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邓宏乾 著

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• 土地收益
• 土地制度
• 分配问题
• 中国经济
• 城乡发展
• 收入分配
• 经济学
• 政策研究
• 农村问题
• 产权研究

出版社： 中国社会科学出版社

ISBN：9787520302678

版次：1

商品编码：12095889

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-04-01

用纸：胶版纸

页数：215

字数：219000

正文语种：中文

内容简介

　　土地收益分配问题，涉及国家、农村集体、农民以及土地使用者之间的经济利益关系，是土地制度改革的关键环节。
　　《中国土地收益分配问题研究》主要研究了农村集体经营性建设用地入市改革、收益分配以及国有建设用地收益分配问题。关于农村集体经营性建设用地入市收益分配，主要研究了20世纪90年代至2014年改革以及2015年国家确定的试点地区改革推进情况，并重点分析了佛山市南海、浙江德清、四川郫县等改革的基本情况、主要经验及入市收益分配改革等。关于国有建设用地使用权收益分配，研究了国有土地出让收益、土地税收规模及存在的主要问题，实证分析了我国土地财政、房地产税收与城镇公共品供给，城镇化与公共服务发展水平等问题。从“土地收益生成环节，土地产权和政府规制权理论，国民收入分配层次理论，公共财政理论”视角，提出了土地非税收入、土地（房地产）税收改革的思路及具体政策建议。主要包括：赋予地方政府以土地资产为担保发行土地债券；构建兼顾公平与效率的土地增值收益分配机制；扩大税基，实行城乡统一的土地（房地产）税制；简化税种，优化土地（房地产）税制结构；课征重点从土地（房地产）流转环节调整到土地（房地产）保有环节，征收房地产财产税，并逐步成为地方主体税种；实行城乡统一的土地增值税，完善土地增值税制；设置土地闲置税等。

作者简介

　　邓宏乾，1964年生，湖北松滋市人，二级教授，博士生导师，现为华中师范大学经济与工商管理学院院长，湖北省人文社科重点研究基地——湖北房地产发展研究中心主任，国家社科基金重大项目“我国住房保障问题与改革创新研究”首席专家。主要研究领域：城市经济、房地产经济。
　　先后主持承担国家社科基金项目四项，省部级科研项目九项；在商务印书馆等出版学术著作七部，发表学术论文五十多篇。《中国城市财政主体财源研究——房地产税与城市土地地租》获武汉市第十二次社会科学成果一等奖；获省部级成果三等奖三项。
　　主要学术兼职有：住房与城乡建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，武汉市人民政府咨询委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省房地产经济学会副会长等。

内页插图

目录

前言

第一章 土地收益及其分配的理论基础
第一节 土地产权理论
一 所有制与产权
二 土地所有制与土地产权
第二节 地租地价理论
一 马克思地租理论
二 地价理论
第三节 土地增值收益分配及土地（房地产）税收理论
一 士地增值及其分配
二 土地（房地产）税收理论

第二章 集体经营性建设用地流转制度变迁及改革
第一节 集体建设用地流转政策演变及评价
一 1949-1956年：允许流转阶段
二 1956一1986年：禁止流转阶段
三 1986-1998年：限制流转阶段
四 1999-2014年：改革探索阶段
五 2015年至今：正式改革试点阶段
第二节 20世纪90年代至2014年集体建设用地入市改革
一 苏州、芜湖、顺德入市改革基本情况
二 苏州、芜湖、顺德入市改革的基本经验
三 集体建设用地流转改革的主要障碍
第三节 国家试点地区集体经营性建设用地入市改革
一 试点地区集体经营性建设用地入市情况
二 试点地区集体经营性建设用地入市收益分配政策
第四节 试点地区入市改革成效及需要解决的问题
一 试点地区入市改革成效
二 集体经营性建设用地入市改革需要解决的问题

