房地産開發企業營改增操作實務 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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李建軍 著

圖書標籤:

• 房地産開發
• 營改增
• 稅收政策
• 財務實務
• 企業經營
• 稅務籌劃
• 房地産稅費
• 增值稅
• 實務操作
• 稅務風險

齣版社： 立信會計齣版社

ISBN：9787542951250

版次：1

商品編碼：11965947

包裝：平裝

叢書名： 營業稅改增值稅培訓指定教材

開本：16開

齣版時間：2016-07-01

用紙：膠版紙

頁數：400

字數：476000

正文語種：中文

內容簡介

　　《房地産開發企業營改增操作實務》一書分成八個部分來講述：
　　◇導讀：房地産開發企業營改增概覽
　　◇房地産開發企業營改增政策解析
　　◇房地産開發企業增值稅納稅申報錶填寫
　　◇房地産開發企業增值稅發票開具與管理
　　◇房地産開發企業營改增後的會計核算
　　◇營改增後房地産開發企業納稅籌劃與風險控製
　　◇防僞稅控係統及軟件操作
　　◇附錄
　　《房地産開發企業營改增操作實務》首先對試點實施辦法進行詳細的講解，以幫助房地産開發企業更好地瞭解政策，不在政策上違規，接下來從房地産開發企業操作的角度來解讀各項稅務事務的辦理，著重突齣可操作性，幫助房地産開發企業迅速地厘清營改增後的稅務事項並高效地辦理好各項業務。

作者簡介

　　李建軍，立信會計師事務所（特殊普通閤夥）資深稅務閤夥人。中國注冊會計師、稅務師，清華大學一英國班戈大學國際工商管理碩士，深圳市注冊稅務師協會理事。擁有超過25年的會計、審計、稅務代理工作經驗，諳熟中國財經及稅務法律法規，著有《財務通則與企業財務管理規章製度設計》《企業財務文書寫作格式與範本》《營改增政策解讀與企業實操手冊》等圖書。曾為多傢房地産、金融、互聯網、生物製藥公司提供高端稅務服務。尤其擅長為企業IPO上市、新三闆掛牌、並購重組及資本交易等所産生的稅務疑難提供稅務解決方案。曾谘詢和輔導過中鐵粵豐置業、深業置地、保利地産、聯泰地産、中糧地産、恒居地産、深赤灣、堯都銀行、招銀國際等客戶。

目錄

導讀 房地産開發企業營改增概覽
一、什麼是房地産開發
二、房地産開發與房地産開發經營的區彆
三、房地産開發企業營改增政策

第一章 房地産開發企業營改增政策解析
第一節 房地産開發企業納稅人和扣繳義務人
一、納稅人義務人的確定
二、納稅人的類型及認定條件
相關鏈接 一般納稅人資格登記
三、增值稅扣繳義務人
四、閤並納稅的規定
第二節 房地産開發企業增值稅的應稅範圍及稅率
一、應稅範圍
二、稅率和徵收率
第三節 房地産開發企業增值稅的計稅方法和應納稅額的計算
一、一般計稅方法
二、簡易計稅方法
第四節 房地産開發企業應稅銷售額的確定
一、基本規定
二、特殊規定
三、房地産開發企業的具體規定
相關鏈接 房地産開發企業扣除土地價款時的颱賬管理要求
第五節 房地産開發企業增值稅進項稅額抵扣
一、可抵扣進項稅額範圍和扣除憑證
二、不得抵扣的進項稅額
三、進項稅額轉齣的規定
第六節 房地産開發企業納稅地點與納稅義務發生時間
一、房地産開發企業納稅地點
二、房地産開發企業納稅義務發生時間
三、房地産開發企業納稅期限
第七節 房地産開發企業營改增政策的過渡與銜接
一、新老項目的界定標準
二、新老項目的政策銜接
三、試點前發生業務的政策銜接
四、銷售使用過的固定資産的政策銜接
五、原一般納稅人增值稅期末留抵稅額的處理

第二章 房地産開發企業增值稅納稅申報錶填寫
第一節 房地産開發企業增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）的填寫
一、一般納稅人增值稅納稅申報錶的填寫順序
二、名詞解釋
三、《增值稅納稅申報錶（一般納稅人適用）》主錶的填寫
四、《增值稅納稅申報錶附列資料（一）》（本期銷售情況明細）填寫說明
……
第三章 房地産開發企業增值稅發票開具與管理
第四章 房地産開發企業營改增後的會計核算
第五章 營改增後房地産開發企業納稅籌劃與風險控製
第六章 防僞稅控係統及軟件操作
附錄

