房地产开发企业营改增操作实务 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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李建军 著

图书标签:

• 房地产开发
• 营改增
• 税收政策
• 财务实务
• 企业经营
• 税务筹划
• 房地产税费
• 增值税
• 实务操作
• 税务风险

出版社： 立信会计出版社

ISBN：9787542951250

版次：1

商品编码：11965947

包装：平装

丛书名： 营业税改增值税培训指定教材

开本：16开

出版时间：2016-07-01

用纸：胶版纸

页数：400

字数：476000

正文语种：中文

内容简介

　　《房地产开发企业营改增操作实务》一书分成八个部分来讲述：
　　◇导读：房地产开发企业营改增概览
　　◇房地产开发企业营改增政策解析
　　◇房地产开发企业增值税纳税申报表填写
　　◇房地产开发企业增值税发票开具与管理
　　◇房地产开发企业营改增后的会计核算
　　◇营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制
　　◇防伪税控系统及软件操作
　　◇附录
　　《房地产开发企业营改增操作实务》首先对试点实施办法进行详细的讲解，以帮助房地产开发企业更好地了解政策，不在政策上违规，接下来从房地产开发企业操作的角度来解读各项税务事务的办理，着重突出可操作性，帮助房地产开发企业迅速地厘清营改增后的税务事项并高效地办理好各项业务。

作者简介

　　李建军，立信会计师事务所（特殊普通合伙）资深税务合伙人。中国注册会计师、税务师，清华大学一英国班戈大学国际工商管理硕士，深圳市注册税务师协会理事。拥有超过25年的会计、审计、税务代理工作经验，谙熟中国财经及税务法律法规，著有《财务通则与企业财务管理规章制度设计》《企业财务文书写作格式与范本》《营改增政策解读与企业实操手册》等图书。曾为多家房地产、金融、互联网、生物制药公司提供高端税务服务。尤其擅长为企业IPO上市、新三板挂牌、并购重组及资本交易等所产生的税务疑难提供税务解决方案。曾咨询和辅导过中铁粤丰置业、深业置地、保利地产、联泰地产、中粮地产、恒居地产、深赤湾、尧都银行、招银国际等客户。

目录

导读 房地产开发企业营改增概览
一、什么是房地产开发
二、房地产开发与房地产开发经营的区别
三、房地产开发企业营改增政策

第一章 房地产开发企业营改增政策解析
第一节 房地产开发企业纳税人和扣缴义务人
一、纳税人义务人的确定
二、纳税人的类型及认定条件
相关链接 一般纳税人资格登记
三、增值税扣缴义务人
四、合并纳税的规定
第二节 房地产开发企业增值税的应税范围及税率
一、应税范围
二、税率和征收率
第三节 房地产开发企业增值税的计税方法和应纳税额的计算
一、一般计税方法
二、简易计税方法
第四节 房地产开发企业应税销售额的确定
一、基本规定
二、特殊规定
三、房地产开发企业的具体规定
相关链接 房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求
第五节 房地产开发企业增值税进项税额抵扣
一、可抵扣进项税额范围和扣除凭证
二、不得抵扣的进项税额
三、进项税额转出的规定
第六节 房地产开发企业纳税地点与纳税义务发生时间
一、房地产开发企业纳税地点
二、房地产开发企业纳税义务发生时间
三、房地产开发企业纳税期限
第七节 房地产开发企业营改增政策的过渡与衔接
一、新老项目的界定标准
二、新老项目的政策衔接
三、试点前发生业务的政策衔接
四、销售使用过的固定资产的政策衔接
五、原一般纳税人增值税期末留抵税额的处理

第二章 房地产开发企业增值税纳税申报表填写
第一节 房地产开发企业增值税纳税申报表（一般纳税人适用）的填写
一、一般纳税人增值税纳税申报表的填写顺序
二、名词解释
三、《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表的填写
四、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）填写说明
……
第三章 房地产开发企业增值税发票开具与管理
第四章 房地产开发企业营改增后的会计核算
第五章 营改增后房地产开发企业纳税筹划与风险控制
第六章 防伪税控系统及软件操作
附录

精彩书摘

　　《房地产开发企业营改增操作实务》：
　　导读 房地产开发企业营改增概览
　　经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部纳入营改增试点行业范围。
　　一、什么是房地产开发
　　房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
　　对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
　　房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自身的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
　　房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：
　　（1）新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；
　　（2）旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
　　二、房地产开发与房地产开发经营的区别
　　房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。
　　因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有将具有房屋预租性质的自建房（非商品房）合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有将房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
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前言/序言