第三章 国家试点地区集体经营性建设用地入市改革分析
——以南海、德清、郫县为例
第一节 佛山市南海区入市改革分析
一 佛山市南海区改革情况
二 佛山市南海区改革经验
第二节 浙江德清县入市改革分析
一 浙江德清县改革基本情况
二 浙江德清县改革基本经验
第三节 四川郫县入市改革分析
一 郫县改革基本情况
二 郫县改革经验

第四章 农村集体经营性建设用地入市收益分配
第一节 现行集体经营性建设用地流转收益分配的主要问题
一 农村集体土地所有权主体缺位，土地收益分配主体模糊
二 集体建设用地入市土地收益分配方式、分配机制不完善
第二节 集体经营性建设用地土地收益的形成、实现机制
一 集体经营性建设用地土地收益的形成机制
二 集体经营性建设用地土地收益的实现机制
三 集体建设用地入市收益分配机制
第三节 处理好集体经营性建设用地土地收益分配的几个问题
一 由于交易方式不同，分配侧重点应有所差别
二 处理好各利益主体的土地利益分配关系
三 兼顾国家与农村集体的利益

第五章 中国国有土地收益形式、规模及问题
第一节 中国国有土地收益的主要形式
一 现行国有土地地租、土地出让收入政策
二 现行土地（房地产）税收政策
第二节 中国国有土地收益及支出规模
一 中国国有土地收益规模
二 中国国有土地出让收入支出规模与结构分析
第三节 中国国有土地收益存在的主要问题
一 中国国有土地出让收益存在的问题
二 土地（房地产）税收存在的主要问题

第六章 房地产税、土地财政与公共品供给
——基于1999-2011年省际面板数据的实证分析
第一节 问题提出与文献综述
一 问题提出
二 文献综述
第二节 计量模型设定和方法
一 计量模型与变量选取
二 研究方法
第三节 实证研究结果与讨论
一 经济性公共品供给的实证分析
二 非经济性公共品供给的实证分析
三 结论与政策建议

第七章 城镇化与公共服务发展实证研究
——以湖北省12个地级市为例
第一节 问题提出与文献综述
一 问题的提出
二 相关文献综述
第二节 指标体系与研究方法
一 指标体系构建
二 研究方法
第三节 实证分析与政策建议
一 实证结果
二 基于DEA法的进一步讨论
三 结论与政策建议

第八章 深圳市国有土地收益、土地整备及收益分配
第一节 深圳市国有土地使用制度改革及收益分配
一 深圳市国有土地有偿使用的演进及发展
二 深圳市土地出让总体情况
三 深圳市国有土地出让收入规模及分配政策
四 深圳市国土基金
第二节 深圳市土地整备及收益分配
一 深圳市土地整备模式
二 土地整备收益分配政策
三 深圳市土地整备：坪山新区的实践
第三节 深圳市整村统筹整备案例分析
——以坪山新区金沙社区为例
一 金沙社区的基本情况
二 金沙试点工作的士地整备方案
三 金沙社区土地整备效果评估
第四节 完善深圳市土地整备的收益分配政策建议
一 明晰房地产产权，实行房地分离的补偿政策
二 完善土地整备利益分配机制，合理分配土地增值收益

第九章 土地收益分配改革与政策建议
第一节 土地收益分配改革的基本思路
一 按土地流转环节和土地收益生成机制，构建土地收益分配体制
二 依据土地产权和政府规制权理论，规范土地收益分配形式
三 依据国民收入分配与再分配理论，规范土地收益分配秩序
四 依据公共财政理论，规范政府间土地收益分配关系
第二节 土地非税收入改革的政策建议
一 国有土地非税收入改革的政策建议
二 集体土地非税收入改革的政策建议
第三节 土地（房地产）税收改革政策建议
一 土地（房地产）税收改革的基本思路
二 土地（房地产）税收改革的政策建议