精彩書摘

　　《房地産開發企業營改增操作實務》：
　　導讀 房地産開發企業營改增概覽
　　經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國範圍內全麵推開營業稅改徵增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建築、房地産和生活服務業等全部納入營改增試點行業範圍。
　　一、什麼是房地産開發
　　房地産開發是指從事房地産開發的企業為瞭實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。
　　對於房地産的概念，應該從兩個方麵來理解：房地産既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。作為一種客觀存在的物質形態，房地産是指房産和地産的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。
　　房産是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地産是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地麵道路等。房地産由於其自身的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動産。隨著個人財産所有權的發展，房地産已經成為商業交易的主要組成部分。
　　房地産開發包括土地開發和房屋開發。土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：
　　（1）新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適閤工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；
　　（2）舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。
　　二、房地産開發與房地産開發經營的區彆
　　房地産開發與房地産開發經營是有區彆的，房地産開發是指依《中華人民共和國城市房地産管理法》的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地産管理法》第二條第三款明確的定義。房地産開發是房地産活動中一項重要製度，屬於房地産生産、流通、消費諸環節中的首要環節。而房地産開發經營是指房地産開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地産開發項目或者銷售、齣租商品房的行為。這是國務院《城市房地産開發經營管理條例》第二條明確定義的。
　　因此房地産開發和房地産開發經營是有區彆的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地産開發經營資格，而後者就要求具有房地産開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把閤資、閤作開發房地産閤同糾紛歸屬於房地産開發經營閤同糾紛中，所以閤資、閤作開發經營房地産閤同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地産開發資格，但實踐中經營有將具有房屋預租性質的自建房（非商品房）閤建閤同糾紛當作房地産開發經營閤同糾紛，而要求自建房閤建閤同的一方當事人具有房地産開發經營資格，就是因為沒有將房地産開發與房地産開發經營區彆開來。由於閤資、閤作房地産開發經營閤同是屬於房地産經營性質的閤同關係，必然涉及轉讓房地産開發項目或銷售、齣租商品房的行為。
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前言/序言

　　自2016年5月1日起，中國將全麵實施營改增，營業稅將退齣曆史舞颱，增值稅製度將更加規範。這是自1994年分稅製改革以來，財稅體製的又一次深刻變革。
　　2016年3月24日，財政部及國傢稅務總局聯閤發布《關於全麵推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱“36號文”），明確從5月1日起，將試點範圍擴大到建築業、房地産業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍，確保所有行業稅負隻減不增。
　　李剋強總理在《政府工作報告》提齣全麵實施營改增，承諾“確保所有行業稅負隻減不增”之後，又在2016年3月18日主持召開國務院常務會議，部署全麵推開營改增試點工作，進一步減輕企業稅負。李剋強說，全麵實施營改增，是深化財稅體製改革、推進經濟結構調整和産業轉型的“重頭戲”。他在多個場閤錶示，營改增不隻是簡單的稅製轉換，它有利於消除重復徵稅，減輕企業負擔，促進工業轉型、服務業發展和商業模式創新，是一項“牽一發而動全身”的改革。
　　營改增的全麵推廣，不僅是涉及這四個行業，其實所有的企業，包括早已納入增值稅體係的企業，都被波及，因為這些行業可能就是其他企業的上遊或下遊企業，而且銷售或購買無形資産和不動産的業務，幾乎所有的企業都會涉及。
　　針對房地産業營改增，將進一步改善房地産行業運行環境，並有效調節房地産企業稅負水平、提升企業積極投資開發的信心，同時也將給房地産企業帶來不同的機遇與挑戰。
　　其實，對於營改增企業而言，首先必須對稅收政策有充分的瞭解，接下來要辦理相關的稅務手續，瞭解營改增後會計處理方麵的變化，纔能夠避免在稅務方麵的風險，但就我們目前輔導的企業來看，許多企業並不具備這方麵的能力，許多企業的稅務會計對稅收政策一知半解，對所要辦理的事務更是雲裏霧裏，因而，往往跑瞭許多次稅務局，還辦不成功一項業務。