　　自2016年5月1日起，中国将全面实施营改增，营业税将退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。
　　2016年3月24日，财政部及国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”），明确从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
　　李克强总理在《政府工作报告》提出全面实施营改增，承诺“确保所有行业税负只减不增”之后，又在2016年3月18日主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点工作，进一步减轻企业税负。李克强说，全面实施营改增，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。他在多个场合表示，营改增不只是简单的税制转换，它有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新，是一项“牵一发而动全身”的改革。
　　营改增的全面推广，不仅是涉及这四个行业，其实所有的企业，包括早已纳入增值税体系的企业，都被波及，因为这些行业可能就是其他企业的上游或下游企业，而且销售或购买无形资产和不动产的业务，几乎所有的企业都会涉及。
　　针对房地产业营改增，将进一步改善房地产行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。
　　其实，对于营改增企业而言，首先必须对税收政策有充分的了解，接下来要办理相关的税务手续，了解营改增后会计处理方面的变化，才能够避免在税务方面的风险，但就我们目前辅导的企业来看，许多企业并不具备这方面的能力，许多企业的税务会计对税收政策一知半解，对所要办理的事务更是云里雾里，因而，往往跑了许多次税务局，还办不成功一项业务。

《现代商业模式与战略转型：全球视野下的企业升级路径》 本书聚焦于当前瞬息万变的全球商业环境，深入剖析了新时代企业如何通过战略重塑、商业模式创新以及技术赋能实现可持续增长与跨越式发展。它并非侧重于特定行业（如房地产开发）的税务或操作细节，而是着眼于宏观的战略规划、组织变革与市场适应性构建。 --- 第一部分：全球宏观经济环境与企业战略定位 本部分旨在为企业高层管理者提供一个清晰的宏观视野，理解当前影响全球商业活动的复杂变量，并据此确立企业的战略基石。 第一章：逆全球化浪潮中的战略选择 地缘政治风险与供应链重构： 分析贸易保护主义抬头、区域经济一体化变化对跨国运营的影响。探讨企业如何通过“近岸化”（Near-shoring）和“友岸化”（Friend-shoring）策略，构建更具韧性的全球供应链网络。 人口结构变迁与消费升级： 考察发达国家老龄化、新兴市场中产阶级崛起对产品和服务需求结构带来的根本性转变，以及企业如何利用人口红利和需求侧变化调整产品组合。 可持续发展目标（SDGs）与ESG投资： 详细阐述环境、社会和治理（ESG）标准如何从合规要求上升为核心竞争力。分析绿色金融、碳中和目标对企业长期资本配置和品牌价值的影响机制。 第二章：商业模式创新的理论框架与实践模型 传统模式的解构与重组： 运用奥斯特瓦尔德的商业模式画布（Business Model Canvas）为基础，深入探讨如何系统性地识别并解构现有业务流程中的价值创造、交付与捕获环节。 平台生态系统构建： 剖析亚马逊、谷歌、阿里巴巴等超级平台的成功逻辑，重点研究“双边市场”或“多边市场”的设计原则、网络效应的量化与管理，以及如何有效治理生态系统内的参与者。 服务化转型（Servitization）： 探讨传统制造业和服务业如何向“产品+服务”或纯粹的“订阅制/使用权”模式过渡，特别是基于物联网（IoT）数据的增值服务开发路径。 第三章：竞争优势的动态演化理论 资源基础观（RBV）的局限与超越： 批判性地审视静态的资源观，引入动态能力理论（Dynamic Capabilities），强调企业识别、获取和重构内部与外部资源以应对快速变化的能力。 蓝海战略的再认识： 结合近年市场案例，探讨如何通过价值创新，系统性地开辟新的市场空间，而非仅仅在现有红海中进行成本或差异化竞争。 速度与敏捷性： 讨论在决策制定、产品迭代和市场响应速度方面，如何建立跨职能的敏捷组织结构，实现“小步快跑，快速试错”。 --- 第二部分：数字化转型与技术赋能 本部分深入探讨了数字技术如何从根本上重塑企业的运营效率、客户体验及数据资产价值。 第四章：企业级数据治理与分析驱动决策 从数据到洞察（Insight）： 阐述构建企业级数据湖/数据中台的必要性，区分描述性分析、诊断性分析、预测性分析与规范性分析的商业应用场景。 人工智能在运营中的集成： 探讨机器学习模型如何应用于需求预测、自动化流程优化（RPA）、客户服务聊天机器人部署，以及保障模型公平性与可解释性的挑战。 数据安全、隐私合规与信任建立： 详细解读GDPR、CCPA等国际数据隐私法规对企业数据采集、存储和跨境流动的影响，构建“设计即隐私”（Privacy by Design）的理念。 第五章：云计算架构与数字化基础设施升级 公有云、私有云与混合云的战略选择： 分析不同云部署模式的成本效益、安全考量和业务弹性，指导企业制定合理的云迁移路线图。 微服务架构与DevOps实践： 介绍如何将庞大的单体应用拆解为独立、可独立部署的微服务，并结合DevOps文化，实现持续集成/持续交付（CI/CD）的高效迭代。 新兴技术（Web3.0, 元宇宙）的商业潜力评估： 非炒作性地分析区块链技术在供应链溯源、数字身份验证方面的实际落地案例，以及沉浸式技术对未来营销和培训模式的颠覆性影响。 --- 第三部分：组织变革与人力资本管理 企业战略的最终落地依赖于组织结构和人才队伍的适应性。本部分关注软性要素的硬性管理。 第六章：面向创新的组织设计 从职能型到敏捷型组织的跨越： 探讨矩阵式管理、项目制团队、以及“部落式”敏捷团队的适用场景，解决传统层级结构对创新速度的制约。 跨文化领导力与全球团队协作： 面对日益多元化的员工构成，如何培养高情商、具备文化敏感度的领导者，有效管理远程和跨时区团队。 兼并收购后的组织整合（PMI）： 着重于文化冲突的识别与管理，以及如何快速整合双方的技术平台和人才体系，实现预期的协同效应。 第七章：人才的获取、培养与激励 未来技能图谱的绘制： 识别企业未来十年所需的核心技能（如数据科学、复杂问题解决能力），并设计内部再培训和外部招募策略。 绩效管理系统的重塑： 摒弃年度回顾的僵化模式，推行持续反馈、目标与关键成果（OKR）管理法，确保员工努力与企业战略目标高度对齐。 新型激励机制的设计： 探讨股权激励、虚拟股权、以及非物质激励（如职业发展路径透明化）在吸引和留住顶尖创新人才中的作用。 --- 本书特色： 本书避免了对任何特定行业操作规范的冗余叙述，而是专注于构建企业在面对不确定性时所需的战略思维框架、技术集成蓝图以及组织变革能力。它是一本面向C-Level高管、战略规划师和资深业务转型顾问的综合指南，旨在提供一个全面、前瞻性的商业升级路线图。全书理论与案例深度融合，强调可操作性和前瞻性，是企业管理者在新一轮全球竞争中实现“基业长青”的必备参考读物。