参考文献
后记

精彩书摘

　　《中国土地收益分配问题研究》：
　　其次，出让方案经全体村民大会集体讨论，成立郫县唐昌镇战旗资产管理公司，全体村民作为该公司的股东，该公司具备市场法人资格，代表村民对外经营；再次，该资产管理公司作为人市主体，申请挂牌出让该地块，并聘请具有评估资质的土地评估机构进行地价评估；待评估结果出来后，由资产管理公司负责编制土地的位置图、四至范围、面积、使用年限、规划条件、出让底价、竞买方案和土地收益分配方案等挂牌出让方案；最后，将该人市方案交由镇政府审核，并报县国土局审查，审查符合入市要求后，进入县公共资源交易中心进行交易。最终迈高旅游资源开发有限公司通过多轮竞价，获得了该地块的土地使用权。
　　该宗集体经营性建设用地入市案例具有以下特点：（1）该地块人市采取了“就地入市”的方式。该地块属存量集体经营性建设用地，在人市前，基本处于闲置状态。入市后用于发展乡村旅游产业，盘活了存量闲置建设用地，提高了土地利用效率。（2）采用市场竞价方式挂牌出让，通过市场竞争方式有利于集体建设用地价值的实现，该地挂牌出让起始价为49.5万元／亩，实际成交价为52.5万元／亩，土地溢价率为6%。（3）实行土地所有权主体与入市主体、土地营运管理主体分离，保证了集体经营性建设用地人市的规范有序运行。该地属战旗村集体所有，入市主体为具备入市主体资格的战旗资产管理公司。村委会既是集体土地所有权的代表，又要履行相关管理职能，村委会不具备法人主体资格，若由村委会直接出让集体建设用地，容易导致村委会职能混淆，不利于集体建设用地市场的培育。（4）实行土地股份化改革，保证了农民的土地利益。战旗村所有村民作为集体土地共有权人，其利益如何实现？战旗村通过成立具有法人资格的资产管理公司，所有村民为该公司股东，通过持有公司股权获得土地利益。
　　……

前言/序言

　　土地收益分配问题，涉及集体土地所有权、用益物权、经营权等多层次土地产权与土地收益配置问题，涉及国家、集体、土地用益物权人与土地经营权人多元化土地产权主体之间的经济利益分配问题，基于土地产权人、土地产权及权利结构的土地利益分配再分配问题相当复杂，也是土地制度改革的重点。本课题的研究对推进农村集体建设用地入市流转改革，破除城乡分割的二元土地制度，构建城乡统一的建设用地市场，充分发挥市场机制配置土地资源会起到决定性作用；对明晰和强化农村集体土地产权，尊重和保护农村集体经济组织及农民的土地财产权，促进农村经济可持续发展起到一定的作用；对破解中国“土地财政”困局，建立以房地产税为主体的地方税收体系，完善地方公共财政体制等方面有重要的现实意义。对中国制定有关农村集体建设用地入市改革，土地非税收入和土地（房地产）税制改革政策，构建兼顾公平与效率的土地增值收益分配机制等具有参考价值。.
　　本课题主要研究了农村集体经营性建设用地入市改革及收益分配和国有土地收益分配问题。关于农村集体经营性建设用地入市改革及收益分配问题，主要研究了20世纪90年代至2014年改革以及2015年国家确定的试点地区改革推进情况，并重点分析了佛山市南海、浙江德清、四川郫县等试点改革地区的主要经验、存在的主要问题以及土地收益分配问题。关于国有土地收益分配问题，主要研究了国有土地出让收益规模、土地（房地产）税收在地方一般预算财政收入中的地位及存在的主要问题，利用1999-2011年省际面板数据实证分析了中国土地财政、房地产税收与城镇公共品供给问题。研究表明，房地产税显著提高了非经济性公共品的供给，而土地出让收入则更多地投入了经济性公共品领域；以湖北省12个地级市的面板数据实证研究了城镇化和公共服务协调发展的时空动态过程。研究表明，公共品供给及公共服务严重滞后城镇化发展；研究分析了深圳市土地整备及其土地整备、旧城更新中土地收益分配问题。在实证研究和规范研究的基础上，提出了土地非税收入、土地（房地产）税制改革的具体政策建议。

