地区的经济活力、就业机会、人口增长趋势、产业结构，是支撑房地产价值的根本。我们将分析区域发展规划、基础设施建设（交通、教育、医疗、商业配套）对房产价值的驱动作用。例如，一个新兴的科技园区，如何吸引人才流入，进而带动周边房价的上涨。 市场环境与周期： 房地产市场并非一成不变，它存在着周期性的波动。本章将探讨宏观经济指标（GDP增长、通货膨胀、利率变动）、信贷政策（首付比例、贷款利率）以及投资者情绪如何影响房地产市场的供需关系和价格走向。我们将回顾历史上的房地产泡沫与调整，学习如何识别市场信号，规避风险。 物业自身特征的精细化分析： 除了基础的面积、楼层等，还有许多物业自身的细节影响着价值。我们将深入探讨建筑质量与维护状况，精装修的价值，景观价值（湖景、山景、公园景），噪音干扰，以及社区内部的物业管理水平。例如，一个维护良好的园林式社区，其物业价值往往高于同地段但管理疏于的社区。 政策法规的动态影响： 政策法规是影响房地产价值的“看不见的手”。本章将重点关注土地使用政策（容积率、绿化率）、城市规划（拆迁改造、新区域开发）、税收政策（房产税、交易税）、环保政策（绿色建筑标准）等。我们将分析这些政策如何在不同层面对房地产价值产生正面或负面的影响。 第四章：实战演练——案例深度剖析与估价疑难杂症 理论的学习最终要回归实践。本章将通过一系列真实而复杂的估价案例，带领读者进行深度实战演练。我们将涵盖不同类型的房地产，包括： 住宅物业： 从普通商品房到高端别墅，从公寓到联排，我们将分析不同类型住宅的估价侧重点。例如，学区房的价值构成，精装修公寓的溢价空间，以及改善型住宅的价值提升因素。 商业地产： 零售商铺、写字楼、酒店等商业地产的估价，其核心在于其盈利能力。我们将详细分析如何评估商业地产的租金收益，考虑商圈辐射力、人流量、经营业态等因素。 工业地产： 厂房、仓库等工业地产的估价，则更侧重于其生产能力和物流便利性。我们将探讨如何评估工业用地的容积率、建筑密度、交通便利性等。 特殊用途物业： 医院、学校、加油站等特殊用途物业的估价，则需要考虑其特定的市场需求和使用限制。 除了案例分析，本章还将深入探讨估价过程中遇到的疑难杂症。例如，如何处理缺乏可比案例的“孤例”？如何应对市场信息不透明或数据不准确的情况？如何准确评估历史遗留问题（如产权不清、违章建筑）对价值的影响？我们将分享经验，提供解决思路，帮助读者培养独立解决问题的能力。 第五章：估价师的专业素养与未来展望 房地产估价不仅仅是技术的运用，更是一门艺术，需要估价师具备高度的专业素养。本章将探讨成为一名合格估价师所必备的素质：敏锐的市场洞察力、严谨的逻辑思维、扎实的专业知识、良好的沟通能力以及高度的职业道德。我们将强调估价师的独立性与客观性，以及其在房地产市场中的重要作用。 最后，我们将展望房地产估价的未来。随着科技的发展，大数据、人工智能、区块链等新技术将如何赋能房地产估价？绿色建筑、可持续发展理念将如何影响未来的价值评估？城市更新、旧区改造将带来哪些新的估价挑战与机遇？《房地产估价钥匙》将为你打开一扇窗，让你看到房地产估价的无限可能。 《房地产估价钥匙》——一本让你拨开迷雾，洞悉价值，掌握房地产市场主动权的指南。 它将帮助你理解“为什么”，学会“怎么做”，最终让你在复杂的房地产交易中，做出更明智的决策，实现财富的稳健增值。

评分☆☆☆☆☆

真正让我感到震撼的是这本书对“风险认知”的处理。在房地产估价中，风险的量化往往是最棘手的部分，但本书却用一种近乎哲学的角度，将市场风险、政策风险和环境风险系统地整合进了估价决策树中。它并没有提供一个万能的风险系数表，而是提供了一套识别和评估特定情境下风险的思维模型。例如，在评估一个老旧工业园区的转型价值时，作者细致分析了政府“收储意愿”的强度对未来现金流预期的影响，将这种软性因素转化为估价报告中的可论证支撑点。这本书的价值远超于一本技术手册，它更像是一份高阶的“商业决策支持系统”的入门指南。它教会了我如何从一个纯粹的“价格计算者”转变为一个“未来价值的预测者”，这种视角的转换，对于任何希望在行业内走得更远的人来说，都是至关重要的。