评分☆☆☆☆☆

作为一名深耕房地产行业多年的老兵，我对这本书的出现充满了期待，尤其是“营改增”这个话题，可以说是我们这些年最头疼也最棘手的问题之一。翻开书页，首先映入眼帘的是那种务实而详尽的风格，让人感觉立刻就能进入到解决问题的实操层面。书中对于房地产开发企业在营改增过程中可能遇到的各种复杂情况，例如预缴增值税的计算、销项税的确认、进项税的抵扣，乃至项目完工后的结算，都进行了细致的梳理和分析。我特别关注其中关于不同开发模式下（如自建、合作开发、购买土地后开发）营改增的差异化处理，这部分内容对于我们日常工作中根据实际情况制定最优税收筹划方案至关重要。此外，书中还列举了大量实际案例，并附带了相应的操作流程和表格模板，这对于我们财务和税务部门的同事来说，简直是福音。以前处理这类问题，往往需要反复查阅政策文件，咨询专业人士，耗费大量时间和精力，现在有了这本书，很多问题都能迎刃而解。特别是它对于一些模糊地带的解读，结合了最新的财税政策和实务经验，给出了清晰的操作指引，这无疑大大降低了我们因税务风险而带来的不确定性。这本书就像一位经验丰富的导师，手把手地教你如何在营改增的迷宫中找到正确的路径，其价值不言而喻。

评分☆☆☆☆☆

近几年来，随着国家税制改革的深入，“营改增”的触角已经延伸到了我们房地产开发企业的方方面面，其复杂性和不确定性，常常让我们感到头疼。我一直都在寻找一本能够真正帮助我们理清思路、解决实际问题的操作指南。这本《房地产开发企业营改增操作实务》的到来，可以说是及时雨。我仔细翻阅了其中关于房地产开发全流程中涉及到的增值税处理章节，尤其是对于合同签订、工程款支付、竣工结算等关键环节的增值税申报与缴纳，都有非常详细的讲解。书中不仅给出了政策解读，更重要的是结合了实际案例，用通俗易懂的语言，将复杂的税务知识转化为可执行的操作流程。我特别喜欢书中关于“如何正确开具增值税发票”以及“进项税发票的认证与抵扣”等具体实操环节的详细描述，这些都是我们在日常工作中经常会遇到的细节问题，但往往因为理解不清而造成不必要的麻烦。这本书的价值在于，它能够帮助我们系统地梳理“营改增”的脉络，让我们能够更清晰地认识到自己在哪个环节可能存在风险，并提供相应的解决方案。