土地的价值与流转：城乡经济的结构性重塑 本书导读 土地，作为人类社会最基础的生产资料，其所有权、使用权以及由此产生的收益分配，始终是理解一个国家经济结构、社会公平和可持续发展的关键切入点。本书将视角聚焦于当代中国经济转型时期，土地要素在不同所有制主体、不同区域空间中的价值实现与利益重构过程。我们着眼于超越传统土地产权框架的讨论，深入剖析在市场化浪潮下，土地如何从单纯的自然资源转变为复杂的经济资本，以及这种资本化进程对社会收入分配格局产生的深刻影响。 全书分为四个核心部分，层层递进，旨在构建一个关于“土地收益”的综合分析框架。 第一部分：土地要素的价值化：从静态资源到动态资本 本部分奠定了分析的基础，即现代经济学如何理解土地的价值构成。我们首先梳理了土地在不同经济理论流派中的地位——从古典经济学中视为不可再生的固定投入，到新制度经济学中强调其产权界定的重要性。 我们详细论述了土地价值的“双重性”：自然地租与社会地租的分离与交织。自然地租主要源于土地的自然禀赋（如区位、肥力），而社会地租则完全是社会经济活动和公共投资（如基础设施建设、城市化进程）催生的增值部分。在中国特定的二元结构背景下，城市建设用地与农村集体建设用地的区别，导致了不同主体对社会地租的获取能力存在结构性差异。本书将引入“区位红利”的概念，量化分析城市扩张对周边土地价值的溢出效应，并探讨如何通过制度设计来合理捕获这部分由公共投入形成的增值。 此外，我们将重点探讨土地使用权的市场化流转机制。在严格的土地用途管制下，流转的不仅仅是使用时间，更是一种附带的开发权和预期收益权。我们通过对土地一级开发和二级开发的利润空间进行测算，揭示了土地供应环节的“寻租空间”及其对最终产品成本的影响。这里的核心议点在于：土地的价值实现是否完全反映了其生产效率，还是被特定的市场进入壁垒所扭曲。 第二部分：城乡二元结构下的土地权利重构与利益博弈 中国土地制度的核心特征在于其所有权和使用权的分离，以及城乡之间的制度壁垒。本部分将深入剖析这种结构对利益分配产生的长期效应。 我们详细考察了农村集体土地的制度变迁历程。从家庭联产承包责任制到农村土地流转的兴起，集体所有权在实践中如何被“协商”和“代理”。本书挑战了“集体利益最大化”的传统假设，引入了“内部人控制”和“信息不对称”的分析工具，探究在流转过程中，村集体决策者、农户个体以及外部开发商三者之间的权力动态和利益分配的复杂性。我们通过案例分析，展示了不同地区在土地征收、补偿标准制定和增值收益分配上的差异，以及这些差异如何直接导致了新的乡村内部不平等。 在城市土地方面，本书关注了国有土地使用权出让制度的演变，特别是“招拍挂”制度下地方政府的“土地财政”行为。土地出让金已成为许多地方政府重要的财政收入来源，这使得地方政府在土地要素的配置中扮演了关键的“剩余索取者”的角色。我们将分析土地出让的“收支平衡”逻辑，即地方政府如何通过控制供应量、设置容积率等手段，来最大化其财政收益，以及这种财政依赖性对城市空间规划和住房可负担性造成的系统性压力。 第三部分：要素市场化配置的扭曲与分配不公的显现 当土地要素被视为一种资本进行跨区域、跨部门的配置时，其市场化配置的效率与公平性成为焦点。本部分将关注土地配置中的制度性障碍和市场失灵。 