评分☆☆☆☆☆

坦白讲，我是一个对估价理论基础略感吃力的从业者，过去总是在“为什么这么算”和“该怎么算”之间摇摆不定。直到我开始啃这本书，那种困惑感才逐渐消散。作者的叙事视角非常独特，他似乎总能预料到读者在哪个环节会产生疑问，并提前准备好了深入浅出的解释。比如，书中对“重置成本法”的阐述，不仅涵盖了传统材料和人工费用的估算，还加入了对绿色建筑标准升级、供应链波动等现代因素的考量，这种前瞻性视角是其他传统教科书所缺乏的。而且，这本书的语言风格带着一种温和的批判性思维，它鼓励读者去质疑既有的标准，去探索更贴合当前市场实际的解决方案。我感觉自己不仅仅是在学习“如何做估价”，更是在学习“如何进行一次负责任的、深思熟虑的价值判断”。它培养的是一种估价师应有的职业素养和批判精神，而非单纯的技术操作指南。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和设计简直是一股清流，尤其是在专业书籍中，这一点尤为难得。我尤其欣赏它在案例解析部分采用的图文并茂的方式。不像有些教材，堆砌大段文字让人望而却步，这本书通过大量的流程图、信息图表和实景照片，将复杂的估价步骤分解得清晰明了。比如在讲解“收益法”时，作者不仅展示了现金流折现模型的计算过程，还配上了不同类型物业的典型收益结构图，这使得初学者也能迅速把握其核心脉络。更让我称赞的是，书中对法律法规和行业标准的引用非常及时和准确，但它处理得非常巧妙，没有让法律条文占据主导篇幅，而是将它们自然地融入到实操指南中，让你在学习技能的同时，也建立起了合规意识。这种注重用户体验的编排方式，极大地降低了学习曲线，让原本枯燥的专业学习过程变得赏心悦目，确实是行业内一本难得的“工具书”兼“学习指南”。

评分☆☆☆☆☆

拿到这本名为《房地产估价钥匙》的书后，我原本以为它会像市面上其他同类书籍一样，充斥着枯燥的理论和晦涩难懂的公式。然而，阅读过几个章节后，我的看法彻底颠覆了。这本书的叙述方式极其生动，仿佛作者是一位经验丰富的老前辈，正耐心地在你耳边剖析每一个案例的来龙去脉。它不是简单地罗列估价方法，而是深入探讨了市场动态、区域规划乃至宏观经济政策对房产价值的微妙影响。特别是关于“比较实例法”的章节，作者没有停留在基础概念的讲解，而是花了大量篇幅去分析如何筛选最具可比性的案例，以及如何针对性地进行价格修正。书中对数据分析的强调也让人印象深刻，它教会的不是死记硬背，而是如何运用数据背后的逻辑，去构建一个坚实可靠的估价报告。这本书的价值在于，它将原本冰冷的技术流程，注入了对现实世界的深刻洞察力，让估价不再是机械的计算，而是一种充满艺术性的判断过程。读完后，我感觉自己对房地产市场的理解提升了一个层次，对估价工作的敬畏感油然而生。

评分☆☆☆☆☆

这套书的深度和广度令人惊叹。它似乎涵盖了从城市核心商业区的高端写字楼到偏远郊区的土地使用权评估等方方面面。我印象特别深刻的是，书中对“无形资产评估”在房地产关联领域的应用做了专题探讨，这在大多数基础或中级估价读物中是极其罕见的。作者似乎深谙市场人士对“增值潜力”的追逐，因此，书中对容积率调整、规划变更溢价的分析细致入微，提供了大量可以立即在实际工作中套用的分析框架。更别提，它还穿插了一些关于国际估价准则（IVS）与本土标准的对比，这对于希望拓展视野的专业人士来说，无疑是一笔宝贵的财富。阅读过程中，我常常需要停下来，去翻阅相关的政策文件进行印证，这表明这本书的论述是有坚实根基的，它在提供知识的同时，也在引导读者建立跨界学习的习惯，真正体现了“钥匙”的引导作用。

评分☆☆☆☆☆

很不错的书

评分☆☆☆☆☆

物流很给力呀。还没来得及打开，但感觉不错。

评分☆☆☆☆☆

物流很给力呀。还没来得及打开，但感觉不错。

评分☆☆☆☆☆

好。

评分☆☆☆☆☆

好。

评分☆☆☆☆☆

这是第一批买的，质量还凑合

评分☆☆☆☆☆

好。

评分☆☆☆☆☆

非常好好好好

评分☆☆☆☆☆

非常好好好好