评分☆☆☆☆☆

一直以来，房地产行业的税收政策就如同过山车，变幻莫测。特别是“营改增”的推行，更是给不少企业带来了前所未有的挑战。我拿到这本《房地产开发企业营改增操作实务》时，内心是既忐忑又充满希望的。我希望它能够真正解答我们在日常工作中遇到的种种困惑，比如，在项目周转期间，如何准确核算和申报增值税？不同类型的不动产，其增值税的抵扣政策究竟如何执行？书中对这些关键问题的阐述，给了我很大的启发。我注意到，作者并没有仅仅停留在政策的罗列，而是深入到每一个操作环节，给出了非常具体、可操作的建议。例如，在关于期初的税负调整，以及项目竣工验收后的纳税申报流程，书中都有非常详细的图文说明，这对于我们一线财务人员来说，是极其宝贵的资料。我尤其欣赏书中对于“营改增”后，企业内部财务核算体系需要进行的调整和优化方面的探讨，这不仅仅是简单的账务处理，更是对整个财务管理理念的升级。它提醒我们，要从战略层面去理解税收政策，并将其融入到企业的日常经营和管理之中。这本书的出现，无疑为我们提供了一个系统性的解决方案，让我们能够更从容地应对“营改增”带来的税务挑战，甚至从中发掘出新的管理机遇。

评分☆☆☆☆☆

在房地产这个高度依赖政策和税收导向的行业里，“营改增”无疑是近年来最重要的一次变革。我一直关注着这方面的信息，并寻求能够帮助我深入理解和掌握相关操作的书籍。这本《房地产开发企业营改增操作实务》引起了我的兴趣，我希望它能为我提供一份详尽的、可操作的行动指南。书中对房地产开发企业在各个经营阶段可能遇到的税务问题进行了深入剖析，从项目的立项、土地的购置，到工程的建设、销售的环节，再到最终的竣工结算，每一个阶段的增值税处理都进行了详尽的阐述。我尤其关注书中关于“营改增”后，企业在成本费用管理、合同管理、发票管理等方面的变化和应对策略。它不仅仅是罗列了政策条文，更是结合了实际操作中的难点和痛点，给出了具体的解决方案。我喜欢书中那种循序渐进的讲解方式，从宏观的政策背景，到微观的操作细节，层层深入，让读者能够逐步建立起完整的“营改增”认知体系。这本书为我提供了一个清晰的思路，让我能够更有针对性地去学习和应用“营改增”的各项政策，从而更好地服务于企业的经营发展。

评分☆☆☆☆☆

作为一名在房地产开发企业从事财务工作的多年从业者，我对“营改增”的理解可谓是既有理论基础，也有实践经验，但总觉得在一些细微之处，总是差那么一点点。这本书的标题就直击痛点，让我迫不及待地想一探究竟。我特别关注书中对房地产开发企业成本核算的深度分析，这对于我们准确计算销项税额至关重要。书中详细阐述了如何区分可抵扣的进项税和不可抵扣的进项税，并给出了具体的核算方法，这对于我们避免税收风险，实现税负的最优，具有极高的参考价值。此外，书中对于不同业态的房地产项目（如住宅、商业地产、写字楼）在增值税处理上的差异性，也有深入的探讨，这使得书中内容更具普适性。我喜欢书中那种“授人以鱼不如授人以渔”的写作风格，它不仅仅是告诉我们怎么做，更重要的是解释了为什么这么做，背后的逻辑是什么。这有助于我们从根本上理解“营改增”政策，并能够举一反三，应对未来可能出现的新的税务政策变化。书中还包含了不少关于税务筹划的建议，这对于我们企业在激烈的市场竞争中，降低运营成本，提高经济效益，提供了切实可行的指导。

评分☆☆☆☆☆

正版，但是书页太白了

评分☆☆☆☆☆

很实用，质量挺好，也比较全面。

评分☆☆☆☆☆

很好???????

评分☆☆☆☆☆

京东自营总是这么给力！

评分☆☆☆☆☆

好啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊

评分☆☆☆☆☆

很实用，质量挺好，也比较全面。

评分☆☆☆☆☆

不错！用起来方便

评分☆☆☆☆☆

一般般，意义不大。

评分☆☆☆☆☆

正版，但是书页太白了