本书引入了“要素价格扭曲”的概念来分析土地要素。由于政府对土地供应的垄断性干预，市场价格（特别是城市土地价格）并不能完全体现其真实的机会成本。这种扭曲导致了资源的错配：例如，工业用地可能以低于市场公允价值的价格被长期锁定，阻碍了产业升级；而商业和住宅用地价格的过高，则加剧了城市生活成本的上升。 我们对资本在土地上的“租金截取”现象进行了细致的描述。在开发过程中，利润的分配往往不成比例地偏向于拥有资本和政府关系的一方。通过对房地产开发利润的分解，我们可以清晰地看到，净利润中，由“规划审批红利”、“融资优势”和“时间价值”带来的收益，往往远高于由“工程管理”和“运营效率”带来的收益。这种结构性收益的分配模式，是当前收入差距扩大的重要推手之一。 第四部分：制度优化与可持续的土地要素治理 最后一部分致力于探讨如何通过制度创新，实现土地要素价值的更公平、更有效率的配置。 我们主张的改革方向包括深化不动产统一登记制度的效用，使其不仅服务于产权的清晰化，更要服务于要素的流动性和抵押融资。在此基础上，本书探讨了差异化的土地税制的可能性，特别是探讨了针对“未充分利用”的存量土地和针对“增值巨大”的区位溢价的持有环节税种设计的可行性，以期引导资本向更有效率的用途流动，并回收部分社会地租。 在乡村振兴的背景下，本书提出了完善集体土地入市的激励机制。这要求建立透明的定价机制和风险分担体系，确保集体成员能够在流转中获得长期、稳定的收益分享权，而非仅仅是一次性的补偿。同时，我们也论述了在城市化进程中，土地增值收益的“再分配”机制的重要性，探讨了建立覆盖全体市民的土地收益共享基金的可行性路径，以平衡城市化带来的发展机会和成本。 本书期望为政策制定者和研究人员提供一个多维度、深层次的分析工具，以理解当代中国土地要素如何重塑经济结构与社会财富分配，并探索一条更具包容性和可持续性的土地治理之路。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计相当朴实，没有华丽的插图，只是用一种沉稳的字体书写着书名，给人一种严谨、学术的初步印象。然而，打开第一页，我发现它的内容 far beyond 仅仅是封面所呈现的。作者在开篇就抛出了一个极具挑战性的问题，那就是如何在快速发展的经济背景下，实现土地收益的公平、合理分配。书中对于不同地区、不同类型的土地（例如城市土地、农村承包地、集体建设用地等）的收益产生机制进行了深入的剖析。我尤其对作者关于“增量收益”和“存量收益”的区分印象深刻，这为理解土地价值的动态变化提供了清晰的框架。书中列举了大量的案例研究，从成功的经验到失败的教训，都为我们提供了一个生动的缩影。例如，某个地区通过盘活农村闲置土地，不仅增加了农民收入，还带动了当地旅游业的发展，这背后涉及了复杂的政策设计和地方政府的创新尝试。反之，有些地区则因为土地征收补偿标准不一、信息不对称等问题，引发了社会矛盾。作者并没有止步于对现象的描述，而是尝试深入探究其背后的制度性根源，例如户籍制度、城乡二元结构、财税体制等，这些因素如何交织影响了土地收益的分配格局。阅读过程中，我时常会停下来思考，书中所提出的理论模型是否能应用于我所熟悉的现实场景，以及这些抽象的理论如何转化为具体的政策建议。