《現代商業模式與戰略轉型：全球視野下的企業升級路徑》 本書聚焦於當前瞬息萬變的全球商業環境，深入剖析瞭新時代企業如何通過戰略重塑、商業模式創新以及技術賦能實現可持續增長與跨越式發展。它並非側重於特定行業（如房地産開發）的稅務或操作細節，而是著眼於宏觀的戰略規劃、組織變革與市場適應性構建。 --- 第一部分：全球宏觀經濟環境與企業戰略定位 本部分旨在為企業高層管理者提供一個清晰的宏觀視野，理解當前影響全球商業活動的復雜變量，並據此確立企業的戰略基石。 第一章：逆全球化浪潮中的戰略選擇 地緣政治風險與供應鏈重構： 分析貿易保護主義抬頭、區域經濟一體化變化對跨國運營的影響。探討企業如何通過“近岸化”（Near-shoring）和“友岸化”（Friend-shoring）策略，構建更具韌性的全球供應鏈網絡。 人口結構變遷與消費升級： 考察發達國傢老齡化、新興市場中産階級崛起對産品和服務需求結構帶來的根本性轉變，以及企業如何利用人口紅利和需求側變化調整産品組閤。 可持續發展目標（SDGs）與ESG投資： 詳細闡述環境、社會和治理（ESG）標準如何從閤規要求上升為核心競爭力。分析綠色金融、碳中和目標對企業長期資本配置和品牌價值的影響機製。 第二章：商業模式創新的理論框架與實踐模型 傳統模式的解構與重組： 運用奧斯特瓦爾德的商業模式畫布（Business Model Canvas）為基礎，深入探討如何係統性地識彆並解構現有業務流程中的價值創造、交付與捕獲環節。 平颱生態係統構建： 剖析亞馬遜、榖歌、阿裏巴巴等超級平颱的成功邏輯，重點研究“雙邊市場”或“多邊市場”的設計原則、網絡效應的量化與管理，以及如何有效治理生態係統內的參與者。 服務化轉型（Servitization）： 探討傳統製造業和服務業如何嚮“産品+服務”或純粹的“訂閱製/使用權”模式過渡，特彆是基於物聯網（IoT）數據的增值服務開發路徑。 第三章：競爭優勢的動態演化理論 資源基礎觀（RBV）的局限與超越： 批判性地審視靜態的資源觀，引入動態能力理論（Dynamic Capabilities），強調企業識彆、獲取和重構內部與外部資源以應對快速變化的能力。 藍海戰略的再認識： 結閤近年市場案例，探討如何通過價值創新，係統性地開闢新的市場空間，而非僅僅在現有紅海中進行成本或差異化競爭。 速度與敏捷性： 討論在決策製定、産品迭代和市場響應速度方麵，如何建立跨職能的敏捷組織結構，實現“小步快跑，快速試錯”。 --- 第二部分：數字化轉型與技術賦能 本部分深入探討瞭數字技術如何從根本上重塑企業的運營效率、客戶體驗及數據資産價值。 第四章：企業級數據治理與分析驅動決策 從數據到洞察（Insight）： 闡述構建企業級數據湖/數據中颱的必要性，區分描述性分析、診斷性分析、預測性分析與規範性分析的商業應用場景。 人工智能在運營中的集成： 探討機器學習模型如何應用於需求預測、自動化流程優化（RPA）、客戶服務聊天機器人部署，以及保障模型公平性與可解釋性的挑戰。 數據安全、隱私閤規與信任建立： 詳細解讀GDPR、CCPA等國際數據隱私法規對企業數據采集、存儲和跨境流動的影響，構建“設計即隱私”（Privacy by Design）的理念。 第五章：雲計算架構與數字化基礎設施升級 公有雲、私有雲與混閤雲的戰略選擇： 分析不同雲部署模式的成本效益、安全考量和業務彈性，指導企業製定閤理的雲遷移路綫圖。 微服務架構與DevOps實踐： 介紹如何將龐大的單體應用拆解為獨立、可獨立部署的微服務，並結閤DevOps文化，實現持續集成/持續交付（CI/CD）的高效迭代。 新興技術（Web3.0, 元宇宙）的商業潛力評估： 非炒作性地分析區塊鏈技術在供應鏈溯源、數字身份驗證方麵的實際落地案例，以及沉浸式技術對未來營銷和培訓模式的顛覆性影響。 --- 第三部分：組織變革與人力資本管理 企業戰略的最終落地依賴於組織結構和人纔隊伍的適應性。本部分關注軟性要素的硬性管理。 第六章：麵嚮創新的組織設計 從職能型到敏捷型組織的跨越： 探討矩陣式管理、項目製團隊、以及“部落式”敏捷團隊的適用場景，解決傳統層級結構對創新速度的製約。 跨文化領導力與全球團隊協作： 麵對日益多元化的員工構成，如何培養高情商、具備文化敏感度的領導者，有效管理遠程和跨時區團隊。 兼並收購後的組織整閤（PMI）： 著重於文化衝突的識彆與管理，以及如何快速整閤雙方的技術平颱和人纔體係，實現預期的協同效應。 第七章：人纔的獲取、培養與激勵 未來技能圖譜的繪製： 識彆企業未來十年所需的核心技能（如數據科學、復雜問題解決能力），並設計內部再培訓和外部招募策略。 績效管理係統的重塑： 摒棄年度迴顧的僵化模式，推行持續反饋、目標與關鍵成果（OKR）管理法，確保員工努力與企業戰略目標高度對齊。 新型激勵機製的設計： 探討股權激勵、虛擬股權、以及非物質激勵（如職業發展路徑透明化）在吸引和留住頂尖創新人纔中的作用。 --- 本書特色： 本書避免瞭對任何特定行業操作規範的冗餘敘述，而是專注於構建企業在麵對不確定性時所需的戰略思維框架、技術集成藍圖以及組織變革能力。它是一本麵嚮C-Level高管、戰略規劃師和資深業務轉型顧問的綜閤指南，旨在提供一個全麵、前瞻性的商業升級路綫圖。全書理論與案例深度融閤，強調可操作性和前瞻性，是企業管理者在新一輪全球競爭中實現“基業長青”的必備參考讀物。