评分☆☆☆☆☆

深入阅读这本书，我仿佛站在了一个高处，俯瞰着中国土地制度变迁的轨迹，以及在这变迁过程中，不同群体所经历的喜怒哀乐。作者的写作风格相当严谨，充满了学术的厚重感，但又不失洞察力。他不仅仅局限于对既有政策的梳理和分析，更重要的是，他试图挖掘隐藏在这些政策表象之下的深层逻辑。书中对于土地收益分配的“效率”与“公平”之间的张力进行了反复的探讨，这似乎是中国经济发展中一个永恒的课题。作者通过大量的史料和数据，勾勒出了不同历史时期土地制度的演进脉络，以及每一次变革对土地收益分配格局产生的深远影响。我印象尤为深刻的是，书中对于“制度租”概念的引入，它揭示了在某些特定制度安排下，一些主体能够不劳而获地获得巨额土地收益，而另一些主体则可能因此承担了巨大的机会成本。作者对于这些“隐形”的利益是如何流动和累积的，进行了令人警醒的分析。此外，书中还涉及了土地金融化、土地的资本化等前沿议题，这些都指向了土地作为一种稀缺资源，在现代经济中扮演着越来越重要的角色，其收益的分配方式也因此变得愈发复杂和关键。

评分☆☆☆☆☆

这本书犹如一位老友，娓娓道来，让我沉浸在一个关于土地的宏大叙事中。作者并没有采取宏观政策的陈述方式，而是以一种更加贴近生活、贴近个体经验的视角，探讨了土地收益分配的复杂性。他通过讲述一个个鲜活的故事，比如一位进城务工多年的农民，他期待通过土地流转获得稳定的收益，却面临着政策的不确定性和市场风险；又比如一位城市居民，他关注着房价的涨跌，这背后也与土地的价值紧密相连。这些故事并非孤立的事件，而是串联起了一个庞大的利益链条。书中对于不同利益相关者——农民、城镇居民、开发者、政府——在土地收益分配中的角色和诉求进行了细致的描绘。我特别欣赏作者在分析过程中，不回避矛盾和冲突，而是直面这些现实问题。例如，在讨论城市土地开发过程中，如何平衡政府的财政需求、开发商的利润空间以及居民的居住权益，这无疑是一个巨大的挑战。作者也对一些新型的土地收益分配模式进行了探索，比如集体经营性建设用地入市，以及农村宅基地“三权分置”的改革，这些改革的初衷是为了更好地实现土地资源的优化配置和惠及民生，但其具体实践中又会遇到哪些新的问题？书中对此都有深入的讨论。

评分☆☆☆☆☆

我必须说，这本书带来的震撼是多方面的，它让我重新审视了我们所处的环境。作者的叙事方式极为引人入胜，他似乎有一种魔力，能够将枯燥的理论和数据，转化成一个个充满张力的现实场景。书中对于土地收益分配的“源”与“流”进行了极为细致的梳理，既阐述了土地收益是如何产生的，也分析了这些收益最终是如何流向不同的主体。我特别惊叹于作者对于“制度性寻租”和“市场性获利”之间界限的模糊性的揭示。在现实中，很多土地收益的获取，往往是这两种因素交织作用的结果，而作者通过严谨的分析，试图剥离出其中的复杂构成。书中关于“公共利益”与“私人利益”在土地开发过程中的博弈，以及如何通过制度设计来平衡两者，是我最为关注的部分。例如，在城市基础设施建设中，土地的价值往往会因为公共投入而大幅提升，那么，这种因此产生的“地价增值”是否应该由全体纳税人共享？还是仅仅归属于土地的权利人？作者对于这些问题的探讨，极具启发性，也让我意识到，土地收益的分配，不仅仅是一个经济问题，更是一个深刻的社会治理问题。

评分☆☆☆☆☆

这本书的解读角度非常独特，它并非直接去讲述某个具体的土地政策或者法规，而是从一个更为微观、更为人性化的角度，去审视土地收益分配这个宏大主题。我能够感受到作者在行文中，始终将“人”置于核心位置。他关注的是，在土地价值的增殖过程中，那些真正为土地贡献了劳动、智慧和资本的群体，他们的收益是否得到了应有的回报？反之，那些仅仅依靠制度优势或者信息不对称而坐享其成的群体，是否因此获得了不公平的利益？书中大量的案例，都是从普通人的视角出发，描绘了他们在土地收益分配中的遭遇和感受。例如，一位长期耕种某块土地的农民，在土地被征收后，他的补偿是否足以支撑他未来在城市中的生活？又比如，一位在城市中辛勤工作的年轻白领，他却因为高昂的房价而望尘莫及，这背后土地收益分配的失衡又扮演了怎样的角色？作者并没有回避这些敏感的问题，而是试图通过深入的分析，揭示问题的症结所在。他对于“机会平等”和“结果平等”在土地收益分配中的体现，进行了深入的辨析，这也引发了我对于社会公正问题的进一步思考。