評分☆☆☆☆☆

在房地産這個高度依賴政策和稅收導嚮的行業裏，“營改增”無疑是近年來最重要的一次變革。我一直關注著這方麵的信息，並尋求能夠幫助我深入理解和掌握相關操作的書籍。這本《房地産開發企業營改增操作實務》引起瞭我的興趣，我希望它能為我提供一份詳盡的、可操作的行動指南。書中對房地産開發企業在各個經營階段可能遇到的稅務問題進行瞭深入剖析，從項目的立項、土地的購置，到工程的建設、銷售的環節，再到最終的竣工結算，每一個階段的增值稅處理都進行瞭詳盡的闡述。我尤其關注書中關於“營改增”後，企業在成本費用管理、閤同管理、發票管理等方麵的變化和應對策略。它不僅僅是羅列瞭政策條文，更是結閤瞭實際操作中的難點和痛點，給齣瞭具體的解決方案。我喜歡書中那種循序漸進的講解方式，從宏觀的政策背景，到微觀的操作細節，層層深入，讓讀者能夠逐步建立起完整的“營改增”認知體係。這本書為我提供瞭一個清晰的思路，讓我能夠更有針對性地去學習和應用“營改增”的各項政策，從而更好地服務於企業的經營發展。

評分☆☆☆☆☆

近幾年來，隨著國傢稅製改革的深入，“營改增”的觸角已經延伸到瞭我們房地産開發企業的方方麵麵，其復雜性和不確定性，常常讓我們感到頭疼。我一直都在尋找一本能夠真正幫助我們理清思路、解決實際問題的操作指南。這本《房地産開發企業營改增操作實務》的到來，可以說是及時雨。我仔細翻閱瞭其中關於房地産開發全流程中涉及到的增值稅處理章節，尤其是對於閤同簽訂、工程款支付、竣工結算等關鍵環節的增值稅申報與繳納，都有非常詳細的講解。書中不僅給齣瞭政策解讀，更重要的是結閤瞭實際案例，用通俗易懂的語言，將復雜的稅務知識轉化為可執行的操作流程。我特彆喜歡書中關於“如何正確開具增值稅發票”以及“進項稅發票的認證與抵扣”等具體實操環節的詳細描述，這些都是我們在日常工作中經常會遇到的細節問題，但往往因為理解不清而造成不必要的麻煩。這本書的價值在於，它能夠幫助我們係統地梳理“營改增”的脈絡，讓我們能夠更清晰地認識到自己在哪個環節可能存在風險，並提供相應的解決方案。

評分☆☆☆☆☆

作為一名在房地産開發企業從事財務工作的多年從業者，我對“營改增”的理解可謂是既有理論基礎，也有實踐經驗，但總覺得在一些細微之處，總是差那麼一點點。這本書的標題就直擊痛點，讓我迫不及待地想一探究竟。我特彆關注書中對房地産開發企業成本核算的深度分析，這對於我們準確計算銷項稅額至關重要。書中詳細闡述瞭如何區分可抵扣的進項稅和不可抵扣的進項稅，並給齣瞭具體的核算方法，這對於我們避免稅收風險，實現稅負的最優，具有極高的參考價值。此外，書中對於不同業態的房地産項目（如住宅、商業地産、寫字樓）在增值稅處理上的差異性，也有深入的探討，這使得書中內容更具普適性。我喜歡書中那種“授人以魚不如授人以漁”的寫作風格，它不僅僅是告訴我們怎麼做，更重要的是解釋瞭為什麼這麼做，背後的邏輯是什麼。這有助於我們從根本上理解“營改增”政策，並能夠舉一反三，應對未來可能齣現的新的稅務政策變化。書中還包含瞭不少關於稅務籌劃的建議，這對於我們企業在激烈的市場競爭中，降低運營成本，提高經濟效益，提供瞭切實可行的指導。

評分☆☆☆☆☆

作為一名深耕房地産行業多年的老兵，我對這本書的齣現充滿瞭期待，尤其是“營改增”這個話題，可以說是我們這些年最頭疼也最棘手的問題之一。翻開書頁，首先映入眼簾的是那種務實而詳盡的風格，讓人感覺立刻就能進入到解決問題的實操層麵。書中對於房地産開發企業在營改增過程中可能遇到的各種復雜情況，例如預繳增值稅的計算、銷項稅的確認、進項稅的抵扣，乃至項目完工後的結算，都進行瞭細緻的梳理和分析。我特彆關注其中關於不同開發模式下（如自建、閤作開發、購買土地後開發）營改增的差異化處理，這部分內容對於我們日常工作中根據實際情況製定最優稅收籌劃方案至關重要。此外，書中還列舉瞭大量實際案例，並附帶瞭相應的操作流程和錶格模闆，這對於我們財務和稅務部門的同事來說，簡直是福音。以前處理這類問題，往往需要反復查閱政策文件，谘詢專業人士，耗費大量時間和精力，現在有瞭這本書，很多問題都能迎刃而解。特彆是它對於一些模糊地帶的解讀，結閤瞭最新的財稅政策和實務經驗，給齣瞭清晰的操作指引，這無疑大大降低瞭我們因稅務風險而帶來的不確定性。這本書就像一位經驗豐富的導師，手把手地教你如何在營改增的迷宮中找到正確的路徑，其價值不言而喻。

評分☆☆☆☆☆

一直以來，房地産行業的稅收政策就如同過山車，變幻莫測。特彆是“營改增”的推行，更是給不少企業帶來瞭前所未有的挑戰。我拿到這本《房地産開發企業營改增操作實務》時，內心是既忐忑又充滿希望的。我希望它能夠真正解答我們在日常工作中遇到的種種睏惑，比如，在項目周轉期間，如何準確核算和申報增值稅？不同類型的不動産，其增值稅的抵扣政策究竟如何執行？書中對這些關鍵問題的闡述，給瞭我很大的啓發。我注意到，作者並沒有僅僅停留在政策的羅列，而是深入到每一個操作環節，給齣瞭非常具體、可操作的建議。例如，在關於期初的稅負調整，以及項目竣工驗收後的納稅申報流程，書中都有非常詳細的圖文說明，這對於我們一綫財務人員來說，是極其寶貴的資料。我尤其欣賞書中對於“營改增”後，企業內部財務核算體係需要進行的調整和優化方麵的探討，這不僅僅是簡單的賬務處理，更是對整個財務管理理念的升級。它提醒我們，要從戰略層麵去理解稅收政策，並將其融入到企業的日常經營和管理之中。這本書的齣現，無疑為我們提供瞭一個係統性的解決方案，讓我們能夠更從容地應對“營改增”帶來的稅務挑戰，甚至從中發掘齣新的管理機遇。

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東西很好，值得購買，實物與圖片相

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紙張和印刷均不錯

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乾財務的一定要隨時更新知識，所以買瞭書來學習學習

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